Archiv für den Monat: November 2015

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt in der monatelangen Unterbringung von mehreren Igeln in Wohnräumen und auf dem Balkon eine mietvertragliche Pflichtverletzung, die den Vermieter berechtigt, eine Abmahnung auszusprechen und bei Missachtung dieser eine sofortige und fristlose Kündigung geltend zu machen?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 12 C 133/14, Urteil vom 11.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte ist gem. § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, da die fristlose Kündigung vom 02. Mai 2014, gestützt auf § 543 Abs. 3 BGB wirksam ist und das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet hat. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass in der monatelangen Unterbringung von mehreren Igeln in Wohnräumen und auf dem Balkon eine mietvertragliche Pflichtverletzung liegt. Zwar regelt § 11 des Mietvertrages eine Erlaubnis zur Kleintierhaltung wie Vögel, Zierfische, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen oder vergleichbare Tiere – gemeint sind typische Haustiere, die üblicherweise in Wohnungen gehalten werden können. Igel sind jedoch keine typischen Haus-, sondern Wildtiere, die zwar klein sind, aber Gerüche absondern, was bekannt ist, die speziell Tieren eigen sind, die in freier Natur leben. Diese “ Wildgerüche“ sind von permanenter Natur und können auch durch Wände und Wohnungstüren in angrenzende Wohnungen ziehen. Von daher ist die Beherbergung dieser Tiere in Wohnungen von vornherein problematisch. Ganz sicher ist eine übermäßige Tierhaltung, die zur Belastungen und unbilligen Belästigungen der Mitbewohner führt, nicht mehr von einem vertragsgemäßen Wohngebrauch gedeckt. Dies verlangt schon der Hausfriede, da es unter anderem zu den Pflichten des Vermieters gehört, den unbeschwerten und störungsfreien Wohngebrauch auch denen zu gewähren, die keine derartigen Tiere in ihrer Nähe haben wollen, bzw. mit Abscheu, Ekel, Angst usw. reagieren. Es hätte hier sicherlich kein Probleme bestanden, ein Tier vorübergehend in der Wohnung gesund zu pflegen. Die Beklagte hat jedoch unstreitig deutlich mehr als einen Igel über einen längeren Zeitraum, nämlich wohl hauptsächlich in der Winterzeit ,in der Wohnung aufgenommen und auf die Abmahnungen der Klägerin vom 22.August 2013, 22. Oktober 2013 und vom 13.Januar 2014 bis zuletzt im Prozess in keiner Weise reagiert und insbesondere auch keine Erklärung des Inhalts abgegeben, dass die Igelhaltung zukünftig unterlassen würde, sondern nur mit Schriftsatz vom 07.Oktober 2014 mitgeteilt, es befänden sich aktuell keine Igel in der Wohnung (wahrscheinlich witterungsbedingt). Da die Beklagte uneinsichtig ist und insbesondere auch auf die aktenkundige Beschwerde ihres Nachbarn vom 29 04.2014 Dr. Braun über Geruchsbelästigung nicht reagiert hat, sondern Belange ihrer Mitmieter offensichtlich ignoriert, ist die Klägerin schon im Interesse des Hausfriedens gehalten, Maßnahmen gegenüber der Beklagten zu ergreifen, da eine Unterlassungsklage gegen diese offensichtlich nicht erfolg versprechend ist.

Von daher war die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründet.“

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 27.11.2015: In 8.319 Spandauer Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften besteht Asbestgefahr!

Asbest als Baustoff ist in Deutschland seit 1993 verboten.

Nun wurde bekannt, dass allein in Spandau bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften bei 8.319 Wohnungen Asbestgefahr besteht. Dies teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt am 16.11.2015 auf eine Schriftliche Anfrage des Abgeordneten Andreas Otto (Grüne) vom 29.10.2015 mit (Drucksache 17/17 291). Von den 8.319 Spandauer Wohnungen entfallen 7.852 Wohnungen auf die GEWOBAG und 467 auf die WBM. Erkenntnisse bezüglich privater Vermieter in Spandau liegen dem Berliner Senat nicht vor.

