Kann ein Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden, wenn das Mietobjekt eine Schadstoffbelastung durch DDT-Konzentrationen im sogenannten “Sediment- oder Hausstaub”aufweist?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Brandenburg (OLG Brandenburg – 6 U 169/14, Urteil vom 07.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Brandenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2.1.3) wie folgt aus: “Der landgerichtlichen Beurteilung, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB i. V. m. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. bestanden hat, ist zu folgen.

a) Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter dann vor, wenn der Mietraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB bezweckt, im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck auf Vermieter auszuüben, zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gesundheitsgerecht zu gestalten (vgl. BGHZ 157, 233). Aus diesem Grund berechtigt nicht erst ein Schadenseintritt, sondern bereits die Gefährdung zur Kündigung. Erforderlich ist die naheliegende Wahrscheinlichkeit oder erhebliche Befürchtung einer Beeinträchtigung der Gesundheit oder körperlichen Unversehrtheit mit Krankheitscharakter (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 – 3 U 156/07, ZMR 2009, 190; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.10. 2010 – 10 U 74/09, MietRB 2010, 134; Münch-Komm/Häublein, BGB, 6. Aufl., 569 Rn. 7).

Demnach ist ein Kündigungsrecht eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 12.09.2012 – 3 U 100/09, NJW-RR 2013, 76; Staudinger/Emmerich a. a. O. Rn. 7; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 569 Rn. 10). Soweit z. B. bei Beeinträchtigungen durch Umweltgifte gesicherte Erfahrungswerte vorliegen, kann hierauf zurückgegriffen werden, die Einhaltung von Grenz- oder Vorsorgewerten schließt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aber nicht von vornherein aus. Unbeachtlich ist es hingegen, ob der unveränderte Zustand der Mietsache in früherer Zeit als unbedenklich eingestuft worden ist (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 569 BGB Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein a. a. O. Rn. 8).

b) Unter Ansatz dieses Maßstabs hat das Landgericht das Vorliegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt der Kündigung im Hinblick auf die Belastung mit dem Schadstoff DDT zu Recht als bewiesen angesehen.

aa) Entgegen der Ansicht der Berufung ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die im September 2011 von der W. GmbH erhobenen Befunde der Beurteilung zum Zeitpunkt der Kündigung im Juli 2012 zugrunde gelegt hat.

Die von der W. GmbH gewonnenen Messergebnisse der DDT-Konzentrationen im sog. Sediment- oder Hausstaub zieht die Klägerin nicht in Zweifel. Zwischen den Parteien ist auch unstreitig, dass ein Einbringen des Schadstoffs DDT in die Mieträume ausschließlich durch den zu DDR-Zeiten erfolgten Auftrag des Holzschutzmittels Hylotox 59 auf das in den Mieträumen vorhandenen Holzgebälk erfolgt ist. Das betroffene Gebälk ist im Zeitraum von September 2011 bis Juli 2012 unverändert geblieben. Die Quelle der Schadstoffemissionen hat mithin unverändert fortbestanden. Im Hinblick darauf, dass die Behandlung mit dem Holzschutzmittel im September 2011 bereits mindestens mehr als zwanzig Jahre zurücklag, besteht auch kein Anhalt dafür, dass ein weiterer Zeitablauf von 10 Monaten, gerechnet ab September 2011, zu einer messbaren Verringerung der Schadstoffbelastung geführt haben könnte.

