Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

rbb24.de am 30.04.2019: Berliner Zweckentfremdungsverbot – Viele Ferienwohnungen immer noch nicht registriert

Am 1. Mai vor einem Jahr trat das novellierte Berliner Zweckentfremdungsverbot in Kraft. Ferienwohnungen müssen danach genehmigt und registriert werden. Doch eine rbb|24-Recherche zeigt: Die meisten Anbieter scheren sich weiterhin nicht darum.

Wer auf den einschlägigen Unterkunftsportalen nach einer Urlaubsbleibe in der Hauptstadt sucht, kann sich vor Angeboten kaum retten. 13.824 aktive Inserate für Ferienwohnungen und Zimmer fanden sich im März allein bei der größten Plattform Airbnb, wie eine Datenauswertung von rbb|24 mit Hilfe des Datenportals insideairbnb.com zeigt. Als aktiv wurden dabei Inserate für Unterkünfte eingestuft, die in den vergangenen zwölf Monaten mindestens einmal gebucht wurden.

Eigentlich müssten die meisten dieser Angebote mit einer Registriernummer versehen sein, doch zum Stichtag 31. März 2019 haben die Berliner Bezirke gerade mal rund 3.200 Registriernummern vergeben – 2.100 davon für komplette Ferienwohnungen, rund 1.100 für einzelne Zimmer. Das ergab eine Umfrage von rbb|24 unter den zuständigen Bezirksverwaltungen.Damit gehen die meisten Anbieter offenbar lieber das Risiko empfindlicher Geldbußen ein. Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz sieht Strafen von bis zu 500.000 Euro vor.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2019/04/berlin-airbnb-zweckentfremdung-verbot-ein-jahr.html

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

Spandauer Volksblatt am 29.04.2019: Mieter in der Sprechstunde

Siemensstadt. Mieten und wohnen bewegen die Spandauer. Deshalb gibt es am 10. Mai wieder eine kostenfreie Mieten-Sprechstunde mit Jürgen Wilhelm vom Berliner Mieterverein. Er hilft bei Problemen mit dem Vermieter, bei Mieterhöhungen und beim Ausfüllen von Formularen. Dazu informiert der Spandauer SPD-Abgeordnete Daniel Buchholz über aktuelle Themen rund ums Wohnen, beispielsweise über den “Mietendeckel”. Ort ist von 15 bis 16.30 Uhr das Bürgerbüro von Buchholz an der Nonndammallee 80.

https://www.berliner-woche.de/siemensstadt/c-soziales/mieter-in-der-sprechstunde_a211891

Pressemitteilung 14/2019

Niederlage für Deutsche Wohnen im
Mieterhöhungsprozess Wolf-Dietrich Kniffka

Zivilkammer 67 setzt auf den Berliner Mietspiegel statt auf vom Amtsgericht Spandau eingeholtes Sachverständigengutachten

