Archiv der Kategorie: Wohnungspolitik

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Pressemitteilung Bezirksamt Mitte Nr. 215/2020 vom 07.07.2020: Bezirk Mitte sichert gemeinsam mit der degewo 55 Mietwohnungen im Ortsteil Moabit

Der Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Soziales und Gesundheit, Ephraim Gothe, informiert:

Im Bezirk Mitte konnte mit Hilfe der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft degewo das Vorkaufsrecht in der Waldenserstraße 9 ausgeübt werden.

Die Ausübung war erforderlich, da der Erwerber des Grundstücks nicht bereit war, die vom Bezirksamt vorgelegte Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, durch die die Ziele der sozialen Erhaltungsverordnungen „Waldstraße“ hätten effektiv gesichert werden können.

Bezirksstadtrat und stellvertretender Bezirksbürgermeister Ephraim Gothe: “Ich freue mich, dass durch die gute Zusammenarbeit zwischen Wohnungsbaugesellschaft, Senat und Bezirk die Ausübung des Vorkaufsrechts möglich geworden ist. Ich danke der Hausgemeinschaft für ihr Engagement und beglückwünsche sie zum Übergang ihrer Wohnungen in Landesbesitz. Die Milieuschutzgebiete müssen ein wirksames Instrument bleiben und zwar trotz Mietendeckel: Solange Wohnhäuser auch am Wert beurteilt werden, der sich aus der Umwandlung in Eigentumswohnungen ergibt, bleibt die Gefahr der Verdrängung der angestammten Bevölkerung real. Mit dem Erwerb des Hauses Waldenser Straße zeigt die Stadt Handlungsfähigkeit. Wer in Milieuschutzgebieten ein Haus erwirbt und ablehnt, zum Schutz der Mieterinnen und Mieter eine Abwendungsvereinbarung abzuschließen, muss damit rechnen, dass die Stadt in den Kaufvertrag eintritt.“

Mit der degewo als vorkaufbegünstigtem Dritten des Bezirks Mitte konnten durch die Ausübung des Vorkaufsrechts für das gründerzeitliche Wohn- und Geschäftshaus in der Waldenserstraße 9 insgesamt 55 Wohneinheiten und drei Gewerbeeinheiten im Milieuschutzgebiet „Waldstraße“ zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gesichert werden.

Entsprechend des Beschlusses über das Verfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts des Bezirksamts Mitte vom 19.12.2017 war zunächst das Ziel, mit dem Erwerber des Grundstücks eine Vereinbarung zum Schutz der Wohnbevölkerung abzuschließen. Diese sog. Abwendungsvereinbarung kam jedoch nicht zustande, weshalb der Bezirk sich hier gezwungen sah, die 58 Mietparteien vor Verdrängung und den Bezirk damit vor nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen zu schützen.

Der gesetzlich vorgesehene, enge zeitliche Rahmen für die Ausübung des Vorkaufsrechts (in der Regel zwei Monate) machte ein schnelles und konzentriertes Handeln aller Beteiligten notwendig.

Dank der engen Zusammenarbeit aller Akteure konnten rechtzeitig eine Verpflichtungsvereinbarung mit der degewo zur Sicherung der sozialen Erhaltungsziele abgeschlossen werden.

Der Bescheid zur Ausübung des Vorkaufsrechts wurde dem Verkäufer fristgerecht zugestellt. Sowohl der Verkäufer als auch der Erwerber hat ein Recht auf Widerspruch innerhalb eines Monats. Geht in dieser Zeit kein Widerspruch ein, wird der Bescheid rechtskräftig. In diesem Fall schließt die degewo anschließend mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu den mit dem ursprünglichen Erwerber vereinbarten Konditionen.

https://www.berlin.de/ba-mitte/aktuelles/pressemitteilungen/2020/pressemitteilung.957266.php

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

 

Berliner Zeitung am 07.07.2020: Kommentar – Schattenmieten in Berlin: Ein Dank an die sozialen Vermieter

Ulrich Paul sieht sozialen Sprengstoff darin, dass viele Vermieter beim Abschluss neuer Verträge eine zweite Miete vereinbaren, die für den Fall des Scheiterns des Mietendeckels gedacht ist. Aber nicht alle Vermieter sind so.

Ob die Schattenmiete zulässig ist, ist umstritten. Am Ende werden darüber, wie über den Mietendeckel, die Gerichte entscheiden. Eines lässt sich aber jetzt schon sagen: Die Schattenmieten bergen sozialen Zündstoff, weil sie für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht scheitert, hohe Forderungen der Vermieter, ja im schlimmsten Fall sogar hohe Nachforderungen in Aussicht stellen. Mieter reagieren verunsichert darauf. Manche vermeiden die Unterschrift unter einen Vertrag mit einer hohen Schattenmiete, weil sie diese nicht bezahlen könnten. Gut ist das nicht.