Auch sonst ist keine Maßnahme ergriffen worden, welche die für September 2011 dokumentierte Situation in irgendwie beachtlicher Weise verändert haben könnte. Soweit nach unstreitigem Vorbringen der Parteien in den Mieträumen zu einem nicht näher mitgeteilten Zeitpunkt nach September 2011 Wasserverdunstungsgefäße zur Erhöhung der Luftfeuchtigkeit aufgestellt wurden, ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht festzustellen, dass dieses Vorgehen geeignet gewesen sein könnte, die Schadstoffbelastung in messbarer Weise positiv zu verändern. Der fachlichen Beurteilung des vom Landgericht zugezogenen Sachverständigen Dr. M. ist eindeutig zu entnehmen, dass Sanierungsarbeiten erforderlich sind, um den von den Hölzern ausgehenden Austrag der Schadstoffe, welche sich über die Raumluft im Staub ablagern, dauerhaft zu beseitigen (Gutachten v. 12.02.2014, Bl. 279ff d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 385 d. A.). Zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass eine geringere Luftfeuchte zu mehr Staub in der Luft führe, der sonst durch höhere Luftfeuchte gebunden werde. Dass das Aufstellen von Wasserverdunstungsgefäßen eine irgendwie taugliche Maßnahme zur nachhaltigen Reduzierung der Schadstoffbelastung darstellen könnte, ist aber den Ausführungen des Sachverständigen nicht zu entnehmen und ebenso wenig den von der Klägerin vorprozessual und prozessbegleitend eingeholten Prüfberichten der W. GmbH (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 68ff d. A.) und der A. Labor B. GmbH (Bericht v. 20.03.2014, Bl. 317ff d. A.).

bb) Die landgerichtliche Beurteilung, dass die in den Mieträumen vorhandene Belastung mit dem Schadstoff DDT, wie sie nach den Messergebnissen der W. GmbH bestanden hat, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung i. S. d. § 569 Abs. 1 BGB begründet, ist zutreffend.

Die Untersuchungen haben mit Ausnahme dreier Räume für sämtliche übrigen Flächen eine mittlere oder hohe DDT-Belastung bei stark variierenden Konzentrationen unter den einzelnen Räumen ergeben. Eine mindestens hohe Belastung mit Werten von mehr als 110 mg/kg ist für 24 von insgesamt 50 Räumen und für sämtliche Flure mit Ausnahme der Flurfläche vor den Räumen 127 bis 139 festgestellt worden. Mittlere Belastungswerte im Bereich von 20 bis 110 mg/kg sind bei insgesamt elf Räumen ermittelt worden, lediglich drei Räume wiesen eine geringe Belastung von bis zu 20 mg/kg auf. Von den 24 Räumen mit hoher Belastung waren zwölf Räume besonders stark belastet, und zwar die Räume 125 und 235 mit Werten von 726 mg/kg und 910 mg/kg sowie die Räume 148, 201/203, 202/204, 205, 206, 207, 208, 209, 210 und 211 mit Werten zwischen 1.060 mg/kg bis zu 3.170 mg/kg (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 70ff a.A.).

Dass das Insektizid DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan), dessen Einsatz in der Bundesrepublik Deutschland seit 1972 verboten ist (Gesetz über den Verkehr mit DDT v. 07.08.1972, BGBl. I S. 1385), abhängig von der vorhandenen Konzentration auf den Menschen eine gesundheitsschädigende Wirkung hat, ist – wie auch die Parteien zugrunde legen – nicht in Zweifel zu ziehen.

Der Sachverständige hat nachvollziehbar ausgeführt, dass aufgrund der gemessenen DDT-Werte im sedimentierten Staub eine gesundheitliche Gefährdung jedenfalls für die Räume 201- 211 sowie 125 und 148 nicht auszuschließen ist und dass diese Räume nicht weiter benutzt werden sollten, bis durch weitere Untersuchungen die tatsächlich erforderliche Art und Weise der Sanierung – durch Beschichtung bzw. Verkleidung der Balken oder weitergehende Maßnahmen – bestimmt werden kann (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 11, Bl. 289 d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d. A.). Hierzu hat der Sachverständige dargestellt, dass die Innenraumlufthygiene-Kommission des Umweltbundesamtes für den Schadstoff DDT einen Bezugswert von 100mg/kg aufgestellt hat, bei dessen Unterschreiten mit keinem erhöhten Gesundheitsrisiko zu rechnen ist (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288). Mit Rücksicht darauf, dass von der W. GmbH im Umfang von 40% bereits seit längerer Zeit auf dem Gebälk abgelagerte “alte Stäube” untersucht wurden, mit denen die Raumnutzer nicht unmittelbar in Kontakt kamen und die zunächst einmal abgesaugt werden können, hat der Sachverständige nicht sämtliche der 24 Räume mit einem DDT-Wert über 100 mg/kg als gesundheitsgefährdend eingestuft. Eine Gesundheitsgefahr hat der Sachverständige für diejenigen Räume bejaht, die eine besonders hohe DDT-Konzentration von mindestens 910 mg/kg (Raum 125) oder mehr als 1.000 mg/kg (Räume 201 bis 211 und 148) aufwiesen. Bei derart hohen Belastungswerten kann nach fachkundiger Beurteilung des Sachverständigen eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288 d. A.; mündliche Anhörung Bl. 397 d. A.). In dem Raum 209 mit dem höchsten Wert von 3.170 mg/kg sollte nach Einschätzung des Sachverständigen sich niemand mehr aufhalten; ob dieser Raum überhaupt sanierungsfähig ist und als Büro noch genutzt werden kann, hat der Sachverständige als offen beurteilt (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 398 d. A.).

