Berliner Zeitung am 17.10.2017: Kommentar – Berlin braucht mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau
Da Bauflächen knapp und begehrt sind, wäre es heute fahrlässig, nur auf die Zahl der zu bauenden Wohnungen zu schielen, nicht aber auf deren soziale Qualität. Da etwa jeder zweite Berliner ein so niedriges Einkommen hat, dass er Anspruch auf eine Sozialwohnung hätte, sollte dies in der Neubauplanung berücksichtigt werden.
Berliner Zeitung am 17.10.2017: Neue Zahlen – Berlin benötigt 194.000 neue Wohnungen bis 2030
Die Zeit drängt. Bis zum nächsten Jahr muss Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) genug Flächen für den Bau von 194.000 Wohnungen bis zum Jahr 2030 nachweisen.
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Im vergangenen Jahr wurden 13.659 Wohnungen in Berlin fertiggestellt, darunter aber nur 165 Sozialwohnungen. Nur sehr langsam werden es mehr. In diesem Jahr stehen Fördermittel für 3000 Sozialwohnungen zur Verfügung, im Jahr 2021 für 5000 Sozialwohnungen.
DER TAGESSPIEGEL am 16.10.2017: Wohnungsbau in Berlin – Über den Stadtrand gerät das Zentrum ins Vergessen
City West, historische Mitte am Roten Rathaus, die großen Innenstadtareale: Rot-Rot-Grün hat damit trotz Wohnungsnot keine Eile. Die CDU macht Druck.
Bei der Entwicklung von innerstädtischen Brachen und Freiflächen spielt der Senat auf Zeit – deshalb will der frühere Koalitionspartner der SPD Druck machen, und zwar mit Änderungsanträgen im Haushalt. „Die zentralen innenstädtischen Projekte werden ausgebremst“, sagt der Generalsekretär der CDU, Stefan Evers: „Dabei müssen genau dort die Prioritäten gesetzt werden“. Deshalb will Evers nun jene Vorhaben „reaktivieren“, über die mit der SPD früher einmal „Konsens“ herrschte.
Erklärt der Abmahnende mit dem Ausspruch einer befristeten (Ab-)Mahnung konkludent den Verzicht auf das Recht zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung aus den in ihr gerügten Gründen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 166/17, Beschluss vom 26.09.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Zahlungsverzugskündigung vom 11. November 2016 ist der Erfolg bereits deshalb versagt, weil sie vor Ablauf der in der (Ab-)Mahnung des Klägers vom 4. November 2016 gesetzten Zahlungsfrist erklärt wurde.
Mit dem Ausspruch einer befristeten (Ab-)Mahnung erklärt der Kündigende konkludent den Verzicht auf das Recht zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung aus den in ihr gerügten Gründen. Er gibt mit einer (Ab-)Mahnung zu erkennen, er sehe das Vertragsverhältnis noch nicht als so gestört an, dass er es nicht mehr fortsetzen könne. Auf das dafür maßgebliche Motiv kommt es dabei nicht an (st. Rspr., vgl. nur BAG, Urt. v. 12. Mai 2011 – 2 AZR 479/09, NZA-RR 2012, 43 m.w.N.).
Der Kläger hat mit der (Ab-)Mahnung vom 4. November 2016 darum gebeten, “die säumigen Beträge bis zum 14. Oktober 2016 zu überweisen”. Darin lag ein bewusster Verzicht auf das Recht zur Kündigung vor Ablauf der gesetzten Frist. Der mit einer (Ab-)Mahnung verbundene Verzicht auf ein Kündigungsrecht erfasst auch das Recht, aus einem Grund im Verhalten des Vertragspartners zu kündigen, der sich aus dem betreffenden Sachverhalt ergibt. Denn dem Kündigenden ist es im Falle der (Ab-)Mahnung verwehrt, zur Rechtfertigung einer späteren Kündigung ausschließlich den der (Ab-)Mahnung zugrunde liegenden Sachverhalt heranzuziehen (vgl. BAG, a.a.O. m.w.N.).
