Archiv für den Monat: Februar 2017

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss ein Mieter den Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld dulden?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 10 C 391/16, Urteil vom 19.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte ist verpflichtet, die Erneuerung des Elektroherdes zu dulden. Es kann insoweit dahinstehen, ob die Maßnahme auch eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a Abs. 1 BGB darstellt. Denn sie stellt jedenfalls eine Modernisierungsmaßnahme ist nach § 555b Nr. 4 BGB dar, die die Beklagte nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden hat.

Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld stellt eine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung dar. Denn der Herd mit einem Cerankochfeld wird allgemein als wohnwerterhöhend gegenüber einem Plattenherd angesehen. Dies bestätigt auch gerade die Aufstellung der wohnwerterhöhenden Merkmale in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in dem Berliner Mietspiegel 2015, in der das Vorhandensein eines Cerankochfeldes als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt ist, worauf die Beklagte ausdrücklich Bezug nimmt. Die von der Beklagten zitierte Entscheidung des BGH vom 17.8.2011 (- VIII ZR 20/11) steht dem nicht entgegen, da sie hierzu keine Aussage trifft. Ihre Ansicht, dass die gleichzeitige Erneuerung der Steigleitungen unabhängig von ihrem bestehenden Zustand Voraussetzung für eine Beurteilung als Modernisierung wäre, begründet die Beklagte nicht und ist auch nicht nachvollziehbar. Dies wird auch von …an der von der Beklagten zitierten Stelle (in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 555b BGB, Rn. 123) so nicht vertreten, sondern lediglich als Beispiel aus der Rechtsprechung aufgeführt, in dem beides gegeben war, ohne dass erklärt werden würde, dass ein kumulatives Vorliegen beider Maßnahmen Voraussetzung für eine Einordnung als Modernisierung wäre.

Die Klägerin hat die Modernisierungsmaßnahme mit den Schreiben vom 15.3. und 10.8.2016 auch ausreichend angekündigt. Die formalen Anforderungen an eine Ankündigung nach § 555c BGB gelten in dem vorliegenden Fall nach § 555c Abs. 4 BGB nicht, da es sich um eine Maßnahme handelt, die mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden ist. Dies bestreitet auch die Beklagte nicht konkret. Entgegen der Ansicht der Beklagten führt die Modernisierungsmaßnahme aber auch nicht zu einer Mieterhöhung im Sinne des § 555c Abs. 4 BGB. Denn die Klägerin hat auf eine solche nach § 559 BGB ausdrücklich verzichtet. Eine etwaige Mieterhöhung nach § 558 BGB ist im Rahmen der Ankündigungspflicht einer Modernisierungsmaßnahme aber nicht beachtlich (vgl. BGH, Urteil vom 24.9.2008 – VIII ZR 275/07).

Die Beklagte kann sich aus diesem Grund auch nicht auf eine Härte im Sinne des § 555d Abs. 1 BGB durch eine etwaige Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 558 BGB infolge der Modernisierungsmaßnahme berufen. Es ist das Wesen einer wohnwerterhöhenden Modernisierung, dass sie den Wohnwert erhöht. Die sich daraus ergebende Folge der besseren Vermietbarkeit und damit auch der Einordnung bei einer höheren erzielbaren Vergleichsmiete, stellt das im Vordergrund stehende Interesse des Vermieters an der Modernisierung dar. Ein Interesse des Mieters, gerade diese Erhöhung des Wohnwerts und damit auch der sich erhöhenden Vergleichsmiete zu vermeiden, mag hiermit allenfalls gleich stehen, kann dieses aber nicht überwiegen.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

rbb-online.de am 22.02.2017: Klage gegen hohe Miete wird zur Geduldsprobe

Die Mietpreisbremse in Berlin soll dafür sorgen, dass Vermieter nicht immer mehr abkassieren, sondern sich an den Preisen im Umfeld orientieren. Doch für Mieter ist es nicht immer einfach, ihr Recht durchzusetzen. Ein Mieter aus Britz zog vor Gericht – und hängt nun in der Warteschleife.

http://www.rbb-online.de/politik/beitrag/av7/mietpreisbremse-prozess-berlin.html

Aus der Rubrik „Mietertipps“:

WISO-Tipp vom 30.01.2017: Mieterhöhung

Was ist erlaubt?

Fast jeder zweite Deutsche wohnt zur Miete. Laut Deutschem Mieterbund sind ein Drittel der Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft oder zu hoch. WISO sagt Ihnen, worauf Sie achten sollten, wenn Sie das nächste Mal eine Mieterhöhung in Ihrem Briefkasten haben.

https://www.zdf.de/verbraucher/wiso/wiso-tipp-mieterhoehung-was-ist-erlaubt-100.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Zählen Baumfällkosten zu den Kosten der Gartenpflege gem. § 2 Nr. 10 BetrKV?

