Stellt eine nach Modernisierung reduzierte Fensterbankbreite eine erhebliche Einschränkung der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB dar?

Die Antwort des Landgerichts Bremen (LG Bremen – 2 S 124/17, Urteil vom 22.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Hinsichtlich der reduzierten Fensterbankbreite stehen dem Kläger keine Mängelrechte gegenüber der Beklagten zu.

Die reduzierte Fensterbankbreite stellt schon keinen Mangel dar, da es sich bei der Reduzierung der Fensterbanktiefe um eine unerhebliche Einschränkung der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB handelt, denn die fehlende Eignung einer Fensterbank zum Abstellen großer Gegenstände schränkt die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht maßgeblich ein. Dies umso mehr, weil in der Rechtsprechung anerkannt ist, dass selbst eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10% der vertraglich vereinbarten Wohnfläche einen unerheblichen Mangel darstellt. Zudem hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden, auch wenn diese eine Veränderung des Mietobjektes bedingen, sodass dem Kläger kein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zusteht, zumal ein solcher Anspruch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, jedenfalls nach § 242 BGB wegen Unverhältnismäßigkeit ausgeschlossen wäre. Eine andere Wertung ergibt sich auch nicht etwa aus dem vom Kläger vorgelegten Urteil des Amtsgerichts Schöneberg. Der dort zugrunde liegende Sachverhalt ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar, da es sich dort gerade nicht nachweislich um Modernisierungsmaßnahmen handelte und zudem der Lichteinfall in die Wohnung durch Verkleinerung der Fenster erheblich vermindert wurde.”

Ist eine Anbringung von mieterseitigen Transparenten politischen Inhalts an der Hausfassade grundsätzlich verboten?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 10 C 344/17, Urteil vom 09.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die nach Art. 24 Nr. 1 EuGVVO zulässigerweise beim hiesigen Gericht erhobene Klage ist begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Duldung der Befestigung des Transparents aus dem Mietvertrag i. V. m. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Es handelt sich insofern noch um vertragsgemäßen Gebrauch, zu dessen Gewährung die Beklagte verpflichtet ist.

1. Es kann dahinstehen, ob der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag dahin auszulegen ist, dass er sich auch auf die Außenwand der Balkonbrüstung erstreckt. Denn unabhängig von der räumlichen Reichweite des jeweiligen Mietvertrags ist der Mieter einer Wohnung jedenfalls in einem begrenzten Umfang zum Gebrauch der Außenwand berechtigt. Ein solcher zulässiger Gebrauch kann auch in dem Anbringen von Plakaten politischen oder jedenfalls meinungsbildenden Charakters liegen. Die mittelbare Drittwirkung der Grundrechte im Privatrecht verlangt es, den hinreichend deutungsoffenen Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs (vgl. §§ 538, 541 BGB) unter Berücksichtigung der Wertung des Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GG meinungsfreundlich auszulegen und die Befestigung solcher Plakate nicht von vornherein auszuschließen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 26. März 1985 – 16 S 215/84 -, juris; AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13 -, juris; AG Göttingen, Urteil vom 3. Juli 1987- 20 C 241/87 -, juris; AG Charlottenburg, Urteil vom 18. August 1981 -18 C 317/81 -, juris; anders AG Wiesbaden, Urteil vom 15. April 2003 – 93 C 465/03 -, juris).

2. Offen bleiben kann ebenso, ob der von den Parteien klauselmäßig vereinbarte Zustimmungsvorbehalt für das Anbringen von Schildern und anderen Gegenständen am Haus das streitgegenständliche Plakat erfasst. Denn die Beklagte war hier jedenfalls zur Erteilung einer solchen Zustimmung nach Ziff. 2 der Anlage 1 zum Mietvertrag verpflichtet. Ein das Interesse der Kläger an ihrer Meinungsäußerung überwiegender schutzwürdiger Belang aufseiten der Beklagten ist nicht erkennbar.

a) Die in Ziff. 2 der Anlage 1 benannten Verweigerungsgründe – Belästigungen anderer Hausbewohner sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks – sind nur Ausprägung der in Fällen wie dem vorliegenden stets gebotenen Abwägung der Meinungsfreiheit des Mieters (Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GG) mit dem Schutz des Eigentums des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG).

