Begründet allein die Existenz von Schimmel einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 17/18, Beschluss vom 20.06.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Kammer weist zunächst darauf hin, dass sich die Frage nach dem Bestehen der streitgegenständlichen Ansprüche letztlich unverändert aus §536 Abs. 1 BGB heraus und dem dort verankerten gesetzlichen Mangelbegriff, sowie aus den damit korrespondieren Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast beantwortet. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB definiert sich dabei grundsätzlich als eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vereinbarten Zustand (vgl. hierzu sogleich 1.), der die Tauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch herabsetzt (vgl. hierzu sogleich 2.) (vgl. MüKo/Häublein, BGB, 7. Aufl., 2016, § 536 Rn. 3), Bezogen auf die vorliegend streitentscheidende Schimmelproblematik dürfte hierzu folgendes gelten:

1. Die danach im ersten Schritt erforderliche Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vereinbarten Zustand bezieht sich dabei nach vorläufiger Einschätzung der Kammer strikt auf den baulich-technischen Zustand des Mietobjekts. Erforderlich ist mithin ein Baufehler. Die Existenz von Schimmel allein (“für sich betrachtet”) dürfte hingegen keinen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB begründen (zu den Auswirkungen auf Anforderungen an den Vortrag vgl. allerdings sogleich, Nr. 3). Dies dürfte jedenfalls aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Dezember 2018 zum Az. VIII ZR 67/18 folgen: “[…] Sie [Die Frage] würde sich hier nur stellen, wenn ein Sachmangel der Wohnung einen Schimmelpilzbefall verursacht hätte. […]”. Die Kammer weist darauf hin, dass sie sich vorbehält, insoweit erneut die Revision zuzulassen.

Im Hinblick auf den für die Festlegung einer negativen Beschaffenheitsabweichung relevanten Zeitpunkt folgt die Kammer sodann der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und legt damit grundsätzlich zugrunde, dass – vorbehaltlich des Bestehens konkreter vertraglicher Abreden – der Vermieter einen Zustand der Mietsache schuldet, der dem technischen Standard bei Errichtung des Gebäudes entspricht (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, Az. VIII ZR 271/17). Etwas anderes dürfte zur vorläufigen Überzeugung der Kammer allerdings gelten, wenn das Haus vor oder während der Anmietung grundlegend saniert oder Bestandteile erneuert wurden, die maßgeblichen Einfluss auf das Raumklima und die Feuchtigkeit in den angemieteten Räumlichkeiten haben (z.B. neu eingebaute Fenster mit Dreifachverglasung). In diesem Fall dürfte es auch bezüglich ggf. nicht mitsanierter Bauteile (z.B. einer von Schimmel betroffenen Fensterlaibung) auf den technischen Stand zum Sanierungszeitpunkt ankommen, weil nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf, dass das Gesamtgefüge (etwa Fensterlaibung mit “alter” Dämmung und “neuen” Fenstern) funktionsfähig bleibt (vgl. dazu “Trittschallentscheidung” des BGH, Urteil vom 6. Oktober 2004, Az.VIII ZR 355/03 ). Die Kammer sieht sich insoweit auch nicht im Widerspruch zur vorgenannten Rechtsprechung des BGH vom 5. Dezember 2018, da diese Konstellation dort nicht behandelt wurde. Auch insoweit dürfte es jedoch naheliegen, erneut die Revision zuzulassen, da auch diese Frage ungeklärt erscheint.

