Kann die Gesamtheit von Mängeln zu einer die Erheblichkeitsschwelle übersteigenden Minderungsquote führen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 272/14, Urteil vom 21.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage überwiegend abgewiesen, da die Miete lediglich in Höhe von insgesamt maximal 5 % gemindert war. Die von der Klägerin gerügten Mängel, soweit tatsächlich vorhanden, stellen ganz überwiegend aus den vom Amtsgericht dargelegten Gründen eine minimale bis geringfügige Tauglichkeitsminderung dar. Die vom Amtsgericht für sämtliche Mängel in Ansatz gebrachten Minderungsquoten von maximal insgesamt 5 % erscheinen daher angemessen und sind nicht zu beanstanden. Die von der Klägerin jeweils für die einzelnen Mängel angesetzten Minderungsquoten sind deutlich überhöht. Der Ansatz besonderer Minderungsquoten für einzelne geringfügige Mängel ist nicht gerechtfertigt. Erst die Gesamtheit der Mängel führt zu der die Erheblichkeitsschwelle übersteigenden Minderungsquote von maximal 5 %, die sich sukzessive mit der Beseitigung einzelner Mängel reduzierte. Soweit sich die Beklagte wegen der Mängel der Einbauküche auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin GE 2008, 1567, beruft, ist diese Entscheidung unter der angegebenen Fundstelle bereits nicht auffindbar. Im Übrigen hat das Amtsgericht eine Geringfügigkeit des Mangels der nicht mehr normal funktionierenden Schubladen auch gar nicht in Abrede gestellt, sondern insoweit eine erhebliche Tauglichkeitsminderung angenommen. Dies führt aber letztlich nicht dazu, dass die für angemessen angesetzte Gesamtminderungsquote überschritten wird.

Darf ein Mieter die Außenseite seiner Wohnungstür in einer Farbe seiner Wahl streichen? 

Die Antwort des Amtsgerichts Münster (AG Münster – 8 C 488/14, Urteil vom 28.07.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Münster in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Beklagte hat durch das Anstreichen der Wohnungseingangstür in einer von dem ursprünglichen Anstrich divergierenden Farbe die mietvertragliche Verpflichtung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzt. Zum Streichen der Außenseite der Wohnungseingangstür war der Beklagte nicht berechtigt, denn das Recht auf Gestaltung der Mietsache betrifft lediglich die Innenräume einer Wohnung. Es kann auch dahin stehen, ob der Beklagte im Wege der Ersatzvornahme nach §536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Vornahme des Anstrichs berechtigt war. Denn jedenfalls durfte er diesen Anstrich nicht in einer Farbe vornehmen, die ganz augenscheinlich von der vorherigen Farbe abweicht und dadurch das Gesamterscheinungsbild, dessen Gestaltung lediglich dem Kläger obliegt, ändert. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des zwischen den Parteien streitigen Umstandes, inwieweit sich die jetzige Gestaltung in das vorherige Bild einfügt oder eben nicht. Das Verschulden wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet.

Der Beklagte ist daher nach § 249 Abs. 1 BGB zur Wiederherstellung des vorherigen Zustandes verpflichtet. Unstreitig ist zwischen den Parteien – gleichzeitig wurde dies auch von dem Sachverständigen Herting in seinem Gutachten vom 07.03.2015 bestätigt -, dass ein Neuanstrich einschließlich der Beseitigung der von dem Beklagten aufgebrachten Farbe Kosten in Höhe von 275,00 Euro netto erfordert. Diese Kosten kann der Kläger grundsätzlich als zu ersetzenden Schaden ersetzt verlangen. Die Mehrwertsteuer wird von dem Beklagten (noch) nicht geschuldet, da die Kosten auslösenden Arbeiten noch nicht ausgeführt worden sind, vgl. § 249 Abs. 2 S. 2 BGB. Allerdings ist von dem Schadensbetrag ein sogenannter Abzug Neu für Alt vorzunehmen. Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt, kann dies zu einer Werterhöhung führen. Sie mindert die Ersatzpflicht, wenn eine messbare Vermögensmehrung eingetreten ist und sich dies für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirkt. Dies ist vorliegend zu bejahen. Denn nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen war die übliche Nutzungsdauer eines Anstriches von 12 bis 15 Jahren bei der streitgegenständlichen Wohnungseingangstür überschritten, sodass ein Neuanstrich der Tür ohnehin erforderlich war. Durch den im Rahmen des Schadensersatzes auszuführenden Neuanstrich der Tür wird der Wert derselben mithin erhöht, da sich der Kläger für die nächsten 12 bis 15 Jahre einen neuen Anstrich dadurch erspart (vgl. auch OLG Hamm, NJW-RR 1993, 1236).