Auf dieser Grundlage ist die Feststellung gerechtfertigt, dass bezogen auf den Zeitpunkt der Kündigung für die geschützten Personen bei Benutzung der Räume eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihrer Gesundheit oder ihrer körperlichen Unversehrtheit ernsthaft zu besorgen war.

c) Mit dem Einwand, die im Staub nachgewiesene Schadstoffbelastung beruhe zu einem wesentlichen Anteil darauf, dass der Beklagte nicht für eine ordnungsgemäße Reinigung der Räume gesorgt habe, kann die Klägerin nicht durchdringen. Einerseits ist die Klägerin nicht in der Lage, konkret darzustellen, welche bestimmten Reinigungsarbeiten in welchen Intervallen unterlassen worden seien. Naheliegend ist zudem, dass die Räume im wesentlichen einheitlich gereinigt worden sind, was im Hinblick auf die ganz unterschiedlichen Schadstoffkonzentrationen in den einzelnen Räumen gegen einen entscheidenden Einfluss des mieterseitigen Reinigungsverhaltens spricht. Abgesehen davon ist nach den Ausführungen des Sachverständigen eine Reinigung der Räume nicht ausreichend, die Schadstoffbelastung dauerhaft abzuwenden, denn dazu ist es erforderlich, den weiteren Schadstoffaustrag aus den Hölzern zu unterbinden (mündliche Anhörung v. 27.04. 2014, Bl. 389 d. A.).

2.1.4) Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht erkannt, dass die Kündigung nicht am Fehlen einer angemessenen Abhilfefrist oder Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB scheitert, denn ein solches Vorgehen war im Streitfall nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich.

a) Soweit das Landgericht offen gelassen hat, ob die außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB den Anforderungen gem. § 543 Abs. 3 BGB unterliegt, ist dies zu bejahen. Die Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung stellt einen besonders geregelten Fall der Kündigung aus einem bestimmten wichtigen Grund dar. Nach dem Wortlaut der Vorschrift, Systematik des Gesetzes und Zweck der Regelung ist die Kündigung den allgemeinen Regeln des § 543 Abs. 3 BGB unterworfen (vgl. BGH, Urteil v. 18.04.2007 – VIII ZR 182/02, NJW 2007, 2177).

b) Die Voraussetzungen, unter denen eine außerordentliche Kündigung ausnahmsweise ohne vorherige Abhilfefrist bzw. Abmahnung zulässig ist, sind im Streitfall gegeben.

Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Vorliegend hat eine Fristsetzung bzw. Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprochen. Zwar hat die Klägerin das Vorhandensein einer Gesundheitsbeeinträchtigung nicht in Abrede gestellt und Abhilfemaßnahmen auch in Aussicht gestellt. Die Abhilfemaßnahmen, welche die Klägerin ergreifen wollte, hat der Beklagte aber zu Recht abgelehnt, weil sie – wie nach dem Sachverständigengutachten feststeht – nicht geeignet waren, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden.