2. Liegt nach allem ein Sachmangel im obigen Sinne vor, dürfte im zweiten Schritt nach den obigen Grundsätzen erforderlich sein, dass die negative Beschaffenheitsabweichung zu einer konkreten Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit führt. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn in einer Wohnung tatsächlich Schimmel vorhanden ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 3. November 2019, Az. VIII ZR 330/09). Ist hingegen Schimmel tatsächlich nicht vorhanden, dürfte allenfalls im Ausnahmefall dennoch von einem Mangel ausgegangen werden können. In diesen Fällen bedarf es konkreten Vortrags, inwieweit die tatsächliche Gebrauchstauglichkeit durch die etwaigen Baumängel nicht nur unwesentlich herabgesetzt ist. Jedenfalls nicht gänzlich ausgeschlossen erscheint dies bei vorläufiger Einschätzung etwa in Konstellationen, in denen z.B. wegen ganz konkreter Schimmelgefahr bestimmte Möbelstücke tatsächlich vor bestimmten Wänden nicht aufgestellt werden können, obwohl hierfür nachvollziehbarer Bedarf besteht. Eine lediglich abstrakt benannte aber tatsächlich folgenlose “Gefahr von Schimmel” ist in Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung der Kammer für sich betrachtet nicht ausreichend.

3. Zu den unter 1. und 2. dargestellten Voraussetzungen muss grundsätzlich der Mieter – nach den allgemeinen Regeln – vortragen. In entsprechender Anwendung der “Symptomrechtsprechung” des Bundesgerichtshofs, genügt es nach vorläufiger Auffassung der Kammer aber, wenn der Mieter eine Mangelerscheinung vorträgt, z.B. Schimmelbefall oder Feuchtigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 2001, Az. VII ZR 241/00, NJW-RR 2002, 661 [663 f.]; ebenso wohl auch BGH, Beschluss vom 10. April 2018, Az. VIII ZR 223/17, NJW-RR 2018, 647 [649]). In jenen Konstellationen, in denen eine Mangelerscheinung fehlt, ist jedoch stets vereinzelter vorzutragen, mithin konkret eine negative bauliche Beschaffenheit (z.B. eine Wärmebrücke) zu benennen und eine hieraus resultierende, konkrete Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit.

Trägt der Mieter entsprechend vor, hat sodann der Vermieter substantiiert und vereinzelt, unter Nennung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen, darzulegen, dass kein Baumangel vorliegt. Wurde das Gebäude zwischenzeitlich entsprechend der obigen Ausführungen saniert, hat die Vermieterseite hierzu im Einzelnen vorzutragen und die Einhaltung der zum Sanierungszeitpunkt geltenden Bauvorschriften und technischen Normen darzulegen.

Liegt auch insoweit entsprechender Vortrag vor, obliegt sodann dem Mieter nach den allgemeinen Regeln die Beweislast für den behaupteten (Bau-)Mangel und die damit einhergehende Gebrauchsbeeinträchtigung. Dies ist nicht unbillig, da der Mieter aufgrund der substantiierten Darlegungslast des Vermieters zu den technischen Standards des Miethauses, sämtliche Informationen erhält, die es ihm ermöglichen, seinen Vortrag hinreichend konkret unter Beweis zu stellen.

4. Sofern es dem Mieter nach dem Vorgenannten gelingen sollte, einen Mangel zu beweisen, kann sich der Vermieter sodann in der letzten Stufe ggf. mit dem Argument, der Mieter hätte die Schimmelbildung durch zumutbares Verhalten verhindern können, auf einen Ausschluss der Minderung nach § 242 BGB berufen. Im Rahmen dieser Prüfung hat der Vermieter – erneut nach allgemeinen Regeln – darzulegen und zu beweisen, dass (und wie) Schimmelbildung durch ein bestimmtes Wohn- und Lüftungsverhalten vermieden werden kann; der Mieter kann ggf. darlegen, dass ihm (im konkreten Einzelfall) ein solches Verhalten unzumutbar ist. Zu betonen ist dabei, dass es dem Vermieter obliegt, vereinzelt darzulegen, welches konkrete, an den individuellen Verhältnissen der Mieterseite ausgerichtete Wohnverhalten die Mieterseite an den Tag hätte legen müssen, um die Schimmelbildung zu vermeiden.

