Stellt die bloße Asbestbeseitigung, d. h. das Entfernen asbesthaltiger Bodenplatten und das Versiegeln des asbesthaltigen Klebers einen Mietmangel dar, wenn gleichzeitig keine Asbestbelastungen durch beschädigte Bodenplatten in der Mietwohnung nachgewiesen werden können?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 164/16, Urteil vom 20.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kläger können nicht gemäß § 812 BGB teilweise Erstattung der von ihnen geleisteten Mieten verlangen. Denn die Zahlungen sind mit Rechtsgrund erfolgt. Die von ihnen geschuldete Miete war nicht gemäß § 536Abs. 1 BGB gemindert. Die Wohnung war in Bezug auf den Fußboden nicht mit einem Mangel behaftet.

Die Entfernung der asbesthaltigen Fußbodenplatten und Versiegelung des Klebers war bei Durchführung der Maßnahme im Sommer 2011 allgemeiner Stand der Technik. Mangels einer anderweitigen Vereinbarung konnten die Kläger nur diesen Zustand bei Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung erwarten. Soweit ab Sommer 2012 aufgrund der Entwicklung besserer Verfahren eine Änderung der behördlichen Vorgaben bei der Asbestsanierung von Fußböden erfolgt ist und nun regelmäßig auch die asbesthaltigen Klebstoffe zu entfernen waren, führt dies nicht zur Annahme eines Mangels der Wohnung. Zum einem waren diese Vorgaben für die von der Beklagten veranlassten Maßnahmen nicht einschlägig. Zum anderen dienten die geänderten Vorgaben bei der Asbestsanierung nicht dem Schutz der Nutzer, denn dieser war auch nach der alten Methode gewährleistet. Maßgeblich war hierfür die Vermeidung von “versteckten asbesthaltigen Materialien”, die zu Problemen beim späteren Abriss der Häuser führen. Eine Nachrüstung bestehender sanierter Häuser war nicht vorgesehen, vielmehr konnten Sanierungsmaßnahmen mit abgeschlossener Planung wie vorgesehen nach den bisherigen Vorgaben durchgeführt werden.

Die von den Klägern angeführten Entscheidungen (LG Berlin, Urteil vom 27.10.1998 – 65 S 223/98, GE 1999, 47 und Urteil vom 16.01.2013 – 65 S 419/10, GE 2013, 353) betrafen einen anderen Sachverhalt, nämlich Wohnungen, in denen asbesthaltige Fußbodenplatten beschädigt waren. Auch wenn dort keine tatsächliche Asbestbelastung festgestellt worden war, war eine solche wegen der dort vorhandenen Beschädigungen gerade nicht ausgeschlossen. Bei unbeschädigten Platten ist hingegen kein Mangel festgestellt worden (LG Berlin, Urteil vom 13.05.2015 – 18 S 1140/14, GE 2015, 1166). Ebenso besteht keine Interesse für die Feststellung einer Haftung für künftige Schäden, wenn keine Anhaltspunkte für eine Asbestbelastung vorliegen (BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 19/13, GE 2014, 868; LG Berlin,

Sind die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten umlegbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Halle/Saale (AG Halle/Saale – 95 C 307/16, Urteil vom 16.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Halle/Saale in seiner vorgenannten Entscheidung unter 3. wie folgt aus: “Ob auch die Kosten der Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten und höchstrichterlich bislang nicht entschieden. Während das Amtsgericht Schönebeck (Urteil vom 4.5.2011 – 4 C 148/11) und das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 4.12.2013 – 715 C 283/13) die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten einordnen, kommen das Landgericht Magdeburg (Urteil vom 27.9.2011 – 1 S 171/11) und das Amtsgericht Hamburg-Altona (Urteil vom 3.5.2013 – 318a C 337/12) zum gegenteiligen Ergebnis.

Für eine Umlagefähigkeit wird argumentiert, Mietkosten entstünden dem Eigentümer jedenfalls dann durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, wenn sie einen Bezug zu den einzelnen Nebenkostenpositionen haben (LG Magdeburg, Rn. 23 unter Verweis auf Schmid, WuM 2009, 489, der aber zum gegenteiligen Ergebnis – Mietkosten sind keine Betriebskosten – kommt).

Dieser Ansicht ist nicht zuzustimmen (so auch Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 556, Rn. 286). Die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern entstehen schon nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch, weil sie – anders als beispielsweise Energie-, Überwachungs- oder Reinigungskosten – nicht durch deren Vorhandensein bedingt sind, sondern das Vorhandensein erst ermöglichen. Anders als Betriebskosten, die bei einer Nutzung entsprechender Anlagen unvermeidlicherweise anfallen – so ist beispielsweise eine jährliche Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern gemäß DIN 14676 (6.1: Instandhaltung) zwingend erforderlich – sind die Anmietkosten ohne Probleme vermeidbar, nämlich durch den Kauf der Rauchwarnmelder. Da diese Kosten mangels laufendem Anfall nicht als Betriebskosten umlagefähig sind und durch eine Anmietung der Rauchwarnmelder der Kauf substituiert wird (AG Hamburg-Wandsbek, Rn. 27), handelt es sich letztlich um – nicht umlagefähige Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A., Rn. V 22). Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass die Installation von Rauchwarnmeldern in § 47 Abs. 4 Bauordnung LSA vorgeschrieben ist, denn diese Regelung entscheidet nicht über die Zuordnung entsprechender Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten oder – näherliegend – zu den Modernisierungskosten im Sinne des § 555b Nr. 4, 6 BGB, die den Vermieter gemäß § 559 Abs. 1 BGB zur Mieterhöhung berechtigen.

Soweit die Umlage von Mietkosten grundsätzlich möglich sein soll, weil sie vom Gesetzgeber in den Fällen des § 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung) und Nr. 5a iVm 2 BetrKV (Anmietung von Warmwasserzählern) vorgesehen ist (so AG Hamburg-Altona in der oben zitierten Entscheidung), kommt eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern schon wegen des abschließenden Charakters der Aufzählung in § 2Nr. 1 – 16 BetrKV nicht in Betracht (so auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A, Rn. V 2 und AG Hamburg-Wandsbek in der oben zitierten Entscheidung).”