Verletzt ein Mieter die Rechte seines Vermieters dadurch in erheblichem Maße, dass er die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat, indem er es zuließ, dass die Wohnung in seiner Obhut vermüllte und verdreckte?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 230/17, Beschluss vom 19.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Kammer ist auch davon überzeugt, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB vorliegt. Der Beklagte hat die Rechte der Klägerin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat, indem er es zuließ, dass die Wohnung in seiner Obhut derartig vermüllte und verdreckte. Den von der Klägerin vorgetragenen und auf den eingereichten Fotos ersichtlichen Zustand hat der Beklagte erstinstanzlich nicht hinreichend bestritten. Der Erklärungsversuch, dass der im Badezimmer vorhandene Zustand auf von Straßenschuhen hinterlassenen Schmutz zurückzuführen sei, ist menschlich verständlich, aber gänzlich unglaubwürdig und lebensfremd.

Der Beklagte hat die im obliegende Sorgfaltspflicht verletzt, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt hat. Hierdurch hat er die Mietsache erheblich gefährdet. Eine Gefährdung der Mietsache liegt dann vor, wenn sie durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher als bei einem vertragsgerechten Verhalten ist (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 543 Rn. 57). Das ist vorliegend der Fall. Ferner ist die Kammer davon überzeugt, dass die Vertragsverletzung von derart hohem Gewicht ist, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist. Anders als der Beklagte stellt sich der Kammer der Grad der unstreitig zu beiden Zeitpunkten der Besichtigung der Wohnung vorhandene Zustand als für die Klägerin nicht mehr hinnehmbar und die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdend dar. Nach den in der Abmahnung und der Kündigung dargestellten Zuständen war die Wohnung des Beklagten über einen langen Zeitraum nicht nur unordentlich oder reinigungsbedürftig. Vielmehr war ein Grad von Verunreinigung erreicht, der die Substanz der Mietsache bereits angegriffen hat. Dies ist – wie sich aus den in der Berufung eingereichten Fotos des Beklagten ergibt – zumindest hinsichtlich der Toilette und deren Spülung der Fall, denn selbst wenn der Beklagte nunmehr eine Reinigung veranlasst oder vorgenommen hat, sind Substanzschäden am WC-Becken und am Spülkasten noch immer sichtbar. Entscheidend ist aber, dass die unstreitig über einen langen Zeitraum vorhandenen größeren Mengen von Fäkalien und Essensresten in der Wohnung für Ungeziefer einen idealen Nährboden bilden und somit die Gefahr gegeben war, dass sich dieses über das gesamte Haus ausbreiten. Auch wenn der Beklagte dem Vorwurf des Ausdringens von üblen Gerüchen aus der Wohnung entgegengetreten ist, ist auch für die Kammer nicht denkbar, dass derart großflächig in der Wohnung verschmierte Fäkalien und offen stehende Essensreste zumindest in den Sommermonaten nicht zu einer Geruchsentwicklung bis in den Hausflur geführt haben sollen. Jedenfalls stellte der Zustand der Wohnung konkret eine Gefährdung der Bausubstanz und der Mitmieter dar.

Entgegen der Ansicht des Beklagten trifft ihn auch ein Verschulden an der beschriebenen Verschmutzung und Vermüllung der Wohnung. Ausweislich des von ihm eingereichten Attestes leidet er zwar an einer depressiven Störung. Diese tritt aber rezidivierend als schwere Episode auf. Offensichtlich gelingt es dem Beklagten in Phasen, in welchen die Depression nicht als schwere Episode vorliegt, selbst ein Schreiben an das Amtsgericht zu verfassen, um seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und die Soziale Wohnhilfe beim Bezirksamt, das Jobcenter und eine unterstützende Einrichtung für “Messies” aufzusuchen, um sich Hilfe zu holen. Insofern geht die Kammer davon aus, dass er in leichteren Phasen seiner Erkrankung auch seine Wohnung hätte putzen und aufräumen oder sich zumindest Hilfe für die Aufgaben holen können. Besonderes Gewicht kommt seinem Fehlverhalten zu, weil er auch nach Erhalt der Abmahnung am 1. August 2016 untätig blieb, obwohl ihm die Unhaltbarkeit des Zustands seiner Wohnung, die von diesem ausgehende Gefahr und die Konsequenz des Ausspruchs einer Kündigung deutlich vor Augen geführt wurde.”

