Ist das wohnwertmindernde Merkmal “nicht abschließbare Hauseingangstür” nach dem Berliner Mietspiegel 2015 gegeben, wenn die Tür zum Aufgang des Hinterhauses nicht abschließbar ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 14 C 181/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Hauseingangstür nicht abschließbar ist. Bei dem von dem Beklagten vorgelegten Lichtbild handelt es sich offensichtlich nicht um die Hauseingangstür zur Straße, sondern um die Tür zum Aufgang des Hinterhauses. Mit der Hauseingangstür ist jedoch die Zutrittsmöglichkeit von der Straße gemeint, da es bei der Frage der Abschließbarkeit darum geht, Nichtmietern den Zutritt zum Gebäude zu verwehren.”

Gilt bei der Überprüfung eines Mieterhöhungsbegehrens für einen Mietvertrag die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 14 C 181/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das wohnwertmindernde Merkmal “keine Spüle” ist nicht verwirklicht, da dem Mietvertrag zu entnehmen ist, dass die Küche mit einer Spüle nebst Unterschrank ausgestattet ist (§ 12 Ziff. 12.2 des Mietvertrages). Für den Mietvertrag gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.”

Trifft einen Vermieter eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, seinem Mieter Zugang zu den Bedien- und Messelementen der Stromversorgung zu ermöglichen, die typischerweise auch zur Benutzung und Einsichtnahme durch einen Laien geeignet und bestimmt sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Celle (AG Celle – 151/110 C 1176/16, Urteil vom 25.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Celle in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat einen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihm Zugang zu dem bislang verschlossenen Stromzähler- und Sicherungskasten verschafft.

Der Anspruch des Klägers korrespondiert mit einer entsprechenden mietvertraglichen Nebenpflicht der Beklagten als dessen Vermieter. Sofern ein Mieter – wie vorliegend der Kläger – mit einem Dritten einen Stromlieferungsvertrag abgeschlossen hat, trifft den Vermieter eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, dem Mieter Zugang zu den Bedien- und Messelementen der Stromversorgung zu ermöglichen, die typischerweise auch zur Benutzung und Einsichtnahme durch einen Laien geeignet und bestimmt sind. In diese Kategorie fällt nach der Überzeugung des Gerichts sowohl ein Stromzähler (Ablesen) als auch der Sicherungskasten mit den der Wohnung des Mieters zuzuordnenden Sicherungen. Letzteres gilt nicht zuletzt im Hinblick darauf, dass es etwa bei Notfällen, möglichen Stromausfällen aber auch bei etwaigen Kleinreparaturen in der Mietwohnung für den Mieter erforderlich sein kann, Zugriff auf die Sicherungen seiner Stromkreise zu haben.

Die demnach bestehende Verpflichtung zur Zugangsverschaffung hat die Beklagte auch nicht durch die Einrichtung eines 24-Stunden-Hausmeister-Service erfüllt. So ergibt sich bereits aus dem mit dem Schreiben vom 08.06.2016 aus Anlage K 4 vorgetragenen Sachverhalt, dass der 24-Stunden-Service von der Beklagten tatsächlich nicht gewährleistet wird, als der Kläger im Rahmen des Sachverhalts vom 19.04.2016 im Rahmen des Telefonats mit dem Hausmeister um 22.00 Uhr auf den nächsten Morgen verwiesen wurde. Eine 24-stündige Erreichbarkeit des Zugangsberechtigten (der Hausmeister) ist freilich nicht gleichzusetzen mit einem 24stündigen Zugang.

Unabhängig davon hält es der erkennende Richter für unzumutbar, einen Mieter – jedenfalls im Hinblick auf den Zugang zu den Sicherungen – permanent auf einen Dritten zu verweisen, der zur Zugangsgewährung erst von einem anderen Ort anfahren muss. Stattdessen ist die mietvertragliche Nebenpflicht dergestalt auszulegen, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, selbst unmittelbar und ohne zeitliche Verzögerung auf die seiner Wohnung zuzuordnenden Sicherungen zuzugreifen. Dies gilt gerade auch im Hinblick auf etwaige Notfälle wie einen Brand oder auch einen Wasserschaden, in denen es gegebenenfalls geboten sein kann, ohne Zuwarten die Stromzufuhr durch Betätigung der Sicherung abzuschalten. Im Rahmen der Zumutbarkeitserwägungen ist allerdings ein Zuwarten auch dann nicht mehr hinzunehmen, wenn etwa aufgrund einer Überlastung des Wohnungs-Stromkreises durch die Nutzung übermäßig vieler Abnahmegeräte die Sicherung rausspringt und das Problem mit einer kurzen Betätigung der Sicherung behoben wäre. Auch in diesem Fall kann der Mieter nicht darauf verwiesen werden, erst das – zeitlich ungewisse – Erscheinen des Hausmeisters vor Ort abzuwarten.

Entgegen der in der mündlichen Verhandlung von der Beklagtenvertreterin unter Bezugnahme auf das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 15.02.2013 (Az: 201 C 464/12) geäußerten Ansicht reichte es nach dem Vorstehenden gerade nicht aus, den Kläger auf die Einrichtung eines Hausmeisterservice zu verweisen. So ging es in dem vom Amtsgericht Köln entschiedenen Fall ersichtlich ausschließlich um das Ablesen des Stromzählers, während der Kläger im hiesigen Fall Zugriff zuvorderst auf den Sicherungskasten begehrt. Allein aufgrund der unstreitigen baulichen Gegebenheiten erhält der Kläger hier bei Zugriff auf den Sicherungskasten stets zugleich auch Zugriff auf den Stromzähler. Im Rahmen der tenorierten Verpflichtung der Beklagten bleibt es dieser unbenommen, hier gegebenenfalls eine bauliche Trennung herbeizuführen, welche dem von ihr angeführten Problem vermeintlicher Stromdiebstähle entgegenzuwirken vermag, Diese Problematik rechtfertigt es aber von vornherein nicht, den Zugang der Mieter (auch) auf die Sicherungen derart zu beschränken.”