Die Klägerin hatte vorgeschlagen, die Räume sukzessive dahin einer Sanierung zuzuführen, dass der Staub von den Balken entfernt sowie der Teppichboden gereinigt wird und in einigen Räumen die Balken mit einem Versiegelungslack beschichtet werden. In welchen Räumen Versiegelungslack aufgebracht werden sollte, hat die Klägerin nicht näher dargelegt. Ihr Vortrag in der Berufungsbegründung legt nahe, dass nur Raum 209 in dieser Weise behandelt werden sollte. Insoweit hat die Klägerin vorgetragen, es sei zwischen den Parteien angedacht gewesen, “dass die betroffenen Räumlichkeiten, letztendlich nur der Raum 209, hätte geräumt werden müssen, so dass die Mitarbeiter für die kurze Zeit der Sanierung (Beschichtung der Hölzer, Absaugen des Teppichbodens) hätten umziehen müssen”.

Die vorgeschlagene Maßnahme war ungeeignet. Wie der Sachverständige nachvollziehbar dargelegt hat, setzt eine nachhaltige Beseitigung der Schadstoffbelastung voraus, dass zu-nächst die genauen Ursachen der sehr unterschiedlichen Belastungswerte geklärt und anhand der Ergebnisse die richtigen Sanierungsschritte bestimmt werden (Gutachten v. 12.02. 2014, Seiten 8 und 9, Bl. 286 und 287, mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d. A.). So hat der Sachverständige ausgeführt, dass eventuell der Teppich entfernt werden müsse, was eine entsprechende Untersuchung voraussetze, eventuell müssten auch Balken ausgetauscht werden, was nach weiteren Untersuchungen anhand von Bohrungen zu entscheiden sei (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d. A.). Hinsichtlich der von der Klägerin durch Beschichtung mit einem Versiegelungslack im Jahr 2011 behandelten Räume im 3. Obergeschoss des Mietobjekts hat der Sachverständige anhand der von der W. GmbH am 14.02.2013 durchgeführten Nachuntersuchung (Bericht v. 27.02.2013, Bl. 112ff d. A.) mitgeteilt, nach seiner Beurteilung seien die Werte in einigen Räumen zu hoch, um einen Sanierungserfolg anzunehmen. Ob die Versiegelung geeignet sei, den Schadstoffaustrag dauerhaft, also auch nach drei, fünf oder zehn Jahren zu unterbinden, könne zudem noch nicht beurteilt werden (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 399 d. A.).

Bis zur exakten Ursachenklärung sollten nach Einschätzung des Sachverständigen die Räume 201 bis 211, 125 und 148 und insbesondere Raum 209 nicht weiter genutzt werden (Gutachten vom 12.02.2014, Seiten 9 und 19, Bl. 287 und 288 d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08. 2014, Bl. 397 – 398 d. A.).

Bei dieser Sachlage konnte der Beklagte eine Abhilfefrist oder Abmahnung als offensichtlich nicht erfolgversprechend ansehen, denn die Bereitschaft der Klägerin, Abhilfe zu schaffen, hat sich auf eine nur unzureichende Maßnahme beschränkt.

2.1.5) Richtig hat das Landgericht erkannt, dass die Klägerin aufgrund der in den Räumen 201 bis 211, 225 und 248 bestehenden Gesundheitsgefährdung berechtigt war, das Mietverhältnis insgesamt zu kündigen.

Weist ein Teil der Mietsache einen gesundheitsgefährdenden Zustand auf, besteht das Recht zur Kündigung, wenn die Benutzung der Mietsache im Ganzen erheblich beeinträchtigt ist, wobei vom Mieter nicht verlangt werden kann, den Gebrauch der Räume in erheblichem Umfang einzuschränken (vgl. MünchKomm/Häublein, BGB, a. a. O. Rn. 7; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 569 Rn. 7). Mithin ist von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 a. a. O.). So verhält es sich im Streitfall, denn die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit betrifft nicht bloße Nebenflächen, wie Keller- oder Abstellräume.

2.2) Die wirksame außerordentliche Kündigung vom 05.07.2012 hat zur Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf der Auslauffrist zum 30.09.2012 geführt. Die von der Klägerin behauptete Vereinbarung der Parteien vom 24.10.2012 über eine Fortsetzung bzw. der Sache nach Neubegründung des Mietverhältnisses mit der Abrede, dass der Vertrag – wie nach Darstellung der Klägerin bereits am 03.02.2012 vereinbart – zum 31.12.2013 enden solle, lässt sich nicht feststellen.