Das Landgericht Berlin hat in dem Rechtsstreit 67 S 21/19 mit Urteil vom 11.04.2019 das Urteil des Amtsgerichts Spandau – 3 C 306/17 – vom 29.11.2018 aufgehoben und die Mieterhöhungsklage der Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH gegen Herrn Wolf-Dietrich Kniffka vollumfänglich abgewiesen. Es hat dabei den Berliner Mietspiegel 2017 angewandt, obwohl das Amtsgericht Spandau erstinstanzlich mit Beweisbeschluss vom 19.04.2018 ein Sachverständigengutachten eingeholt hatte.
Durch dieses Urteil der Zivilkammer 67 wird der Berliner Mietspiegel 2017 für Mieterinnen und Mieter in Spandau, Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten gestärkt.
Der Hintergrund:
Herr Wolf-Dietrich Kniffka zahlt seit dem 01.12.2015 für seine 42,15 m² große Wohnung An der Kappe 74c in 13583 Berlin-Spandau eine Nettokaltmiete in Höhe von 226,77 € (= 5,38 €/m²), die bereits jetzt höher ist, als die Miete, die sich nach dem Berliner Mietspiegel 2017 ergibt (223,40 € = 5,30 €/m²). Seine Vermieterin, die
Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH, begehrte von ihm zum 01.10.2017 eine Mieterhöhung von 23,17 € monatlich, d.h. von 226,77 € um 23,17 € auf 249,94 €
(= 5,93 €/m²).
Vorinstanz: Das Amtsgericht Spandau – 3 C 306/17, Urteil vom 29.11.2018, weigerte sich, den Berliner Mietspiegel 2017 anzuwenden und verurteilte den Spandauer auf der Basis eines mit Beweisbeschluss vom 19.04.2018 für 2.821,48 € eingeholten Sachverständigengutachtens antragsgemäß zu einer Mieterhöhung von monatlich 23,17 €.
Der Sachverständige ermittelte in seinem Gutachten nach dem Vergleichswertverfahren mit Nutzwertanalyse mit 15 Vergleichswohnungen eine ortsübliche Vergleichsmiete von 259,22 € (= 6,15 €/m²). Dieser Betrag liegt um 0,85 €/m² über dem Wert, der sich bei Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017 ergibt (5,30 €/m²).
Zur Begründung hieß es in dem erstinstanzlichen Urteil des Amtsgerichts Spandau lapidar: „Die vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichsobjekte sind der streitgegenständlichen Wohnung ähnlicher als die im Mietspiegel erfassten Objekte.“
Wolf-Dietrich Kniffka stritt in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Berlin erfolgreich nicht nur gegen seine Mieterhöhung sondern auch für die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017 und gegen die Einholung von Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete.
In dem Urteil des Landgerichts Berlin – 67 S 21/19 – vom 11.04.2019 heißt es zunächst auf der Seite 2 wie folgt:
„Der Klägerin steht der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß den §§ 558ff. BGB nicht zu, da bereits die bislang vereinbarte und von dem Beklagten entrichtete Nettokaltmiete in Höhe von 226,77 EUR (5,38 EUR/qm) die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung übersteigt.”
Auf der Seite 6 seines Urteils argumentiert das Landgericht Berlin wie folgt:
„Die Kammer erachtet eine Ermittlung unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 gegenüber eines solchen auf der Grundlage des Sachverständigen vorgenommenen Vergleichswertverfahren weiterhin für vorzugswürdig.
Die Überlegenheit nicht nur des qualifizierten, sondern auch die des „einfachen” Mietspiegels, für dessen Beibehaltung sich der Gesetzgeber in § 558c BGB bewusst entschieden hat, ergibt sich bereits daraus, dass der Sachverständige regelmäßig sein Datenmaterial nicht auf einer derart breiten und repräsentativen Grundlage erheben kann, wie dies der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter möglich ist. …
Das gilt auch für den Berliner Mietspiegel 2017, dem für rund 13.190 Wohnungen gewonnene mietspiegelrelevante Datensätze zu Grunde liegen (Methodenbericht S. 22, 26, 28), von denen wiederum 187 auf das für die streitgegenständliche Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld D 2 entfallen (Methodenbericht, S. 32).”
„Der AMV begrüßt es ausdrücklich, dass die Landgerichtskammer 67 dem vom Amtsgericht Spandau eingeholten Sachverständigengutachten mit 15 Vergleichswohnungen eine klare Absage erteilt hat. Sie hat deutlich und überzeugend zum Ausdruck gebracht, dass der Berliner Mietspiegel eine bessere Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete als Sachverständigengutachten mit Vergleichswohnungen darstellt“, sagte Marcel Eupen, 1. Vorsitzender des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
„Mieterinnen und Mieter aus Spandau, Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten müssen sich aufgrund des Urteils der Zivilkammer 67 in Zukunft nicht mehr scheuen, notfalls einen Rechtsstreit zur Feststellung ihrer ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen“, so Eupen.
„Aufgrund der gegenteiligen Rechtsauffassung der Zivilkammer 63 (LG Berlin – 63 S 230/16, Endurteil vom 01.03.2019), die für Mieterinnen und Mieter aus Treptow, Köpenick, Steglitz, Zehlendorf, Schöneberg, Friedenau, Wedding und Reinickendorf zuständig ist, bleibt die Forderung des AMV ausdrücklich aufrechterhalten, dass die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates die Rechtssicherheit der Mietspiegel durch eine Rechtsverordnung nach § 558c Abs. 5 BGB über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln stärken muss, um Mieterinnen und Mieter besser vor Angriffen auf Mietspiegel zu schützen. Die Deutsche Wohnen muss durch die Bundesregierung in ihre Schranken verwiesen werden und das unverzüglich“, schließt Eupen.

