Kann sich ein ehemaliger Unter- und jetziger Hauptmieter auf die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB über die Mietpreisbremse berufen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 422 C 6013/16, Urteil vom 08.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A) II. b) wie folgt aus: “Auch die Tatsache, dass die Beklagte zu 1) bereits Untermieterin in der streitgegenständlichen Wohnung war, ändert daran nichts. Zum einen wurde der Mietvertrag auch mit der Beklagten zu 2) abgeschlossen, die allenfalls über die Beklagte zu 1) hinter die Informationen kam und somit auf jeden Fall schutzwürdig war. Zum anderen handelte es sich nur um ein Untermietverhältnis mit der Hauptmieterin …. Die Klägerin kann lediglich vermuten, dass die vormalige Hauptmieterin … die notwendigen Informationen an die Beklagte zu 1) übermittelte.

Aus Sicht des Gerichts kommt es aber auch gar nicht darauf an, ob die Beklagten einen Wissensvorsprung hatten oder nicht, denn Zielrichtung der Mietpreisbremse ist die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete. § 556 g Abs. 3 BGB stellt lediglich eine Möglichkeit der Informationsbeschaffung dar. Ein Mieter, der die Information schon vorher hatte und nicht erst nach Abschluss des Mietvertrages sich “erkämpft”, kann nicht schlechter stehen.

Unabhängig davon stellt § 556 d BGB auch nur darauf ab, ob ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird. Es finden sich keine Ausnahmen in den betreffenden Vorschriften, dass diese nicht gelten sollten, wenn die Mieterin bereits als Untermieterin in der Wohnung wohnte.

Die Vorschriften der §§ 556 d ff BGB unterscheiden auch nicht danach, ob der Mietvertrag mit oder ohne weitere explizite Verhandlungsmöglichkeiten hinsichtlich der Mietzinshöhe zustande kam.

Es ist auch nicht treuwidrig sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu berufen. Bei den Vorschriften der Mietpreisbremse handelt es sich um gesetzlich normierte Rechte.

Sofern die Klägerin der Ansicht ist, dass es ja “nicht angehen könnte”, dass nur weil hier ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde, die niedrigere Miete gelten würde, die Beklagten aber bei der Übernahme des alten Mietvertrages ab August 2016 mit der neuen Staffelmieterhöhung eine Miete von 1.240,00 Euro bezahlt hätten müssen, ändert auch dieser Einwand nichts an der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse. Durch den neuen Mietvertrag wurde offensichtlich versucht bereits ab Dezember 2015 eine höhere Miete zu erzielen, was jedoch aufgrund der nunmehr anzuwendenden Vorschriften scheiterte.”

Gibt es eine Frist, innerhalb der ein Mieter auf eine mögliche Wirkung der “Mietpreisbremse” hinweisen muss?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 422 C 6013/16, Urteil vom 08.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A) II. a) bis b) wie folgt aus: “Der Zahlungsanspruch in Höhe von 300,00 Euro ist ebenfalls zurückzuweisen.

a) Gem. § 556 g BGB ist die im Mietvertrag vom 30.10.2015 bei Mietbeginn vereinbarte Miete unwirksam, soweit sie die nach § 556 d BGB und § 556 e BGB zulässige Miete überschreitet.

Gem. § 556 e Abs. 1 BGB ist die Miete, die der Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Mit Mietvertrag vom 30.10.2015 wurde eine Bruttokaltmiete von Euro 1.150,00 (zzgl. 150,00 Euro Betriebskostenpauschale) vereinbart. Der vorhergehende Mietvertrag enthielt als Vormiete Euro 1.000,00 (zzgl. 110,00 Euro Betriebskostenpauschale)

Die gem. § 556 d Abs. 1 BGB mögliche Miete liegt bei Euro 909,99, weshalb vorliegend nach § 556 e Abs. 1 BGB von der Vormiete auszugehen ist. Maßgeblich ist somit die Vormiete von 1.000,00 Euro.

Die Beklagten bezahlten in den Monaten Februar und März 2016 1.000 zzgl. 150,00 Euro. Gem. § 556 g Abs. 1 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 30.10.2015 besteht kein weitergehender Anspruch.

b) Die Vorschriften der 556 d ff BGB sind vorliegend auch anwendbar.

Die Mietpreisbremseverordnung (§ 556 d Abs. 2 BGB) wurde am 14. Juli 2015 erlassen und ist seit dem 01.08.2015 in Bayern wirksam, in Anlage 3 findet sich auch … als betroffenes Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis handelt es sich auch um ein Wohnraummietverhältnis.

Den Beklagten konnten sich auch auf die Vorschriften der §§ 556 d ff BGB noch berufen. Es kommt nicht darauf an, wie lange der neue Mietvertrag bereits vorlag, es gibt keine Frist, innerhalb der ein Mieter auf eine mögliche Wirkung der “Mietpreisbremse” hinweisen muss.”