Der Senat hat im Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme nicht die Überzeugung gewinnen können, dass der Vertreter des Beklagten, Herr G., im Beisein der für den Beklagten unstreitig vertretungsberechtigten Justitiarin des B., Frau B., gegenüber den Vertretern der Klägerin, Herrn G. und Frau T., erklärt hat, die Kündigung beruhe auf einem Missverständnis, es solle bei dem am 03.02.2012 vereinbarten Kompromiss betreffend die Vertragsbeendigung zum 31.12.29013 verblieben.

a) Zwar hat der von der Klägerin benannte Zeuge G., Mitkommanditist der Klägerin und Mitgesellschafter ihrer Komplementärgesellschaft, welcher die Verhandlungen für die Klägerin geführt hat, deren Behauptung bestätigt und – für sich gesehen – ein plausibles Geschehen geschildet. Gegenteiliges haben aber die vom Beklagten benannten Zeugen G. und B. bekundet. Die Zeugen haben übereinstimmend – und ebenfalls für sich nachvollziehbar – ausgesagt, eine “Rücknahme” der Kündigung sei nicht erklärt worden, über die Frage des Fallenlassens der Kündigung sei nicht gesprochen worden, das …gericht sei aus den Räumen bereits ausgezogen gewesen, auch sonst sei eine bindende Vereinbarung in diesem Gespräch nicht getroffen worden. Dabei hat die Zeugin B. mitgeteilt, dass der Zeuge G. den auf Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 gerichteten Vergleichsvorschlag wiederholt habe, woraufhin sie und Herr G. erklärt hätten, dies solle im eigenen Hause noch einmal erörtert werden, es werde eine schriftliche Äußerung erfolgen. Die ebenfalls von der Klägerin benannte Zeugin T., welche nach eigenem Bekunden das Gespräch für die Klägerin protokolliert hat, hat ausgesagt, dass sie sich an den Inhalt des Gesprächs nicht mehr erinnern könne, das von ihr Protokollierte sei richtig, sie erinnere sich daran, dass die Beteiligten in dem Einvernehmen auseinandergegangen seien, es solle das im Februar 2012 Vereinbarte gelten.

b) Auf der Grundlage der einander widersprechenden Zeugenaussagen und des vom Senat gewonnenen persönlichen Eindrucks von den Zeugen, der keinen Anlass gegeben hat, die Glaubwürdigkeit der Zeugen unterschiedlich zu beurteilen, lässt sich nicht zur Überzeugung des Senats feststellen, dass die Sachdarstellung der insoweit beweislasteten Klägerin zutrifft.”

Erfolgt eine Mietzahlung rechtzeitig, wenn der Mieter diese innerhalb der ersten drei Werktage des Monats entrichtet?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 333 S 11/16, Urteil vom 20.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter IV. wie folgt aus: “Die Kammer folgt der Ansicht des Amtsgerichts, dass die Beklagten nach § 546 BGB nicht verpflichtet sind, die streitige Wohnung geräumt an die Klägerin herauszugeben. Das Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 06.08.2015 nicht beendet. Ein wichtiger Grund, der die Klägerin gemäß § 543 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt hätte, liegt nicht vor.

1) Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB liegt ein wichtiger Grund u. a. vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Hierbei ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies wäre im vorliegenden Fall gegeben, wenn sich die Beklagte zu 1) sowohl mit der Zahlung der restlichen Miete für den Monat Juli 2015 in Höhe von 16,92 € sowie mit der Zahlung der vollen Miete für den Monat August 2015 in Höhe von 516,92 € im Verzug befunden hätte.

Die Kammer folgt der Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Beklagte zu 1) mit der Entrichtung der Miete für August 2015 im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung am 06.08.2015 nicht im Verzug befunden hat, sondern ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Entrichtung der Miete bereits fristgerecht am 3. Werktag des Monats nachgekommen war.

