Kann der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der “Freigabe” des Mietverhältnisses seitens des Insolvenzverwalters/Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) auf Mietrückstände stützen, die bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden sind?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 19/14, Urteil vom 17.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 98/2015 vom 17.06.2015 wie folgt aus: “Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO geregelten Kündigungssperre stehen dem nicht entgegen, denn die Norm dient dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll lediglich verhindern, dass der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung seitens des Treuhänders einleiten kann. Der soziale Mieterschutz wird auch im Insolvenzfall dadurch gewährleistet, dass der Mieter die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden kann; auch ist eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlicher Stellen trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich.

Das Gleiche gilt auch während des Restschuldbefreiungsverfahrens (§§ 286 ff. InsO).”

Muss der ehemalige Mieter für eine Verlängerung der Räumungsfrist darlegen, auf welche Wohnungen er sich wann genau wie beworben hat, und aus welchem Grund jeweils ein Mietvertrag nicht zustande gekommen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 285/14, Beschluss vom 10.12.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte hat in ihrem fristgemäßen Verlängerungsantrag gemäß § 721 Abs. 3 ZPO zwar vorgetragen, sich auf 126 Wohnungsangebote beworben zu haben. Dies ist aber nicht hinreichend dargetan. Allein aus der Einreichung einer entsprechenden Anzahl von Telefonnummern bzw. Adressen mit entsprechenden Streichungen und Randbemerkungen ergibt sich dies nicht. Vielmehr wäre im Einzelnen darzulegen, auf welche Wohnungen sich die Beklagte wann genau wie (mündlich, schriftlich, persönlich) beworben und aus welchem Grund jeweils ein Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen ist. Die Beauftragung von Maklern ist nicht nachgewiesen; die Einreichung einer Visitenkarte belegt dies nicht und die Mitteilung, dass keine geeigneten Wohnungen im Segment vorhanden sind, ist im Ergebnis gleichfalls nicht als Beauftragung anzusehen.”