Ist ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, das ganz überwiegend Vergleichsobjekte aus dem Bestand der Hausverwaltung heranzieht, die auch die streitgegenständliche Mietwohnung verwaltet, verwertbar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 362/13, Urteil vom 04.09.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die vom Amtsgericht dem Urteil zugrunde gelegte ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich nicht aus dem von ihm eingeholten Sachverständigengutachten. Dieses ist vielmehr nicht verwertbar.

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die zu ermitteln Aufgabe des Sachverständigen war, ist eine marktorientierte, modifizierte Durchschnittsmiete, ermittelt anhand der in den letzten vier Jahren in der Regel sehr unterschiedlichen Mieten für einen repräsentativen Querschnitt von nach Wohnwertmerkmalen vergleichbaren Wohnungen (vgl. nur BeckOK BGB/Schüller, Edition 32, § 558 Rn. 20 m. w. N.). Dieser Anforderung der Ermittlung eines repräsentativen Querschnitts wird das Gutachten schon deshalb nicht gerecht, weil zehn von zwölf zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen Vergleichsobjekten aus dem Bestand einer Hausverwaltung stammen, die zudem die Hausverwaltung ist, die auch das streitgegenständliche Objekt verwaltet (vgl. insofern BGH, Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 267/12 für den Fall, dass alle vom Sachverständigen herangezogenen Wohnungen aus dem Bestand eines Vermieters stammen). Insoweit ist davon auszugehen, dass eine bestimmte Hausverwaltung hinsichtlich der Gestaltung der Preise der von ihr verwalteten Wohnungen durchgehend gleiche Kriterien anwendet. So kann davon ausgegangen werden, dass, liegt eine bestimmte von einer Hausverwaltung verwaltete Wohnung deutlich über den Preisen, die für vergleichbare Wohnungen am Markt verlangt werden, dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für die sonstigen verwalteten Wohnungen gelten wird. Werden daher der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu über 80% gerade solche Objekte zugrunde gelegt, die auch von der klägerischen Hausverwaltung verwaltet werden, ist ein solches Verfahren von vornherein nicht geeignet, im Ergebnis zu einem repräsentativen Durchschnitt zu kommen, auch wenn im Ansatz eine Zahl von fünf bis zehn Vergleichspreisen als ausreichend gelten mag (vgl. Gutachten S. 13 oben, Bl. 71 I d. A.). Ob die weiteren von den Beklagten erhobenen Beanstandungen hinsichtlich des Gutachtens (vgl. insbesondere Schriftsatz vom 11.06.2013, Bl. 102 ff. I d. A.) begründet sind, soweit sie über die Gesichtspunkte, zu denen der Sachverständige sich in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 16.08.2013 (Bl 234 ff. I d. A:) geäußert hat, hinausgehen, braucht daher nicht erörtert zu werden.”

Gehören die zur Schadensfeststellung erforderlichen Kosten eines KfZ-Sachverständigengutachtens zu den Kosten der Wiederherstellung nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB und sind vom Schädiger zu erstatten?

Die Antwort des Kammergerichts (KG – 22 U 31/14, Urteil vom 30.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das KG in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “b) Die zur Schadensfeststellung erforderlichen Kosten eines Kfz-Sachverständigengutachtens gehören zu den Kosten der Wiederherstellung nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB und sind vom Schädiger zu erstatten.

aa) Als erforderlich sind diejenigen Aufwendungen anzusehen, die ein verständiger, wirtschaftlich denkender Mensch in der Lage des Geschädigten machen würde. Unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht ist der Geschädigte gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB gehalten, den Aufwand zur Schadensbeseitigung in vernünftigen Grenzen zu halten, wobei insofern eine subjektbezogene Schadensbetrachtung anzustellen ist, d.h. Rücksicht auf die spezielle Situation des Geschädigten, insbesondere auf seine individuellen Erkenntnis- und Einflussmöglichkeiten sowie auf die möglicherweise gerade für ihn bestehenden Schwierigkeiten zu nehmen ist. Dabei ist der Geschädigte regelmäßig nicht verpflichtet, sich nach dem günstigsten Sachverständigen zu erkundigen. Vielmehr darf er sich damit begnügen, den für ihn in seiner Lage ohne weiteres erreichbaren Sachverständigen zu beauftragen und muss nicht zuvor eine Marktforschung nach dem honorargünstigsten Sachverständigen betreiben. Nur wenn der Geschädigte erkennen kann, dass der von ihm ausgewählte Sachverständige Preise für seine Tätigkeit verlangt, die die in der Branche üblichen Preise deutlich übersteigen, gebietet das schadensrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot, einen zur Verfügung stehenden günstigeren Sachverständigen zu beauftragen (vgl. BGH, Urteile vom 11.02.2014 – VI ZR 225/13 – und vom 22.07.2014 – VI ZR 357/13 – jeweils unter juris, m.w.N.).”

