Genügt ein Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters den formalen Begründungsanforderungen, wenn bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf öffentlich geförderten Wohnraum verwiesen wird?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 15/17, Urteil vom 14.06.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Berufung der Klägerin ist in der Sache jedoch der Erfolg versagt. Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der streitgegenständlichen Mieterhöhung verneint.

Auf das streitgegenständliche Mietverhältnis findet hinsichtlich vermieterseitiger Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich den §§ 558 ff. BGB Anwendung. Dies folgt bereits ohne weiteres aus dem originären Anwendungsbereich dieser Bestimmungen, welche nicht etwa auf nicht öffentlich geförderten Wohnraum beschränkt sind.

Nichts anderes folgt auch aus dem Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein vom 25. April 2009 (GVOBl. 2009, 194, im Folgenden SHWoFG). Nach § 16 Abs. 7 SHWoFG gelten die §§ 558 bis 559 b BGB (wenn auch mit hier nicht weiter streitentscheidenden Einschränkungen) auch während einer laufenden Mietbindung – welche nach § 16 Abs. 4 SHWoFG bis zum 31. Dezember 2018 andauert. § 16 Abs. 7, 4 SHWoFG finden dabei auch Anwendung auf die hier streitgegenständliche Wohnung, da es sich um eine Mietwohnung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 SHWoFG handelt, für die vor dem 1. Juli 2009 öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 bewilligt worden sind. Öffentliche Mittel im vorgenannten Sinne sind nach dem genannten Gesetz “Mittel des Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände, die von ihnen zur Förderung des Baues von Wohnungen für die breiten Schichten des Volkes bestimmt sind (…)”. Dies ist hier der Fall, da die streitgegenständliche Wohnung weit vor dem Jahr 2009 mit öffentlichen Mitteln im vorgenannten Sinne gefördert wurde.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerseite wird den formalen Begründungsanforderungen des damit anwendbaren § 558a Abs. 1 und 2 Nr. 4 BGB nicht gerecht.

Zwar ist es nach der Gesetzeskonzeption an sich durchaus möglich, zur Begründung auf die Entgelte in mindestens drei Vergleichswohnungen zu verweisen.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, können dabei allerdings nach der Konzeption der §§ 558 ff. BGB nur Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes in Bezug genommen werden. Dies folgt zwar nicht aus dem Wortlaut des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wohl aber aus Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. Denn grundsätzlich soll die Begründung den Mieter in die Lage versetzen, jedenfalls ungefähr abschätzen zu können, ob die von ihm verlangte, erhöhte Miete noch der maximal zulässigen “ortsüblichen Vergleichsmiete” nach § 558 Abs. 1 BGB entspricht, oder diese aber überstiegt. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat öffentlich geförderter Wohnraum jedoch gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht zu bleiben. Entsprechend – soll die Angabe von Vergleichswohnungen ihren Sinn nicht verlieren – müssen derartige Wohnungen auch bei der Begründung nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB unberücksichtigt bleiben, da sie gerade keinen Rückschluss auf die gesetzlich vorgegebene Ermittlung der Vergleichsmiete zulassen (so auch Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 558 a BGB, Rn. 127).

Etwas anderes gilt – entgegen der Berufung – auch nicht dann, wenn es sich bei der Wohnung, hinsichtlich der die Mieterhöhung geltend gemacht wird, selbst um öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Denn auch in diesem Fall gilt nach der Konzeption der § 558 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 7 SHWoFG, dass Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind, welche sich (insoweit wie oben) durch Ermittlung der Vergleichsmieten auf dem preisfreien Wohnungsmarkt bestimmt. Ist Referenzmaßstab aber auch in diesem Fall der preisfreie Wohnungsmarkt, so muss auch hier die Begründung nach § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB eine Einschätzung des Preisgefüges auf eben diesem Segment des Wohnungsmarktes ermöglichen – und deswegen Vergleichswohnungen aus diesem Markt in Bezug nehmen (so auch AG Frankfurt (Oder), Urteil vom 11. April 2012, Az. 2.5 C 61/12, WuM 2012, 320 [321] vgl. auch LG Hannover, Urteil vom 20. Juni 1997, Az. 8 S 394/96, WuM 2000, 360 [360]).