Berlin, den 02.05.2019

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Berliner Zeitung am 29.04.2019: Exklusive Forsa-Umfrage: Nur noch 35 Prozent der Berliner sind für die Entegnung

Die Stimmung kippt – langsam zwar, aber sie kippt. Nur noch 35 Prozent der Berliner halten eine Enteignung von Immobilienkonzernen mit mehr als 3000 Wohnungen für „grundsätzlich sinnvoll“. Das geht aus einer repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa im Auftrag der Berliner Zeitung für den April hervor.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/exklusive-forsa-umfrage-nur-noch-35-prozent-der-berliner-sind-fuer-die-enteignung–32439940

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Berliner Morgenpost am 26.04.2019: FDP macht Tempo gegen Enteignungen

Der Berliner Landesverband legt einen Entwurf zur Änderung des Grundgesetzes vor.

Die Berliner FDP macht Tempo für die Abschaffung des Enteignungsparagrafen im Grundgesetz. Der Landesverband hat dazu einen Antrag vorgelegt, den der Bundesparteitag beschließen soll. „Artikel 15 des Grundgesetzes ist ein Relikt aus einer Zeit, als man sich noch die Frage stellte, ob wir zukünftig Sozialismus oder Marktwirtschaft zu unserem Leitbild machen“, sagte FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja am Freitag. „Dieser Artikel ist zurecht noch nie in der Geschichte der Bundesrepublik angewendet worden, denn er öffnet Tor und Tür für willkürliche, staatliche Raubzüge.“

Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt die Enteignung von Grundstücken und Gebäuden. „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden“, heißt es im Gesetz. Darauf berufen sich dieInitiatoren des Volksbegehrens „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Sie fordern das Land Berlin auf, alle Eigentümer von mehr als 3000 Wohnungen in der Stadt zu enteignen, um den derzeit überhitzten Mietmarkt zu entspannen.

FDP fordert Abschaffung des EnteignungsparagrafenDagegen richtet sich breiter Widerstand. Die FDP fordert deswegen die Abschaffung des Artikels 15. „Der Schutz von Freiheits- und Eigentumsrechten muss oberstes Gebot des Gesetzgebers sein“, sagte Czaja zur Begründung. „Das wird auch ein vollkommen fehlgeleitetes Enteignungs-Volksbegehren nicht ändern.“

https://www.morgenpost.de/berlin/article217034299/FDP-macht-Tempo-gegen-Enteignungen.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Hat eine Wohngemeinschaft als solche ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 4 C 17/18, Urteil vom 10.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz für die entgangene Untermiete aus §§ 280 Abs. 2, 535, 540, 553 BGB, weil die Beklagte die Genehmigung zur Untervermietung am 11.9.2017 nicht pflichtwidrig verzögert erteilt hat.

Die Kläger haben keinen Anspruch unmittelbar aus § 553 BGB auf die Genehmigung der Untervermietung, denn dies setzt grundsätzlich voraus, dass die Kläger als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Die Kläger stützen sich indes nicht auf ein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse, sondern führen aus, dass der Wunsch unterzuvermieten von Anfang an bestanden habe. Der pauschale Hinweis auf das wirtschaftliche Interesse der Kläger im Schreiben des Mieterschutzbundes vom 23.6.2017 genügt jedenfalls auch nicht. Ebenso wenig können sich die Kläger auf die allgemein schwierige Wohnungsmarktlage beziehen um ihr persönliches berechtigtes Interesse zu begründen. Die Nachfrage der Beklagten nach einem berechtigten Interesse mit ihrer E-Mail vom 31.5.2017 und ihre Ablehnung der Genehmigung mit E-Mail vom 8.6.2017 unter dem Hinweis, dass ein berechtigtes Interesse nicht zu erkennen sei, ist im Rahmen eines Anspruchs aus § 553 BGB daher nicht pflichtwidrig. Die im September 2017 dennoch erteilte Genehmigung ist demnach nicht pflichtwidrig verzögert, weil die Beklagte gar nicht verpflichtet gewesen wäre, diese zu erteilen.

