Handelt es sich bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB mit der Rechtsfolge, dass, wenn der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, die Unterwerfungserklärung unwirksam ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 76/16, Urteil vom 14.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) bis c) in den Randnummern 19 – 22 wie folgt aus: “Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das Berufungsgericht hat aber rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit im Sinne der §§ 551, 232 BGB gleichzustellen ist. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der Ansprüche, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedigung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so darauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon hingegen – unabhängig davon, ob eine Beweislastumkehr von den Parteien (wie hier) in der notariellen Unterwerfungserklärung ausdrücklich ausgeschlossen wird – nicht berührt (BGH, Urteil vom 3. April 2001 – XI ZR 120/00, BGHZ 147, 203, 209). Im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß §§ 795, 769ZPO – gegebenenfalls ohne Sicherheitsleistung – vorläufig eingestellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist.

Die pauschale Erwägung des Berufungsgerichts, § 551 Abs. 4 BGB bezwecke den Schutz des Mieters, rechtfertigt es nicht, eine Unterwerfungserklärung, die – wie ausgeführt – lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht, den in § 551 BGB geregelten Mietsicherheiten gleich zu stellen. Die Voraussetzungen einer – vom Berufungsgericht nicht einmal erwogenen – analogen Anwendung liegen schon mangels planwidriger Regelungslücke offensichtlich nicht vor.

c) Anhaltspunkte dafür, dass die Unterwerfungserklärung gegen § 138 Abs. 1 oder 2 BGB verstoßen und aus diesem Grund unwirksam sein könnte, hat bereits das Amtsgericht zutreffend verneint und sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil sprechen die festgestellten Umstände (Geschäftserfahrenheit der Kläger, fehlende Schufa-Auskunft mangels Meldeanschrift im Inland) gegen einen Sittenverstoß oder die Ausnutzung einer Zwangslage.

Auch die Frage, ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam ist und eine daraufhin abgegebene Unterwerfungserklärung zurückgefordert werden kann, stellt sich vorliegend nicht, weil eine Formularklausel hier nicht in Rede steht.”

Ist bereits der aktuelle Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, wenn dem maßgeblichen Mieterhöhungsverlangen noch ein anderer Mietspiegel zugrunde liegt, als er im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung relevant ist?

Die Antwort des Landgerichts Aachen (LG Aachen – 2 S 30/16, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. bis 2. wie folgt aus: “1. Die hier allein relevante rechtliche Frage, welcher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen ist, wenn dem maßgeblichen Mieterhöhungsverlangen noch ein anderer Mietspiegel zugrunde liegt, als er im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung relevant ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet.

a) Die – soweit ersichtlich – einzige obergerichtliche Entscheidung zu diesem Themenkomplex stammt vom Kammergericht in Berlin (Urteil vom 12.11.2009 – U 8 U 106/09). Danach entfaltet ein späterer Mietspiegel grundsätzlich keine Relevanz für die Berechtigung eines vorangegangenen Mieterhöhungsverlangens, wenn der Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels zeitlich nach dem Zugang des maßgeblichen Mieterhöhungsverlangens liegt. Diese Entscheidung wird damit begründet, dass es keine verlässlichen Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung der Daten eines späteren Mietspiegels auf den Stichtag des Mieterhöhungsverlangens gibt. Dieses Urteil des Kammergerichts macht bereits zweierlei deutlich: Zum einen kommt es auf frühere, möglicherweise abweichende Entscheidungen des Landgerichts Berlin nicht an, weil durch die Entscheidung von 2009 insoweit eine Klärung herbeigeführt worden ist. Zum anderen wird klar, dass die Entscheidung der hier zu beurteilenden Rechtsfrage nicht nur von einem, sondern von zwei Stichtagen und ihrem Verhältnis zueinander abhängig ist. Dabei geht es um den Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens, wobei unstreitig ist, dass für diesen Tag die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Andererseits ist aber auch relevant, bis zu welchem Stichtag die Daten für den späteren, aktuelleren Mietspiegel erhoben worden sind. Aus dem Verhältnis dieser Stichtage ergibt sich letztlich die Maßgeblichkeit des früheren oder des späteren Mietspiegels.

