Liegt die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 HS 2 BGB beim Mieter?

Die Antwort des Landgerichts Leipzig (LG Leipzig – 1 S 312/16, Urteil vom 23.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Leipzig in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes durch die Klägerin in Bezug auf die Hauswartkosten für die Jahre 2011, 2012 und 2013 substantiiert dargelegt hat. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 HS 2 BGB liegt nach herrschender Meinung beim Mieter. Er muss spezifiziert darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich günstigeren Preis zu verschaffen gewesen wären (vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 556 BGB, Rn. 154). Hierfür muss der Mieter beispielsweise Angebote von Konkurrenzunternehmen vorlegen, aus denen sich ergibt, dass die betreffenden Leistungen zu geringeren Kosten möglich gewesen wären. Denkbar ist auch die Vorlage von Preislisten anderer Firmen oder von Abrechnungen für vergleichbare Objekte. Vorliegend hat der Beklagte sich jedoch weder auf günstigere Angebote anderer Firmen noch auf Abrechnungen für vergleichbare Objekte bezogen. Stattdessen hat er auf den Betriebskostenspiegel der Stadt Leipzig verwiesen und vorgetragen, dass die abgerechneten Kosten die durchschnittlichen Kosten für ein vergleichbares Objekt um mehr als 100% übersteigen würden. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob ein regionaler Betriebskostenspiegel ein taugliches Beweismittel für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz darstellt, denn der Vortrag des Beklagten ist bereits nicht schlüssig. Der vom Beklagten herangezogene Vergleichswert aus dem Betriebskostenspiegel von durchschnittlich 0,04 – 0,06 Euro pro qm2 und Monat gilt nur für einen Hauswart mit reiner Kontrollfunktion. Vorliegend sind aber – selbst nach dem Vortrag des Beklagten – neben den Kontrollaufgaben auch die Kosten für Bereit- und Zurückstellen der Müllbehälter umlagefähig. Umlagefähig sind darüber hinaus nach Auffassung des Gerichts auch die Kosten für das Ablesen von Zählerständen (vgl. Barkl Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 556, Rn. 86). Der vom Beklagten angeführte Durchschnittswert aus dem Betriebskostenspiegel ist daher hier nicht einschlägig. Es dürfte sich vorliegend wohl eher um einen Hauswart mit Teilfunktion handeln, für den laut regionalem Betriebskostenspiegel durchschnittliche Kosten von 0,10 Euro – 0,18 Euro pro m2 und Monat abgerechnet werden. Die von der Klägerin umgelegten Kosten für den Hauswart befinden sich damit selbst nach dem Vortrag des Beklagten im regionalen Durchschnitt. Soweit der Beklagte im Übrigen behauptet hat, dass für die erbrachten Leistungen einen Zeitaufwand von 100 Stunden pro Jahr und ein Stundenlohn von 25,00 Euro angemessen seien, sind diese Werte erkennbar pauschal aus der Luft gegriffen. Der Beklagte hat nicht erläutert, wie er zu diesem Ergebnis kommt und aufweiche konkreten Aufgaben sich der Zeitaufwand beziehen soll.”

Genügt in einem Kündigungsschreiben für eine Eigenbedarfskündigung die Angabe “das Haus für sich, seine Kinder und seine Mutter zu benötigen”?

Die Antwort des Amtsgerichts Düsseldorf (AG Düsseldorf – 25 C 447/16, Urteil vom 07.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. und 2. wie folgt aus: “I. Den Klägern steht gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546Abs. 1, 985 BGB zu. Denn die von ihnen ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 15.03.2016 ist formell unwirksam und hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dieser formellen Anforderung, die bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters Wirksamkeitsvoraussetzung ist, wird das Kündigungsschreiben der Kläger nicht hinreichend gerecht.

Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15). Diesem Zweck wird nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind grundsätzlich (1.) die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und (2.) die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erforderlich und ausreichend (st. Rspr. BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15; Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09; Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06). Vorliegend haben die Kläger weder die Bedarfspersonen vollständig angegeben noch deren jeweiligen Bedarfsgrund hinreichend mitgeteilt.

1. Unvollständige Angabe der Bedarfspersonen

Die Kläger geben in ihrem Schreiben vom 15.03.2016 an, dass sie das Haus für sich, ihre Kinder und die Mutter des Klägers benötigen würden. Insoweit fehlt bereits die Angabe zu der Anzahl der Kinder, die mit in das Haus einziehen sollen. Diese ist insoweit bedeutsam, als das Haus bislang für die Nutzung durch 7 Mietparteien ausgelegt ist. Ohne Angabe der konkreten, vollständigen Personenanzahl kann von der Beklagten daher nicht eingeschätzt werden, ob nicht etwa ein rechtsmissbräuchlich überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird. Diese Angabe erscheint für die Kläger auch zumutbar und überspannt nicht die Anforderungen an ein Kündigungsschreiben.

2. Nicht hinreichende Angabe des Bedarfsgrundes

Die Kläger haben außerdem verabsäumt, in ihrem Schreiben vom 15.03.2016 hinreichende Angaben zu ihrem Eigennutzungsinteresse zu machen.

