Liegt eine formell wirksame Ankündigung beabsichtigter Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor, wenn die Modernisierungsankündigung den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die dazu geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm eine zureichende Kenntnis darüber zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 193/15, Urteil vom 15.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: “a) Es liegt eine formell wirksame Ankündigung der beabsichtigten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555c BGB vom 11. November 2013 vor. Nach § 555c Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang sowie deren Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Den Umfang der Mitteilungspflichten hat der Bundesgerichtshof zuletzt in seiner Entscheidung vom 28. September 2011- VIII ZR 242/10 – in Übereinstimmung mit den Vorgaben des Gesetzgebers konkretisiert.

Der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des § 554 Abs. 3 BGB a.F. (nunmehr §555c Abs. 1 BGB n.F. ) im Rahmen der Mietrechtsreform ausdrücklich die äußerst strengen Maßstäbe der Rechtsprechung absenken und dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass der Vermieter zum vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu genaueren Angaben oft nicht in der Lage sein wird (BT- Drucks. 14/4553 Se. 36 f., 49 f.).

Die Modernisierungsankündigung muss – wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die dazu geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm eine zureichende Kenntnis darüber zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37).

Zu berücksichtigen ist weiter, dass die in § 555c Abs. 1 BGB geregelte Mitteilungspflicht nicht darauf abzielt, die in den §§ 555b und 555d Abs. 1 BGB näher geregelte sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren soll. Dieser Schutz darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch die Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und auf diese Weise den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/10).

Die Ankündigung der Klägerin vom 11. November 2013 genügt den vorstehenden Anforderungen. Sie enthält Angaben des voraussichtlichen Beginns und der voraussichtlichen Dauer der Maßnahmen, eine ausführliche Beschreibung der geplanten Maßnahmen einschließlich der durch sie beabsichtigten Energieeinsparung und eine Darstellung der Auswirkungen der Maßnahmen auf den Mietgebrauch. Ferner enthält sie eine Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung.”

Handelt es sich bei der einmaligen Verwendung eines Mustervertragsformulars um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn das Formular generell für eine Vielzahl von Fällen gedacht ist?

Die Antwort des Landgerichts Nürnberg-Fürth (LG Nürnberg-Fürth – 7 S 8871/16, Beschluss vom 16.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Nürnberg-Fürth in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. und 2. wie folgt aus: “1. Soweit seitens der Berufungsführer gerügt wird, das Erstgericht habe zu Unrecht die Regelung des § 22 des Mietvertrages bzw. den Mietvertrag insgesamt als Allgemeine Geschäftsbedingungen behandelt, ist das Ersturteil nicht zu beanstanden.

Den Sachvortrag der Kläger zugrunde gelegt, kommt auch die Kammer zu dem Ergebnis, dass kein Individualvertrag, sondern seitens der Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, welcher der Inhaltskontrolle des § 307 BGB zu unterziehen sind. Zunächst wird auf die umfassenden und zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts insoweit Bezug genommen.

“Nach der Rechtsprechung des BGH ist individuelles Aushandeln mehr als Verhandeln. Von einem Aushandeln ist nur dann auszugehen, wenn der Verwender den gesetzesfremden Kerngehalt seiner Allgemeinen Geschäftsbedingung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. BGHZ 200, 326 = NZBau 2014, 348 = NJW 2014, 1725 = NZM 2014, 440 = ZfBR 2014, 467 Rn. 27; NJW 2013, 856 = NVwZ 2013, 382 = NZM 2013, 159 = ZfBR 2013, 151 = BauR 2013, 462 Rn. 10; BGHZ 153, 311 [321] = NZBau 2003, 321, = NJW 2003, 1805 = BKR 2003, 459 = ZfBR 2003, 447 mwN)” (NZBau 2016, 213, beck-online).