Das Amtsgericht hat das Schreiben vom 4. November 2016 zutreffend dahingehend ausgelegt, dass den Beklagten darin eine erst am 14. November 2016 endende Zahlungsfrist eingeräumt wurde. Bei einer Abmahnung handelt es sich um eine empfangsbedürftige geschäftsähnliche Handlung, auf die die Regelungen über Willenserklärungen entsprechende Anwendung finden (vgl. Niemann, in: Erfurter Kommentar zum Arbeitsrecht, 17. Aufl. 2017, § 626 Rz. 30 m.w.N.). Bei Anwendung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB ist das Schreiben seinem Wortlaut zuwider dahingehend auszulegen, dass der Kläger den Beklagten darin keine zum Zeitpunkt der Mahnung bereits abgelaufene Zahlungsfrist zum “14. Oktober 2016″, sondern eine solche zum 14. November 2016 setzen wollte. Das entsprach auch der Fristsetzung im Schreiben vom 7. Oktober 2016, in dem der Kläger ebenfalls eine – in die Zukunft gerichtete – Frist zum 14. des Monats gesetzt hatte. Tragfähige Anhaltspunkte für die von der Berufung bemühte Auslegung, die Fristsetzung sei ihrem Wortlaut zuwider dahingehend auszulegen, dass die Zahlungsfrist bereits am 11. November 2016 endete, fehlen. Sie wären dem Kläger ohnehin unbehelflich, da die Kündigung ausweislich seines eigenen Vortrags am 11. November 2016 ausgesprochen und zugestellt wurde und damit zeitlich immer noch der Reichweite des mit der (Ab-)Mahnung einhergehenden temporären Kündigungsverzichts bis zum Ablauf der Zahlungsfrist unterfiel.”
Weil die Innenstadt voll ist, wird an den Rändern investiert und gebaut. Doch die Infrastruktur hält nicht Schritt.
Die Planer der Senatsverwaltung gehen davon aus, dass 80 Prozent der neuen Wohnungen außerhalb des S-Bahn-Rings entstehen werden. Denn nur hier gebe es große Flächen für komplett neue Wohngebiete.
Spandau gehört zu den künftigen Wachstumszonen
Zu den künftigen Wachstumszonen gehört Spandau. Bezirksbürgermeister Helmut Kleebank (SPD) rechnet mit dem Bau von mindestens 20.000 Wohnungen in seinem Bezirk, in dem bisher 240.000 Einwohnern leben. Das Bezirksamt habe 40 Bebauungspläne in Arbeit, die Mehrzahl für Wohnungsbau. Aber auch die Industrie im Bezirk investiert, so wie BMW. Das Unternehmen modernisiert und erweitert sein Motorradwerk für 100 Millionen Euro. “In den nächsten zehn Jahren werden in Spandau weit über eine Milliarde Euro allein in größeren Projekten verbaut”, sagte Kleebank der Berliner Morgenpost. Er fordert vom Senat vor allem eine bessere Verkehrsinfrastruktur, um die wachsende Zahl der Einwohner und der Berufspendler aus Brandenburg bewältigen zu können. Eine bessere Abstimmung mit dem Umland sei entscheidend: “Die Kleinstaaterei muss aufhören, wir müssen die Metropolregion als Ganzes betrachten”, sagte Kleebank.
https://www.morgenpost.de/berlin/article212236983/Innenstadt-zu-voll-Berlins-Aussenbezirke-boomen.html
Spandauer Volksblatt am 16.10.2017: Pepitahöfe in Hakenfelde – Vermietungsstart im Dezember
Wohnungssuchende können bereits jetzt unverbindlich Interesse an einer Wohnung in den Pepitahöfen in Hakenfelde anmelden.
Ab dem 07.10.2017 finden sich aktuelle Informationen zum Projektverlauf und die Möglichkeit der Vorerfassung als Interessent unter www.pepitahoefe.de. Kontakt kann unter vermietung@pepitahoefe.de oder telefonisch unter +49 (0) 30 2471 4444 aufgenommen werden.
Die ersten 312 Wohnungen sollen ab Dezember 2017 in die Vermietung gehen.
Ist die erforderliche Zustimmung eines Mieters zur Mieterhöhung gem. § 558b BGB eine empfangsbedürftige Willenserklärung?
Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 88/17, Beschluss vom 02.10.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg a.d.H. in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor der Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO). Dies gilt auch, wenn die Klage – so wie hier – zuvor noch nicht zugestellt wurde (§ 269 Abs. 3 Satz 3, zweiter Halbsatz ZPO).