Dem kann die Klägerpartei auch nicht den in dem Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofes vom 26. April 2016 zum Aktenzeichen VIII ZR 54/15 enthaltenen Rechtsgedanken entgegenhalten.

Dort hatte der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass ein Vermieter zulässigerweise sein auf ein Reihenendhaus bezogenes Mieterhöhungsverlangen durch Verweis auf einen Mietspiegel begründen kann, welcher ausdrücklich nicht auf Ein- bzw. Zweifamilien- und Reihenhäuser Anwendung finden sollte, sondern nur Mietpreise in Mehrfamilienhäusern abbildet. Nachvollziehbar hatte der Bundesgerichtshof dies damit begründet, dass dem Mieter auch durch diesen Verweis die ansatzweise Überprüfung der Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens möglich sei, da die für Reihenendhäuser gezahlten Mieten erfahrungsgemäß immer über den Mieten für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern lägen (BGH, a.a.O.), der Mieter mithin durch einen Erst-Recht-Schluss zu dem Ergebnis gelangen könne, dass eine von ihm verlangte Miete, die für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nach dem Mietspiegel zulässig wäre, erst Recht für die von ihm gehaltene Wohnung in einem Reihenendhaus zulässig sein müsse.

Diese Gedankenführung lässt sich zur Überzeugung der Kammer nicht auf die hier vorliegende Konstellation übertragen. Denn der Bundesgerichtshof konnte in dem dortigen Fall als allgemein bekannt voraussetzen, dass Ein- oder Zweifamilienhäuser bzw. Reihenhäuser teurer sind als in demselben Gebiet liegende Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (“weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die […]”, BGH, a.a.O.).

Ein derartiger, allgemein bekannter Erfahrungssatz kann im vorliegenden Fall – und zwar auch unter Berücksichtigung der Ausführungen im Schriftsatz der Klägerin vom 4. Juni 2018 – nicht angenommen werden. Der ständig auch mit Mietsachen befassten Kammer ist jedenfalls kein allgemeiner Satz dahingehend bekannt, dass öffentlich geförderter Wohnraum nach allgemeiner Lebenserfahrung stets günstiger ist, als Wohnraum auf dem preisfreien Wohnungsmarkt. Vielmehr spricht etwa die Möglichkeit von Mieterhöhungen im Bereich des geförderten Wohnraumes (vgl. etwa § 16 Abs. 7 SHWoFG) für die nicht bloß theoretische Möglichkeit, dass auch geförderter Wohnraum Marktkräften unterliegt, die zu einer nicht einfach abschätzbaren [xxx]sentwicklung in diesem Marktsegment führen können. Auch existieren etwa in der Hansestadt Lübeck ebenso wie in Hamburg und im Hamburger Umland gerichtsbekannt größere Wohnungsgenossenschaften mit preisfreien Wohnungen, von denen eine nicht unerhebliche Zahl aufgrund der Preispolitik dieser Genossenschaften preisgünstiger sein mögen als selbst öffentlich geförderte Wohnungen anderer Anbieter. Übertrüge man die obige Entscheidung des Bundesgerichtshofes auf die hier vorliegende Konstellation, verlangte man entsprechend von dem Mieter, sich anhand nicht unaufwendiger Recherchen zunächst davon zu überzeugen, ob und ggf. unter welchen Umständen ein Erfahrungssatz bestehen könnte, nach dem Preise aus dem Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsmarktes immer unter dem Preisniveau des preisfreien Wohnungsmarktes liegen, um sodann im Wege eines Erst-Recht-Schlusses eine ungefähre Überprüfung der geforderten Miete anhand der in Bezug genommenen Wohnungen aus dem geförderten Wohnungsmarkt vorzunehmen. Mit dem Gesetzeszweck, dem Mieter gerade ohne weitere eigene Anstrengungen eine ansatzweise Plausibilisierung des Mieterhöhungsverlangens zu ermöglichen, wäre dies unvereinbar.”

