Archiv für den Monat: März 2017

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

rbb-online.de am 26.03.2017: Senatorin Lompscher im rbb „Wir werden den Mietanstieg stoppen oder begrenzen“

Der rbb hat in der vergangenen Woche über die vielen Mieterschutz-Maßnahmen in Berlin berichtet – und wie sie ihre Wirkung verfehlen. Denn die Mieten steigen weiter. Stadtentwicklungssenatorin Lompscher hat jetzt weitere Maßnahmen angekündigt.

https://www.rbb-online.de/politik/beitrag/2017/03/berlin-katrin-lompscher-gegen-steigende-mieten.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

rbb-online.de am 25.03.2017: Bündnis für bezahlbare Mieten – wie wirkt es?

2012 schlossen die städtischen Wohnungsbaugesellschaften das Bündnis für bezahlbare Mieten. Gemeint war damit ein ganzes Bündel an Maßnahmen, das die Mieten begrenzen sollte. Zum Beispiel nach einer Modernisierung: Hier sollte die Umlage auf die Miete gesenkt werden.

http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/B%C3%BCndnis-f%C3%BCr-bezahlbare-Mieten-wie-wirk/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41796572

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

BGH – VIII ZR 285/15, Beschluss v. 24.01.2017: Keine Zusammenfassung von Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position

haufe.de am 23.03.2017: Vermieter muss Betriebskosten in der Abrechnung aufschlüsseln

Für die Differenzierung der Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist es notwendig, aber auch ausreichend, die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-vermieter-muss-betriebskosten-aufschluesseln_258_406364.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat die undifferenzierte Zusammenfassung der Kosten für Straßenreinigung und Grundsteuer in einer Position in einer Betriebskostenabrechnung zur Folge, dass die Betriebskostenabrechnung insoweit aus formellen Gründen unwirksam ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 285/15, Beschluss vom 24.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. unter den Randnummern 4 bis 7 wie folgt aus: „Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich (vgl. Senatsurteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7 [zur Zusammenfassung der Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung]).

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) ist hingegen unzulässig (Senatsurteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 41). Eine Ausnahme hat der Senat lediglich bezüglich der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18).

Nach diesen Maßstäben hat es das Berufungsgericht zu Recht als unzulässig angesehen, in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer (Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) zu einer undifferenzierten Kostenposition zusammenzufassen. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßenreinigung – anders als bei den Kosten für Frisch- und Abwasser – auch nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt auch dann, wenn diese Kosten – wie hier – von der jeweiligen Gemeinde erhoben werden und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid – wenn auch unter Angabe der jeweiligen Kosten – abgerechnet werden.

Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht darauf an, ob der Beklagte durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfielen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstellung der Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden; es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich diese Angaben erst aus den Belegen selbst herauszusuchen. Aus diesem Grund ist es auch nicht entscheidungserheblich, ob der Kläger, wie die Revision geltend macht, dem Beklagten eine Kopie des Abrechnungsbescheides der Gemeinde bereits mit der Abrechnung übermittelt hat und ob die Zurückweisung des diesbezüglichen Vorbringens in der Berufungsinstanz zu Recht erfolgt ist.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

rbb-online.de am 24.03.2017: Milieuschutz ausgehebelt

Prenzlauer Berg, Immanuelkirchstraße: Trotz Milieuschutz haben die Bewohner eines Hauses jetzt die Kündigungen erhalten. Das Bezirksamt hat sogar Grundrissänderungen genehmigt, obwohl die im Milieuschutz nicht erlaubt sind.

http://www.ardmediathek.de/tv/Abendschau/Milieuschutz-ausgehebelt/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=41773358

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 21.03.2017: Mieterschutz-Anträge in der Bezirksverordnetenversammlung Spandau am 29.03.2017

Die Bezirksverordnetenversammlung Spandau wird sich in ihrer Sitzung am 29.03.2017 gleich mit fünf Anträgen aus dem Bereich Wohnen und Mieten beschäftigen: 1) Einrichtung eines Berliner Klagefonds für einkommensschwache Mieterinnen und Mieter, 2) Einrichtung kostenloser Mieterberatungen, 3) Übernahme von Mitgliedsbeiträgen für transferleistungsbeziehende Haushalte für einen Rechtsschutz in Mieterorganisationen, 4) Deutsche Wohnen soll Berliner Mitspiegel 2015 anerkennen und 5) Finanzierung eines „Grobscreenings“ für die Ausweisung von Milieuschutzgebieten in Spandau.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/mieterschutz-antraege-in-der-bezirksverordnetenversammlung-spandau-am-29-03-2017/

Aus der Rubrik „Wirtschaftsinformationen“:

sueddeutsche.de am 21.03.2017: Deutsche Wohnen – Wenn Mieten zum Politikum werden

Deutschlands zweitgrößtes Wohnungsunternehmen legt Rekordzahlen für 2016 vor – und prognostiziert, dass Mieteinnahmen und Dividende weiter steigen werden. Doch Investoren hatten sich offensichtlich mehr erhofft.