In einer solchen Situation wird einmal mehr klar, wie wichtig es ist, dass es Vermieter gibt, die nicht jede sich bietende Möglichkeit für eine Anhebung der Mieten nutzen und jedes Geschäftsjahr mit Blick auf die Werterhöhungspotenziale beginnen. Das sind manchmal private Vermieter, denen an einem guten Verhältnis zu ihren Mietern gelegen ist, meistens aber sind es die landeseigenen Unternehmen und die Genossenschaften. All ihnen gebührt Respekt. Denn sie sichern den sozialen Zusammenhalt.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schattenmieten-in-berlin-ein-dank-an-die-sozialen-vermieter-li.91610

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

 

Berliner Zeitung am 07.07.2020: Wohnungsmarkt – Was Mieter zum Thema Schattenmiete wissen müssen

Viele Vermieter vereinbaren beim Abschluss eines neuen Mietvertrages neben der zulässigen Mietendeckel-Miete eine höhere zweite Miete. Ist das zulässig?

Der Mietendeckel ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Schattenmiete.

Was ist, wenn der Vermieter beim Abschluss eines neuen Vertrages eine höhere Miete als zulässig verlangt, also eine Schattenmiete, zugleich aber erklärt, dass während der Geltungsdauer des Mietendeckels nur eine nach dem Mietendeckel zulässige Miete zu zahlen ist?

Ob solche Klauseln wirksam sind, ist umstritten. Der Mieterverein hält dieses Vorgehen für nicht zulässig und rät den Mietern, solche Formularklauseln prüfen zu lassen.

Was sagen die Vermieter?

Die Vermieter halten Schattenmieten für zulässig und stützen sich auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom März. Nach Lesart der Vermieter hat das Gericht in der Begründung zur Ablehnung einer einstweiligen Anordnung gegen den Mietendeckel ausgeführt, dass Vermieter nicht daran gehindert seien, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Miete als die Mietendeckelmiete zusichern zu lassen.

Was sagen die Behörden?

Ob sich Vermieter unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom März darauf berufen können, neben der Mietendeckel-konformen Miete eine Schattenmiete zu vereinbaren, ist fraglich. Das Wohnungsamt Pankow hat jedenfalls im Mai ein Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters aus Bad Homburg untersagt, mit dem dieser per Klageschrift vom 28. Februar bei einem Pankower Mieter eine Mietsteigerung von bisher 550 Euro monatlich auf 632,50 Euro monatlich durchsetzen wollte. Das Mieterhöhungsverlangen verstoße gegen das Preiserhöhungsverbot des Mietendeckels, urteilte das Wohnungsamt. Das Interessante dabei: Das Amt stellte fest, es verkenne nicht, dass der Vermieter aktuell nicht die Zahlung einer höheren Miete verlange, sondern die Zustimmung zu einer Erhöhung geltend mache. Das allein ändere nichts daran, dass „jegliches auf Überschreitung“ der nach dem Mietendeckel zulässigen Miethöhe gerichtete Tun seit 23. Februar 2020 im Land Berlin verboten ist und preisbehördlich untersagt werden könne. Der Mietendeckel formuliere ein Verbot, welches außer der Forderung und Entgegennahme auch die Vereinbarung einer unzulässigen Miete, „insbesondere das ausdrückliche Festhalten am dahingehenden Erhöhungsverlangen“ umfasse. Diese Argumentation könnte auf eine Schattenmiete übertragen werden.

Worauf stützt sich das Wohnungsamt Pankow?

Das Pankower Wohnungsamt stützt sich ebenfalls auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Dieses hatte in der Ablehnung eines Eilantrags gegen den Mietendeckel gegenüber den Vermietern erklärt: „Sie würden weiterhin die bisher gültigen Mieten fordern, vereinbaren oder entgegen nehmen und dabei das Risiko in Kauf nehmen, behördlich oder zivilrechtlich auf Unterlassung beziehungsweise Absenkung und Rückzahlung in Anspruch genommen zu werden.“ Das bedeutet offenbar, dass das Bundesverfassungsgericht im Fordern, Vereinbaren oder Entgegennehmen einer höheren Miete einen Grund für eine Unterlassung sieht. Es spricht danach einiges dafür, dass Schattenmieten unzulässig sein könnten, auch wenn sie nur vereinbart, aber nicht entgegengenommen werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geht wie das Bezirksamt Pankow davon aus,  dass die Vereinbarung jeder höheren als nach dem Mietendeckel zulässigen Schattenmiete „nichtig und damit unzulässig“ ist.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/was-mieter-zum-thema-schattenmiete-wissen-muessen-li.91648

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

 

Berliner Zeitung am 07.07.2020: Mietendeckel – Schattenmieten: Vermieter in Berlin behalten sich höhere Miete vor

Seitdem der Mietendeckel gilt, vereinbaren viele Vermieter in Berlin beim Abschluss eines neuen Mietvertrages zwei Mietpreise. Einen niedrigen, der dem Mietendeckel entspricht. Und einen höheren – für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird. Gegen solche „Schattenmieten“ regt sich Protest.

