Befindet sich ein Mieter in grob fahrlässiger Unkenntnis eines (zukünftigen) Mangels, wenn ein zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unbebautes Nachbargrundstück in zentraler Lage der Stadt später bebaut wird und von den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Immissionen auf die Mietsache einwirken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 230/19, Urteil vom 09.01.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte ist den Klägern gemäß §812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 15% des im Zeitraum Juni 2018 bis Februar 2019 entrichteten Mietzinses verpflichtet.

Die durch den Neubau von 92 Eigentumswohnungen, acht Stadthäusern und zwei Gewerbeeinheiten im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 4 ff.) sowie des XII. Zivilsenates des LG Berlin zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 –XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 23). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des LG Berlin stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356, Tz. 30; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, Tz. 16). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. ebenso LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, Tz. 22; BayObLG, Beschluss vom 4. Februar 1987 – RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882; OLG München, Urt. v. 15. März 2018 – 32 U 872/17, BeckRS 2018, 30329, beckonline Tz. 48; LG Berlin, Urt. v. 21. August 2019 – 64 S 190/18, GE 2019, 1309, beckonline Tz. 18 ff.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 536 Rz. 136c). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 5).

Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgerichts insoweit als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten des Klägers aus:

Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der die beklagte Vermieterin gemäß § 535Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihr tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. LG Berlin, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR197/14, NJW 2015, 2177, juris Tz. 41). Sie wären indes als redliche Vertragspartner – nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. “Opfergrenze” (vgl. dazu LG Berlin, Beschl. v 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881, Tz. 6 ff.) – gleichzeitig davon ausgegangen, dass den klagenden Mietern mit Blick auf den im Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall ihrer Mangelbeseitigungsansprüche zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine der Höhe nach maßvolle und zudem lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters zwar zu wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters führt, dessen wirtschaftliche Existenz aber – anders als womöglich bei einer dauerhaften Umfeldveränderung – nicht gefährdet ist (vgl. Kammer, Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, WuM 2018, 755, beckonline Tz. 7). Nur auf diese Weise hätte die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und den zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter – und eben nicht dem Mieter – das (Gewährleistungs-)Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn es sind die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen, die den Ausgangspunkt und die maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwilllens bilden (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v 4. März 2004 – III ZR 96/03, NJW 2004, 1590).

Das Ausmaß der auf die Mietsache eingewirkten Beeinträchtigungen steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen gemäß § 314 ZPO bindet fest, da die Beklagte einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. nur Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.), nicht gestellt hat. Abgesehen davon sind die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verfahrensfehlerfrei. Die der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der eingereichten Lichtbilder und des Umfang des Bauvorhabens bereits prima facie. Soweit die Berufung für die Geltendmachung eines Mangels durch den Mieter einen detaillierteren Sachvortrag für erforderlich erachtet, verkennt sie das reduzierte Ausmaß der den Mieter treffenden Anforderungen zur Substantiierung seines Mangelvortrags (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, Tz. 18).

Die von der Berufung angegriffene Bemessung der Minderungsquote ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 15% bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in ihrer Gesamtheit angemessen ab. Auch die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ist nicht zu beanstanden (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 8).

Die Gewährleistungsansprüche der Kläger sind auch nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, NZM 2016, 681). Die Kläger haben ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht mit Wohnhäusern bebauten Nachbargrundstücks angemietet. Sie haben auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollten. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass es für die Kläger vollkommen ungewiss war, ob, ggfs. wann und wie das Nachbargrundstück bebaut werden würde. Auch wenn sich die streitgegenständliche Wohnung in unmittelbarer Nähe zum P. Platz befindet, war eine spätere Bebauung – und noch dazu in dem streitgegenständlichen Umfang – nicht zwingend, da zumindest in dem Fall, in dem das Nachbargrundstück im Eigentum des Bundes oder des Landes Berlin gestanden hätte, auch eine nicht mit einer Bebauung verbundene Nutzung der Fläche als öffentlicher Raum in Betracht gekommen wäre. Hätte sich die spätere Bebauung des Nachbargrundstücks – so, wie von der beklagten Vermieterin behauptet – tatsächlich bereits bei Vertragsschluss aufgedrängt, wäre es ihr ohne Weiteres möglich gewesen, die Kläger auf diesen für den Vertragsschluss wesentlichem Umstand hinzuweisen. Das indes haben sie unterlassen. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob die Kläger die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt haben; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 9).”