Gehören allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts?

Die Antwort des Amtsgerichts Münster (AG Münster – 61 C 2796/17, Urteil vom 06.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Münster in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Nachzahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2014 kann die Klägerin jedoch nicht verlangen. Insbesondere hat sie keinen Anspruch auf Zahlung der Hauswartkosten in Höhe von 366,32 Euro.

Allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Vermieters, die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darzulegen. (Schmidt/Futterer, § 556 Rz. 185) Diesen Anforderungen ist die Klägerin nicht hinreichend nachgekommen. Sie hat vielmehr lediglich dargelegt, dass mit den von ihr beauftragten Dienstleistern Pauschalverträge abgeschlossen werden, ohne eine Differenzierung hinsichtlich der Art der geleisteten Arbeiten vorzunehmen. Somit ist für die Beklagten nicht erkennbar, in welchem Umfang in den geltend gemachten Kosten die Vergütung für nicht umlagefähige Kosten enthalten ist.

Auch eine Schätzung der umlagefähigen Kosten gem. § 287 ZPO kommt vorliegend mangels hinreichender Darlegung ausreichender Schätzgrundlagen nicht in Betracht, so dass die Position “Hauswartkosten” insgesamt nicht erstattungsfähig ist. Nicht verkannt wird dabei, dass in dem abgerechneten Betrag für die Hauswartkosten ein – wahrscheinlich nicht unerheblicher- Anteil umlagefähiger Arbeiten enthalten ist. Allein dieser Umstand befähigt jedoch noch nicht dazu, annähernd zutreffend schätzen zu können, in welchem Umfang die Kosten auf die Mieter abgewälzt werden können.

Auch die Vorlage des Verzeichnisses der umlagefähigen Kosten ist nicht ausreichend. Es ist nicht ersichtlich, dass das Verzeichnis sämtliche von dem Hausmeister zu leistenden Tätigkeiten wiedergibt. Es ist überschrieben mit “Leistungsverzeichnis Hausmeister-Service umlagefähige Tätigkeiten”. Ob dem Hausmeister darüber hinaus noch weitere Tätigkeiten zugewiesen sind, wurde nicht dargetan, der zugrundeliegende Vertrag wurde ebenfalls nicht vorgelegt. Auch das – mit Nichtwissen bestrittene Vorbringen der Klägerin – die Hausmeisterkosten seien unter Berücksichtigung eines Abzugs für nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeiten in die Abrechnung eingestellt worden, ist nicht zielführend. Zwar ergibt sich aus einem Vergleich der von dem Dienstleister in Rechnung gestellten Kosten (27.132,00 Euro) und den in der Abrechnung berücksichtigten Kosten (20.764,73 Euro), dass nach dem Vortrag der Klägerin ein Abzug von ca. 24 % vorgenommen wurde. Wie sich dieser ermittelt wurde jedoch von der Klägerin nicht näher dargetan.

Auch ergibt sich aus dem Vergleich mit den für das Jahr 2015 berücksichtigten Werten, dass ein Abzug von 24 % nicht plausibel ist: Im Jahr 2015 wurde für die Hausmeistertätigkeit ein Betrag in Höhe von insgesamt 13.324,00 Euro in Rechnung gestellt. In der Abrechnung berücksichtigt wurde ein Betrag von 11.186 Euro, so dass ein Abzug von lediglich ca. 16 % vorgenommen wurde. Warum für die unterschiedlichen Abrechnungszeiträume voneinander abweichende Anteile für die nicht umlagefähige Tätigkeit berücksichtigt wurden, ist nicht nachvollziehbar. Zwar ist denkbar, dass in den Abrechnungszeiträumen die nicht umlagefähigen Arbeiten tatsächlich in einem unterschiedlichen Umfang angefallen sind. Dieses lässt sich jedoch nicht mit der Darlegung der Klägerin, die Abrechnung mit dem Dienstleister erfolge pauschal, in Einklang bringen. Einzelne Tätigkeitsnachweise sollen gerade nicht erbracht werden. Im Übrigen fehlt auch hierzu jeglicher Vortrag.