Die Klägerin hat hier auch einen diesbezüglichen Kostenantrag gestellt.
Bei der pflichtgemäßen Ermessensausübung sind insbesondere die Erfolgsaussichten eines materiell-rechtlichen Erstattungsanspruchs durch das Gericht zu berücksichtigen.
Der § 558 BGB räumte der Klägerin hier unter den im Gesetz näher aufgeführten Voraussetzungen gegenüber der Beklagten unstreitig einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung bezüglich der Miethöhe ein.
Die erforderliche Zustimmung der Beklagten als Mieterin gemäß § 558b BGB ist aber eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Anders als für das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin war zwar für die Zustimmung der Beklagten/Mieterin grundsätzlich von Gesetzes wegen eine Form nicht vorgeschrieben, jedoch musste die Zustimmung von der Beklagten zumindest mündlich oder kunkludent gegenüber der Klägerin erklärt werden.
Eine ausdrückliche Zustimmung der Mieterin liegt somit erst dann vor, wenn die Mieterin eine Willenserklärung gegenüber der Vermieterin abgibt, wonach sie einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.
Da diese Zustimmung aber eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist, musste sie von der hiesigen Beklagten gegenüber der Klägerin abgegeben und konnte diese Erklärung auch erst mit ihrem Zugang wirksam werden. Der Inhalt dieser Willenserklärung der Beklagten musste zudem darauf gerichtet sein, dass sie als Mieterin gegenüber der Klägerin als Vermieterin erklärte, dass sie einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.
Hier hat die Beklagte als Mieterin der Mieterhöhung unstreitig aber gerade nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens der Klägerin vom 26.10.2016 zugestimmt (mithin hier zum 31. Dezember 2016).
Die Beklagte befand sich hier somit aber seit dem 01. Januar 2017 in Verzug. Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung wird nämlich mit Ablauf der Überlegungsfrist fällig. Zuvor ist er erfüllbar. Die Beklagte kam als Mieterin auch ohne weitere Mahnung in Verzug. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB tritt nämlich Verzug ohne Mahnung ein, wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis nach dem Kalender berechnen lässt. Der § 558b Abs. 2 BGB enthält aber eine Fälligkeitsregelung für den Zustimmungsanspruch. Diese Fälligkeit ist nach dem Kalender bestimmt (“Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang”).
Der § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist jedoch nicht nur auf vertragliche, sondern auch auf die gesetzliche Bestimmung der Leistungszeit anwendbar. Gemäß § 286 Abs. 4 BGB setzt Verzug darüber hinaus auch noch Verschulden auf Seiten des Mieters voraus. Das Verschulden wird jedoch regelmäßig vermutet. Die Beklagte muss diese gegen sie sprechende Vermutung somit widerlegen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum ist aber nur ausnahmsweise anzunehmen. Auch ein Tatsachenirrtum entschuldigt nur ausnahmsweise. Da Härtegründe bei der Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB – anders als bei einer solchen gemäß § 559BGB – jedoch keine Rolle spielen, hat die Beklagte als Mieterin hier auch schuldhaft gehandelt. Eine Nachfrageverpflichtung der Klägerin/Vermieterin gibt es insofern auch nicht. Wer sich – wie hier die Beklagte – in Verzug befindet, hat die Rechtsfolgen zu tragen.
Aus diesem Grunde konnte die Klägerin als Vermieterin vorliegend auch die Beklagte auf Erteilung der Zustimmung gemäß § 558b Abs. 2 BGB seit dem 01. Januar 2017 verklagen.
