Archiv für den Monat: Juni 2015

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist eine mietvertragliche Vereinbarung, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig macht, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 77/15, Beschluss vom 26.03.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Nach § 557 Abs. 4 BGB ist eine von den § 557 Abs. 1-3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Umfasst sind davon solche Abreden, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung abändern (BGH, Urt. v. 8. Juli 2009 – VIII ZR 205/08, NZM 2009, 613). Gemessen daran ist die getroffene Vereinbarung unwirksam. Denn sie ändert in dem von der Klägerin verstandenen Sinne die formellen und materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil der Beklagten ab. Eine künftige – und zudem eo ipso eintretende – Erhöhung der Miete wegen einer Veränderung der Einkommensverhältnisse des Mieters sehen die §§ 557 Abs. 2 und 3 BGB nicht vor. Deshalb konnte eine entsprechende Erhöhungsmöglichkeit von den Mietvertragsparteien auch nach Abschluss des Mietvertrages weder ausdrücklich noch konkludent nach § 557 Abs. 1 BGB wirksam vereinbart werden (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 557 Rz. 63; Weitermeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 557 Rz. 72 a. E.). Unbedenklich wäre es allein gewesen, wenn die Beklagte während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung auf den von der Klägerin nunmehr verlangten Mietzins zustimmt hätte (vgl. BGH, Urt. v. 20. Juli 2005 – VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 (sub II.1 (zu § 10 Abs. 1 MHG)). An einer derartigen Vereinbarung aber fehlt es.”

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:


rbb-exklusiv
am 23.06.2015 Eigentümer setzt Roma im “Horrorhaus” vor die Tür!

Die Zahl der Wanderarbeiter, die in dem verwahrlosten Wohnhaus in der Grunewaldstraße 87 in Schöneberg leben, hat sich erheblich verringert. Das hat der rbb vom interkulturellen Jugendverband “amaroforo” erfahren. Demnach hat der Hauseigentümer inzwischen neun Roma-Familien vor die Tür gesetzt.

Freiwillig verlässt kaum einer der Bewohner das Haus in der Grunewaldstraße, es sei denn, er hat eine Wohnung. Neun Roma-Familien hätten lediglich auf Druck der Hauseigentümer die Grunewaldstraße verlassen, so Vertreter des Vereins “amaroforo” gegenüber Inforadio. Den elf verbliebenen Familien sei der Rauswurf zum Ende des Monats angedroht worden. Manche Familien schlafen nun in ihren Autos auf der Straße.

Die Piraten haben im Bezirksparlament von Schöneberg den Antrag gestellt, die Roma in einem leerstehenden Gebäude in der Wexstraße unterzubringen.https://www.rbb-online.de/panorama/beitrag/2015/06/Horrorhaus-Roma-vor-die-Tuer.html

Aus der Rubrik “Gesetzesvorhaben”:

Verordnung über das Verbot des Bettelns mit Beteiligung von Kindern!

Der Berliner Senat verbietet das Betteln in Begleitung von Kindern und durch Kinder, um Kinder effektiver vor einem Missbrauch zum Betteln zu schützen. Am 23.06.2015 hat der Senat dazu einer Vorlage von Innensenator Frank Henkel zum Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung zugestimmt. Diese sieht bei Verstößen ein Bußgeld von bis zu 500 Euro vor.

Als Kinder sind in der Rechtsverordnung Personen definiert, die das 14. Lebensjahr noch nicht vollendet haben. Die Verordnung stützt sich auf die § 55 und 57 des Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetzes.

Die Verordnung wird nun dem Rat der Bürgermeister zur Stellungnahme zugeleitet.

https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2015/pressemitteilung.333565.php

Aus der Rubrik “Verbrauchertipps”:

WISO-Tipp am 22.06.2015: Geld abheben im Urlaub!

Wer im Ausland mit der Karte Bargeld am Automaten abheben will, sollte genau hinschauen: Es drohen Gebühren. Meist erkennt man diese erst im Nachhinein – mit Blick auf den Kontoauszug. Mit der richtigen Vorbereitung können solch unliebsame Entgelte vermieden werden. WISO sagt Ihnen, worauf Sie achten müssen.

http://www.zdf.de/ZDFmediathek/kanaluebersicht/aktuellste/436#/beitrag/video/2426868/WISO-Tipp:-Geld-abheben-im-Urlaub

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Darf ein Mieter neben der berechtigten Mietminderung zusätzlich Teile der Miete gemäß § 320 Abs. 1 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zurückhalten , solange der Vermieter die Mängel der Mietwohnung nicht beseitigt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 19/14, Urteil vom 17.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 98/2015 vom 17.06.2015 wie folgt aus: “Soweit das Landgericht dem Beklagten – neben der Minderung der Bruttomiete in Höhe von 20% – monatlich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages, mithin in Höhe von 80 % zugestanden und daher einen Zahlungsverzug insgesamt verneint hat, hat es das tatrichterliche Beurteilungsermessen durch die schematische Bemessung und zeitlich unbegrenzte Zubilligung des Zurückbehaltungsrechts überschritten.