Diese Abwägung kann nicht abstrakt erfolgen, sondern hat bei den konkreten Umständen des Einzelfalls anzusetzen (vgl. AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 23, juris; LG Berlin, Urteil vom 09. September 1988 – 64 S 106/88 -, juris; LG Aachen, Urteil vom 25. November 1987 – 7 S 294/87 -, Rn. 6, juris; BayObLG, Beschluss vom 04. November 1983 – ReMiet 13/83 -, juris). Das Gewicht der Eigentümerinteressen beurteilt sich insbesondere nach dem Grad der substanziellen wie der optischen Einwirkung auf das jeweilige Gebäude (AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 24 ff., juris; AG Göttingen, Urteil vom 03. Juli 1987 – 20 C 241/87 -, juris) und danach, ob der Hausfrieden durch Anbringen des Plakats gestört wird (BVerfG, Urteil vom 15. Januar 1958 – 1 BvR 184/54 -, BVerfGE 7, 230; AG Göttingen, Urteil vom 03. Juli 1987 – 20 C 241/87 -, juris).

Demgegenüber ist für die Schutzwürdigkeit der Meinungsäußerung des Mieters entscheidend, ob das Plakat durch eine konkrete Auseinandersetzung oder sonstige auf das Mietobjekt hinreichend bezogene Geschehnisse veranlasst ist (AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 31 ff., juris vgl. auch AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 16. August 1990 – 4 C 1832/90 -, juris), es die Sachlage objektiv darstellt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 18. April 1996 – 51 T 58/96 -, juris) und die Meinungsäußerung insgesamt sachlich gehalten ist (AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 30, juris), insbesondere den Vermieter weder angreift noch diffamiert (vgl. LG Berlin, Urteil vom 9. September 1988 – 64 S 106/88 -, juris; LG München I, Urteil vom 20. Juli 1983 – 14 S 18033/81 -, Rn. 12 ff., juris; AG Charlottenburg, Urteil vom 18. August 1981 – 18 C 317/81 -, juris).

b) Bei Berücksichtigung dieses Maßstabs überwiegen die klägerischen Belange in der Abwägung.

aa) Die Kläger können ein gewichtiges Interesse an der mit dem Anbringen des Plakats verbundenen Meinungsäußerung geltend machen.

Der Text des Plakats weist mit „Friedel 54“ noch einen hinreichenden Bezug zu einer konkreten, auf das Mietobjekt bezogenen Auseinandersetzung auf. Den Anstoß zur Meinungsäußerung gaben die gegenüber dem Kiezladen im Erdgeschoss ausgesprochene Kündigung sowie die anschließende Räumung – ungeachtet des genauen Zeitpunkts der ursprünglichen Installation des Plakats. Die klägerische Meinungskundgabe gründet damit in der auch durch das Verhalten der Beklagten gegenüber anderen Mietern geprägten mietvertraglichen Beziehung zwischen den Parteien selbst.

Der Anlass für das Plakat ist entgegen der Ansicht der Beklagten mit der Räumung des Ladens auch nicht entfallen. Für einen mit den Geschehnissen vertrauten Passanten (zu diesem Maßstab AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 32, juris) ist wegen der lnbezugnahme anderer Kieze bzw. Häuser mit alternativen Lebensformen auf dem Plakat gerade ersichtlich, dass auf soziokulturelle Veränderungsprozesse in einem breiteren Zusammenhang hingewiesen werden soll. Die eigene Situation in der F.straße bleibt bei einer solchen Auslegung auch nach erfolgter Räumung Beispiel für einen solchen – nun nicht mehr nur bevorstehenden, sondern teilweise eingetretenen – Veränderungsprozess. Eine solche lnbezugnahme eines größeren gesellschaftspolitischen Kontextes kann den Klägern auch nicht verwehrt werden. Denn selbst allgemeine politische Stellungnahmen auf von Mietern installierten Plakaten können zulässig sein (vgl. etwa LG Hamburg, Urteil vom 26. März 1985 -16 S 215/84 -, juris). Dann muss Entsprechendes erst recht für den vorliegenden Fall gelten, wo zugleich ein konkreter Bezug zum eigentlichen Mietobjekt noch erhalten bleibt.