Die Kläger haben entgegen ihrer Ansicht auch keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung im Hinblick auf eine von Ihnen behauptete Struktur des Mietverhältnisses als Wohngemeinschaft. Die Kläger sind für die Umstände einer solchen vertraglichen Vereinbarung darlegungs- und beweispflichtig und haben nicht ausreichend konkret darlegen können, dass von einem vereinbarten Nutzungszweck als Wohngemeinschaft auszugehen sei, bei der der Wechsel von Untermietern verlangt werden könne. Dem schriftlichen Mietvertrag vom 13.10.2008 lässt sich derartiges nicht entnehmen. Soweit die Kläger behaupten, dass bereits zu Mietbeginn eine Untervermietung erlaubt worden sei, führt dies auch bei Wahrunterstellung zu keinem anderen Ergebnis, weil die Genehmigung einer Untervermietung noch keine grundsätzliche Struktur als Wohngemeinschaft für die Zukunft bedeutet. Weitere nähere Ausführungen zu den konkreten Untervermietungsverhältnissen haben die Kläger nicht gemacht und auch nicht zu den Umständen der jeweiligen Genehmigungen der (Vor) Vermieterin. Sie haben auch keine weiteren Unterlagen zum Mietvertrag, insbesondere keine Nachträge zu ihrem eigenen Eintreten in das Mietverhältnis vorgelegt, so dass sich auch daraus nicht erschließen lässt, ob eine Wohngemeinschaft vertraglich angelegt war. Die Kläger sind mit der Terminsverfügung vom 05.02.2018 zu ergänzendem Vortrag zu den Untervermietungen samt den Genehmigungen und zur Vorlage des Nachtrags zum Mietvertrag vom 1.9.2014 aufgefordert worden (Bl. 11R d.A.) und haben darauf nicht reagiert. Soweit die Beklagte anführt, dass eine Wohngemeinschaft nur in zwei rechtlichen Konstellationen denkbar wäre, so einmal mit mehreren Hauptmietern und Anspruch auf Mieterwechsel oder mit einem Hauptmieter und Anspruch auf Untervermietungen, so handelt es sich dabei zwar nicht um die einzig denkbaren, sondern nur um die wohl häufigsten Vertragskonstellationen für Wohngemeinschaften. Dass im vorliegenden Fall aber eine abweichende Vertragsgestaltung für eine Wohngemeinschaft mit dem Inhalt vorliegt, dass sowohl unbegrenzt Anspruch auf Wechsel der Hauptmieter als auch auf Genehmigung von Untervermietungen beansprucht werden kann, ist hier nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Sicherheit nachzuvollziehen. Eine solche Vertragsgestaltung kann insbesondere nicht aus dem bloßen Umstand häufiger Mieterwechsel und wiederholt genehmigter Untervermietungen ohne Kenntnis der weiteren Umstände gefolgert werden. Daher bleibt es dabei, dass die von der Beklagten erst im September 2017 erteilte Genehmigung nicht verzögert ist, weil nicht grundsätzlich ein Anspruch der Kläger auf Erteilung der Genehmigung auch ohne berechtigtes Interesse bestand.”

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 25.04.2019: Wohnungskrise in Berlin –Seehofer stemmt sich gegen Enteignungspläne

Bundesbauminister Horst Seehofer hält die Enteignung von Immobilienkonzernen für „unproduktiv“.

Hilft die Enteignung von Immobilienkonzernen gegen die Berliner Wohnungsnot? Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) hat dazu eine klare Meinung: auf keinen Fall! „Durch die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen werden keine neue Wohnungen geschaffen“, heißt es in der Antwort seines Ministeriums auf eine Anfrage der Linksfraktion im Bundestag. Der Anstieg der Mieten in den Ballungsräumen sei vielmehr auf die hohe Nachfrage zurückzuführen, weshalb nur Neubau helfe.

Die Berliner Wirtschaft begrüßte die deutlichen Worte der Bundesregierung gegen die Enteignung am Mittwoch. „Die klare Ablehnung der Bundesregierung von Enteignungen ist erfreulich“, sagte Jan Eder, Geschäftsführer der Berliner Industrie- und Handelskammer (IHK), dem Tagesspiegel. „Sie bringt auf den Punkt, dass Enteignungen nicht zur Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen, private Investoren abschrecken, die Mieten nicht senken und die Schulden in die Höhe treiben.“ Der Berliner Senat sollte sich Seehofers Position anschließen und auf den Neubau von Wohnungen konzentrieren, forderte Eder. „Und zwar auch dichter, höher und weiter!“

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungskrise-in-berlin-seehofer-stemmt-sich-gegen-enteignungsplaene/24253172.html

Aus der Rubrik “Mieterproteste”:

Berliner Morgenpost am 25.04.2019:Aufzug – Bündnis „Mietenwahnsinn“ demonstriert am 1. Mai in Grunewald

Das Bündnis schließt sich der Demo im Grunewald an. Im vergangenen Jahr wurden bei dem Aufzug rund 100 Straftaten begangen.