b) Dieser Judikatur schließt sich Schüller, in: Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.02.2016, § 558a Rn. 19, an. Er ergänzt, der maßgebliche Erhebungsstichtag liege immer einige Monate vor der Veröffentlichung des späteren Mietspiegels.

c) Die Kommentierung von Börstinghaus (in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 558d Rn. 46) steht auf dem Standpunkt, es sei in jedem Fall der spätere Mietspiegel heranzuziehen, weil er die bessere Erkenntnisquelle für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstelle; allein dies sei auch die Aufgabe der entscheidenden Gerichte, und nicht etwa die Überprüfung der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens. Gleichwohl schränkt Börstinghaus diese sehr pauschale Aussage wieder ein, wenn er im letzten Satz der zitierten Fundstelle doch darauf abstellt, ob “der neue Mietspiegel die relativ bessere Erkenntnisquelle darstellt”. Vor diesem Hintergrund erscheint die Auffassung von Börstinghaus als in sich selbst nicht ausreichend konsistent. Jedenfalls lässt sich die mit derselben Fundstelle belegte abweichende Ansicht der Beklagten, es sei immer derjenige Mietspiegel relevant, in dessen Anwendungsbereich der Zugang des Mieterhöhungsverlangens Falle, mit diesem Zitat aus Sicht der Kammer nicht begründen.

d) Eine vermittelnde, grundsätzlich materiell orientierte Position vertritt Emmerich (in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 558c Rn. 17). Danach bestehen keine Bedenken gegen die Verwertung eines neuen Mietspiegels, sofern dieser Aussagen für den in Rede stehenden Zeitraum enthält, weil nämlich sein Datenmaterial diesen Zeitraum mit umfasst. Derselben Auffassung ist Artz, in: Münchener Kommentar BGB, 7. Aufl. 2016, § 558c Rn. 10, der darauf abstellt, ob der spätere Mietspiegel tauglichere Informationen für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereithält.

2. Für den vorliegenden Fall bedarf es keiner Entscheidung zwischen diesen Auffassungen. Denn sie alle führen im hier zu beurteilenden Sachverhalt zu demselben Ergebnis, nämlich der Anwendbarkeit des Mietspiegels der Stadt Aachen für das Jahr 2015.

a) Dies liegt zum einen daran, dass letztlich alle dargestellten Positionen unter Einschluss der Entscheidung des Kammergerichts vom 12.11.2009 auf der einen und der Auffassung von Börstinghaus auf der anderen Seite des Spektrums letztlich doch auf die Frage abstellen, ob die für den späteren Mietspiegel ausgewerteten Daten Aussagekraft besitzen für die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Das ergibt sich für die Entscheidung des Kammergerichts aus deren Begründung, die auf die Unmöglichkeit einer Rückrechnung der Daten des späteren Mietspiegels abstellt und diese damit sehr wohl grundsätzlich für relevant hält. Für die Position von Börstinghaus ergibt sich die hier getroffene Einschränkung bereits aus dem diesbezüglich schon Ausgeführten.

