Können Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB verlangen, wenn sie sich (allein) auf das Vorhandensein eines schulpflichtigen Kindes im Alter von 16 Jahren berufen können?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 77/13, Urteil vom 07.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. e) wie folgt aus: “Auch das Vorhandensein eines schulpflichtigen Kindes im Alter von 16 Jahren rechtfertigt für sich genommen keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB. Nach der Rechtsprechung kann die Beendigung des Mietverhältnisses zwar eine Härte bedeuten, wenn der Abschluss der Ausbildung alsbald bevorsteht (s. LG Krefeld, Urt. v. 10. März 2010 – 2 S 66/09, WuM 2010, 302, 304, AG Dortmund, Urt. v. 7. Oktober 2003 – 125 C 6414/03, WuM 2004, 210); Voraussetzung ist aber, dass der Umzug einen Schulwechsel, nicht hingegen nur einen längeren Schulweg erfordert (AG Hamburg, Urt. v. 4. August 2009 – 49 C 100/08, ZMR 2010, 453, 454).”

Können Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB verlangen, wenn sie sich (allein) auf eine lange Nutzungsdauer und eine damit einhergehende Verwurzelung mit der Gegend berufen können?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 77/13, Urteil vom 07.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. e) wie folgt aus: “e) Die Beklagten können auch keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB verlangen. Nach Absatz 1 Satz 1 dieser Vorschrift kann der Mieter vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte ist hier nicht gegeben. Zwar darf die Anwendung der Sozialklausel nicht mit dem Argument verneint werden, es genüge die Gewährung einer Räumungsfrist. Nach dem Vorbringen der Beklagten – auch in der zweiten Instanz – fehlt es allerdings an einem Härtegrund i. S. von § 574 BGB.

Allein die lange Nutzungsdauer und eine damit einhergehende Verwurzelung des Mieters mit der Gegend stellt noch keinen Härtegrund dar (KG, Urt. v. 6. Mai 2004 – 8 U 288/03, DWW 2004, 189; OLG Köln WuM 2003, 465, 466). Anderenfalls würde ein auf unbestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis infolge einer langen Wohndauer faktisch zu einem Mietverhältnis auf Lebenszeit geraten (§ 544 Satz 2 BGB).”

Besteht die Pflicht eines Vermieters nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung zur Anbietung eines Objekts, welches bislang als Gewerberaum genutzt wurde?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 77/13, Urteil vom 07.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. d) (2) wie folgt aus: “(2) Auch hinsichtlich der im vorderen Bereich des Grundstücks belegenen, mittlerweile an J. vermieteten Räumlichkeiten hat eine Anbietpflicht des Klägers gegenüber den Beklagten zu keiner Zeit bestanden. Die Anbietpflicht erstreckt sich – auch dies hat der BGH abschließend geklärt (s. BGH, Urt. v. 21. Dezember 2011 – VIII ZR 166/11, NZM 2012, 231 Rn. 25) – nicht auf ein Objekt, welches bislang als Gewerberaum genutzt wurde. Das ist bei den hier in Rede stehenden Räumlichkeiten jedoch der Fall. Bei diesen handelt es sich dem Wesen nach um Werkstatträume, die – zumindest in ihrem derzeitigen Zustand – für eine Nutzung zum dauerhaften Wohnen nicht geeignet sind. Der überwiegende Teil dieser Fläche wird durch einen Garagenraum, der Platz für mehrere Kraftfahrzeuge aufweist, sowie durch einen großen, eher dunklen Werkraum gebildet. Bei dem Werkraum erfolgt die Lichtzufuhr über Glasbausteine sowie ein etwa 1,80 m breites und 1 m hohes Holzfester. Ein für die Aufstellung einer Einbauküche geeigneter Raum ist in diesem Bereich des Gebäudes nicht vorhanden. Zudem weist lediglich ein parallel zu der Garage belegener kleinerer Raum einen Teppichbodenbelag sowie eine wohnbereichsspezifische Wanddekoration auf.

Auch der Zuschnitt der Räumlichkeiten entspricht nicht den Anforderungen, die üblicherweise an eine Wohnung gestellt werden. Der größere Raum mit den Glasbausteinen ist vom Hofbereich aus durch eine schmale Holztür zugänglich, ferner von der Diele im Wohnbereich der E. D. aus durch die erwähnten Wasch- und Heizungsräume. An der gegenüberliegenden Seite mündet der besagte Raum in einen schmalen Flur, der zu der Garage sowie zu dem kleinen mit Teppichbelag ausgestatteten Raum führt. Eine bei Wohnobjekten übliche Raumaufteilung, die einen hinter dem Eingangstür vorhandenen Flur aufweist, von dem sämtliche Zimmer sowie als Bad und Küche nutzbare Räume abzweigen, ist nicht einmal ansatzweise vorhanden. Schon von daher erscheint es fraglich, ob der hier in Rede stehende Teil des Gebäudes überhaupt zu einer Wohnung umgestaltet werden kann.

Dies kann aber letztlich auf sich beruhen. Denn der Kläger ist als kündigender Vermieter weder gehalten, zu Wohnzwecken nicht geeignete Räume entsprechend umzugestalten, um sie dem gekündigten Mieter als Alternativwohnraum anbieten zu können, noch braucht er eine Umgestaltung durch den Mieter, die mit erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz einhergehen würde, zu dulden. Er ist lediglich gehalten, diesem eine frei gewordenen oder zeitnah frei werdende Wohnung, die er ohnehin neu zu vermieten beabsichtigt, anzudienen. Ist jedoch eine solche Wohnung nicht vorhanden – was nach den Feststellungen der Kammer hier der Fall ist -, so besteht keine Anbietpflicht.”