Das Bündnis „Mietenwahnsinn“ will am 1. Mai ebenfalls in Grunewald demonstrieren. Wie das Bündnis mitteilte, mobilisiere man unter dem Motto „gemeinsam gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn“ dazu, einen eigenen Block bei der Demonstration in dem Ortsteil im Südwesten Berlins zu bilden. Veranstalter des Zuges ist wie im vergangenen Jahr das Bündnis „Hedonistische Internationale“.

„Es gibt am 1. Mai viele Möglichkeiten, gegen die Stadt der Reichen zu demonstrieren. Wir laden dazu ein, im Grunewald zu beginnen,“ so Stefanie Berger vom Bündnis Mietenwahnsinn.“

https://www.morgenpost.de/berlin/article217015233/Buendnis-Mietenwahnsinn-demonstriert-am-1-Mai-in-Grunewald.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Stellt die Vergrößerung einer bereits bestehenden Wohnung eine Schaffung neuen Wohnraums dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 37/18, Beschluss vom 20.12.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kammer bleibt bei ihrer Auffassung, dass der Anbau eines Zimmers an eine bestehende Wohnung vom Mieter dieser Wohnung nicht nach § 555b Nr. 7 BGB als Schaffung neuen Wohnraums geduldet werden muss und die Norm sich vielmehr allein auf die Schaffung neuen Wohnraums außerhalb des Mietgegenstandes selbst bezieht. Durch einen solchen Anbau wird das Angebot an Mietwohnungen nicht erhöht, sondern die bereits bestehende Wohnung für einen anderen Mieterkreis attraktiver gestaltet.”

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

taz.de am 24.04.2019: Deutsche Wohnen enteignen

Volksentscheid wohl alternativlos

Erst im Juni wird sich R2G mit dem Volksbegehren beschäftigen. Anders als beim Rad- und Mietenvolksentscheid ist keine politische Lösung in Sicht.

Ein Verhandlungsangebot hat Rouzbeh Taheri noch nicht bekommen. „Wir sind mit der Linkspartei und den Grünen im Gespräch, und auch einige SPD-Unterorganisationen laden uns ein“, sagt der Sprecher des Volksbegehrens „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“. Aber eine konkrete Anfrage, um über das Thema in Verhandlungen zu treten, gebe es bislang nicht.

„Bislang gibt es keine gemeinsame Willensbildung von SPD, Linken und Grünen“, sagt die Sprecherin für Wohnen und Mieten der Grünen im Abgeordnetenhaus, Katrin Schmidberger. Sie geht aber davon aus, dass das Thema Enteignung beim Koalitionstreffen der drei Parteien am 5. Juni auf die Tagesordnung kommt.

„Ich finde es wichtig, dass wir in der Koalition den Schwung der Unterschriftensammlungen nutzen, um möglichst viel davon umzusetzen“, sagte Schmidberger der taz. Daraus solle dann ein Gesetz erarbeitet werden. Bei der SPD sieht die Grünen-Politikerin noch viel Bewegungsspielraum. „Ich bin guter Dinge, dass die SPD im Herbst Ja sagt.“ Ein Nein würden sich die Sozialdemokraten nicht erlauben können, glaubt die Grüne. „Der politische Druck wird noch zunehmen.“

Dem widerspricht freilich Schmidbergers mietenpolitische Kollegin bei der SPD, Iris Spranger. „Ich glaube nicht an eine Parteitagsmehrheit für den Volksentscheid“, so Spranger. „Wir legen als SPD unseren Fokus auf den Mietendeckel und den Wohnungsneubau.“ Mit Spranger steht neben dem Lager des Regierenden Bürgermeisters auch das von Fraktionschef Raed Saleh bei den Neinsagern.

Auch die Linkspartei ist daher skeptisch, ob es zu einer gemeinsamen Position der rot-rot-grünen Koalition kommen wird. „Ob es uns gelingt, da im Senat zu einer Einigung zu kommen, halte ich für offen“, sagt der parlamentarische Geschäftsführer der Linksfraktion, Steffen Zillich. Ohne Einigung wird aber ein Enteignungsvolksentscheid wahrscheinlich. Für Zillich wäre das keine Niederlage von Rot-Rot-Grün. „Angesichts der gesellschaftlichen Tragweite ist es kein Schaden, tatsächlich die Wählerinnen und Wähler entscheiden zu lassen.“

http://www.taz.de/!5586364/