Archiv für den Monat: Oktober 2015

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Bank, wonach das Entgelt für eine „Ersatzkarte auf Wunsch des Kunden (Entgelt für Ausstellung der Karte)“ 15 € beträgt und dieses Entgelt „nur zu entrichten [ist], wenn die Notwendigkeit der Ausstellung der Ersatzkarte ihre Ursache nicht im Verantwortungsbereich der Bank hat“, wirksam?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – XI ZR 166/14, Urteil vom 20.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung seiner vorgenannten Entscheidung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 177/2015 vom 20.10.2015 wie folgt aus: „Nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB unterliegen unter anderem solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle, durch die von Rechtsvorschriften abweichende Regelungen vereinbart werden. Das trifft auf die beanstandete Klausel zu. Die Auslegung der umfassend formulierten Regelung – die sich ihrem eindeutigen Wortlaut nach auf sämtliche Fälle bezieht, in denen der Kunde bei der Beklagten wegen der Ausstellung einer Ersatzkarte vorstellig wird – ergibt, dass die Bank hiernach auch dann die Zahlung des Entgelts in Höhe von 15 € verlangen kann, wenn die Ausgabe der Ersatzkarte wegen der vereinbarungsgemäß erfolgten Sperrung der Erst- bzw. Originalkarte nach § 675k Abs. 2 BGB notwendig geworden ist, deren Verlust oder Diebstahl – als nicht in den Verantwortungsbereich der Beklagten fallende Vorgänge – der Kunde gemäß § 675l Satz 2 BGB a
ngezeigt hat. Mit der Bepreisung einer vom Kunden in diesen Fällen begehrten Ersatzkarte weicht die Beklagte von § 675k Abs. 2 Satz 5 BGB ab. Nach dieser Vorschrift trifft den Zahlungsdienstleister (Bank) nach der Sperrung der Erstkarte und Wegfall der Sperrgründe die gesetzliche Nebenpflicht, dem Kunden ein neues Zahlungsauthentifizierungsinstrument (Zahlungskarte) auszustellen, wenn – wie im Falle des Abhandenkommens oder des Diebstahls der Erstkarte – die bloße Entsperrung nicht in Betracht kommt. Für die Erfüllung dieser gesetzlichen Nebenpflicht kann der Zahlungsdienstleister mangels gesetzlicher Anordnung im Sinne von § 675f Abs. 4 Satz 2 BGB kein Entgelt verlangen. Für eine Differenzierung nach „Verantwortungsbereichen“, wie die Beklagte sie mit der streitigen Klausel vornimmt, bietet § 675k Abs. 2 Satz 5 BGB keine Grundlage. Außerdem wälzt die Beklagte mittels der beanstandeten Klausel Aufwand zur Erfüllung eigener Pflichten auf ihre Kunden ab. Gemäß § 675l Sat
z 2 BGB hat der Zahler (Kunde) dem Zahlungsdienstleister oder einer von diesem benannten Stelle den Verlust, den Diebstahl, die missbräuchliche Verwendung oder die sonstige nicht autorisierte Nutzung eines Zahlungsauthentifizierungsinstruments unverzüglich anzuzeigen, nachdem er hiervon Kenntnis erlangt hat. Der Zahlungsdienstleister ist gemäß § 675m Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BGB verpflichtet, jede Nutzung des Zahlungsauthentifizierungsinstruments zu verhindern, sobald eine Anzeige nach § 675l Satz 2 BGB erfolgt ist. Das kann im Falle einer Zahlungskarte nur durch deren Sperrung erreicht werden. Die danach erforderliche Ausgabe einer Ersatzkarte ist zumindest in den Fällen des Verlusts oder Diebstahls der Erstkarte zwangsläufige Folge der Erfüllung dieser Pflicht.

Die vom Kläger beanstandete Klausel ist nicht nur kontrollfähig, sondern auch unwirksam. Allgemeine Geschäftsbedingungen, die zum Nachteil des Kunden gegen (halb-)zwingendes Recht verstoßen, benachteiligen ihn zugleich mit der Folge ihrer Unwirksamkeit unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Von den Vorgaben des § 675f Abs. 4 Satz 2 BGB darf von Gesetzes wegen nicht zum Nachteil eines Verbrauchers als Zahlungsdienstnutzers abgewichen werden.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt am 22.10.2015: Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind der soziale Anker für die wachsende Stadt!

Der Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup, stellte am 22.10.2015 gemeinsam mit dem Vorstandsvorsitzenden der Gesobau AG, Jörg Franzen, als Vertreter der städtischen Wohnungsbaugesellschaften das umfangreiche Engagement der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen der Berliner Wohnungspolitik vor.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand aller sechs städtischen Wohnungsunternehmen lag 2014 bei monatlich 5,50 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete 2014 betrug 6,11 Euro pro Quadratmeter netto kalt.