Aus ähnlichen Gründen kann auch dahinstehen, inwieweit die Kläger selbst von Verdrängungsprozessen, namentlich von etwaigen künftigen Mietsteigerungen, betroffen sind. Tatsächlich haben die Kläger insofern keine konkreten Maßnahmen der ursprünglichen Vermieterin oder der Beklagten vorgetragen. Jedoch räumt die Beklagte selbst ein, dass sie Sanierungen weiterer Wohnungen im Haus plant. Auch wenn es sich dabei nicht um sogenannte Luxusmodernisierungen handeln mag, gehen auch reguläre Modernisierungen zwangsläufig mit Mietsteigerungen einher. Dass diese angesichts der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt unter Umständen noch vergleichsweise moderat erscheinen mögen, bleibt für die durch das Plakat verkörperte Meinungsäußerung unerheblich. Denn der mit dem Text „Wir bleiben alle“ von den Klägern zum Ausdruck gebrachte Wunsch, in der Wohnung wohnen bleiben zu können, könnte je nach persönlicher finanzieller Situation schon durch solche unter dem Niveau der Luxussanierung bleibende Mietsteigerungen auf einen für Neuvermietungen mittlerweile üblichen Zins gefährdet werden. Im Übrigen behält der zugleich noch aus dem Plakat erkennbarere politische Standpunkt, dass günstige Räumlichkeiten für soziale, alternative, nicht-kommerzielle Projekte möglichst erhalten werden sollten, unabhängig von einer unmittelbaren eigenen Betroffenheit der Kläger seine Relevanz. Die Solidarisierung mit Anliegen von Mietergemeinschaften und die Auseinandersetzung mit allgemeineren Entwicklungen im Immobilienmarkt im Wege der Meinungsäußerung am Mietobjekt ist einem Mieter nicht generell verwehrt (vgl. LG Kassel, Urteil vom 22. Januar 1981 – 1 S 228/80-, juris; AG Schöneberg, Urteil vom 28. Juni 2001 – 10 C 183/01 -, juris).

Schließlich ist die Schutzwürdigkeit der von den Klägern beabsichtigten Meinungskundgabe auch nicht aus anderen Gründen herabgesetzt. Insbesondere ist der Text des Plakats sachlich gehalten und frei von strafbaren oder sittenwidrigen Äußerungen. Eine konkrete Person, insbesondere die Beklagte, wird nicht benannt. Zwar ist für den Passanten nicht zuletzt wegen des Hinweises auf „Friedel 54“ gerade erkennbar, dass mit dem Banner auch auf die Situation in gerade diesem Haus hingewiesen werden soll und die Kläger augenscheinlich das mietvertragliche Verhalten von dessen Eigentümerin ebenso kritisieren. Dass Eigentümerin aber gerade die Beklagte ist, ist für die Allgemeinheit potentieller Betrachter nur mit erheblichem zusätzlichen Aufwand zu ermitteln. Im Übrigen wird die Beklagte weder diffamiert noch beleidigt. Dass ihr Handeln als Vermieterin, insbesondere das Vorgehen im Wege der Räumungsklage und auch etwaige Modernisierungen, rechtlich nicht zu beanstanden ist, hindert eine sachlich gehaltene Kritik an diesem Vorgehen nicht. Die Kläger behaupten mit dem Plakat nicht Rechtsverstöße der Beklagten, sondern nehmen in Bezug die Art und Weise, wie diese die ihr rechtlich zustehenden Positionen ausübt. Auch solches Handeln innerhalb der Grenzen der Rechtsordnung ist aber, wie auch in anderen Zusammenhängen, tauglicher Gegenstand kritischer Betrachtung nach außerrechtlichen – etwa moralischen, religiösen, rechtspolitischen ­ Maßstäben. Das gilt hier umso mehr, da das von der Beklagten insofern in Anspruch genommene allgemeine Persönlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1 GG) für sie als Gesellschaft von vornherein nur ohne das besondere Gewicht der auf natürliche Personen beschränkten Fundierung in der Menschenwürde und damit nur mit geminderter Schutzintensität gilt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 08. Februar 1994 – VI ZR 286/93 -, Rn. 23, juris).

bb) Auch die übrigen Eigentümerinteressen der Beklagten (Art. 14 Abs. 1 GG) werden durch die Anbringung des klägerischen Plakats nicht schwerwiegend beeinträchtigt. Das Plakat lässt die Bausubstanz des Gebäudes unberührt, da die Kläger es in der Vergangenheit lediglich mit Schnüren an der Balkonbrüstung befestigt haben und nun abermals eine solche Befestigung beabsichtigen. Insoweit war der Klageantrag lediglich hinsichtlich Größe und Befestigungsart zu konkretisieren, ohne dass er dadurch inhaltlich verändert würde.