b) Zum anderen zeichnet sich der vorliegende Fall durch die Besonderheit aus, dass das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 26.11.2014 stammt und damit sehr kurz vor der zeitlichen Geltung des Mietspiegels 2015 zugestellt wurde. Für diesen wurden aber nach dem zwar neuen, aber unbestrittenen und deshalb auch im Berufungsverfahren maßgeblichen Vortrag der Klägerin Daten erhoben “bis etwa Mitte Dezember 2014″ (Berufungserwiderung vom 08.06.2016, Seite 2, letzter Absatz). Vor diesem Hintergrund hat die Kammer keine Zweifel, dass die für den Mietspiegel 2015 erhobenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend abbilden. Dies wäre erst recht der Fall, wenn die in Rede stehende Datenerhebung, für welche der Stichtag im Mietspiegel der Stadt Aachen leider nicht angegeben wird, deutlich früher abgeschlossen worden wäre. Eine Konstellation, in der mit der Rechtsprechung des Kammergerichts die Datenerhebung für den zeitlich späteren Mietspiegel keine Aussagekraft für die maßgebliche Miete zum (deutlich) früheren Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens haben könnte, ist im hier zu beurteilenden Einzelfall wegen der zeitlichen Nähe von Mieterhöhungsverlangen und Geltungsbeginn des neueren Mietspiegels nicht vorstellbar.”

Stellt die bloße Asbestbeseitigung, d. h. das Entfernen asbesthaltiger Bodenplatten und das Versiegeln des asbesthaltigen Klebers einen Mietmangel dar, wenn gleichzeitig keine Asbestbelastungen durch beschädigte Bodenplatten in der Mietwohnung nachgewiesen werden können?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 164/16, Urteil vom 20.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kläger können nicht gemäß § 812 BGB teilweise Erstattung der von ihnen geleisteten Mieten verlangen. Denn die Zahlungen sind mit Rechtsgrund erfolgt. Die von ihnen geschuldete Miete war nicht gemäß § 536Abs. 1 BGB gemindert. Die Wohnung war in Bezug auf den Fußboden nicht mit einem Mangel behaftet.

Die Entfernung der asbesthaltigen Fußbodenplatten und Versiegelung des Klebers war bei Durchführung der Maßnahme im Sommer 2011 allgemeiner Stand der Technik. Mangels einer anderweitigen Vereinbarung konnten die Kläger nur diesen Zustand bei Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung erwarten. Soweit ab Sommer 2012 aufgrund der Entwicklung besserer Verfahren eine Änderung der behördlichen Vorgaben bei der Asbestsanierung von Fußböden erfolgt ist und nun regelmäßig auch die asbesthaltigen Klebstoffe zu entfernen waren, führt dies nicht zur Annahme eines Mangels der Wohnung. Zum einem waren diese Vorgaben für die von der Beklagten veranlassten Maßnahmen nicht einschlägig. Zum anderen dienten die geänderten Vorgaben bei der Asbestsanierung nicht dem Schutz der Nutzer, denn dieser war auch nach der alten Methode gewährleistet. Maßgeblich war hierfür die Vermeidung von “versteckten asbesthaltigen Materialien”, die zu Problemen beim späteren Abriss der Häuser führen. Eine Nachrüstung bestehender sanierter Häuser war nicht vorgesehen, vielmehr konnten Sanierungsmaßnahmen mit abgeschlossener Planung wie vorgesehen nach den bisherigen Vorgaben durchgeführt werden.

Die von den Klägern angeführten Entscheidungen (LG Berlin, Urteil vom 27.10.1998 – 65 S 223/98, GE 1999, 47 und Urteil vom 16.01.2013 – 65 S 419/10, GE 2013, 353) betrafen einen anderen Sachverhalt, nämlich Wohnungen, in denen asbesthaltige Fußbodenplatten beschädigt waren. Auch wenn dort keine tatsächliche Asbestbelastung festgestellt worden war, war eine solche wegen der dort vorhandenen Beschädigungen gerade nicht ausgeschlossen. Bei unbeschädigten Platten ist hingegen kein Mangel festgestellt worden (LG Berlin, Urteil vom 13.05.2015 – 18 S 1140/14, GE 2015, 1166). Ebenso besteht keine Interesse für die Feststellung einer Haftung für künftige Schäden, wenn keine Anhaltspunkte für eine Asbestbelastung vorliegen (BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 19/13, GE 2014, 868; LG Berlin,