Die Antwort des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen (AG Garmisch-Partenkirchen – 5 C 449/16, Urteil vom 17.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung von den seitens der Beklagten in Rechnung gestellten Kosten für Baumfällarbeiten in Höhe von 1.173,82 Euro aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs.1 S.1 Alt. 2 BGB zu, da es sich hierbei nicht um umlagefähige Kosten der Gartenpflege i.S.d. § 2 Nr.10 BetrKV handelt.

Die Frage der Umlagefähigkeit von Kosten für Baumfällarbeiten wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt, wobei eine obergerichtliche Entscheidung betreffend die Thematik bisher nicht existiert.

Das Gericht vertritt dabei der Auffassung an, dass im konkreten Fall diese Kosten nicht umlagefähig sind und lässt sich dabei von folgenden Erwägungen leiten:

Gem. § 1 Abs.1 BetrKV unterfallen u.a. solche Kosten den Betriebskosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstücks laufend entstehen. Nicht zu den Betriebskosten gehören gem. § 1 Abs.2 Nr. 2 BetrKV die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, sog. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Durch das Fällen eines morschen und kranken Baumes beabsichtigt der Grundstückseigentümer, seiner Verkehrssicherungspflicht nachzukommen, wobei gleichzeitig ein unter die Vorschrift des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV bestehender „sonstiger Mangel“ beseitigt werden soll. Darüber hinaus regelt § 1 Abs.1 BetrKV, dass nur die „laufend“ entstehenden Kosten den umlagefähigen Betriebskosten zuzurechnen sind. Gerade um solche handelt es sich bei den Kosten für das Baumfällen indes nicht. Hierfür spricht bereits die regelmäßig lange Lebensdauer von Bäumen, die derjenigen von Gebäuden kaum nachsteht, was sich auch im vorliegenden Fall beim Fällen eines ca. 65 Jahre alten Baumes deutlich zeigt.

Hieran ändert sich auch im Ergebnis durch die Vorschrift des § 1 Abs.2 Nr.10 BetrKV nichts, wonach die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen den Betriebskosten unterfallen. Denn § 2 Nr. 10 BetrKV ist nicht allein anhand seines Wortlauts, sondern insbesondere auch im Zusammenhang mit § 1 BetrKV auszulegen. Danach kann es sich bei den Pflegekosten IS. des § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich um laufend entstehende Kosten für den bestimmungsmäßigen Grundstücksgebrauch handeln. § 2 Nr. 10 BetrKV stellt sich insoweit nämlich lediglich als Konkretisierung von § 1 Abs. 1 BetrKV dar. Da Baumfällkosten aber offenkundig nicht laufend entstehen, lässt sich für deren Umlagefähigkeit auch nach § 2 Nr. 10 BetrKV folglich kein von § 1 BetrKV abweichendes Ergebnis herleiten.

Die Verneinung der Umlagefähigkeit von Baumfällkosten auf den Mieter ist schließlich auch aus einem weiteren Grund gerechtfertigt Den Mietverhältnissen über Wohnraum, denen die Rechtsstreitigkeiten über die Umlagefähigkeit ganz überwiegend entspringen, liegt ein soziales Mietrecht zu Grunde. Dieses ist nicht nur durch den Bestandsschutz, sondern insbesondere auch den Preisschutz gekennzeichnet, der verhindern will, dass der Mieter plötzlich und überraschend mit für ihn nicht kalkulierbaren und vorhersehbaren Forderungen des Vermieters überzogen wird. Mit diesem Grundsatz ist es nicht vereinbar, wenn dem Vermieter zum Schutze des Mieters zwar für Mieterhöhungen enge Grenzen gesetzt sind, andererseits aber der Vermieter durch die Umlage von Kosten für das Fällen altersschwacher Bäume die Mieter unvorhersehbar mit einem nicht unerheblichen Geldbetrag belastet, der vorliegend die Höhe einer Monatsmiete sogar noch überschreitet Darüber hinaus steht den Klägern ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 270,13 Euro unter Verzugsgesichtspunkten zu. Die Beklagte befand sich mit endgültiger Ablehnung der streitgegenständlichen Rückzahlungsforderung durch Schreiben vom 07.06.2015 ab diesem Zeitpunkt in Verzug mit der Rückzahlung eines Betrages in Höhe von 537,03 Euro (Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015) und seit 01.07.2016 nach Einziehung eines weiteren Betrages in Höhe von 636,79 Euro auch mit diesem Teil der geltend gemachten Forderung.“

Pressemitteilung 22/2017

AMV besucht Deutsche Wohnen am 01.03.2017

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V. besucht am 01.03.2017, 17:00 Uhr, die Deutsche Wohnen AG im Service Point Neuendorfer Straße 1 in 13585 Berlin-Spandau zwecks Übergabe von 325 Protestunterschriften der Deutsche Wohnen/GSW-Mieter der Großsiedlung Falkenhagener Feld.
Zum Hintergrund