Die Höhe des Abzugs Neu für Alt ist nach der Relation der Nutzungsdauer des alten und neuen Gegenstands zu bemessen. Vorliegend ist dieser Abzug in Höhe von 100 % der Wertsteigerung anzusetzen, da die Nutzungsdauer bereits abgelaufen war. Bei der Wertminderung ist allerdings ein schadensbedingter Mehraufwand nicht zu berücksichtigen. Diesen Mehraufwand hat der Sachverständige mit dem Betrag von 88,35 Euro netto nachvollziehbar dargestellt. Dabei ist der Betrag nicht um die von dem Sachverständigen angesetzten Kosten von 9,50 Euro netto für die Bearbeitung der groben Schadstellen unterhalb des Türschlosses zu erhöhen. Es handelt es sich um keinen Betrag, der von dem Beklagten wegen eines unsachgemäßen Gebrauchs der Mietsache zu ersetzen wäre. Die Abnutzungen im Bereich des Türschlosses hält das Gericht vielmehr als durch den vertragsgemäßen Gebrauch bei Öffnen und Schließen der Tür verursacht, so dass sie nicht dem Beklagten anzulasten sind.”

Kann es als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein “Urinieren im Stehen” aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 21 S 13/15, Urteil vom 12.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) aa) (2) wie folgt aus: “(2) Der Beklagten steht kein Schadensersatzanspruch gegen die Kläger für eine Auswechslung der Marmorböden im Bad und Gäste-WC i.H.v. 1.935,90 Euro zu.

Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs der Beklagten nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB (wegen Obhutspflichtverletzung) wäre ein schuldhaftes Handeln der Kläger. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, kann dahinstehen, ob vorliegend von einer objektiven Pflichtverletzung bzw. von vertragsgemäßem Gebrauch ausgegangen werden kann. Denn die nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen die Kläger streitende Vermutung, dass das Verhalten auch schuldhaft erfolgt wäre, ist nach den mit Bindungswirkung (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) vom Amtsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen jedenfalls widerlegt.

(a) Die Kläger haben, wie vom Amtsgericht zutreffend ausgeführt, die Beschädigung des Bodenbelages nicht zu vertreten. Zu vertreten hätten sie gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB eine fahrlässige Schadensverursachung. Gemäß § 276 Abs. 2 handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Fahrlässigkeit setzt Erkennbarkeit und Vermeidbarkeit der drohenden Tatbestandsverwirklichung voraus (BGH NJW 1963, 1609; BeckOK, BGB/Unberath, BGB, § 276 Rn. 17). Es kommt nach E im Zivilrecht maßgeblichen objektiven Fahrlässigkeitsbegriff darauf an, was von einem durchschnittlichen Anforderungen entsprechenden Angehörigen des jeweiligen Verkehrskreises in der jeweiligen Situation erwartet werden konnte, ohne Rücksicht darauf, ob der Handelnde nach seinen individuellen Fähigkeiten, Kräften, Erfahrungen und Kenntnissen die objektiv gebotene Sorgfalt erkennen und erbringen konnte (BGHZ 80, 186, 193; BGH NJW 2000, 2812, 2813). Das Maß der erforderlichen Sorgfalt richtet sich also nach den durchschnittlichen Anforderungen des in Betracht kommenden Verkehrskreises (BGH, Urteil vom 31.05.1994 – VI ZR 233/93, NJW 1994, 2232; MüKoBGB/Grundmann BGB § 276 Rn. 57).

(b) Unter Berücksichtigung des vorgenannten Sorgfaltsmaßstabs war es für die Kläger als Mieter nicht erkennbar, dass durch das Verhalten des Klägers eine irreparable Beschädigung des Bodenbelages im Bad drohte.

(aa) Das Amtsgericht ist – gestützt auf die Aussage des Zeugen S – in nicht zu beanstandender Weise zu der Feststellung gelangt, dass das konkrete Schadensbild (Marmorböden waren farblich verändert sowie rau und matt) durch regelmäßiges “Urinieren im Stehen” verursacht wurde, da es nur in einem Radius um die Toilette vorkam. Eine Schadensverursachung durch Verwendung säurehaltiger Reinigungsmittel oder durch eine wie auch immer geartete unsachgemäße Reinigung kam damit – wie das Amtsgericht weiter frei von Fehlern angenommen hat – nicht in Betracht, da es bei lebensnaher Betrachtung ausgeschlossen erscheint, dass der Bereich in der unmittelbaren Nähe zur Toilette von den Klägern regelmäßig mit anderen Mitteln als der übrige Bodenbereich gereinigt wurde.