Vorliegend ist jedoch weder vorgetragen noch ersichtlich, dass eine Möglichkeit der Abweichung von dem generellen Verbot der Tierhaltung gemäß des existierenden WEG-Beschlusses von – 1989 in irgendeiner Weise in den Raum gestellt war. Die, Behauptung der Kläger, § 22 des Mietvertrags habe auch kein generelles Tierhalteverbot, sondern ausschließlich ein Hundehalteverbot bedeuten sollen, wird schon durch den eindeutigen Wortlaut der getroffenen Regelung widerlegt. Der handschriftlich eingefügte Satz ist kurz und unmissverständlich und entspricht im Übrigen wie das Amtsgericht zutreffende hervorhebt – genau der Regelung aus dem WEG-Protokoll 1989. Genügend ist auch die einmalige Verwendung eines Vertragsformulars (Mustervertrags), zB eines Mietvertragsformulars, wenn das Formular generell für eine Vielzahl von Fällen gedacht ist [BGH 184, 263 [Gebrauchtwagenmustervertrag]; ZIP. 05, 1604 [Bauvertrag], Jauernig/Stadler BGB, 16. Aufl., § 305 Rn. 2-7, beck-online). Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Absicht der mehrmaligen inhaltsgleichen Verwendung des streitgegenständlichen Mietvertrages nahe liegt und auch seitens der Kläger nicht entkräftet wurde. Diese stehen vielmehr offensichtlich auf dem Standpunkt, dass die Formulierung in § 22 eine. (zwingende) Folge ihrer eigenen eigentümerrechtlichen Verpflichtung im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Allein der Hinweis des Vermieters gegenüber dem Mieter bei Vertragsabschluss, dass eine Regelung in der Eigentumswohnanlage Hundehaltung untersage und die Antwort der Mieterin, dass sie berufstätig sei, so dass eine Hundehaltung für sie ohnehin nicht in Frage käme, ändert auch nichts an der weitreichenden Formulierung der gegenständlichen zu überprüfenden Klausel. Die Klausel des § 22 des Mietvertrages mit dem umfassenden Verbot jeglicher Tierhaltung ist jedoch nach § 307 Abs.2 Nr.1 BGB unwirksam. Dies entspricht herrschender Rechtsprechung, der sich die Kammer anschließt (BGH, Urt. v. 20.3.2013 – VIII ZR 168/12 (LG Essen mit weiteren Nachweisen.

Das Ersturteil bewertet dies rechtlich zutreffend, so dass ein Verstoß gegen materielles Recht insoweit schon nicht besteht.

2. Auch die Ausführungen des Amtsgerichts zu § 10 des Mietvertrages halten berufungsrechtlicher Überprüfung stand. Die Kammer nimmt zur Vermeidung. von Wiederholungen ausdrücklich Bezug auf die Gründe des genannten Urteils. Auch. die Kammer hält die Formulierung “Unzuträglichkeiten” für zu unbestimmt. Ferner kommt es hierauf aber im Ergebnis nicht an, da der Vermieter dann zur Erlaubnis verpflichtet wäre, wenn eine Abwägung der widerstreitenden Interessen und aller relevanten Umstände des Einzelfalls ergibt, dass die Hundehaltung im konkreten Fall eine vertragsgemäße Nutzung darstellt und keine überwiegenden Belange der Vermieter entgegen stehen. Solche überwiegenden Belange der Vermieter sind aber gerade nicht ausreichend dargelegt.

Soweit die Berufungskläger darauf abstellen, dass Beeinträchtigungen für andere von dem Hund ausgehen, sind diese Beeinträchtigungen, wie die Berufungsgegnerin bereits in der ersten Instanz zutreffend gerügt hat, nicht substantiiert dargestellt. Eine Zeugeneinvernahme kam daher nicht in Betracht, sondern wäre vielmehr einer Ausforschung gleich gekommen. Soweit die Kläger nunmehr erstmals in der zweiten Instanz einen konkreten Vorfall mit Datum benennen, ist dieser Vortrag verspätet und nach § 531 ZPO zurückzuweisen. Darüber hinaus wäre der auch nunmehr erfolgte Sachvortrag nicht geeignet, eine konkrete Beeinträchtigung nachzuvollziehen. Soweit behauptet wird, der Hund habe in den wohl mit vermieteten Vorgarten gekotet, ist nicht ersichtlich, wodurch insoweit bei einem einmaligen Vorfall eine Beeinträchtigung anderer Bewohner gegeben ist.
Rechtsfehler des Ersturteils liegen in diesem Zusammenhang daher ebenfalls nicht vor.