Montagmittag, 13 Uhr. Ein rund 35 Quadratmeter großes „Singleapartment“ in Schöneberg wird im Internet für eine Kaltmiete von 327 Euro angeboten. Ein stattlicher Preis für eine Stadt, in der seit 23. Februar der Mietendeckel gilt. Aber zahlen muss der Mieter diese Miete nicht, erfährt er bei der weiteren Lektüre – jedenfalls vorerst nicht. „Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die im Inserat angegebene Miete diejenige Miete ist, welche im Mietvertrag vereinbart werden wird“, heißt es. Während der Geltungsdauer des Berliner Mietendeckels werde „als Zahlbetrag bis auf weiteres“ lediglich die Nettokaltmiete gemäß Mietendeckel in Höhe von 224,33 Euro von dem Vermieter entgegengenommen. Für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird oder endet, behält sich der Vermieter allerdings vor, die höhere Miete zu verlangen.

So oder ähnlich lesen sich derzeit viele Wohnungsangebote in Berlin.

nennt der Berliner Mieterverein (BMV) die höhere Miete. Brisant daran: Etliche Vermieter behalten sich vor, die Differenz zwischen Mietendeckel-Miete und der höheren Vertragsmiete rückwirkend einzufordern.

Ob Schattenmieten erlaubt sind, ist umstritten. Der Mieterverein hält sie für nicht zulässig, „weil damit dem Mieter eine nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzumutbare Vertragsklausel aufgezwungen wird“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Außerdem werde mit der Schattenmiete dem Sinn und Zweck des Mietendeckels nicht entsprochen, argumentiert Wild. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hält Schattenmieten dagegen für „rechtlich zulässig“. Geschäftsführer und Vorstände müssten „ordnungsgemäß agieren“ und wirtschaftliche Schäden von ihren Unternehmen abwenden, so BBU-Chefin Maren Kern. In diesem Rahmen würden für den Fall, dass der Mietendeckel gekippt werde, die höheren Mieten vereinbart.

Die Deutsche Wohnen, der größte private Vermieter in Berlin, vereinbart beim Abschluss neuer Verträge ebenfalls Schattenmieten. An der Rechtmäßigkeit des Mietendeckels bestünden „bekanntermaßen Zweifel“, argumentiert eine Unternehmenssprecherin auf Anfrage. Das Bundesverfassungsgericht sei aufgerufen, hier eine Entscheidung herbeizuführen. Bis dahin gelte es, „mit dieser anhaltenden Unsicherheit verantwortungsvoll umzugehen“. Hierzu gehöre auch, „Regelungen für den Fall zu finden, dass sich der Mietendeckel als nicht verfassungskonform herausstellen sollte“.

Vor diesem Hintergrund vereinbare die Deutsche Wohnen bei Neuvermietungen auch die nach den Vorschriften des BGB zulässige Miete. Die Deutsche Wohnen verlangt von Hartz-IV-Empfängern eine Bescheinigung vom Jobcenter, dass es neben der Mietendeckel-konformen Miete eine höhere Miete übernimmt und gegebenenfalls sogar für nachzuzahlende Differenzen aufkommt. „Bestätigt das Jobcenter in der Bescheinigung die Übernahme des Differenzbetrages nicht, können wir leider keinen Mietvertrag mit Ihnen abschließen“, heißt es in einem Schreiben der Deutsche Wohnen an einen Interessenten, das der Berliner Zeitung vorliegt. „Diese Übernahmebestätigung ist gerade deshalb so wichtig für unsere Mietinteressentinnen und Mietinteressenten, da diese nicht eigenständig in der Lage sind, finanzielle Rücklagen zu bilden, um eventuell entstehende Nachzahlungen zu bedienen“, argumentiert die Deutsche Wohnen. „In keinem Fall ist bei der Deutsche Wohnen bisher eine Vermietung infolge dieses Vorgehens gescheitert.“

Die Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales, die für die Kosten der Unterkunft zuständig ist, zeigt sich unterdessen hart. Das Jobcenter übernehme nur die Unterkunftskosten, die der Mieter dem Vermieter schulde „und die auch angemessen“ seien.  Das Jobcenter übernehme keine nach dem Mietendeckel unzulässige Mieterhöhung. Wenn nach dem 23. November 2020 eine überhöhte Miete abgesenkt wird, was dann möglich ist, übernehme das Jobcenter nur die abgesenkte Miete.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schattenmieten-vermieter-in-berlin-behalten-sich-hoehere-miete-vor-li.91581

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Zeitung am 02.07.2020: „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ – Einigung im Streit um Volksbegehren wohl möglich 

Die Initiative will zwar erst noch über Änderungsvorschläge der Innenverwaltung beraten. Doch Unterstützer halten eine Verständigung für denkbar.