Diese Feststellungen des Amtsgerichts erachtet die Kammer als bindend im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, da keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, die Zweifel an ihrer Richtigkeit oder Vollständigkeit – weder hinsichtlich des vom Amtsgericht festgestellten Schadensbildes noch hinsichtlich dessen objektiver Ursache – begründen könnten. Dies gilt sowohl für die Würdigung der eindeutigen Bekundungen des erstinstanzlich vernommenen Zeugen S zum objektiven Schadensbild wie auch für den daraus gezogenen Schluss auf die objektive Schadensursache – Urinieren im Stehen – und schließlich den Ausschluss einer anderen Ursache – unzureichende/unsachgemäße Reinigung.

(bb) Angesichts dieser Feststellungen im angefochtenen Urteil kann – entgegen den Anklängen in der Berufungsbegründung – nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger den Schaden durch (bewusst oder unbewusst) nicht “zielgerichtetes” Urinieren verursachte, wofür die Kläger hätten einstehen müssen. Hierfür boten sich angesichts der Bekundungen des Zeugen S zum objektiven Schadensbild und auch sonst keinerlei Anhaltspunkte. Vielmehr gelangen nach allgemeiner Lebenserfahrung auch bei “zielgenauem” Urinieren im Stehen jedenfalls Kleinstspritzer im Radius um die Toilette auf den Bodenbelag und sind derartige Urinspritzer jeweils nach E Toilettengang auch nicht ohne weiteres zu erkennen. Im Ergebnis greifen daher die Überlegungen der Beklagten, der Kläger hätte durch ein “sorgfältiges Urinieren im Stehen” Urinspritzer vermeiden bzw. solche jedenfalls nach E Toilettengang erkennen und beseitigen müssen, weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht durch.

(cc) Für die (mangelnde) Erkennbarkeit der Schadensverursachung war vorliegend entscheidend, dass die Kläger in Ermangelung einer ausreichenden Aufklärung über die in erster Instanz ebenfalls beanstandungsfrei getroffene Feststellung, es handele sich bei E im streitbefangenen Bad und Gäste-WC verlegten Marmorboden um einen besonders (säure-)empfindlichen Bodenbelag, nicht damit rechnen mussten, dass das “Urinieren im Stehen” zu einer erheblichen Beschädigung der Mietsache führen werde. Insbesondere kann nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein “Urinieren im Stehen” aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden für einen Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen. Daher konnte auch offenbleiben, mit welcher Frequenz die Kläger den Boden im Bad gereinigt haben. Eine bestimmte Frequenz konnte von ihnen in Ermangelung von Kenntnissen über die besondere Empfindlichkeit des Bodenbelages und entsprechende Pflegehinweise nicht erwartet werden.

Ein solcher Hinweis der Beklagten wäre nach den weiter nicht zu beanstandenden Feststellungen des Amtsgerichts auch zu erwarten gewesen. So hat das Amtsgericht, wie bereits dargelegt wurde, frei von Rechtsfehlern gestützt auf die Aussage des neutralen Zeugen S festgestellt, dass der Bodenbelag eine besondere Empfindlichkeit aufweise, da der Zeuge klar bekundet hat, dass er bei Verlegung vergleichbarer Böden regelmäßig besondere Pflegehinweise erteile. Die Beklagte war als Vermieterin, die das Instandhaltungsrisiko an der Mietsache grds. trägt, deswegen auch gehalten einen entsprechenden Hinweis zu erteilen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, ist das Urinieren in einer aufrechten Körperhaltung bei männlichen Personen nicht unüblich. Wenn die Beklagte einen Boden vermietet, der bei einem nicht unüblichen Mieterverhalten dauerhaft und erheblich beschädigt wird, ohne auf das entsprechende Risiko, was sich E Kläger – wie bereits dargelegt wurde – auch nicht aufdrängen musste, aufmerksam zu machen, fallen die entstandenen Schäden in ihre Risikosphäre. Anders verhielte es sich bei einer durch Verrichtung des Toilettengangs regelmäßigen Verursachung größerer und sichtbarer Urinansammlungen außerhalb des Toilettenbeckens, über die vorliegend aber nicht zu befinden war.

(c) Die Rüge der Beklagten, dass die Kläger – erstinstanzlich – gar nicht vorgetragen hätten, dass der Kläger regelmäßig stehend uriniert habe, verfängt nicht. Das Amtsgericht durfte davon ausgehen, dass sich die Kläger diesen für sie günstigen Umstand, der erst in der Beweisaufnahme im Termin vom 09.12.2014 aufkam, zu eigen gemacht haben. Denn sind bei einer Beweisaufnahme Umstände zu Tage getreten, die die Rechtsposition einer Partei zu stützen geeignet sind, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die begünstigte Partei sich diese Angaben hilfsweise zu eigen macht (BGHNJW 2006, 63, 65; BeckOK ZPO/Bacher ZPO § 285 Rn. 2). Schließlich haben die Kläger in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer auch ausdrücklich klargestellt, dass sie sich die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil insoweit zu eigen machen.”