Da das Ersturteil somit in den von den Berufungsführern vorgebrachten Punkten nicht rechtsfehlerhaft ist, ist die Berufung ohne Aussicht auf Erfolg.”

Rechtfertigen Wohnungsleerstände es, von der Heizkostenverordnung und den dort gesetzlich festgeschriebenen Verteilungsmaßstäben abzuweichen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 1/16, Beschluss vom 22.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Berufung bleibt auch insoweit ohne Erfolg, als die Beklagte sich gegen den der Heizkostenabrechnung zu Grunde gelegten Verteilungsmaßstab wendet und meint, die Vermieterin müsse sie wegen eines zeitanteiligen Leerstands der angrenzenden Wohnungen im Erdgeschoss und im 2. OG von einem Teil der ihr nach dem ermittelten Verbrauch belasteten Kosten freistellen.

Die streitgegenständliche Heizkostenabrechnung genügt den Vorgaben der Heizkosten­verordnung, indem die Heizkosten entsprechend § 7 HeizkostenVO je hälftig nach dem Verhältnis der Flächen und nach dem erfassten Verbrauch verteilt wurden. Wohnungsleerstände rechtfertigen es nicht, von der Heizkostenverordnung und den dort gesetzlich festgeschriebenen Verteilungsmaßstäben abzuweichen; das gilt selbst dann, wenn ein sehr hoher Anteil leer stehender Wohnungen im Einzelfall dazu führt, dass die letzten verbliebenen Wohnungsmieter mit den verbrauchsabhängig berechneten Kosten einen überproportional hohen Anteil der Fixkosten auferlegt bekommen (vgl. BGH, 10.12.2014 – VIII ZR 9/14).

Eine Korrektur der sich auf Grundlage der Heizkostenverordnung ergebenden Kostenverteilung kommt nur nach § 242 BGB und erst dann in Betracht, wenn sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt. Davon kann erst die Rede sein, wenn die gesetzlich vorgesehene Kostenverteilung im Einzelfall nicht mehr geeignet ist, die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 28 f.). Dabei ist davon auszugehen, dass “eine völlige Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Vermieter nach der Heizkostenverordnung nicht möglich” (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 24) und auch nicht erforderlich ist, da das Gesetz “eine absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten nicht” fordert (BGH, a. a. O., Rn. 29). Leerstände sind sowohl für Vermieter als auch für die verbleibenden Mieter nachteilig. Der Vermieter muss jedenfalls die verbrauchsunabhängigen Heizkostenanteile tragen, ohne Mieteinnahmen zu erzielen, während Mieter von erhöhten Verbrauchskostenumlagen betroffen sein können. Es entspricht der Billigkeit, wenn die verbleibenden Mieter einen angemessenen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 30).

Die Beklagte trägt zwar schlüssig vor, dass sie zusätzliche Heizenergie aufwandte, weil die nach oben und unten angrenzenden Wohnungen jedenfalls zeitweise unbewohnt und nur in geringfügigem Umfang beheizt waren. Davor ist sie jedoch in einem Mehrfamilienhaus nicht geschützt; sie hat weder Anspruch darauf, dass die jeweiligen Nachbarn ihre Mieträume auf behagliche Temperaturen erwärmen, noch kann sie vom Vermieter verlangen, sie von den energetischen Folgen eines vorübergehenden Leerstandes der Nachbarwohnungen freizustellen. Dass die der Beklagten durch den Wohnungsleerstand entstandenen Verbrauchskosten eine “Opfergrenze” überschritten und die Klägerin deswegen gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben gehindert wäre, den Abrechnungssaldo durchzusetzen, vermag die Kammer nicht zu erkennen.”