“Erstmalig liegen nunmehr für Spandau offizielle Zahlen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften bezüglich der Wohnungen mit Asbestgefahr vor”, sagt der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., RA Uwe Piper. “Spandau liegt damit an 3. Stelle aller Berliner Bezirke; nur Schöneberg-Tempelhof (9.631) und Neukölln (8.549) weisen mehr asbestbelastete Wohnungen auf”, so Piper. “Vor allem in Wohnungen der Baualtersklassen 1965 bis 1972 und 1973 bis 1990 besteht zahlenmäßig ein erhöhter Asbestverdacht”, ergänzt Piper.

“Der Grünenpolitiker Andreas Otto, MdA, fordert seit langem vom Berliner Senat die Einführung eines Berliner-Asbestregisters sowie die Erstellung eines Sanierungsfahrplans für die betroffenen Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, um die Mieter nicht weiter einer möglichen Gesundheitsgefährdung auszusetzen. Diese Forderung unterstützt der AMV voll und ganz. Es besteht dringender Handlungsbedarf. Ein weiterer zögerlicher Umgang mit dem Thema Asbest in Mietwohnungen kann nicht hingenommen werden”, so Piper.

“Als bereits unverantwortlich und grob fahrlässig empfindet es der AMV, dass dem Berliner Senat keinerlei Erkenntnisse bezüglich privater Vermieter vorliegen und diese keinerlei Untersuchungs-, Dokumentations- und Beseitigungspflicht trifft. Hier muss eine gesetzliche Grundlage geschaffen werden, damit die Berliner Mieterinnen und Mieter nicht länger dem Risiko von asbestbelasteten Wohnungen ausgesetzt werden”, schließt Piper.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/in-8-319-staedtischen-spandauer-wohnungen-besteht-asbestgefahr/

Aus der Rubrik „Verbraucherwarnhinweise“:

WDR.de am 20.11.2015: Abzocke per WhatsApp!

WhatsApp – Nachrichten verschicken inzwischen viele. Damit der Text nicht so dröge daher kommt, kann man die kleinen Smileys oder andere Bildchen dranhängen, sogenannte Emoticons. Diese Gewohnheit haben sich auch schon Betrüger zunutze gemacht. Werbe-Apps versprechen lustige Sprüche oder animierte Figuren, aber der Spaß entpuppt sich nach dem Anklicken als Abofalle.

http://www1.wdr.de/themen/verbraucher/themen/quintessenztippsundttrends-104.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

deutschlandradiokultur.de am 19.11.2015: Sozialer Wohnungsbau in Berlin – Die selbst produzierte Wohnraumkrise!

Sozialwohnungen in Berlin sind zu teuer. Schuld daran sind das frühere Fördersystem und ein falsches Immobilienmanagement des Senats: Er hätte viel vorausschauender auf die Entwicklungen am Wohnungsmarkt reagieren müssen.

http://www.deutschlandradiokultur.de/sozialer-wohnungsbau-in-berlin-die-selbst-produzierte.1001.de.html?dram:article_id=337335

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist eine Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen teilbar, wenn die Modernisierungsarbeiten trennbar sind und zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt wurden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 330/14, Urteil vom 10.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Mieterhöhungserklärung des Beklagten vom 29. Januar 2014 hat für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht zu einer Erhöhung der von der Klägerin geschuldeten Miete geführt. Da die tatsächliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die in der an Kündigung genannte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt, verschiebt sich der Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate nach hinten, sodass für die Zeit vor dem 1. Oktober 2014 keine Mieterhöhung eingetreten ist.