Durch das „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ erhalten Mieterinnen und Mieter mit geringem Einkommen und in individuell schwierigen Lebenssituationen die Möglichkeit, eine Reduktion oder einen vollständigen Erlass von etwaigen Mieterhöhungen zu beantragen. Bei den 2014 insgesamt verschickten 64.599 Mieterhöhungen haben 1.005 Mieterinnen und Mieter von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Nach Prüfung der jeweiligen Anträge konnte mehr als die Hälfte der Anträge (582 Fälle) auf Reduktion oder Erlass der Mieterhöhungen positiv beschieden werden.

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1510/nachricht5814.html

Pressemitteilung 64/2015

Schaffung von Eigentumswohnungen = Angemessener Ersatzwohnraum für Mietwohnungen?

Der Abriss von Mietwohnraum verstößt nach einer Eilentscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin (VG Berlin – VG 1 L 317.15, Beschluss vom 15.10.2015) nicht gegen das Verbot der Zweckentfremdung, wenn auf demselben Grundstück Eigentumswohnungen entstehen sollen.

Die 1. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin vertritt die Rechtsauffassung, dass der mit dem Abriss einhergehende Verlust von Wohnraum hinzunehmen sei, weil zugleich angemessener Ersatzwohnraum geschaffen werde. Das seit 2014 in Berlin geltende … weiterlesen

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Pressemitteilung vzbv.de am 20.10.2015 – Bundesgerichtshof – XI ZR 166/14, Urteil vom 20.10.2015: Kostenloser Ersatz nach Kartensperrung!

Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) gewinnt Klage gegen die Postbank!

Banken dürfen für die Ausstellung einer Ersatz-Bankkarte kein Entgelt verlangen, wenn der Kunde den Verlust seiner Karte angezeigt hat. Eine anderslautende Klausel im Preisverzeichnis ist unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 20.10.2015 nach einer Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) gegen die Deutsche Postbank AG entschieden.

http://www.vzbv.de/pressemitteilung/kostenloser-ersatz-nach-kartensperrung

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden müssen, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 288/14, Urteil vom 03.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin kann auch nicht Nachzahlung der sog. kalten Betriebskosten verlangen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts begründen die Abrechnungen keinen fälligen Nachzahlungsanspruch der Klägerin. Die Nebenkostenabrechnungen sind nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin formell fehlerhaft. Auf die Rüge der Beklagten, dass sich aus der Abrechnung nicht die Kosten für die im Haus befindlichen Tiefgaragenplätze ergäben, hat die Klägerin eingeräumt, diese Kosten allein auf die Nutzer der Tiefgaragenplätze und lediglich die übrigen Kosten auf die Wohnungsmieter umgelegt zu haben, die damit mit diesen Kosten nicht belastet seien. Entgegen der Auffassung der Klägerin konnte auf die Angabe der auf die Tiefgaragenplätze entfallenden Kosten nicht verzichtet werden. Sie waren vielmehr im Rahmen der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten darzustellen gewesen. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Für den Mieter muss erkennbar sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab abgesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, GE 2007, 438). Es kann dahinstehen, ob sämtliche Kosten auch anteilig auf die Nutzer der Tiefgaragenplätze zu verteilen sind. Jedenfalls die grundstücksbezogenen Kosten, wie beispielsweise Grundsteuer, Straßenreinigung, Niederschlagswasser, Versicherungen u.Ä. sind aufzuteilen. Wenn die Klägerin insoweit die Nutzer der Tiefgarage direkt belastet, muss sie jedenfalls von diesen grundstücksbezogenen Kosten entsprechende Abzüge vorweg vorgenommen haben, ohne diese, wie nach den obigen Ausführungen erforderlich, in den Abrechnungen für die Wohnungsmieter anzugeben.“

Aus der Rubrik „Gesetzesvorhaben“:

focus.de am 21.10.2015: Zehn-Prozent-Klausel – SPD-Politiker will Mieter gegen falsche Vermieter-Angaben stärken!

Zukünftig wird es Einsparungen für Mieter geben, denn die Große Koalition kippt die Zehn-Prozent-Klausel bei Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzentwurf soll schon Anfang nächsten Jahres vorliegen. Die Zehn-Prozent-Klausel wurde 2004 nach einem Grundsatzurteil des BGH beschlossen.


Die Große Koalition hat sich offenbar darauf geeinigt, die Zehn-Prozent-Wohnflächenklausel zu kippen. Das kündigte der SPD-Rechtspolitiker Dirk Wiese im Interview mit dem ZDF-Magazin „Frontal21“ an. „Es wird Einsparungen geben für die Mieterinnen und Mieter“, berichtet Wiese. „Das ist Mieterschutz, den wir hier auf den Weg bringen, und das ist ein guter Ansatz.“

http://www.focus.de/immobilien/mieten/aenderung-im-mietrecht-spd-politiker-dirk-wiese-kuendigt-an-die-10-prozent-huerde-wird-fallen_id_5026210.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Wohnungsgeberbestätigung gem. § 19 Bundesmeldegesetz ab 01.11.2015 erforderlich!