Überdies kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass im Jahr 2015 der Betrag in Höhe von 2.261,00 Euro lediglich für die Monate Januar bis April berechnet wurde. Für die Monate Mai bis Dezember wurde dann ein Betrag von monatlich 535,00 Euro in Rechnung gestellt. Dafür wurden ab Mai 2017 zusätzlich Winterdienstkosten (119,00 Euro monatlich) und Gartenpflegekosten 1.071,00 monatlich) Euro berechnet. Da diese im Jahr 2014 nicht gesondert abgerechnet wurden, handelt es sich hierbei offenbar um Kosten, die zuvor in dem Betrag von 2.261,00 Euro enthalten gewesen sein dürften. Hierzu fehlt zum einen allerdings jeglicher Vortrag der Klägerin, zum anderen ergibt die Summe der ab Mai 2015 berechneten Kosten für Hausmeister (535,50 Euro) Gartenpflege (1071,00 Euro) sowie Winterdienst (119,00 Euro) in Höhe von 1.725,50 Euro nicht annähernd den zuvor abgerechneten Betrag in Höhe von 2.261,00 Euro. Setzt man den gesamten in Rechnung gestellten Betrag für das Jahr 2015 für Hausmeister (13.328,00 Euro), Gartenpflege (8.568,00 Euro), Winterdienst (952,00 Euro) und Wartung des Feuerlöschers (58,73 Euro) in Höhe von 22.906,73 Euro in Relation zu dem in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Betrag für diese Positionen in Höhe von insgesamt 20.764,73 wurde sogar lediglich ein Abzug von nur 10 % vorgenommen. Da nicht ersichtlich ist, ob und in welchem Umfang sich die Tätigkeit des Hausmeisters geändert hat, kann nicht nachvollzogen werden, warum für die unterschiedlichen Jahre jeweils differierende Werte in Abzug gebracht wurden. Daraus folgt insbesondere, dass keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine Schätzung der Kosten vorliegen. Da hinreichender substantiierter Vortrag fehlt, würde eine Schätzung nach § 287 ZPO die Beklagten auch unangemessen benachteiligen, da diese nicht in der Lage wären, einzelne Positionen anzugreifen.”

Bestehen gegen die gesetzlichen Regelungen über die Mietpreisbremse in §§ 556d ff. BGB durchgreifende verfassungsrechtlichen Bedenken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 199/17, Urteil vom 20.06.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “Die gesetzlichen Regelungen über die Mietpreisbremse in §§ 556d ff. BGB begegnen keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken. Soweit die Beklagte das Regelungsmodell rundheraus als unverhältnismäßig abtut, übersieht sie die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, welches bereits im Jahre 1974 angedeutet hat, dass eine Preisgrenze für Neuvermietungen durchaus mit den Vermietergrundrechten aus Art. 14 GG vereinbar sein könne (vgl. BVerfGE 37, 132 ff.). Die Beklagte setzt sich weder mit dieser Entscheidung des Bundesverfassungsgericht zur Beschränkung von Mieterhöhungen auf die “ortsübliche Vergleichsmiete”, noch mit den weiteren Entscheidungen zur Einführung der Kappungsgrenze (vgl. BVerfGE 71, 230 ff.) oder zur Verwendung von Mietspiegeln (vgl. nur BVerfG, GE 1992, 609ff.) und den dort entwickelten Maßstäben für die in Art. 14 Abs. 2 GG festgeschriebene Gemeinwohlbindung des Eigentums auseinander. Zu den konkreten Rügen der Beklagten nimmt die Kammer wie folgt Stellung:

(1) Die den Erlass von Mietenbegrenzungsverordnungen regelnde Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB ist entgegen der Ansicht der Beklagten hinreichend bestimmt, denn sie ist verfassungskonform dahin auszulegen, dass der Verordnungsgeber die ihm eingeräumte Regelungsmacht auszuüben hat, wenn und soweit er nach der ihm obliegenden Prüfung an Hand der durch das Gesetz genannten Vorgaben einen angespannten Wohnungsmarkt und eine Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen feststellt (vgl. ZK 65, a.a.O., Rn. 16 ff. sowie Urt. v. 25.04.2018,- 65 S 238/17 -, unter II.1.b)(1), S. 6 ff. des Umdrucks, m.w.N.; a.A. LG Berlin – 67 S 218/17 -, Beschl. v. 07.12.2017).