Im Streit um dasVolksbegehren “Deutsche Wohnen und Co enteignen” scheint eine Einigung zwischen der Senatsverwaltung für Inneres und der Enteignungsinitiative offenbar doch möglich. Das jedenfalls legen Äußerungen aus dem Unterstützerkreis der Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ gegenüber der Berliner Zeitung nahe. Danach wird zwar die Einschätzung der Innenverwaltung, dass der Senat nicht per Volksbegehren zur Erarbeitung eines Gesetzes aufgefordert werden kann, weiterhin als „nicht plausibel“ bezeichnet – die von der Innenverwaltung vorgelegten Änderungsvorschläge für den Beschlusstext des Volksbegehrens stoßen dagegen auf Wohlwollen.

Ziel der Enteignungsinitiative ist es, die Bestände von Immobilienunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin gegen eine Entschädigung zu vergesellschaften. Die Initiative beruft sich dabei auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Darin ist formuliert, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können.

Drei Alternativ-Formulierungen

Im ursprünglichen Beschlusstext für das Volksbegehren wollte die Enteignungsinitiative den Senat auffordern, ein Gesetz „zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz“ zu erarbeiten. Weil der Senat nach Ansicht der Innenverwaltung aber nicht per Volksbegehren dazu aufgefordert werden kann, ein Gesetz zu erarbeiten, hat die Behörde drei Alternativ-Formulierungen vorgeschlagen, in denen eine solche Aufforderung nicht mehr enthalten ist. Offiziell will sich bisher zwar weder die Innenbehörde noch die Initiative zum Inhalt der Vorschläge äußern, doch hat die Berliner Zeitung diese aus zuverlässiger Quelle erhalten.

In der ersten Variante wird der Senat zur Prüfung und Erarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum nach Artikel 15 des Grundgesetzes aufgefordert. Dieser Vorschlag gilt bei Unterstützern der Initiative als nicht akzeptabel, sofern er lediglich eine Aufforderung zur Prüfung eines Gesetzentwurfs vorsieht.

Weiterer Spielraum denkbar

Anders sieht es mit dem zweiten und dritten Vorschlag aus. In der zweiten Variante wird der Senat aufgefordert, „geeignete Maßnahmen“ zur Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes einzuleiten. In der dritten Variante wird der Senat sogar aufgefordert, „alle Maßnahmen einzuleiten“, die zur Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz erforderlich sind. Zwar ist in beiden Formulierungen nicht mehr von einem Gesetzentwurf die Rede. Das ist nach Ansicht aus den Unterstützerkreisen aber auch nicht nötig. Der Bezug auf Artikel 15 des Grundgesetzes ist danach ausreichend, weil darin ein Gesetz als Grundlage für die Vergesellschaftung genannt werde. Die Formulierung, dass „alle Maßnahmen“ einzuleiten seien, die zur Vergesellschaftung notwendig sind, lasse neben einem Gesetzentwurf theoretisch sogar noch weiteren Spielraum offen.

Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ will zunächst intern über die Vorschläge beraten. In Unterstützerkreisen wird eine Zustimmung, zumindest für Variante zwei oder drei, aber für möglich gehalten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-und-co-enteignen-einigung-im-streit-um-volksbegehren-wohl-moeglich-li.90787

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

 

Berliner Zeitung am 02.07.2020: Vermieter-Verband will Mieterhöhungen beschränken

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen kritisiert den Mietendeckel als Investitionsbremse – und legt eigene Vorschläge für einen besseren Schutz der Mieter vor.

Wenn es nach Berlins größter Vermieterorganisation geht, dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), ist die Welt für die Mieter in der Hauptstadt in Ordnung. Die Mieten in Berlin lägen noch immer deutlich niedriger als in Hamburg oder München, referierte BBU-Chefin Maren Kern am Donnerstag bei der Jahres-Pressekonferenz ihres Verbandes. Und Mieter bei den Mitgliedsunternehmen des BBU zahlten mit durchschnittlich 6,28 Euro je Quadratmeter kalt Ende 2019 noch mal deutlich weniger Miete als der Mietspiegel mit 6,72 Euro als Mittelwert für die Stadt ausweise.

Trotzdem sieht der BBU offenbar Bedarf, um die Spielräume für Mieterhöhungen weiter einzuschränken. Der Verband schlägt jedenfalls vor, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie in Berlin, die Möglichkeit zur Mieterhöhung in laufenden Verträgen von derzeit 15 Prozent in drei Jahren auf zehn Prozent in vier Jahren zu begrenzen. Die Modernisierungsumlage könnte laut BBU von derzeit acht Prozent auf sechs Prozent der Investitionssumme verringert werden. Außerdem spricht sich der BBU für eine „Schärfung der Mietpreisbremse“ aus. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages soll die ortsübliche Miete nicht wie bisher um bis zu zehn Prozent überschritten werden dürfen, sondern um maximal fünf Prozent. Außerdem sollen „alle Ausnahmetatbestände“ gestrichen werden. Damit würde die Mietpreisbremse beispielsweise auch nach einer grundlegenden Modernisierung greifen. Den Neubau will der BBU aber nur „eventuell“ von der Bremse ausnehmen. „Erschweren“ will der Verband zudem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Eigenbedarfskündigungen. Und warum der Vorstoß? „Wir wollen an der Stelle konstruktive Vorschläge machen“, sagt BBU-Chefin Kern. Der BBU lehnt den Mietendeckel nämlich ab, der seit 23. Februar in Berlin gilt.