Es hat die Besonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraummietverhältnisses außer Acht gelassen und ist darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht geworden. Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient im Rahmen eines Mietverhältnisses dazu, auf den Vermieter – vorübergehend – Druck auszuüben, damit dieser – allerdings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft – wieder eine mangelfreie Wohnung bereitstellt. Für die Zeit vor der Mängelbeseitigung wird das Äquivalenzverhältnis zwischen der (mangelhaften) Wohnung und der Miete durch die Minderung gewahrt.

Unter Berücksichtigung dessen ist es verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Vielmehr kann es redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Auch muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Der Mieter ist hierdurch nicht rechtlos gestellt, denn unbeschadet des Minderungsrechts kann er u.a. auf Mangelbeseitigung klagen oder in geeigneten Fällen den Mangel – ggf. nach Geltendmachung eines Vorschussanspruchs – selbst beseitigen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Muss der Vermieter, wenn einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr jeweils über 10% gestiegen sind, dafür nachvollziehbare Gründe angeben?

Die Antwort des Kammergerichts Berlin (KG Berlin – 12 U 216/04, Urteil vom 12.01.2006) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das KG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung in seinem Leitsatz wie folgt aus: “Sind einzelne Positionen der Betriebskosten (hier: Bewachungskosten und Hauswartkosten) gegenüber dem Vorjahr jeweils über 10% gestiegen, obliegt es dem Vermieter dafür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit nicht im Einzelnen dar, kann er – wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – diese Nebenkosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf die Mieter umlegen.”

In den Urteilsgründen heißt es wie folgt: “Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung hervorgerufen wurde und warum er diese Preissteigerung nicht – z. B. durch Beauftragung eines anderen Unternehmens – vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Von einem „starken“ Anstieg ist in der Regel auszugehen, wenn – wie vorliegend – der Anstieg binnen eines Jahres mehr als 10 % beträgt.”

Aus der Rubrik “Wohnungsankauf”:

Pressemitteilung STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH vom 22.06.2015: STADT UND LAND erweitert Bestand um 1.600 Wohnungen durch Ankauf!

Die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH hat in der ersten Jahreshälfte 2015 ihren Bestand durch Ankauf um rund 1.600 Wohnungen auf ca. 42.000 Wohneinheiten erweitert. Seit 2012 wurden damit insgesamt 3.400 Wohnungen erworben und der Bestand um rund 8,5 % erhöht.

„Die Ankaufsziele, die wir uns gesteckt haben, haben wir erfüllt“, so Anne Keilholz, Geschäftsführerin der STADT UND LAND. „Dies ist wichtig, denn so fallen noch mehr Wohnungen unter das mit dem Berliner Senat vereinbarte ‚Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten‘. Die Mieterinnen und Mieter profitieren insofern davon, weil Mieterhöhungen und die Umlage von Modernisierungskosten lediglich eingeschränkt erfolgen und die Mietbelastungen sozialverträglich bleiben“, so Keilholz weiter. „Und die Rahmenbedingungen für die Bestandserweiterung sind ideal, das derzeitige Zinsniveau versetzt uns in die Lage, langfristig günstige Finanzierungskonditionen zu sichern.“

Aber allein durch den Ankauf neuer Wohnungen wird kein zusätzlicher, dringend benötigter Wohnraum geschaffen. „Deshalb setzen wir neben dem Ankauf insbesondere auf den Neubau von rund 2.700 Wohnungen“, erläutert Ingo Malter, ebenfalls Geschäftsführer der STADT UND LAND. „Durch eine Kombination von eigenen und schlüsselfertig angekauften Neubauprojekten wird unsere Schlagzahl erhöht, so dass wir in den nächsten Jahren jeweils mehrere Hundert Wohnungen fertigstellen werden. Durch die Inanspruchnahme von Fördermitteln wird ein Anteil der Neubauwohnungen für 6,50 €/m² bis 7,50 €/m² vermietet werden können.“

http://www.stadtundland.de/92_STADT_UND_LAND_erweitert_Bestand_um_1_600_Wohnungen_durch_Ankauf.htm?nId=213

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

inforadio am 17.06.2015 – Mieter, Vermieter und die Maklergebühren

Seit Anfang des Monats gilt bei Wohnungsvermietungen das sogenannte Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, der muss auch zahlen. Und siehe da: Es geht auch preiswerter, seit es den Vermietern an das eigene Geld geht. Das zeigt eine Recherche des rbb-Magazins “was!”.