Sofern die Kläger sich auf die Angabe beschränken, dass sie beabsichtigen, “im gesamten Haus mit unseren Kindern und der Mutter von O, I, zu wohnen und zu arbeiten”, ist dies aus Sicht des erkennenden Gerichts nicht ausreichend. Vielmehr muss der Wunsch des Vermieters (auf materiell-rechtlicher Ebene) von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen werden und sind diese Gründe daher (auf formeller Ebene) im Kündigungsschreiben – wenn auch nicht bis ins Detail – anzugeben (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 573 Rn. 210 m.w.N.). Dabei dürfen keine überspannten Anforderungen an die Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB gestellt werden. So ist der Vermieter nicht etwa gehalten, die Bedarfstatsachen so umfassend mitzuteilen, dass der Mieter schon alleine aufgrund der Kündigungserklärung in der Lage ist, die Erfolgsaussichten der Kündigung in einem Prozess überschlägig prüfen zu können. Denn der Zweck der Vorschrift erfordert nur die Information des Mieters, nicht aber eine dem Räumungsprozess vorbehaltene Substantiierung der Gründe nebst Beweisführung (vgl. Milger, Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs, in: NZM 2014, 769 [778]). Der Vermieter muss jedoch die Kernthese des geltend gemachten Grundes – die sogenannten Kerntatsachen – im Kündigungsschreiben selbst angeben (Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 573 Rn. 207 m.zahlr.w.N.). Bei der Eigenbedarfskündigung gehören hierzu beispielsweise Angaben wie: “Fehlende anderweitige Unterbringung am Ort”, “bisherige Wohnung wurde vom Vermieter gekündigt”, “bisherige Wohnung zu klein oder zu groß”, “gesundheitliche oder Altersgründe”, “berufliche oder schulische Gründe”, “statt zur Miete im Eigentum wohnen” oder “vermietete Wohnung für Zwecke des Vermieters besser geeignet als bisherige Wohnung” (Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 573 Rn. 207; vgl. Milger, NZM 2014, 769 [773]).

Eine derartige Begründung lässt das Kündigungsschreiben der Kläger vermissen. Aus diesem lässt sich nicht entnehmen, inwieweit sich die aktuelle Wohn- und Arbeitssituation der Kläger durch den Einzug in das Haus in der L-Straße verbessern bzw. überhaupt verändern würde. Ebenso fehlt jede Begründung für das Einzugsinteresse der Mutter des Klägers, deren geplante Wohnung sich bei 4 Obergeschossen immerhin über das gesamte 1. OG und einen Teil des Erdgeschosses erstrecken soll. Die Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit der geltend gemachten Eigennutzung kann damit von der Beklagten auf Grundlage des Schreibens vom 15.03.2016 nicht geprüft werden.”

Kann eine Modernisierungsmieterhöhung von 245% vom Mieter hinzunehmen sein?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zwar ist eine Mieterhöhung von 245 % als für die Beklagte im Raum stehende Folge der durchgeführten Maßnahmen durchaus beachtlich. Jedoch stellen die vorgenommenen Maßnahmen – wie oben ausgeführt – keine Luxusmodernisierungen dar. Überdies stellt das Gesetz in § 555 d Abs. 2 Satz 1 BGB sowie § 559 Abs. 4 BGB dem Mieter hinreichend Mittel zur Verfügung, um sich gegen ein vermeintliches Hinausmodernisieren durch eine Mieterhöhung effektiv zur Wehr zu setzen. Zwar mag es für den Mieter durchaus bedauerlich sein, wenn er sich aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen die Wohnung nicht mehr leisten kann. Jedoch ist dies unter Abwägung der Eigentümerinteressen an Veränderungen und Verbesserungen seines Mietshauses hinzunehmen, um nicht den grundrechtlich verankerten Eigentumsschutz nach Art. 14 I GG auszuhebeln.”

Stellt der Austausch von zweiadrigen Elektroleitungen durch dreiadrige Elektroleitungen sowie das Anbringen von Auslässen und Steckdosen, der Anschluss an die Stromsteigleitung im Treppenhaus und das Anbringen eines Fehlstrom-Schutzschalters sowie eines Stromzählerkastens im Keller eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB dar?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Austausch der zweiadrigen Elektroleitungen durch dreiadrige Elektroleitungen sowie das Anbringen von Auslässen und Steckdosen, der Anschluss an die Stromsteigleitung im Treppenhaus und das Anbringen eines Fehlstrom-Schutzschalters sowie eines Stromzählerkastens im Keller sind Maßnahmen im Sinne des § 555 b Nr. 4 BGB. Die Erstellung und Verstärkung einer neuen Elektroinstallation ist grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung, wenn sie als Ergebnis den Anschluss weiterer moderner Haushaltsgeräte zulässt (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 555 b, Rn. 136). Durch die Verlegung von dreiadrigen Elektroleitungen soll die Wohnung der Beklagten auf das allgemeine Niveau gebracht werden. Nachdem vorliegend mit einer möglichen Erhaltungsmaßnahme eine Verbesserungsmaßnahme verbunden wird, richtet sich die Pflicht der Beklagten zur Duldung der einheitlichen Maßnahme insgesamt nach § 555 d BGB.”