Erhöhung der Investitionen geplant

Der Mietenstopp des Mietendeckels treffe die BBU-Mitgliedsunternehmen besonders hart, argumentiert BBU-Chefin Kern – mit Auswirkungen auf dringend notwendige Investitionen. Anhand der vorgelegten Zahlen lässt sich das aber nur bedingt ablesen. Nachdem die Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen im Jahr 2019 noch 2,7 Milliarden Euro in den Neubau und die Sanierung investiert haben, was einem neuen Rekord entspricht, planen sie für 2020 sogar Investitionen von 3,8 Milliarden Euro. Diese Planung stammt laut BBU aber noch aus der Zeit vor Corona und teilweise vor dem Mietendeckel. „Hier rechne ich mit einem deutlichen Rückgang“, sagt BBU-Chefin Kern.

Ansonsten stützt sich der BBU bei der Einschätzung, dass es durch den Mietendeckel weniger Investitionen gibt, vor allem auf eine aktuelle Umfrage unter seinen Mitgliedsunternehmen. Rund 54 Prozent der Unternehmen gaben dabei an, infolge des Mietendeckels ihre Investitionen in Modernisierungen stark oder deutlich reduzieren zu müssen. Rund 32 Prozent sehen sich zu einer leichten Reduktion gezwungen. Gut 41 Prozent müssen ihre Neubauplanungen ganz oder deutlich herunterfahren, rund zwölf Prozent sehen leichte Reduzierungen vorher. Gegenüber einer vorherigen Umfrage stufen die Unternehmen die Folgen durch den Mietendeckel allerdings als weniger gravierend ein.

Beim Neubau vermeldet der BBU für 2019 eine gemischte Bilanz. Während die Zahl der Baufertigstellungen in Berlin – insbesondere durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften – im Vergleich zu 2018 um rund 1200 auf 5475 zugelegt hat, halbierte sie sich bei Berlins Genossenschaften nahezu, von 840 auf 479 Wohnungen.

Die Corona-Krise trifft die Mieter zwar, aber mit rückläufiger Tendenz. Während im April noch für 2445 Haushalte die Miete gestundet wurde, waren es im Juni nur noch rund 1600. BBU-Chefin Kern bekräftigt, dass in der Corona-Pandemie kein Mieter seine Wohnung verliere. „Wer bei einem BBU-Mitgliedsunternehmen wohnt, wohnt sicher“, sagt Kern.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/vermieterverband-will-mieterhoehungen-beschraenken-li.91011

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 29.06.2020: Union blockiert – Verlängerung Corona-Schutz für Mieter endet – nun droht Kündigungswelle

Wer seine Miete nicht zahlen kann, muss mit dem Rauswurf rechnen. Das gilt für Wohnungen und für Gewerberäume. Eine Corona-Sonderregelung läuft aus.

Wohnungs- und Gewerbemieter, die wegen der Coronakrise ihre Mieten nicht zahlen können, können nicht länger auf Nachsicht der Vermieter bauen. Eine gesetzliche Regelung, wonach die Miete in solchen Fällen gestundet wird und erst später gezahlt werden darf, läuft an diesem Dienstag aus und wird nicht verlängert. Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) wollte den Schutz der Mieter bis September ausdehnen, hat sich aber gegen die Union nicht durchsetzen können. Auch der Zahlungsaufschub für private Kredite, Strom- und Gasrechnungen endet an diesem Dienstag. Wer nicht zahlt, muss auch hier mit Kündigungen rechnen.

Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, ist entsetzt: „Ab Mittwoch wieder in den Normalmodus überzugehen und Mieter, die unverschuldet Einkommenseinbußen erleiden, dem Kündigungsrisiko auszusetzen, ist absolut widersinnig.“ Die Verlängerung des Kündigungsschutzes koste nichts, schütze aber Wohnraum- und Gewerbemieter vor dem Verlust ihrer Wohnung und ihrer wirtschaftlichen Existenz, sagte der Mieterschützer am Montag. „Menschen ohne finanzielle Rücklagen könnten schon in zwei Monaten auf der Straße stehen“, warnte auch Stefan Körzell, Vorstandsmitglied des Deutschen Gewerkschaftsbunds (DGB). Vor dem Hintergrund, dass mehrere Millionen Beschäftigte in Kurzarbeit sind und hunderttausende Soloselbstständige dauerhafte Einkommenseinbußen haben, schaffe die Bundesregierung „völlig ohne Grund sozialen Sprengstoff“.