Der Kläger kann nicht einen Teilbetrag der Mieterhöhung, welcher die angekündigte Mieterhöhung nicht übersteigt, bereits ab dem 1. April 2014 verlangen. Nach vorangegangenen Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhungserklärung gemäß §§ 559, 559 b BGB nach Abschluss der Bauarbeiten zulässig und begründet auf der Grundlage der umlagefähigen Baukosten dann die sich danach ergebende Mieterhöhung. Eine Teilbarkeit der Erhöhung kommt hierbei nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Modernisierungsmaßnahmen handelt, soweit diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt werden. In diesem Fall ist es sachgerecht, dass der Mieter, der von diesen Maßnahmen bereits profitiert, hierfür auch die anteilige Mieterhöhung schuldet (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, GE 2015, 245). Maßgeblich ist hierfür jedoch, dass die einzelnen Maßnahmen trennbar sind.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Auch wenn man die Erneuerung der Fenster und die Dämmung der Fassade nicht als einheitliche Maßnahme und eine getrennte Mieterhöhung für Fenster- und Fassadenarbeiten als zulässig ansähe, sind diese zum einen nicht zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt worden und zum anderen übersteigt für beide Maßnahme die mit streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung geltend gemachte Mieterhöhung die mit der Ankündigung mitgeteilte um jeweils mehr als 10 %, nämlich Fenster 94,47 EUR gegenüber 73,56 EUR und Fassade 118,29 EUR gegenüber 66,60 EUR. Danach wäre auch bei einer getrennten Mieterhöhungserklärung für beide Maßnahmen der Erhöhungszeitpunkt gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate hinausgeschoben.

Eine gestaffelte Mieterhöhung für einzelne Maßnahmen sieht das Gesetz in § 559 b Abs. 2 BGB jedoch nicht vor. Dafür spricht bereits wohl der Wortlaut in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB, der keine Einschränkung etwa dahin enthält, dass sich die Mieterhöhung um sechs Monate hinausschiebt, „soweit“ sie die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Ebenfalls wird kein Unterschied zwischen einer fehlenden bzw. einer unzureichenden Ankündigung oder einer nur zu gering angegeben Mieterhöhung gemacht. Das spricht nach Auffassung der Kammer dafür, dass die Mieterhöhung insgesamt gemeint ist, sodass sich der Wirksamkeitszeitpunkt einer Mieterhöhung (insgesamt) um sechs Monate hinausschiebt, wenn entweder keine Erhöhungserklärung abgegeben worden ist oder die angekündigte Mieterhöhungserklärung um mehr als 10% überschritten wird. Soweit ersichtlich wird weder in Rechtsprechung noch in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Differenzierung der Mieterhöhung in Bezug auf eine Teilwirksamkeit betreffend die angekündigte Mieterhöhung und einer hinausgeschobene Wirksamkeit des überschießenden Betrags in Betracht kommt.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Süddeutsche Zeitung am 18.11.2015: Im Kaufrausch!

Der Immobilienkonzern TLG sammelt 100 Millionen Euro für weitere Zukäufe ein. Der Vermieter Vonovia setzt seine Einkaufstour fort und übernimmt die IVV-Gruppe.

Der Konzentrationsprozess auf dem deutschen Immobilienmarkt könnte Ende des Monats darin gipfeln, dass der Marktführer Vonovia den größten Mitbewerber Deutsche Wohnen übernimmt. Vertreter der Belegschaft kritisieren, die Fusionen nützten nur einigen wenigen Investoren. Stets gingen sie mit Einsparungen zulasten der Beschäftigten einher. Der Deutsche Mieterbund warnt, die Platzhirschen könnten ihre regionale Marktmacht für Mieterhöhungen nutzen. Vor allem aber entstehe durch die vielen Deals keine einzige neue Wohnung.