Hat der Vermieter einen Anspruch dahingehend, eigene Rauchwarnmelder einbauen zu dürfen, wenn der Mieter bereits Rauchwarnmelder entsprechend den gesetzlichen Vorschriften eingebaut hat, die einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten, und sichergestellt ist, dass sie auch entsprechend § 48 Abs. 4 Bauo-Berlin gewartet werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 210 C 272/18, Urteil vom 31.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagten weder gemäß §§ 555b Nr. 6, 555d Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin noch gemäß §§555b Nr. 4 oder 5, 555d Absatz 1 BGB einen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder in den sechs Wohnräumen der Wohnung ###, ###, ###, ### durch die Firma ###.

Eine entsprechende Duldungspflicht der Beklagten folgt nicht aus §§ 555b Nr. 6, 555d Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin. Denn nach dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass in der streitgegenständlichen Wohnung in sämtlichen Aufenthaltsräumen bereits Rauchwarnmelder installiert sind, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. In diesem Fall besteht nach § 48 Bauordnung Berlin keine Pflicht der Klägerin mehr, Rauchwarnmelder einzubauen, so dass auch eine Duldungspflicht der Beklagten nicht mehr gegeben ist.

Die Beklagten haben durch Vorlage des Anlagenkonvoluts B 2 (Bl. 76 bis 87 der Akten) sowie des Schreibens der ### vom 28. Juni 2018 (B 4, Bl. 93 der Akten) substantiiert dargelegt, dass in sämtlichen Aufenthaltsräumen ihrer Wohnung Rauchwarnmelder installiert seien, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, insbesondere der DIN 14676.

Durch Vorlage des Schriftverkehrs zwischen der Hausverwaltung der Klägerin und den Beklagten (Anlagenkonvolut B 3, Bl. 88 ff. der Akten) haben die Beklagten weiterhin substantiiert dargelegt, dass die Beklagten der Klägerseite den Zugang zu der Wohnung explizit gewährt haben. Zudem hätte es der Klägerin als Vermieterin ohnehin frei gestanden, durch Zutritt zu der Wohnung, nachzuprüfen, ob der Einbau der Rauchwarnmelder durch die Mieter entsprechend deren Vortrag erfolgt ist und ob der Zustand und die Qualität der Rauchwarnmelder – wie von den Beklagten behauptet, den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Angesichts dieser vermieterseitigen Möglichkeiten, eigene Wahrnehmungen bezüglich der mieterseitigen Rauchwarnmelder zu bilden und nachfolgend substantiiert vorzutragen, genügt das einfache Bestreiten der Klägerin bezüglich des Einbaus der Rauchwarnmelder und deren Beschaffenheit entsprechend den gesetzlichen Vorgaben, welches offenbar ins Blaue hinein erfolgte, nicht, so dass der entsprechende Vortrag der Beklagten vielmehr als zugestanden gilt, § 138 Absatz 3, Absatz 4 ZPO.

Die Beklagten haben durch Vorlage des Schreibens der Firma ### vom 07. Juli 2016 (Anlage B 3, Bl. 87 der Akten) zudem substantiiert dargelegt, dass ihre Anlage jährlich gewartet wurde und gewartet wird und die Beklagten damit ihrer Wartungspflicht nach § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin nachkommen. Das diesbezügliche Bestreiten der Klägerseite erfolgte offenbar ebenfalls ins Blaue hinein und ist hier deshalb ebenfalls nicht zu berücksichtigen. In diesem Zusammenhang ist auch zu bedenken, dass die Wartungspflicht auch bei einer vermieterseits eingebauten Rauchwarnmeldeanlage nach der genannten Vorschrift der Bauordnung Berlin den Mietern obliegt, wenn diese nicht vertraglich von der Vermieterseite übernommen wird. Auch in diesem Fall genügt als Nachweis jedoch regelmäßig eine schriftliche Bestätigung der Wartungsmaßnahmen durch eine entsprechende Firma und wäre es treuwidrig, wenn die Vermieterseite diese Wartungen ins Blaue hinein bestreiten könnte und der Mieterseite jeweils der Beweis für die Durchführung der Wartungsarbeiten obliegen würde.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch nach §§ 555b Nr. 4 oder 5, 555d Absatz 1 BGB keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder. Denn es liegt hier bei objektiver Betrachtung in dem geplanten Einbau der Rauchwarnmelder durch die Klägerin bereits keine Modernisierungsmaßnahme vor.