2) Die Mietzahlung ist eine Schickschuld. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt damit im Zweifel der Mieter die Gefahr und die Kosten der Übermittlung. Der maßgebliche gesetzliche Zeitpunkt bestimmt sich nach der Vornahme der Leistungshandlung, mithin nach dem Eingang des Überweisungsauftrages des Mieters bei dessen Geldinstitut (vgl. Schur in jurisPK-BGB Band 2 zu § 556b BGB, Rn. 8 ebenso Langenberg in Schmidt-Futterer zu § 556b BGB, Rn. 7).

Am 05.08.2015 (dem 3. Werktag) wurde der Überweisungsauftrag, den die Beklagten der C… Bank erteilt hatten, von der Bank ausgeführt und das Konto der Beklagten in Höhe von 516,92 € zugunsten des Kontos der Klägerin belastet. Dies war zur Erfüllung der Verpflichtung zur Zahlung der fälligen Miete ausreichend, so dass – wie bereits ausgeführt – ein Verzug mit der Entrichtung des Mietzinses für den Monat August 2015 zum Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung nicht vorgelegen hat.

3) Art. 3 Abs. 1 lit. c der Zahlungsverzugsrichtlinie; jetzt Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2011/7/EU führt zu keiner anderen Beurteilung. Die Zahlungsverzugsrichtlinie ist auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Wohnraummieter nicht anwendbar.

a) Nach der Rechtsprechung des EuGH (vgl. Urteil vom 03.04.2008, Az.: C-306/06) ist Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Ziff. ii der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr dahin auszulegen, dass bei einer Zahlung durch Banküberweisung der geschuldete Betrag dem Konto des Gläubigers rechtzeitig gutgeschrieben sein muss, wenn das Entstehen von Verzugszinsen vermieden oder beendet werden soll.

Das OLG Karlsruhe (vgl. Urteil vom 09.04.2014, Az.: 7 U 177/13) ist der Ansicht, dass die Rechtsprechung richtlinienkonform dahin auszulegen sei, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der genannten Richtlinie 2000/35/EG, nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen sei. Die Richtlinie 2000/35 spräche nicht dagegen. Zwar haben nach ihrem Erwägungsgrund 13 nur Handelsgeschäfte erfasst sein sollen. Nach dem Erwägungsgrund 7 stelle aber der Zahlungsverzug gerade für kleine und mittlere Unternehmen eine Insolvenzgefahr dar, die in gleicher Weise gegeben sei, wenn ein Verbraucher Schuldner etwa einer großen Bauforderung sei und diese vorerst nicht bezahle. Der EuGH sähe das Ziel der Richtlinie dann auch allgemein im Schutz des Inhabers einer Geldforderung (EuGH aaO Rn 26). Auf der Ebene des nationalen Rechts sprächen die Erfordernisse der Rechtssicherheit und -klarheit sowie das Bedürfnis nach einer stimmigen Systematik der BGB-Vorschriften für eine einheitliche Auslegung. In personeller Hinsicht sei eine Differenzierung zwischen Unternehmern und Verbrauchern in der Sache nicht geboten. Der gegebenenfalls nicht so geschäftsgewandte Verbraucher könne sich in seinem Zahlverhalten in gleicher Weise an der neuen Rechtslage orientieren wie ein Unternehmer und erscheine nicht schutzwürdiger. Der verspätet an einen Verbraucher zahlende Unternehmer sei sowieso nicht schutzwürdig und würde begünstigt. Abgrenzungsprobleme zwischen dem Unternehmer- und dem Verbraucherbegriff würden in ihrer praktischen Bedeutung nicht ausgeweitet, einer weiteren sachlich nicht gebotenen Ausdifferenzierung und damit Komplizierung des Rechts entgegengewirkt. Hinsichtlich der sachlichen Reichweite sei eine Differenzierung zwischen dem Verzugszins und dem sonstigen Verzugsschaden nicht gerechtfertigt. Der in der Zinspflicht zum Ausdruck gebrachte Nutzungsentgang und der Schaden aus der notwendig werdenden Beitreibung der nicht rechtzeitig bezahlten Schuld seien in gleicher Weise Folgen der Verspätung der Leistung.

b) Die Kammer folgt der Ansicht des OLG Karlsruhe (a.a.O.) nicht. Der Wortlaut der Zahlungsverzugsrichtlinie ist eindeutig. Danach betrifft der sachliche Anwendungsbereich der Richtlinie ausschließlich den Geschäftsverkehr. Dies ergibt sich bereits aus Art. 1 der Zahlungsverzugsrichtlinie, welcher lautet:

(1) Diese Richtlinie dient der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr (Hervorhebung durch die Kammer), um sicherzustellen, dass der Binnenmarkt reibungslos funktioniert, und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen und insbesondere von KMU zu fördern.