Hat ein Untermieter aus dem Untermietverhältnis vertragliche Ansprüche allein gegenüber dem Mieter der Wohnung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 136/17, Beschluss vom 13.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ein aus dem Mietverhältnis mit der Antragsgegnerin abzuleitendes Recht steht dem Antragsteller nicht zu. Dieser hat aus dem Untermietverhältnis vertragliche Ansprüche allein gegenüber dem Mieter der Wohnung.

Ein Geschäft unbekannter Erben führt der Antragsteller nicht. Es ergibt sich nicht, dass sie ein Interesse an der Entstehung weiterer Kosten für das Mietverhältnis haben. Da sie unbekannt sind, kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie ein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses und der Entstehung weiterer Kosten haben. Zudem war dieses weder in der Antragsschrift noch in der Beschwerdeschrift behauptet worden, sodass eine Verletzung rechtlichen Gehörs fern liegt.

Keine andere Entscheidung rechtfertigt auch der Hinweis auf das Urteil der Kammer vom 28.11.2006 (65 S 220/06).

Die jedenfalls nicht erkennbare Auseinandersetzung mit dieser bzw. Abgrenzung von dieser Entscheidung stellte keine Verletzung rechtlichen Gehörs – etwa durch rechtlich nicht haltbare Fehlerhaftigkeit oder Willkür – dar. Diese Entscheidung ist von der zeitlich späteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs, welche das Amtsgericht zutreffend zitiert hat, überholt worden. Eine nähere Begründung der Grenzziehung des Begriffs des Besitzes enthielt das Urteil der Kammer nicht. Die begründeten Ausführungen des BGH zur Frage, ob die Versorgung mit Strom, Wasser, Gas usw. vom Besitz im Sinne von § 854 BGB umfasst sind, stellt die Entscheidung der Kammer aus dem Jahr 2006 folglich nicht in Frage. Im Beschluss vom 29.11.2017 ist dazu bereits ausgeführt, dass der an die tatsächliche Sachherrschaft anknüpfende Begriff des Besitzes in der Rechtsordnung nicht unterschiedlich definiert ist. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Besitz eines Gewerbemieters und eines Wohnungsmieters anders zu definieren wäre. Soweit die Wohnung im Vergleich zu einem Gewerbemietverhältnis umfassenderen Schutz (Art. 14 GG, §§ 549 ff., 569, 573ff. BGB) genießt, ist dieses bei den sich nach Beendigung eines Wohnungsmietverhältnisses ergebenden nachvertraglichen Verpflichtungen zu berücksichtigen. Auf solche kann sich der Antragsteller der Antragsgegnerin gegenüber jedoch nicht berufen.

Zudem hat die Kammer 2006 in dem zitierten Urteil selbst in gewisser Weise zwischen solchen Versorgungsleistungen unterschieden, die der Vermieter erbringt, und solchen, die der Mieter in Eigenregie selbst vertraglich regelt. Jedenfalls dann, wenn die weitere Versorgung auf Kosten des Vermieters erfolgen würde, hatte die Kammer auch dort die Aufrechterhaltung der Versorgung als dem Vermieter unter Umständen nicht mehr zumutbar bewertet und das weitere Unterlassen der Versorgung deshalb als gerechtfertigt angesehen.

Es ergibt sich auch nicht, dass die Antragsgegnerin in die Vertrags- und Leistungsbeziehung des Antragstellers mit dem Stromlieferer eingegriffen hätte. Untermieter schließen derartige Verträge gewöhnlich nicht. Stromlieferungsverträge werden vielmehr vom Mieter einer Wohnung mit dem Stromlieferanten abgeschlossen und Mieter und Untermieter haben sich im Innenverhältnis über die Art der Ausgleichung der Stromkosten zu einigen. Fällt der Mieter als Vertragspartner des Stromlieferanten weg, haftet in der Regel der Grundstückseigentümer bzw. Vermieter – hier die Antragsgegnerin – dem Stromlieferanten für den gelieferten Strom.