Diese Klage musste aber dann innerhalb von drei weiteren Monaten gemäß § 558b Abs. 2 BGB durch die Klägerin erhoben werden, mithin vorliegend also bis zum 31. März 2017. Diese Klagefrist ist nämlich eine Ausschlussfrist; eine Wiedereinsetzung nach Versäumung der Klagefrist ist nicht mehr möglich. Diese Klagefrist wird somit nur durch eine rechtzeitige Klageerhebung vor Ablauf der Frist noch gewahrt (LG Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Az.: 9 S 237/16, u.a. in: WuM 2017, Seiten 327 ff.; LG Hamburg, Beschluss vom 02.02.2009, Az.: 307 T 13/09, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 452 f.; LG Berlin, Grundeigentum 1996, Seite 1549; LG München, WuM 1994, Seite 384; LG Kiel, WuM 1994, Seite 547; LG Frankenthal, NJW 1985, Seite 273; AG Charlottenburg, MM 2000, Seite 47; AG Hamburg, WuM 1993, Seite 619; AG Köln, WuM 1997, Seite 51; AG Aachen, WuM 1992, Seite 629; AG Hamburg, WuM 1988, Seite 129; AG Mölln, Urteil vom 10.12.1981, Az.: C 325/81, u.a. in: WuM 1985, Seiten 319 f.; AG Lübeck, WuM 1985, Seite 315; AG Osnabrück, WuM 1975, Seite 150; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558b BGB, Rn. 86; Flintrop, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 4. Auflage 2014, Teil A. Wohnraummiete, 9. Abschnitt, Mietpreisrecht, § 23 Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB, Rn. 161).
Insofern hat die Klägerseite in der hiesigen Sache mit ihrem Schriftsatz vom 31. März 2017 aber noch fristgerecht die Klage auf Zustimmung gegenüber der Beklagten erhoben, da auch auf die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB die Vorschrift des § 167 ZPO anwendbar ist. Danach tritt die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageeinreichung bei Gericht ein, wenn die Zustellung der Klage dann noch demnächst – so wie hier – erfolgt (LG Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Az.: 9 S 237/16, u.a. in: WuM 2017, Seiten 327 ff.; LG Hamburg, Beschluss vom 02.02.2009, Az.: 307 T 13/09, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 452 f.; LG Hannover, Urteil vom 23.03.1977, Az.: 11 S 430/76, u.a. in: WuM 1978, Seite 33; AG Dortmund, Urteil vom 17.01.1995, Az.: 125 C 17192/93, u.a. in: NJW-RR 1995, Seiten 971 ff.; AG Dortmund, WuM 1977, Seite 234; AG Schöneberg, Grundeigentum 1999, Seite 649; AG Schöneberg, MM 1992, Seite 210; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558b BGB, Rn. 85; Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, § 558b BGB, Rn. 18).
Die Beklagte konnte als Mieterin dem Antrag der Klägerin/Vermieterin auf Änderung des Vertrags zwar in jedem Stadium des Rechtsstreits zustimmen (Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 558b BGB, Rn. 33), so dass die hier dann noch vor der Zustellung der Klageschrift – jedoch erst nach Ablauf der Klagefrist – am 24. April 2017 durch die Beklagte erteilte schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung durchaus noch möglich war. Jedoch erfolgte diese Zustimmung dann erst zu einem Zeitpunkt, zudem die Beklagte sich bereits in Verzug befunden hatte und zu dem die Klägerin ihre Klage auch nicht mehr hätte fristgerecht erheben können, um die Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 BGB noch einzuhalten. Vielmehr war die Klägerin aufgrund der unstreitig weder bis zum 31. Dezember 2016 noch bis zum 31. März 2017 sondern erst zum 24. April 2017 erklärten Zustimmung der Beklagten vorliegend sogar von Gesetzes wegen gehalten, die Klage spätestens mit ihrem Schriftsatz vom 31. März 2017 an diesem Tag bei dem hiesigen Amtsgericht einzureichen.
Aus diesem Grunde ist hier auch ein Klageanlass begründender Verzug der Beklagten hinsichtlich der Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2016 bereits seit dem 01. Januar 2017 gegeben gewesen (LG Dortmund, Urteil vom 26.05.2010, Az.: 1 T 39/10; AG Wedding, Urteil vom 28.02.2017, Az.: 4 C 80/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 539 f.).
Die Beklagte wäre im Übrigen ohne ihre verspätete Zustimmung voraussichtlich unterlegen, d.h. der Klage hätte stattgegeben werden müssen.
War die Beklagte als Mieterin aber mit ihrer Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen in Verzug, hat sie dann auch die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 296 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen, wenn die Zustimmung nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung erklärt wird, und die Vermieterin die Klage hierauf hin dann zurücknimmt (BGH, Beschluss vom 28.04.2009, Az.: VIII ZB 7/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 17.03.2003, Az.: 65 T 2/03, u.a. in: Grundeigentum 2003, Seiten 881 f. = BeckRS 2003, Nr.: 30928322; LG Darmstadt, Beschluss vom 08.06.1982, Az.: 17 T 16/82, u.a. in: WuM 1983, Seite 116; AG Wedding, Urteil vom 28.02.2017, Az.: 4 C 80/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 539 f.; Beuermann, Grundeigentum 2003, Seiten 850 f.).