(2) Das Argument der Beklagten, der Gesetzgeber habe die höchstzulässige Neuvermietungsmiete nicht von der “ortsüblichen Vergleichsmiete” nach § 558 Abs. 2 BGB ableiten dürfen, geht fehl. Der Beklagten ist zwar zuzugeben, dass die “ortsübliche Vergleichsmiete” keine “reine” Marktmiete, sondern insofern eine bereits regulierte Miete ist, als sie nicht nur an Hand von Neuvermietungsmieten eines Vierjahreszeitraums ermittelt wird, sondern auch Veränderungen von Bestandsmieten einfließen, die den Einschränkungen des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558ff. BGB unterliegen. Richtig ist auch, dass sich die “ortsübliche Vergleichsmiete” in Folge der Einführung der “Mietpreisbremse” weiter von einer “reinen” Marktmiete entfernen wird, da zukünftig auch ein großer Anteil der Neuvermietungsmieten nicht mehr frei ausgehandelt, sondern durch die Beschränkungen der §§ 556d ff. BGB beeinflusst sein werden. All dies ändert aber nichts daran, dass die “ortsübliche Vergleichsmiete” in der Vergangenheit maßgeblich durch Neuvermietungen der jeweils letzten vier Jahre und damit durch das unregulierte Marktgeschehen geprägt war. Auch in Zukunft wird das unregulierte Marktgeschehen jedenfalls durch nicht der “Mietpreisbremse” unterfallende “Erstvermietungen”, worunter nach § 556 f Satz 2 BGB auch Vermietungen umfassend modernisierte Wohnungen fallen, einen gewichtigen Einfluss auf die ortsübliche Miete behalten. Die von der Beklagten beschworene Gefahr, dass das System der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB durch die Einführung der §§ 556d ff. BGB selbstreferentiell und vom Marktgeschehen abgekoppelt wird, besteht daher nicht, zumal die “Mietpreisbremse” nur für einen befristeten Zeitraum eingeführt worden ist.

(3) Zu Unrecht meint die Beklagte, dass die Verhinderung einer Gentrifizierung kein legitimer Gesetzeszweck sei; das Gegenteil ist richtig (so auch ZK 65, a.a.O., Rn. 36). Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang polemisierend von einer “Wohngarantie für In-Viertel” spricht, die der Gesetzgeber nicht gewähren könne und dürfe, verkennt sie das sämtlichen übergeordneten Schutzzwecken der “Mietpreisbremse” gemeine Anliegen des Gesetzgebers, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten vorübergehend zu dämpfen und abzubremsen, an dem sowohl Geeignetheit als auch Verhältnismäßigkeit der Regelungen zu messen ist (vgl. ZK 65, a.a.O., Rn. 39 ff., Rn. 43 ff.). Der Umstand, dass weiterhin unterschiedlich leistungsfähige Mieter um den selben Wohnungsbestand konkurrieren werden, rechtfertigt daher entgegen der Ansicht der Beklagten nicht den Schluss, die “Mietpreisbremse” sei ungeeignet, eine Teilhabe einkommensschwächerer Mieter am Wohnungsmarkt zu fördern.

(4) Soweit die Beklagte schließlich meint, die Wohnungsbauförderung oder die Gewährung ausreichenden Wohngeldes seien mildere und geeignetere Mittel, um die gesetzgeberischen Ziele zu erreichen, setzt sie ihr eigenes Ermessen an Stelle des weiten Beurteilungs- und Prognosespielraums des Gesetzgebers. Eine Verfassungswidrigkeit des Gesetzes ergibt sich daraus nicht, denn es bleibt allein dem Gesetzgeber vorbehalten, zwischen mehreren geeigneten Maßnahmen zu wählen.”