Auch die optische Wirkung des Banners auf die Gesamterscheinung ist nicht derart gewichtig, dass sie die Unterlassung der Befestigung rechtfertigen würde. Zwar hat das Plakat eine durchaus erhebliche Größe; es verdeckt seinen Ausmaßen nach die gesamte Balkonbrüstung und setzt sich sogar noch in durchaus erheblichem Umfang unterhalb derselben fort. Damit ist es von der Straße aus prägnant wahrzunehmen. Es bewirkt aber keine erhebliche qualitative Veränderung in der äußeren Erscheinung des Gebäudes. Insbesondere dominiert es nicht die Fassade. Denn diese ist schon jetzt stark heterogen. Im Erdgeschossbereich dominiert Rot als Grundfarbe, welche durch großflächige, bunte Graffiti verschiedenster Formen mit vornehmlich blauen und grünen Farbanteilen durchbrachen wird. Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass der davon abgesetzte Fassadenbereich darüber mit Grau- bis Weißtönen insgesamt etwas homogener erscheint; insbesondere hängen an den anderen Balkons keine Plakate. Indes weist das Grau auch hier fleckig unterschiedliche Töne auf. Es ist vor allem an den oberen Balkonbrüstungen durch große weiße Flächen durchbrochen. ln diese Farbgebung fügt sich die weiße Grundfläche des streitgegenständlichen Plakats durchaus ein. Entsprechendes gilt für die grün gehaltene Schrift. Denn das Grün findet sich nicht nur in den unmittelbar darunter befindlichen Graffiti, sondern auch in einem Graffiti-Rest rechts oberhalb des klägerischen Balkons – zwischen dem ersten und zweiten Obergeschoss – wieder.

Insoweit die Beklagte darüber hinaus ganz allgemein eine Störung des Hausfriedens behauptet, fehlt es an substantiiertem Vortrag. Dass andere Mieter Anstoß an dem Plakat genommen hätten, ist nicht dargelegt und nach dem gerichtsbekannten Geschehen um die Räumung des Kiezladens auch nicht wahrscheinlich. Im Übrigen ist die Beklagte selbst nicht Teil der Hausgemeinschaft, sondern nimmt eher ihre formellen Eigentümerinteressen wahr. Auch die von der Beklagten selbst in Bezug genommene Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts macht aber deutlich, dass solche Eigentümerinteressen gerade nicht mit der Wahrung des Hausfriedens deckungsgleich sind, sondern dieser im Range nachgehen (vgl. BVerfG, Urteil vom 15. Januar 1958 -1 BvR 184/54 – Rn. 21, juris).

Soweit die Beklagte einwendet, in der Möglichkeit zur Vermietung beeinträchtigt zu sein, hat sie dies nicht näher konkretisiert. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Inhalt des Plakates geeignet wäre, etwaige konkrete Mietinteressenten von einer Anmietung abzuhalten. Selbst wenn ein potentieller Mieter wie die Beklagte meint durch das Plakat den Eindruck gewinnen würde, die Beklagte wolle die Bewohner verdrängen, so würde sich dies wohl nicht auf potentielle Neumieter beziehen.”

Kann ein Vermieter eine Notdienstpauschale auf seine Mieter umlegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 215 C 311/17, Urteil vom 21.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: ” Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung einer anteiligen Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 12. Mai 2017 in Höhe von streitigen 101,11 Euro gemäß § 535 Abs. 2 i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB sowie mit dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag gegen die Beklagten.

Die Klägerin ist nämlich nicht berechtigt, die insofern streitige Notdienstpauschale (inklusive darauf entfallendem Umlageausfallwagnis) auf die Beklagten als Mieter umzulegen.

Dabei kann dahinstehen, inwiefern schon die Auflistung der umlegbaren Betriebskosten in § 3 Abs. 3 lit. a) des Mietvertrages der Geltendmachung der Notdienstpauschale den Beklagten gegenüber entgegenstehen würde. Zwar weisen die Beklagten insofern zutreffend darauf hin, dass eine Kostentragungspflicht des Mieters für nicht vereinbarte Betriebskostenarten nicht gegeben ist. Die Berufung darauf ist den Beklagten in Abweichung von der Auffassung der Klägerin auch nicht dadurch verwehrt, dass diese im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2015 keinen Einwand gegen die Umlage der Notdienstpauschale erhoben haben. Das von der Klägerin insofern zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10. Oktober 2007, AZ: VIII ZR 279/06) hat die Klägerin falsch verstanden, wenn sie davon ausgeht, der Bundesgerichtshof habe dem Mieter den Einwand, es fehle für eine bestimmte Betriebskostenposition an einer vertraglichen Vereinbarung, für immer verwehrt, wenn dieser nicht bei der erstmaligen Umlage innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist erhoben werde. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr lediglich ausgeurteilt, dass auch der erwähnte Einwand zu den von § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erfassten gehört, der Mieter auch diesen also innerhalb der zwölfmonatigen Frist nach Zugang der Nebenkostenabrechnung mitzuteilen hat. Diese Entscheidung betrifft aber, wie sich schon aus der Systematik ergibt, lediglich die jeweilige konkrete Abrechnung, die allein von § 556 Abs. 3 BGB erfasst ist, so dass es dem Mieter nicht verwehrt ist, den Einwand bei einer späteren Abrechnung (fristgerecht) zu erheben. Das haben die Beklagten aber mit ihrem Schreiben vom 21. Juni 2017 hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 12. Mai 2017 getan. Für die daher wegen eines Verhaltens gegenüber einer früheren Abrechnung einzig in Betracht kommende Verwirkungseinrede fehlt es aber vorliegend an sämtlichen Voraussetzungen, d.h. sowohl am Zeit- als auch am Umstandsmoment.