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 14 C 265/14, Urteil vom 27.01.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 536Absatz 1, Satz 2 BGB hat der Mieter für die Zeit während der die Tauglichkeit der Mietsache gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Es ist anerkannt, dass die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung auch auf Grund negativer Einwirkungen aus dem Wohnumfeld und auch durch störendes Verhalten von Mitmietern beeinträchtigt werden kann (vgl. dazu Eisenschmid in Schmidt – Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 536 BGB Rn. 158 ff). Ein Mangel der Mietsache liegt z.B. vor, wenn der Mieter – wie hier – aus der Nachbarschaft mit Unrat und ekelerregenden Verschmutzungen konfrontiert wird (LG Köln, WuM 1989, 623). Solche Beeinträchtigungen im Wohngebrauch muss der Mieter nicht hinnehmen. Allerdings kommt es für die Frage der Mietminderung auf die Intensität und Dauer bzw. Häufigkeit der Störungen an. In Anbetracht der Tatsache, dass der Mitmieter des Beklagten nur an vereinzelten Tagen, dann jedoch z.T. auch in gefährdender und ekelerregender Weise Gegenstände wie Glasbehälter, Flaschen, aber auch Toilettenpapier mit Fäkalieninhalt auf den Gehweg des zur Wohnung des Beklagten führenden Hauseingangsbereich geworfen hat, geht das Gericht von einer Mietminderung von 5 % der Bruttomiete aus, so dass die Klägerin einen Anspruch auf die Mietdifferenz zwischen der von dem Beklagten im streitigen Zeitraum tatsächlich einbehaltenen Miete und der geschuldeten um 5 % geminderten Miete hat. Ein Anspruch auf die volle vertraglich vereinbarte Miete steht der Klägerin – nach oben Ausgeführtem – im streitigen Zeitraum dagegen nicht zu.”

Zur Begründung  führt das AG Halle in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 555dAbs. 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Modernisierungsmaßnahmen sind hierbei gemäß § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB u. a. bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Dies ist hier mit der von der Klägerin begehrten Anbringung eines Rauchwarnmelders auch im derzeit von den Beklagten als Wohnzimmer genutzten Raum der Mietwohnung der Beklagten gegeben. Durch das Anbringen des Rauchmelders auch im derzeitigen Wohnzimmer der Beklagten wird die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht, zumal in Wohnzimmern – u. a. auch durch auf Polstermöbel oder Teppiche herab fallende Zigaretten oder deren glühende Asche – ein großer Teil der Wohnungsbrände entsteht (vgl. AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 16.11.2009, Az. 410D C 181/09; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16.02.2011, Az. 531 C 341/10, jeweils zitiert nach Juris, m. w. N.). Unter diesem Gesichtspunkt besteht ein berechtigtes Interesse der Klägerin daran, auch den derzeit von den Beklagten als Wohnzimmer genutzten Raum mit einem Rauchwarnmelder auszustatten. Eine Nutzung der Räume der Mietwohnung zu bestimmten Zwecken (lediglich Aufenthalt, Essen, Schlafen) ist nicht vorgeschrieben, eine Änderung der Nutzung der Räume der Wohnung durch die Klägerin nicht nachprüfbar und eine Verpflichtung der Mieter, die Klägerin als Vermieterin über einen diesbezüglichen Nutzungszwecks zu informieren besteht auch nicht. Die Klägerin kann daher unter dem Gesichtspunkt der Verbesserung der Wohnverhältnisse durch Erhöhung der Sicherheit in den Wohnungen alle – unabhängig von der derzeitigen Nutzung – als Schlaf- und Kinderzimmer nutzbaren Räume und daher auch den derzeit von den Beklagten als Wohnzimmer genutzten Raum mit Rauchmeldern ausstatten. Da es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist, ist die Maßnahme gemäß §555c Abs. 4 BGB auch nicht mit der üblichen Frist anzukündigen.”