Die Mieterinnen und Mieter, die an der 1. Kiezversammlung der Deutsche Wohnen/GSW-Mieter im Falkenhagener Feld – „Wo drückt der Schuh?“ am 10.11.2016 teilgenommen hatten, haben auf dieser eine Unterschriftensammlung unter Mithilfe des AMV beschlossen. In der Zeit vom 21.11.2016 bis zum 31.01.2017 sammelte der AMV 325 Protestunterschriften, die nun am 01.03.2017 persönlich bei der Deutsche Wohnen übergeben werden. Diesen Termin bestätigte am 22.02.2017 der Referent der Deutsche Wohnen für Unternehmenskommunikation, Herr Marko Rosteck. … weiterlesen

Pressemitteilung 21/2017

 

Deutsche Wohnen beschäftigt nun auch die Bezirksverordnetenversammlung Spandau

Auf Antrag der Linksfraktion (Drucksache 0119/XX) vom 20.02.2017 wird sich am 01.03.2017 die Bezirksverordnetenversammlung Spandau von Berlin unter TOP Ö 11.5 mit der Deutsche Wohnen AG beschäftigen (http://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp).

Bereits am 15.02.2017 fand auf Landesebene eine Anhörung der Deutsche Wohnen vor dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen des Berliner Abgeordnetenhauses mit dem  Thema „Weigerung der Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen AG zur Anerkennung des Berliner Mietspiegels“ statt. Nun hat die Thematik auch die Bezirksebene erreicht. … weiterlesen

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Amtsgericht Lingen – 4 C 529/16, Urteil vom 12.10.2016: Nur Anspruch auf übliche Vergütung

anwaltsregister.de am 17.02.2017 – Schlüssel­dienst-Abzocke: Kunde kann Geld für zu hohe Rechnung zurück­fordern

Schlüssel­dienste dürfen nicht mehr als 111,60 Euro verlangen

https://www.anwaltsregister.de/Rechtsprechung/Schluesseldienst-Abzocke_Kunde_kann_Geld_fuer_zu_hohe_Rechnung_zurueckfordern.d3812.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Amtsgericht Neukölln (AG Neukölln – 10 C 391/16, Urteil vom 19.12.2016): Austausch Plattenherd gegen Herd mit Cerankochfeld

anwaltsregister.de am 14.02.2017 – Modernisierung: Mieter muss Herd-Austausch dulden

Will der Vermieter den Herd austauschen, so muss der Mieter diese Modernisierungs­maßnahme in der Regel dulden.

https://www.anwaltsregister.de/Rechtsprechung/Modernisierung_Mieter_muss_Herd-Austausch_dulden.d3785.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Können Gartenpflegekosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Garten- oder Parkflächen von jedermann genutzt werden können?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 178/15, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A) 2. wie folgt aus: „Im Hinblick auf die Vorauszahlungen auf die Gartenpflegekosten, die der Kläger aufgrund parkähnlichen Charakters gänzlich zurückfordert, ist die Kammer nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung der Auffassung, dass die Abrechnung ebenfalls zu korrigieren ist. Nach der Entscheidung des BGH (10,2.16, VIII ZR 33/15) geht Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren, der über das in § 556 BGB Absatz 1 Satz Z BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestartet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkostenden Mietern angelastet werden (BGH a. a. O.). Die Beklagte hat mit Anlage B 16 (Bl. 228 f.) Auszüge aus dem Liegenschaftskataster der Wirtschaftseinheit eingereicht. Hieraus ergibt sich, dass zwischen den Wohnblocks der Beklagten umfangreiche Freiflächen vorhanden sind. Eine Abzäunung insbesondere zu den an das Gelände angrenzenden Straßen und Wegen ist unstreitig nicht vorhanden. Schon allein aufgrund der Größe des Areals, das nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung über mehrere Straßenzüge in Glinde reicht, können Bewohner anliegender Grundstücke das Gelände ohne weiteres als Abkürzung nutzen. Dass die Beklagte eine Nutzung Dritter bestreitet, ist in Anbetracht dieser Dimensionen des Anwesens der Beklagten nicht hinreichend konkretisiert. Die Anlage spricht mithin bereits aufgrund ihrer Gestaltung und der gegenwärtigen Nutzung dafür, dass hier zumindest eine stillschweigende Widmung des Eigentümers für die Öffentlichkeit gegeben ist. Zudem waren im Abrechnungszeitraum auch unstreitig keine Hinweisschilder aufgestellt, die nur den Bewohnern das Betreten der Anlage gestattete. Auch das spricht zumindest für eine stillschweigende Widmung für die Öffentlichkeit durch den Eigentümer.“

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen – 5 C 449/16, Urteil v. 17.10.2016: Baumfällkosten sind keine Betriebskosten

haufe.de am 20.02.2017: Kosten für Baumfällung nicht als Betriebskosten umlegbar

Lässt der Vermieter einen Baum fällen, sind die hierfür anfallenden Kosten keine Betriebskosten, so mehrere Amtsgerichte. Die Baumfällkosten sind daher nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegbar.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/baum-faellen-kosten-sind-nicht-auf-mieter-umlegbar_258_319232.html