Union: Verlängerung wäre ein “völlig verfehltes Signal”

„Eine Verlängerung der Corona-bedingten Sonderregelungen wäre ein völlig verfehltes Signal“, sagte Jan-Marco Luczak, der rechts- und verbraucherpolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, dem Tagesspiegel. „Wir setzen gerade alles daran, zur Normalität zurückzukehren und das Wirtschaftsleben ans Laufen zu bringen“. Mit dem „größten Kraft- und Zukunftspaket der Nachkriegsgeschichte“ wolle die Regierung vermeiden, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommen und sich die Frage der Kündigung daher gar nicht stellt. Die bereits beschlossenen Hilfsmaßnahmen wirken, meint Luczak, zudem würden die sozialen Sicherungssysteme wirtschaftliche Härten unbürokratisch abfedern. Dafür spreche, dass nur ein verschwindend geringer Teil der privaten Mieter in den letzten Monaten von den Stundungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht habe.

https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/union-blockiert-verlaengerung-corona-schutz-fuer-mieter-endet-nun-droht-kuendigungswelle/25960190.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Berliner Zeitung am 29.07.2020: „Verzögerungstaktik“ – SPD gerät in Enteignungsdebatte unter Druck

Grüne und Linke teilen Vorbehalte gegen das Berliner Volksbegehren zur Vergesellschaftung von Wohnungen nicht.

Der Streit um das Volksbegehren „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ belastet die rot-rot-grüne Koalition. Grund: Die SPD-geführte Senatsinnenverwaltung hat es am Freitag in einem Gespräch mit der Enteignungsinitiative als nicht statthaft bezeichnet, den Senat per Volksbegehren aufzufordern, ein Gesetz zur Vergesellschaftung von Wohnungen zu erarbeiten. Damit sei das Gesetzesinitiativrecht des Senats beeinträchtigt. Die Koalitionspartner sind jedoch anderer Ansicht.

„Wir sehen die Statthaftigkeit als gegeben an, denn es gab zum Vergleich auch schon Anträge des Abgeordnetenhauses, in denen der Senat aufgefordert wurde, ein Landesgesetz zu erarbeiten“, sagt die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger. Auch hier seien nur Eckpunkte vom Abgeordnetenhaus vorgegeben worden. In diesen Fällen habe sich der Senat in der Vergangenheit nicht beschwert, dass der Antrag unstatthaft sei, weil damit gegen sein Initiativrecht verstoßen würde. Genauso verhalte es sich beim Bundesrat, der den Bundestag regelmäßig auffordere, Gesetze zu erlassen. Linken-Fraktionschefin Anne Helm äußert sich ähnlich. „Wir halten die Position der Innenbehörde zur Statthaftigkeit des Volksbegehrens auch nicht für überzeugend“, sagt Helm. „Sie juristisch klären zu lassen, wäre allerdings mit weiteren Verzögerungen verbunden.“ Deshalb habe die Linke für einen Kompromiss zwischen Initiative und Innenverwaltung geworben. „Aus unserer Sicht aber ist das Volksbegehren weder materiell noch formal zu beanstanden“, stellt Helm klar.

Einigung schien in Sicht

Mitte Mai dieses Jahres hat die Initiative Klage gegen den Innensenator eingereicht, weil dieser noch nicht über die Zulässigkeit des Volksbegehrens entschieden hat. Nach einem Gespräch mit Vertretern der Koalition schien eine Einigung greifbar. Ein Sprecher der Initiative sagt, es sei in Aussicht gestellt worden, die Prüfung  bis Juli abzuschließen. Statt grünem Licht aus der Innenverwaltung kommen nun jedoch Bedenken am Beschlusstext des Volksbegehrens. Die Innenverwaltung habe am Freitag verschiedene Varianten mit kleinen Textänderungen vorgeschlagen, um die behauptete rechtliche Problematik zu lösen, teilt die Initiative mit. Sie wolle nun gemeinsam mit ihren Aktiven beraten, wie sie mit den Vorschlägen umgehen werde.

Unterstützung erhält die Initiative vom Berliner Mieterverein (BMV). „Ich halte den Rechtsstandpunkt der Innenverwaltung für ausgesprochen problematisch und gehe davon aus, dass er sich nicht halten lässt“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Dass der Innensenator nach anderthalb Jahren feststellt, der Senat könne durch das Volksbegehren gar nicht dazu aufgefordert werden, ein Gesetz zur Vergesellschaftung zu erarbeiten, wirkt so, als würde er von hinten aus der Westentasche noch ein letztes Argument dagegen vorbringen.“ Klar sei, dass der Senat eine politische Antwort auf die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen finden müsse. „Dazu müssen sich SPD, Linke und Grüne auf einen Kompromiss verständigen“, fordert Wild.