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/immobilienmarkt-im-kaufrausch-1.2742905

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Können Zahlungsrückstände aus vorangegangenen Gerichtsverfahren zur Kündigung berechtigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 230/14, Urteil vom 03.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Allerdings stellt die Nichtzahlung der titulierten Forderungen des Klägers eine Pflichtverletzung dar. Auch wenn es sich hierbei nicht um rückständige laufende Mieten oder Nebenkostennachzahlungen handelt, sondern diese aus Schadensersatzansprüchen des Klägers resultieren und damit die Grundsätze einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich nicht maßgeblich sind, steht dies der Annahme einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag nicht entgegen. Denn auch andere Rückstände können eine Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag begründen. Das gilt namentlich dann, wenn sie ihrerseits Folge einer Vertragsverletzung sind. In diesem Fall setzt sich die Vertragsverletzung in den Folgeansprüchen fort (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09, GE 2010, 571). Das ist hier der Fall. Ausweislich des Urteils im Vorverfahren lag eine Vertragsverletzung des Beklagten aufgrund eines unzureichenden Heiz- und Lüftungsverhaltens vor. Zur Beseitigung der hierdurch verursachten Schäden waren die ausgeurteilten Beträge erforderlich. Sie sind deshalb Folge der vorangegangenen Vertragsverletzung und begründen danach grundsätzlich auch eine Pflichtverletzung, die Gegenstand einer Kündigung sein kann.“

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Morgenpost am 25.11.2015: Vonovia/Deutsche Wohnen – Übernahmepoker verunsichert Berliner Mieter!

Am Montag entscheiden Vonovia-Aktionäre über die Mega-Fusion mit der Deutsche Wohnen.

Was bedeutet die Fusion für Mieter?

Von der Megafusion auf dem deutschen Immobilienmarkt sind jedoch nicht nur die Aktionäre betroffen, sondern vor allem auch die Mieter der 150.000 Wohnungen, die die Deutsche Wohnen verwaltet. Zum Bestand gehören auch 100.000 Mietwohnungen in Berlin. „Die Vonovia – damals noch unter Deutsche Annington firmierend – ist dafür bekannt, dass sie jahrelang die Instandhaltung ihrer Gebäude gröblich vernachlässigt hat“, sagte der Erste Vorsitzende des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), der Rechtsanwalt Uwe Piper.

Dass die Fusion für die Mieter nichts Gutes bedeutet, fürchtet auch Reiner Wild vom Berliner Mieterverein (BMV). „Wir sehen das Übernahmeangebot der Vonovia kritisch, weil jeder Erwerb auch finanziert werden muss“, sagte Reiner Wild. „Unsere Sorge ist, dass die Mieter über weitere Mietsteigerungen und die vom Vonovia–Chef angekündigten Synergien in Höhe von 84 Millionen Euro an den Lasten des Immobiliendeals beteiligt werden.“

http://www.morgenpost.de/berlin/article206718587/Uebernahmepoker-verunsichert-Berliner-Mieter.html

Aus der Rubrik „Gesetzesvorhaben“:

Augsburger Allgemeine am 17.11.2015: Intelligente Stromzähler ab 2017 – Verbraucherschützer wehren sich gegen intelligente Stromzähler! 

Viele Stromverbraucher müssen wegen eines neuen Gesetzes ab 2017 intelligente Stromzähler einbauen. Verbraucherschützer wehren sich dagegen. Es geht auch um den Datenschutz.

Die geplante Umrüstung der Privathaushalte auf intelligente Stromzähler bedeutet nach Auffassung von Verbraucherschützern einen gravierenden Einschnitt in die Souveränität der Stromkunden. Der Gesetzesentwurf zur Digitalisierung der Energiewende aus dem Bundeswirtschaftsministerium komme wegen der De-facto-Einbaupflicht einer »Zwangsbeglückung» gleich, deren Nutzen nicht einmal nachgewiesen sei, kritisierte Marion Jungbluth, Energieexpertin beim Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv), am Dienstag in Berlin. Ebenso machte der vzbv datenschutzrechtliche Bedenken geltend.


Verbraucherschützer wehren sich gegen intelligente Stromzähler – weiter lesen auf Augsburger-Allgemeine:

http://www.augsburger-allgemeine.de/wirtschaft/Verbraucherschuetzer-wehren-sich-gegen-intelligente-Stromzaehler-id36108042.html