Einführung neues Bundesmeldegesetz ab 01.11.2015:

Mit dem 01.11.2015 tritt das neue Bundesmeldegesetz in Kraft. Damit verbunden ist die Einführung der Wohnungsgeberbestätigung. Der Wohnungsgeber hat somit bei Meldevorgängen eine Mitwirkungspflicht nach § 19 Bundesmeldegesetz. Das bedeutet, dass künftig bei jedem Einzug und in einigen Fällen auch beim Auszug (z. B. bei Wegzug ins Ausland oder ersatzloser Aufgabe einer Nebenwohnung) eine Bestätigung vom Wohnungsgeber (Vermieter) auszustellen ist.

Die meldepflichtige Person hat ab 01.11.2015 bei der Anmeldung des Wohnsitzes einen Personalausweis oder Pass bzw. Passersatzpapier sowie die Wohnungsgeberbestätigung vorzulegen. Die Vorlage eines Mietvertrages ersetzt nicht die Wohnungsgeberbestätigung.

Diese Bestätigung muss folgende Daten enthalten:

  • Name und Anschrift des Wohnungsgebers,
  • Einzugsdatum,
  • Anschrift der Wohnung und
  • Namen der meldepflichtigen Personen.

Quelle: https://www.berlin.de/ba-pankow/politik-und-verwaltung/aemter/amt-fuer-buergerdienste/buergeramt/

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Setzt die Umlage von Kosten, welche durch ein nachträglich eingeführtes Wärmecontracting anfallen, eine nachträgliche Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag voraus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 288/14, Urteil vom 03.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin kann nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB Nachzahlung der Salden aus den Nebenkostenabrechnung für 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 1.363,53 EUR sowie die darauf beruhenden erhöhten Nebenkostenvorschüsse für Januar 2010 bis November 2013 in Höhe von insgesamt 2.559,12 EUR verlangen.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegen im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine nachträgliche Einführung eines Wärmecontractings unter Umlage der hierfür entstehenden Kosten nicht vor. Die Umlage von Kosten, welche durch ein nachträglich eingeführtes Wärmecontracting angefallen, setzt nachträgliche Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag voraus (BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 54/04, GE 2005, 664). Zwar sah die Regelung in § 5.4 des Mietvertrags der Parteien die Umlage solcher Kosten vor, die im Falle eines Fernwärmeanschlusses an eine Fernwärmegesellschaft zu zahlen waren. Dies erfasst indes die hier entstandenen und in den Abrechnungen umgelegten Kosten nicht.

Die Kosten von Nahwärme durch den Betrieb der Wärmeerzeugungsanlage auf dem Grundstück durch einen Dritten statt durch den Vermieter lassen sich nicht unter den Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung subsumieren. Für eine solche Auslegung ist kein Raum. Jedenfalls kann sie unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in der Weise des Amtsgerichts erfolgen, dass die Vereinbarung letztlich sämtliche Kosten der Wärmeerzeugung und -lieferung durch einen Dritten umfassen. Denn entgegen der Auffassung des Amtsgerichts macht der Bundesgerichtshof einen Unterschied zwischen Nah- und Fernwärme (BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 – VIII ZR 362/04, GE 2006, 839).

Eine Umlagevereinbarung ist auch nicht durch eine Einbeziehung der Regelungen in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) in den Mietvertrag erfolgt (vgl. BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, GE 2007, 1310). Denn der Mietvertrag der Parteien sah eine derartige Verweisung nicht vor.“

Aus der Rubrik „Verbrauchertipps“:

bauen.de – Lampe anschließen: So funktioniert’s!

Damit Heimwerkern ein Licht aufgeht, gilt es beim Lampen anschließen, den Überblick im Kabelsalat zu bewahren. Die folgende Anleitung gibt Schritt für Schritt Tipps zur Montage.

Schritt 1: Sicherung herausdrehen
Schritt 2: Schrauben an Lüsterklemme lösen
Schritt 3: Drähte miteinander verbinden

  • Als erstes wird der Schutzleiter (gelb-grün) in den Anschlusspunkt der Lüsterklemme gesteckt.
  • Anschließend folgt der Nullleiter (blau oder grau).
  • Im dritten Schritt wird die Phase (schwarz oder braun) in die Lüsterklemme gesteckt.

Schritt 4: Lampe befestigen und Sicherung hineindrehen

http://www.bauen.de/ratgeber/wohnen-innenausbau/beleuchtung/innenbeleuchtung/artikel/artikel/lampe-anschliessen-so-funktionierts.html?campaign=sn_facebook_immowelt_wall