Die SPD müsse „jetzt endlich ihre Blockade aufgeben und sich dem Volksbegehren inhaltlich stellen“, sagt die Grünen-Abgeordnete Schmidberger. Die Verzögerungstaktik schade der Glaubwürdigkeit der ganzen Koalition, die es sich auf die Fahne geschrieben habe, direkte Demokratie und eine laute Zivilgesellschaft zu stärken. Schmidberger: „Der Senat sollte jetzt anfangen, ein Gesetz zu erarbeiten, denn es sind noch viele inhaltliche Fragen zu klären.“

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/verzoegerungstaktik-spd-geraet-in-enteignungsdebatte-unter-druck-li.90399

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

rbb24.de am 18.06.2020: Neuvermietungen in Berlin – Wenn die Schattenmiete 100 Prozent über dem Mietendeckel liegt Vor einem Jahr hat Rot-Rot-Grün in Berlin den Mietendeckel beschlossen. Nun treibt er Blüten. Neuverträge werden meist mit zwei Mietpreisen ausgegeben: einem gedeckelten und einem marktüblichen. Die Unterschiede können gewaltig sein.

Die Wohnung wäre wie gemacht für Charlotte Christ und ihre kleine Familie. Vier Zimmer bedeuten, dass sie und ihr Lebensgefährte nicht länger in einer Nische schlafen müssen und der zweijährige Sohn trotzdem ein eigenes Kinderzimmer hat. Der Umzug ginge schnell und die Adresse würde sich nicht ändern; die Wohnung ist im selben Haus. “Die Wohnung soll 996 Euro warm kosten. Das wäre für uns okay”, sagt sie. “Aber ohne Deckelung liegt die Miete bei 1.460 Euro warm. Das wäre zu viel für uns.”

Die niedrigere Miete hat Bestand unter dem Mietendeckel, der vor einem Jahr vom Senat beschlossen wurde, um den heißgelaufenen Berliner Wohnungsmarkt abzukühlen. Die höhere Miete steht in dem Vertrag, da noch gar nicht sicher ist, ob diese Maßnahme mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Dies wird das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Fällt der Mietendeckel, wäre der Umzug für Christ und ihren Partner ein teurer Fehler. Denn dieser Preis liegt außerhalb ihres Budgets. Zudem soll dann laut Vertrag die höhere Miete rückwirkend gelten. “Das ist wie Poker spielen. Mit einem Kleinkind würde ich dieses Risiko nicht eingehen.”

Wer jedoch auf der Suche nach einer neuen Mietwohnung ist, hat in den vergangenen Monaten keine Entspannung erlebt. Sondern das Gegenteil. Derzeit sind fast nur Wohnungsangebote zu finden, in denen zwei Mietpreise ausgewiesen sind. Der derzeit höchstmögliche sowie ein zweiter, der den potenziellen Marktwert darstellt. Mietervereine sprechen von einer sogenannten Schattenmiete. Je beliebter die Lage, desto verzerrter das Bild, das vom Berliner Wohnungsmarkt entsteht. “Diese Klausel ist eigentlich immer drin”, sagt Christ über Wohnungsbesichtigungen in den vergangenen Wochen. “Ich kann da auch die Vermieter verstehen. Aber da steht ja immer ‘rückwirkend’. Deswegen muss ich immer mit dem höheren Betrag rechnen.”

Wann das Bundesverfassungsgericht über den Mietendeckel entscheiden wird, ist unklar. Ein Urteil liegt noch Monate in der Zukunft, sehr wahrscheinlich sogar Jahre. In der Zwischenzeit führen Neumieter wie Vermieter gedanklich doppelt Buch. Dabei laufen Summen an, die für beide Seiten gravierende Unterschiede darstellen. Auf beiden Seiten beschäftigen existenzielle Fragen die Gedankenwelt. Übernehme ich mich mit dieser Wohnung? Funktioniert mein Geschäftsmodell noch?

Einen Tipp abzugeben, wie das Bundesverfassungsgericht entscheiden wird, ist derzeit wie ein Blick in die Glaskugel. Doch Anfang März zuckte darin ein scheuer Blitz auf. Seitdem ist zumindest der Blick auf die Schattenmieten etwas erhellt. Berliner Vermieter wollten damals per Eilantrag gegen bestimmte Bußgelder vorgehen, die nach dem Mietendeckelgesetz gegen sie verhängt werden dürfen. Sie scheiterten. Sie müssen sich an den Strafkatalog halten, zumindest so lange, bis endgültig über den Mietendeckel entschieden ist. Das Urteil enthielt aber auch folgenden Hinweis.

„Entgegen dem Vorbringen der Antragstellenden ist auch nicht erkennbar, dass Vermieterinnen und Vermieter […] daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Mieten versprechen zu lassen […]“

Mit anderen Worten: Dass zwei Mietpreise in neuen Verträgen stehen, halten die Karlsruher Richter erst einmal für mit dem Mietendeckel vereinbar. Aber auch wieder nur so lange, bis endgültig über die Verfassungsmäßigkeit des Berliner Gesetzes entschieden ist. Ob diese Schattenmiete aber auch rückwirkend verlangt werden darf, wird durch den Blick in diese Glaskugel nicht deutlich.
Die Linke hält Schattenmieten für illegal

Gaby Gottwald, wohnungspolitische Sprecherin der Linken im Abgeordnetenhaus, ist eine glühende Verfechterin des Mietendeckels. Scheitert er, stände ihre Partei vor einem Scherbenhaufen. Dass in neuen Mietverträgen zwei Preise zu finden sind, bezeichnet sie als “recht geballten Versuch, den Mietendeckel zu umgehen”. Schließlich hätten die Immobilienverbände ihren Mitgliedern einheitliche Formulierungen zur Verfügung gestellt. Die Schattenmieten bezögen sich allerdings auf Miethöhen, die nach dem neuen Berliner Gesetz nicht zulässig seien, sagt Gottwald. “Das hat man sich schön ausgedacht. Wir halten das für verboten.”

