Stellt der Anbau von Außenbalkonen in der Regel eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555 b Nr. 4 BGB dar?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Anbau von Außenbalkonen stellt eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555 b Nr. 4 BGB dar. Der Gebrauchswert der Mietsache wird nachhaltig erhöht.

Eine Gebrauchswertsteigerung erfasst jede bauliche Veränderung, die den Gebrauchswert objektiv erhöht und eine bessere oder komfortablere Nutzung ermöglicht. Ob eine Verbesserung vorliegt, ist nicht nach subjektiven Wünschen und Vorstellungen des jeweiligen Mieters, sondern objektiv nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen (BGH NJW 2008, 1218; vgl. Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 555 b, Rn. 7 m.w.N.; MüKo/Artz, 7.Auflage, 2016, § 555 b Rn. 18).

Der Bau eines Balkons im städtischen Bereich stellt dabei in der Regel eine Gebrauchswertverbesserung und nicht lediglich eine Luxusmodernisierung dar (BGH NZM 2011, 849, 851 m.w.N., LG Leipzig NJW-RR 2013, 1356; LG Wiesbaden BeckRS 2002, 14873).

Der Balkon wird vorliegend eine Größe von ca. 2,6 m² aufweisen und damit hinreichend Platz für den Aufenthalt von mindestens zwei Personen bieten. Er schafft mithin einen zusätzlichen Aufenthaltsraum. Auch ist das Aufstellen von Balkonmöbeln oder Pflanzen zur “Begrünung” der Stadtwohnung möglich. Über die Küche ist er gut zugänglich, er zeigt in den ruhigen Innenhof und ist Richtung Süd-Westen ausgerichtet. Eine erhebliche Lärmbelästigung durch den Aufzug ist nicht zu erwarten. Die Position zwischen Aufzug und Seitengebäude führt nicht dazu, dass der Balkon nicht tatsächlich zum Aufenthalt genutzt werden kann, umso mehr, da der Aufzug nur im Zwischengeschoss, nicht jedoch auf Höhe des Balkons hält. Soweit die Beklagte einwendet, durch die Anbringung des Balkons käme es zu einer erheblichen Verdunkelung, wird eine mögliche Verdunkelung durch die Vorteile aufgewogen. Überdies ist eine erhebliche Verdunkelung nicht zu erwarten, wie sich aus Folgendem ergibt: Toiletten- und Küchenfenster sind Richtung Süd-Westen ausgerichtet, sodass von vornherein – anders als bei einer Nordseitenausrichtung – ein hoher Lichteinfall vorliegt. Der Balkon im 4. Stockwerk über dem Balkon der Beklagtenwohnung wird nur eine geringfügige Beschattung herbeiführen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Küchenfenster zu einer Balkontür vergrößert wird und hierdurch ein größerer Lichteinfall ermöglicht wird.”

Muss eine Modernisierungsankündigung bei der zu erwartenden Mieterhöhung eine Aufschlüsselung der Berechnungsmethode und die Verteilung der Kosten angegeben?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Es muss ein konkreter Geldbetrag genannt werden, eine Aufschlüsselung der Berechnungsmethode und die Verteilung der Kosten muss jedoch nicht angegeben werden (LG Fulda NJW-RR 1992, S. 658). Dies ist erst Voraussetzung des Mieterhöhungsanspruchs. Schützenswerte Interessen des Mieters werden dadurch nicht beeinträchtigt. Diesem ist in erster Linie daran gelegen zu erfahren, inwiefern sich die Miete erhöht, nicht aber, wie sich der Erhöhungsbetrag errechnet. Der Gefahr, der Vermieter könne schuldhaft einen deutlich zu niedrigen Mietzins mitteilen und dadurch den Mieter zur Zustimmung bewegen, wird dadurch begegnet, dass dem Mieter in einem solchen Fall Schadenersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung zustehen können. Insoweit kann dahinstehen, ob die Kosten in ihrer Berechnung richtig waren. Denn jedenfalls liegt auch bei falschen Angaben eine ordnungsgemäße Ankündigung im Sinne des § 555 c BGB vor, solange diese vollständig ist. Dies ergibt sich schon allein daraus, dass der Mieter hinreichend über die Einwendungen aus § 559 Abs. 4 und 5 BGB gegen die Mieterhöhung geschützt ist. Eine zusätzliche Sanktion im Rahmen des § 555 cBGB bedarf es daher nicht.”

Muss eine Modernisierungsankündigung beim Austausch von Fenstern die genaue Fensterart angeben?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Bezüglich der Fenster erfolgte eine genaue Beschreibung, weiche einzelnen Bauschritte geplant sind. Die genaue Fensterart ist für den Eingriff in die Wohnung aber unerheblich. Aus der Ankündigung ergibt sich hinreichend, dass die Größe der Fenster beibehalten werden soll, allein die Größe des Küchenfensters soll durch den Einbau einer Fenstertüre verändert werden. Nachdem die Klagepartei keine Angaben zur Schalldämmung gemacht hat, ist davon auszugehen, dass sich insoweit durch die Baumaßnahme keine Änderungen ergeben. Eine genaue Bezifferung der Energieeinsparung ist nicht erforderlich (BGH NZM 2011, 849). Hier enthält die Ankündigung die konkrete Angabe der beiden Wärmedurchgangskoeffizienten, so dass die Energieeinsparung nachvollzogen werden kann und den Anforderungen genügt.”