Eine solche Duldungspflicht folgt auch nicht aus einer weiten Dispositionsbefugnis der Klägerin als Vermieterin aufgrund des Gebrauchs ihres Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung. Nach Ansicht von Teilen der Rechtsprechung und auch des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14; BGH, Urteil vom 17. Juni 2014 – VIII ZR 290/14, zitiert nach juris) ist diese Dispositionsbefugnis zum Einbau von Rauchmeldern zwar nicht eingeschränkt, wenn der Mieter bereits eigene Rauchwarnmelder eingebaut hat. Allerdings handelte es sich in den Fällen der beiden zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs um ältere Rauchwarnmelder, die nur willkürlich gewartet wurden, so dass diese Rechtsprechung nach Auffassung des Gerichts auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen ist.

Im vorliegenden Fall führt der Einbau der klägerseitigen Rauchwarnmelder in die Wohnung der Beklagten, in der sich bereits Rauchwarnmelder befinden, welche 2012 eingebaut und im Jahr 2015 um weitere ergänzt wurden, auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht zu einem höheren Sicherheitsstandard, so dass auch nach dem klägerischen Vortrag objektiv keine Verbesserung des Sicherheitsstandards eintreten wurde und damit bereits keine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Denn nach dem Vortrag der Klägerin bestünde die Verbesserung insbesondere darin, dass dann eine einheitliche Wartung im gesamten Gebäude durchgeführt und kontrolliert werden könne. Die regelmäßige Wartung kann jedoch auch mieterseits für die von den Mietern bereits eingebauten Geräte nachgewiesen werden, so dass objektiv keine Verbesserung zu verzeichnen ist.

Das Bestreiten der Klägerin bezüglich des von Seiten der Beklagten vorgetragenen Standards ihrer Rauchwarnmelder ist aus den bereits genannten Gründen nicht zu berücksichtigen.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang hingegen, dass der Einbau der vermieterseitigen Rauchwarnmelder für die Beklagten eine Härte darstellen würde, da sie entweder – bei zusätzliche Beibehaltung ihrer eigenen Rauchwarnmelder – zweifach Wartungskosten zu zahlen hätten oder bei Entfernung der eigenen Rauchwarnmelder hohe, erst kurz zurückliegende Investitionen vergeblich getätigt hätten und einen geringeren Sicherheitsstandard in Kauf nehmen müssten.

Die Beklagten haben substantiiert dargelegt, dass ihre derzeitige kombinierte Sicherheitsanlage, insbesondere aufgrund ihrer Verbindung zu einem Sicherheitsunternehmen, welches im Bedarfsfall auch die Möglichkeit einer Innenraumkontrolle hat (Anlage B 2, Bl. 86 f. der Akten), einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleistet als die nach dem Vorhaben der Klägerin einzubauenden isolierten Rauchwarnmelder. Die Beklagten haben weiter substantiiert dargelegt, dass sie aufgrund ihrer in der Wohnung befindlichen Vermögensgüter (vgl. Anlage B 5, Bl. 94 der Akten) ein besonderes Interesse an einem hohen Sicherheitsstandard haben.

Bei den von den Beklagten eingebauten Rauchwarnmeldern handelte es sich auch um rechtmäßig getätigte Aufwendungen, die keiner vorherigen Erlaubnis der Klägerin bedurften. Denn es handelt sich bei Rauchwarnmeldern um rechtmäßig eingebrachte Gegenstände, deren Installation von § 535 Absatz 1 BGB umfasst ist (vgl. Oppermann/Steege, Anmerkung zu BGH, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14, WuM 2016, 3 ff., 6, m. w. N.).”