Dass es keine Rechtssicherheit gibt, gelte im Übrigen auch für Mieten, die rückwirkend höher sein sollen, sagt die Politikerin. Es gebe aber eine Menge von Urteilen zu anderen Fragen, die man analog zu Hilfe nehmen könnte. Gottwald verweist etwa auf eine Entscheidung zum Mindestlohn, der seit 2014 gilt. Wäre dieser in Karlsruhe gescheitert, hätten anschließend Arbeitnehmer trotzdem nicht die Differenz zwischen dem Mindestlohn und dem bis dahin gezahlten niedrigeren Salär zurückzahlen müssen, so die Logik. Auch wenn der Arbeitgeber zwei Löhne in die Verträge geschrieben hätte. “Es gibt mehr Anhaltspunkte dafür, dass es keine Rückwirkung gibt, als dafür, dass das stimmt, was die Immobilien-Lobby sagt.”

Für strauchelnde Vermieter halte das Gesetz eine Härtefallregelung bereit, sagt Gottwald. “Diesen Fall haben wir im Gesetz verankert. Von daher kann ich das natürlich nachvollziehen”, sagt sie. “Nicht nachvollziehen kann ich, dass jeder Vermieter meint, der Mieter müsste seine Immobilie finanzieren, auch was die Kreditfrage angeht.” Die Linken-Politikerin ist der Meinung, dass es darauf kein Anrecht gebe. “Wenn Sie Eigentum bilden, warum soll das jemand anderes finanzieren?” Auch wegen solcher Ansichten schäumt die Opposition im Abgeordnetenhaus bei dem Thema. Die Fraktionen von CDU und FDP haben beim Berliner Verfassungsgericht Klage gegen den Mietendeckel eingereicht.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2020/06/schattenmieten-mietendeckel-berlin-mietvertraege.html

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

 

rbb24.de am 18.06.2020: Mieterverein hält Schattenmieten für unzulässig
 
Schattenmieten, Nutzungs- statt Mietverträge – und Zusatzgebühren: Der Berliner Mietendeckel treibt derzeit wilde Blüten. Was tun als Wohnungssuchender? In vielen Fällen müssen am Ende die Gerichte entscheiden, sagt Reiner Wild vom Mieterverein.
 
Bei Neuverträgen gibt es ein neues Phänomen: Die sogenannte Schattenmiete. Das heißt, in der Wohnungsanzeige und im Mietvertag stehen zwei Mieten: Die laut Mietendeckel zulässige und eine Miete, die der Vermieter für den Fall verlangt, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist oder ausläuft. Dazu kommt der Hinweis, dass in diesem Fall außerdem die Differenz nachgezahlt werden müsse. Dürfen Vermieter das?

Da stellt sich tatsächlich die Frage: Ist das zulässig, dass man praktisch zwei Mieten verlangt, eine aktuell zu zahlende und eine, die möglicherweise gezahlt werden muss. Darüber wird gestritten. Wir als Mieterverein vertreten die Auffassung, dass das nicht geht. Das widerspricht auch Sinn und Zweck der Regelung des Mietendeckels. Vor allen Dingen ist es aus unserer Sicht nicht zulässsig nach dem AGB-Recht, also dem Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen von Verträgen. Weil der Mieter eigentlich keine hinreichende Klarheit hat, welche Miete denn nun wirklich zu leisten ist und warum eine zweite Miete dahinter steht. Aber bislang haben wir keine Rechtsprechung dazu und wissen noch nicht, was die Gerichte zu dieser Frage sagen. Die Vermieterseite vertritt die Auffassung: Das ist zulässig. Aber klar ist, dass die meisten Verträge, die jetzt abgeschlossen werden, tatsächlich diese Schattenmiete haben.

Gibt es noch andere Versuche, den Mietendeckel zu umgehen?

Da gab es zahlreiche Versuche: Statt Mietverträgen werden Nutzungsverträge angeboten mit dem Hinweis, da würde der Mietendeckel gar nicht gelten. Oder ein Objekt wird als Teilgewerbe angeboten, obwohl gar kein Teilgewerbe beabsichtigt ist. Auch Möblierungszuschläge in sehr großer Höhe werden verlangt, obwohl da der Mietendeckel Rechtsklarheit hat: Sie unterliegen auch dem Mietendeckel. Allerdings muss man sagen, dass viele von diesen Strategien letztendlich wenig erfolgsversprechend sind, wenn der Rechtsweg gegangen wird und es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.

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