Die Frage, ob vorliegend die Notdienstpauschale in den als umlagefähig vereinbarten “allgemeine(n) Betriebskosten” enthalten sein könnte, bedarf jedoch keiner Entscheidung, weil es sich bei der Notdienstpauschale generell nicht um eine Betriebskostenposition i.S.v. § 27 II. BV handelt. Betriebskosten sind danach diejenigen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen. Unter diese Definition passt jedoch die Notdienstpauschale nicht. Diese umfasst diejenigen Kosten, die dafür anfallen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen eine Person erreichbar ist. Diese Kosten entstehen nicht wie beispielsweise die Grundsteuer aus dem Eigentum am Grundstück an sich und sie betreffen auch nicht den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Grundstück, Gebäude oder Anlagen. Es geht eben gerade nicht um Gebrauchskosten, sondern es handelt sich um klassische Bereitschaftskosten. Insofern treffen auch die von der Klägerin mit Schriftsatz vom 02. Januar 2018 zitierten Urteile nicht zu. Die Notdienstpauschale ist nicht mit der Kontrolle der Rettungs- und Fluchtwege vergleichbar, weil sie nicht die Kosten eines Tätigwerdens betrifft.

Vielmehr handelt es sich um klassische Verwaltungskosten, die – insofern kommt es eben auch nicht darauf an, ob ein Hauswart beschäftigt ist oder nicht – generell nicht umlagefähig sind und bei Beschäftigung eines Hauswarts auch mit Verwaltungs- und etwaigen Instandsetzungsaufgaben aus dessen umlagefähigen Kosten konkret oder prozentual herauszurechnen sind.

Verwaltungskosten wiederum sind gemäß § 26 Abs. 1 II. BV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Genau darunter lassen sich aber auch die Kosten der Notdienstpauschale definieren. Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauf folgende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen ist eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Dafür spricht auch, dass während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen auch gegenüber der Hausverwaltung erfolgen und von dort die erforderlichen Maßnahmen veranlasst werden. Es kann aber für die rechtliche Qualifizierung der Kosten keine Rolle spielen, ob der Notfall sich außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ereignet und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereit hält. Insofern dient die Einrichtung eines solchen Bereitschaftsdienstes jedenfalls ganz überwiegend dem Interesse des Vermieters und nicht, wie die Klägerin meint, gleichwertig auch dem Interesse der Mieter z.B. zur Vermeidung von Schäden an deren eingebrachten Sachen. Bei lebensnaher Betrachtung ist nämlich davon auszugehen, dass die Mieter, würde der Vermieter keinen erreichbaren Notdienst bereitstellen, in einem Notfall, z.B. einem unkontrollierten Wasseraustritt, selbst Notmaßnahmen wie im Beispielfall die Verständigung eines Sanitärdienstes mit 24-Stunden-Service, veranlassen würden. Der Vermieter will daher durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öffnungszeiten seiner Hausverwaltung ganz vorrangig erreichen, dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen ergriffen werden. Auch insofern rechtfertigt sich eine Umlage auf die Mieter nicht.

Es bleibt daher festzustellen, dass die Notdienstpauschale Leistungen umfasst, die zu den Verwaltungsaufgaben des Vermieters gehören und nicht durch den Gebrauch des Gebäudes bzw. Grundstücks veranlasst sind, so dass eine Umlage nicht zulässig ist.

Die Beklagten sind daher nicht verpflichtet, die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2016 vom 12. Mai 2017 ausgewiesenen Kosten für die Notdienstpauschale von 99,13 Euro zuzüglich des darauf entfallenden Anteils am Umlageausfallwagnis nachzuzahlen.”