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/deutsche-wohnen-wenn-mieten-zum-politikum-werden-1.3429244

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann ein Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf eine Auskunft der zuständigen Stadtverwaltung verweisen, wonach die durchschnittlichen Mietpreise zwischen 6,60 Euro/qm bis 8,80 Euro/qm liegen sollen?

Die Antwort des Amtsgerichts Ludwigsburg (AG Ludwigsburg – 7 C 1931/16, Urteil vom 29.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Ludwigsburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klage ist bereits unzulässig, da kein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerseite vom 13.05.2016 entspricht nicht den Anforderungen des § 558a BGB.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH NJW 2008, 573). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).

Die Begründung muss auf ein geeignetes Begründungsmittel gestützt werden. An dieser Voraussetzung fehlt es vorliegend.

Die Klägerseite hat zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens weder auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen noch auf Vergleichswohnungen verwiesen. Zwar ist die Aufzählung des § 558 Abs. 2 BGB nicht abschließend. Zulässig sind vielmehr alle Begründungsmittel, die geeignet sind, dem Mieter die für seine Entschließung erforderliche Information zu geben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a Rn. 29). Die Klägerseite stützt ihr Mieterhöhungsverlangen vorliegend auf eine Auskunft der Stadtverwaltung Möglingen, wonach die durchschnittlichen Mietpreise zwischen 6,60 Euro/qm bis 8,80 Euro/qm liegen sollen. Bei Auskünften einer Gemeinde oder Stadt handelt es sich nicht um ein geeignetes Begründungsmittel, da diese Ämter in der Regel keine Daten haben, um solche Auskünfte zu erteilen und der Mieter die Angaben auch nicht nachprüfen kann, weil jegliche Befundtatsachen, die einer solchen Auskunft zugrunde liegen, fehlen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a Rn. 152 mwN).

Auch die Begründung in der Klageschrift reicht nicht aus, um den formellen Mangel des Mieterhöhungsverlangens zu heilen, weil nicht ersichtlich ist, auf welche Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sich die Auskunft der Stadtverwaltung Möglingen beziehen soll. Dem Mieter ist es nicht möglich, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

spiegel.de am 21.02.2017: Kein Wasser, keine Heizung – Bürgerprotest gegen einen Immobilienkonzern

Mit diesen Menschen möchte man auf gar keinen Fall tauschen. Es geht um Mieter der Immobilienfirma „Deutsche Wohnen“, die in unzumutbaren Verhältnissen leben. Für das börsennotierte Unternehmen sind sie offenbar nur eine Ware, mit der sich Profit machen lässt.

http://www.spiegel.de/video/kein-wasser-keine-heizung-protest-gegen-immobilienkonzern-video-1744269.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Deubner Verlag GmbH & Co. KG am 21.03.2017: Mietpreisbremse: Keine Änderung mehr in dieser Legislaturperiode

Union konternt: Mietpreisbremse funktioniert

Fünf Anträge – fünf Ablehnungen. Die Union blieb stur. In ihren Augen fehle den Oppositionsparteien „Maß und Mitte“; sie würden einen ganzen Berufsstand – den der Vermieter – an den Pranger stellen.

So entgegnete beispielsweise Kai Wegner, Abgeordneter aus Berlin: „Sie wollen in verfassungsmäßige Eigentumsrechte eingreifen.“ Seiner Ansicht nach funktioniere die Mietpreisbremse. Ein Beweis bestünde in den erfolgreichen Klagen von Mieter gegen ihre Vermieter.

Union ist selbst uneinig

Ein anderes Bild zeichnet jedoch Mietrechtsexperte der Union Jan-Marco Luczak, der bei der Einführung der Mietpreisbremse noch voller Überzeugung war. „Die Mietpreisbremse funktioniert. Das Gesetz ist ein scharfes Schwert“ sagte er noch im vergangenen Jahr. Mieter müssten „die Klinge auch schwingen“.

Einige Monate später verlor er jedoch seine Überzeugung und ließ verlauten, „die Mietpreisbremse sei umstritten“. Auch der jüngst ins Spiel gebrachten Auskunftspflicht über den bisherigen Mietzins steht er mittlerweile offen gegenüber.

Mietpreisbremse: Keine Änderung mehr in dieser Legislaturperiode