(2) Diese Richtlinie ist auf alle Zahlungen, die als Entgelt im Geschäftsverkehr (Hervorhebung durch die Kammer) zu leisten sind, anzuwenden.

(3) Die Mitgliedstaaten können Schulden ausnehmen, die Gegenstand eines gegen den Schuldner eingeleiteten Insolvenzverfahrens, einschließlich eines Verfahrens zur Umschuldung, sind.

Sodann wird der “Geschäftsverkehr in Artikel 2 definiert. Art. 2 Nr. 1 lautet:

“Geschäftsverkehr” Geschäftsvorgänge zwischen Unternehmen oder zwischen Unternehmen und öffentlichen Stellen, die zu einer Lieferung von Waren oder Erbringung von Dienstleistungen gegen Entgelt führen

Daher betrifft auch Art. 3 der Richtlinie ausdrücklich nur den “Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen” und regelt Art. 3 Abs. 1b der Richtlinie nur für diesen sachlichen Anwendungsbereich, dass es auf den Erhalt des fälligen Betrags ankommt.

Nach Ansicht der Kammer steht der klare und eindeutige Wortlaut der Zahlungsverzugsrichtlinie einer Erweiterung des sachlichen Anwendungsbereichs auf Rechtsgeschäfte mit einem Verbraucher entgegen. Entgegen der Ansicht des OLG Karlsruhe sprechen die Grundsätze der Rechtssicherheit und -klarheit sowie das Bedürfnis nach einer stimmigen Systematik der BGB-Vorschriften nicht für eine einheitliche Auslegung. Eine Auslegung verbietet sich bereits aufgrund des vom Richtliniengeber klar zum Ausdruck gebrachten Willens.

Der Systematik der BGB-Vorschriften ist eine Differenzierung zwischen dem Geschäftsverkehr und Verbrauchergeschäften nicht fremd. So beschränkt zum Beispiel § 310 BGB die Anwendung der §§ 305 ff BGB in bestimmten Bereichen, wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen gegenüber einem Unternehmen verwendet worden sind oder normieren die §§ 491 ff. BGB Besonderheiten im Bereich von Verbraucherdarlehen.

Auch im Bereich des Rechts der Wohnraummiete besteht kein Bedürfnis, die streitige Richtlinie anzuwenden. Dies würde der Schutzvorschrift des § 556b BGB zuwiderlaufen. Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten.

Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH Urteil vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 129/09), der die Kammer folgt, gebietet es der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen. Weiter führt der BGH aus:

Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer solchen “Schonfrist” besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mieters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Interessenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichtspunkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung.

Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, sondern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vormonats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist.

Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB (und bei Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage (so die Legaldefinition in der am 14. August 1999 in Kraft getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend – selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online-Aufträgen – weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit.

Sollte ein Wohnraummieter aufgrund einer Erweiterung der Zahlungsverzugsrichtlinie sich darauf einstellen müssen, dass der monatliche Mietzins spätestens am 3. Werktag beim Vermieter eingehen muss, würde dem Wohnraummieter die Karenzzeit von 3 Werktagen faktisch nicht mehr zur Verfügung stehen, was nach den Ausführungen des BGH (a.a.O.) dem Schutzzweck des § 556b BGB zuwiderlaufen würde. Vielmehr müsste der Wohnraummieter die Bankarbeitszeit berücksichtigen. Dies würde bedeuten, dass der Auftrag zur Überweisung des Mietzinses deutlich vor dem 3. Werktag erteilt werden müsste. Dies ist jedoch mit dem Schutzzweck des § 556b BGB nicht zu vereinbaren. Eine Anwendung der Zahlungsverzugsrichtlinie scheidet daher nach Ansicht der Kammer jedenfalls für den Bereich der Wohnraummiete aus.”