Wäre die Beklagte dem vorgerichtlichen Verlangen der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung gewissenhaft, vollumfänglich und vor allem fristgerecht nachgekommen, wäre es somit aller Voraussicht nach nicht zur Einreichung der Klage gekommen. Weil damit aber Veranlassung zur Klageerhebung gegeben wurde, ist es auch sachgerecht, der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits hier aufzuerlegen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO).”
Unterwegs in Spandau am 14.10.2017: Nachlese zum 1. Spandauer Wohntag des AMV
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V. veranstaltete am 07.10.2017 seinen 1. Spandauer Wohntag unter dem Motto “Wohnen in Spandau“ unter der Schirmherrschaft von Herrn Bezirksbürgermeister Helmut Kleebank. Die Veranstaltung war mit ca. 75 Bürgerinnen und Bürgern gut besucht.
Der AMV dankt ausdrücklich Herrn Bezirksbürgermeister Helmut Kleebank für die Übernahme der Schirmherrschaft, der Referentin und den Referenten für die inhaltliche Gestaltung des 1. Spandauer Wohntages sowie Herrn Hakan Budak und seinem Team vom Klubhaus Falkenhagener Feld für die perfekte Organisation und die vorzügliche Bewirtung.
http://www.unterwegs-in-spandau.de/nachlese-zum-1-spandauer-wohntag-des-amv/
Nachlese zum 26. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV am 18.10.2017 – „Schutz vor Trickbetrug im Alter”
Michael Kühl – Ansprechpartner für Seniorensicherheit beim LKA Prävention zu Gast beim AMV
Am 18.10.2017 fand im Restaurant 1860 TSV Spandau – Tanzsportzentrum – der 26. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV statt. Thema des Abends war „Schutz vor Trickbetrug im Alter”.
Nach der Begrüßung durch den 2. Vorsitzenden des AMV, Herrn Ass. Marcel Eupen, referierte Herr Michael Kühl, Ansprechpartner für Seniorensicherheit beim LKA Prävention (LKA Präv 2) zu dem Thema „Schutz vor Trickbetrug im Alter” und beantwortete danach Fragen der anwesenden Bürgerinnen und Bürger. Die Veranstaltung war mit 14 Verbraucherinnen und Verbrauchern nur mäßig besucht. … weiterlesen
Berliner Morgenpost am 15.10.2017: Stadtentwicklung – Wie Berlins Wachstum die Außenbezirke verändert
Lange lag der Fokus der Berliner Stadtentwicklung auf der Innenstadt. Aber in der Mitte ist es eng geworden. Nun boomen die Ränder.
Zusätzliche Wohnungen und Gewerbebauten müssen im Außenbereich entstehen. “Das ist die logische Konsequenz davon, dass in der Innenstadt die Flächen begrenzt sind”, sagt Grit Schade, Chefin der Wohnungsbauleitstelle der Stadtentwicklungsverwaltung. 80 Prozent der vom Senat bis 2030 als möglich erachteten Wohnungen würden außerhalb des S-Bahnrings entstehen. Das wären deutlich über 100.000 Wohnungen. “Spandau, Pankow und Treptow-Köpenick haben das größte Potenzial für Wohnen und Gewerbe”, so die Planerin.
Allein in Spandau erwartet Bürgermeister Helmut Kleebank 20.000 neue Wohnungen. Gegen die jeweils 3000 bis 4000 Wohnungen, die in der Wasserstadt Oberhavel oder auf der Insel Gartenfeld in Siemensstadt geplant sind, nehmen sich die demnächst fertiggestellten Pepitahöfe in Hakenfelde mit ihren 1000 Wohnungen fast bescheiden aus. Die Anwohner finden das gut: “Neue Wohnungen brauchen wir ja”, sagt Otto Weber, der gegenüber der Baustelle an der Mertensstraße seinen Hund Gassi führt. “Die sind ja wohl auch noch bezahlbar”, so der Rentner.