Handelt es sich bei den Mietkosten für Rauchmelder um umlegbare Betriebskosten?

Die Antwort des Amtsgerichrts Leonberg (AG Leonberg – 2 C 11/19, Urteil vom 09.05.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Leonberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Die Beklagte ist nicht berechtigt, die Miete für die Rauchmelder auf den Kläger umzulegen.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen den Parteien gab es in Baden-Württemberg noch keine Verpflichtung, Rauchmelder in Wohnräumen zu installieren. Diese Verpflichtung wurde im Jahr 2013 eingeführt. Es muss mindestens ein Rauchmelder in Aufenthaltsräumen, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen und in Fluren, die als Fluchtweg dienen, eingebaut werden. In § 2 Nr. 6 des Mietvertrages ist geregelt, dass neu eingeführte sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Nach der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung sind Betriebskosten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Nicht umgelegt werden können Anschaffungskosten oder Instandhaltungskosten. Das Gericht ist der Auffassung, dass es sich bei den Mietkosten der Rauchmelder um nicht umlegbare Kosten handelt, weil diese Kosten anstelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten. Zu der Anschaffung der Rauchmelder ist der Eigentümer verpflichtet (vgl. Langenberg in SchmidtFutterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 556 Rn 230), LG Hagen, Urteil vom 4.3.2016 – 1 S 198/15). Anschaffungskosten können außer wenn die Voraussetzungen einer Mieterhöhung vorliegen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Über den Auffangtatbestand in Nr. 17 können zwar weitere Betriebskosten erfasst werden. Es muss sich dabei aber um Betriebskosten handeln. Aus dem Umstand, dass nach der Betriebskostenverordnung die Kosten der Anmietung einer Verbrauchserfassung für Wasser, Heizwärme und Warmwasser umgelegt werden können, kann nicht geschlossen werden, dass dies auch bei anderen Positionen möglich ist. Es handelt sich dabei um Ausnahmeregelung. Nur für diese Verbrauchserfassunggeräte wurde geregelt, dass die Kosten der Anmietung umgelegt werden können. Hätten Mietkosten grundsätzlich umgelegt werden können, wäre bereits eine Regelung nicht erforderlich gewesen. Bei Rauchmeldern handelt es sich nicht um eine Position, die mit Geräten zur Verbrauchserfassung vergleichbar ist. Ausnahmeregelungen sind grundsätzlich eng auszulegen. Auch der Umstand, dass Rauchmelder nach etwa 10 Jahren ausgetauscht werden müssen, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Mit der Argumentation der Beklagten wäre der Vermieter berechtigt, nicht nur Betriebskosten, sondern auch Anschaffungskosten umzulegen, wenn er eine Anlage nicht kauft, sondern mietet. Eine solche Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08 verneint. Die Umlegung von Miet- oder Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen seien unter Berücksichtigung des Wortlauts von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO nicht zulässig. Dort sei ausdrücklich geregelt, dass die Kosten der Anmietung einer Ausstattung für Gebrauchserfassung umlegbar sind, die Umlegung anderer Kosten aber nicht. Gleiches gilt für die Anmietung von Rauchmeldern. Es ließe sich zudem die Frage stellen, ob die Beklagte durch die Anmietung von Rauchmeldern von rund 10,00 Euro pro Jahr nicht zudem gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würde. Mit von Stiftung Warentest gut bewertete Rauchmelder können bereits ab rund 20,00 Euro pro Stück erworben werden. Eine Umlegung im Wege einer Mieterhöhung als Modernisierung wäre daher deutlich günstiger für den Mieter als eine jährliche Miete von 10,00 Euro.”