In der Branche wird damit gerechnet, dass für die Makler harte Zeiten anbrechen werden, dass die Maklerprovision drastisch sinken wird. Dennoch müssen die Vermieter mit Mehrausgaben rechnen, denn ganz ohne Makler oder einen Besichtigungsservice light, wie bei Immodelfin, wird es auch künftig nicht gehen. Und die Kosten dafür können nicht mehr in voller Höhe und ganz selbstverständlich an die Mieter weiter gereicht werden.

http://www.inforadio.de/programm/schema/sendungen/nahaufnahme/201506/221420.html

Aus der Rubrik “Verbraucherinformationen”:

Stiftung Warentest am 12.06.2015 – Die zehn gemeinsten Bank­gebühren: So schützen Sie sich vor Extra­kosten!

Ob neue Gebühren für Über­weisungen auf Papier oder fiese Über­ziehungs­regeln fürs Giro­konto: Der Ärger der Bank­kunden wächst. test.de nennt zehn Gebührenfallen, die in den vergangenen Monaten für Ärger und Schlagzeilen gesorgt haben – und sagt, was Sie tun können, damit Banken Sie bei Ihren Geld­geschäften nicht zu sehr auspressen.

1. Die Bank hat bei der Vergabe von Krediten Bearbeitungs­gebühren von Ihnen kassiert …

2. Die Post­bank führt eine Gebühr dafür ein, dass Kunden Über­weisungs­formulare aus Papier nutzen …

3. Banken und Sparkassen haben bei Giro­konten einen „Preis pro Buchungs­posten“ vereinbart …

4. Eine Bank fordert einen hohen Betrag als Verzugs­schaden, wenn die Kreditrate nicht pünkt­lich eingeht …

5. Die Deutsche Bank kassiert eine Pauschal­gebühr für das Über­ziehen des Dispolimits …

6. Die Bank fordert Gebühren für Ein- und Auszahlungen und das Zählen von Kleingeld …

7. Das Kredit­institut will Geld, wenn es Kunden über eine geplatzte Last­schrift informiert …

8. Der Antrag für die Barclaycard sieht eine Teilzahlung vor. Für den offenen Saldo fallen hohe Zinsen an …

9. Die DKB wirbt mit kostenlosem Abheben welt­weit. Das gilt aber nicht für ihre Girokarte …

10. Der Geld­automaten­betreiber im Ausland verführt Kunden, ungüns­tige Wechsel­kurse zu wählen …

https://www.test.de/Die-zehn-gemeinsten-Bankgebuehren-So-schuetzen-Sie-sich-vor-Extrakosten-4863720-0/

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist die Wiedergabe von Hörfunksendungen als Hintergrundmusik in Zahnarztpraxen im Allgemeinen öffentlich im Sinne des Urheberrechtsgesetzes und damit vergütungspflichtig?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – I ZR 14/14, Urteil vom 18.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 101/2015 vom 18.06.2015 wie folgt aus: “Dem Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 15. März 2012 ist zu entnehmen, dass eine öffentliche Wiedergabe im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG zur Harmonisierung bestimmter Aspekte des Urheberrechts und der verwandten Schutzrechte in der Informationsgesellschaft und Art. 8 Abs. 2 Satz 1 der Richtlinie 2006/115/EG zum Vermietrecht und Verleihrecht sowie zu bestimmten dem Urheberrecht verwandten Schutzrechten im Bereich des geistigen Eigentums jedenfalls voraussetzt, dass die Wiedergabe gegenüber einer unbestimmten Zahl potentieller Adressaten und recht vielen Personen erfolgt. Der Gerichtshof der Europäischen Union hat mit diesem Urteil ferner entschieden, dass diese Voraussetzungen im Allgemeinen nicht erfüllt sind, wenn ein Zahnarzt in seiner Praxis für seine Patienten Hörfunksendungen als Hintergrundmusik wiedergibt.

Der Bundesgerichtshof ist an die Auslegung des Unionsrechts durch den Gerichtshof der Europäischen Union gebunden und hat die entsprechenden Bestimmungen des nationalen Rechts richtlinienkonform auszulegen. Der vom Bundesgerichtshof zu beurteilende Sachverhalt stimmte darüber hinaus in allen wesentlichen Punkten mit dem Sachverhalt überein, der dem Gerichtshof der Europäischen Union bei seiner Entscheidung vorgelegen hatte. Der Bundesgerichtshof hat daher entschieden, dass die Wiedergabe von Hörfunksendungen in Zahnarztpraxen im Allgemeinen – und so auch bei dem Beklagten – nicht öffentlich und damit auch nicht vergütungspflichtig ist.”