Hat die undifferenzierte Zusammenfassung der Kosten für Straßenreinigung und Grundsteuer in einer Position in einer Betriebskostenabrechnung zur Folge, dass die Betriebskostenabrechnung insoweit aus formellen Gründen unwirksam ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 285/15, Beschluss vom 24.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. unter den Randnummern 4 bis 7 wie folgt aus: “Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich (vgl. Senatsurteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7 [zur Zusammenfassung der Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung]).

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) ist hingegen unzulässig (Senatsurteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 41). Eine Ausnahme hat der Senat lediglich bezüglich der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18).

Nach diesen Maßstäben hat es das Berufungsgericht zu Recht als unzulässig angesehen, in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer (Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) zu einer undifferenzierten Kostenposition zusammenzufassen. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßenreinigung – anders als bei den Kosten für Frisch- und Abwasser – auch nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt auch dann, wenn diese Kosten – wie hier – von der jeweiligen Gemeinde erhoben werden und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid – wenn auch unter Angabe der jeweiligen Kosten – abgerechnet werden.

Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht darauf an, ob der Beklagte durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfielen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstellung der Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden; es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich diese Angaben erst aus den Belegen selbst herauszusuchen. Aus diesem Grund ist es auch nicht entscheidungserheblich, ob der Kläger, wie die Revision geltend macht, dem Beklagten eine Kopie des Abrechnungsbescheides der Gemeinde bereits mit der Abrechnung übermittelt hat und ob die Zurückweisung des diesbezüglichen Vorbringens in der Berufungsinstanz zu Recht erfolgt ist.”

Kann ein Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf eine Auskunft der zuständigen Stadtverwaltung verweisen, wonach die durchschnittlichen Mietpreise zwischen 6,60 Euro/qm bis 8,80 Euro/qm liegen sollen?

Die Antwort des Amtsgerichts Ludwigsburg (AG Ludwigsburg – 7 C 1931/16, Urteil vom 29.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Ludwigsburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist bereits unzulässig, da kein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerseite vom 13.05.2016 entspricht nicht den Anforderungen des § 558a BGB.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH NJW 2008, 573). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).

Die Begründung muss auf ein geeignetes Begründungsmittel gestützt werden. An dieser Voraussetzung fehlt es vorliegend.

Die Klägerseite hat zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens weder auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen noch auf Vergleichswohnungen verwiesen. Zwar ist die Aufzählung des § 558 Abs. 2 BGB nicht abschließend. Zulässig sind vielmehr alle Begründungsmittel, die geeignet sind, dem Mieter die für seine Entschließung erforderliche Information zu geben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a Rn. 29). Die Klägerseite stützt ihr Mieterhöhungsverlangen vorliegend auf eine Auskunft der Stadtverwaltung Möglingen, wonach die durchschnittlichen Mietpreise zwischen 6,60 Euro/qm bis 8,80 Euro/qm liegen sollen. Bei Auskünften einer Gemeinde oder Stadt handelt es sich nicht um ein geeignetes Begründungsmittel, da diese Ämter in der Regel keine Daten haben, um solche Auskünfte zu erteilen und der Mieter die Angaben auch nicht nachprüfen kann, weil jegliche Befundtatsachen, die einer solchen Auskunft zugrunde liegen, fehlen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a Rn. 152 mwN).

Auch die Begründung in der Klageschrift reicht nicht aus, um den formellen Mangel des Mieterhöhungsverlangens zu heilen, weil nicht ersichtlich ist, auf welche Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sich die Auskunft der Stadtverwaltung Möglingen beziehen soll. Dem Mieter ist es nicht möglich, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen.”