Auch aus §§ 823 Abs. 2 BGB, 240 StGB ergibt sich der geltend gemachte Verfügungsanspruch nicht. Voraussetzung ist insoweit, dass die Antragsgegnerin pflicht- bzw. rechtswidrig handelt. Nach oben stehenden Ausführungen wäre der Antragsgegnerin allenfalls ein Unterlassen mit weiterer Strombelieferung vorzuhalten. Das Herausdrehen von Sicherungen und das Verschließen des Raums mit dem Stromverteiler bzw. -zähler außerhalb der Wohnung unterbindet die weitere Strombelieferung. Zwar kann die für eine Nötigung im Sinne von § 240 Abs. 1 StGB erforderliche Gewalt auch durch Unterlassen möglich sein, das setzt aber eine Verpflichtung zum Tun voraus (vgl. Altvater in: Laufhütte u.a., StGB Leipziger Kommentar, 12. Aufl. 2015, § 240 Nötigung Rn. 72 m. w. N.), was hier bedeutete, dass die Antragsgegnerin verpflichtet sein muss, den Antragsteller weiterhin – auf eigene Kosten – mit Strom zu versorgen. Eine solche Verpflichtung ergibt sich jedoch nicht.”

Hat ein Mieter die Installation einer Breitbandkabelversorgung zu dulden?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 2941/17, Urteil vom 19.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Duldung der Installation einer Breitbandkabelversorgung in der streitgegenständlichen Wohnung zu.

Dabei kann es dahinstehen, ob es sich bei der Installation um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555 a BGB oder um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555 b BGB handelt, da die Beklagten als Mieter grundsätzlich beides gemäß § 555 a Abs. 1 BGB beziehungsweise § 555 d Abs. 1 BGB zu dulden haben. Einer Klärung der Frage, welche Art von Anschluss bislang in der Wohnung der Beklagten vorhanden war, bedurfte es deshalb vorliegend nicht.

Der Anspruch der Klägerin auf Duldung ist auch fällig. Entgegen der Ansicht der Beklagten bedurfte es – das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme einmal unterstellt – keiner Modernisierungsankündigung mit dreimonatiger Frist und den Angaben nach § 555 c Abs. 1 BGB. Bei einem Anschluss an das Kabelnetz handelt es sich um eine sogenannte Bagatellmaßnahme im Sinne des § 555 c Abs. 4 BGB, weshalb es lediglich einer formlosen Ankündigung bedarf (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg-Kreuzberg, Urt. v. 20.12.2006 – 4 C 427/06, BeckRS 2008, 03700; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 c BGB, Rn. 63). Eine solche erfolgte bereits mit dem Schreiben der Klägerin vom 12.07.2017.

Letztlich können die Beklagten der Duldungspflicht auch keinen Anspruch auf Einbau eines Sperrfilters entgegenhalten. Ein solcher Anspruch besteht – unabhängig davon, ob eine Modernisierung oder eine Instandsetzung vorliegt – nicht. Wird ein Breitbandanschluss nach Beginn des Mietverhältnisses hergestellt, handelt es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung. Betriebskosten als Folgekosten aus einer Modernisierung sind umlegbar; der Mieter hat keinen Anspruch auf Verplombung des Breitbandanschlusses (AG Berlin-Schöneberg, Urt. v. 17.11.2004 – 103 C 350/04, BeckRS 2004, 31001212; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, A. Begriff der Betriebskosten, III. Definitionen des Betriebskostenkatalogs gem. § 2 BetrKV, Rn. 230, beck-online). Erst recht hat der Mieter daher die laufenden Breitbandkosten zu tragen, wenn der vorhandene Breitbandanschluss lediglich instandgesetzt wird oder der Breitbandanschluss als Ersatz für eine Gemeinschaftsantenne eingerichtet wurde; die laufenden Kosten sind von ihm auch dann zu tragen, wenn er kein Fernsehgerät besitzt und den Anschluss daher nicht nutzt (vgl. BGH NZM 2007, 769; Langenberg/Zehelein, a.a.O.). Soweit die Beklagten auf die Fundstelle Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 b BGB, Rn. 118 verweisen, ist anzumerken, dass es im freifinanzierten Wohnungsbau gerade keine § 24 a Abs. 2 Satz 2 NMVO entsprechende Norm gibt, die Mietern ein Widerspruchsrecht gegen die Umlegung von Breitbandkabelgebühren einräumt. Im Übrigen behandelt die Fundstelle nur die Frage, ob Kabelgebühren umlegbar sind, wenn der Anschluss verplombt ist, nicht aber die Frage, ob Mieter einen Anspruch auf Verplombung haben, wenn dies nicht der Fall ist.”