Archiv für den Monat: Juli 2017

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

zeit.de am 25.07.2017: MietpreisbremseWer soll das noch bezahlen?

Die Mietpreisbremse hat versagt, trotz aller Versprechen der Bundesregierung. Wir zeigen, wo die Mieten in Deutschland in den Himmel wachsen und warum.

http://www.zeit.de/wirtschaft/2017-07/mietpreisbremse-wohnung-kosten-gentrifizierung-lage-miete

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann ein Vermieter seine Zustimmung zum Mieterwechsel verweigern, wenn der potenzielle Neumieter nicht solvent ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 112/16, Beschluss vom 09.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist. Zur Begründung wird auf den gem. § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO ergangenen Hinweisbeschluss der Kammer vom 07.11.2016 Bezug genommen. Die schriftsätzliche Stellungnahme der Kläger vom 05.12.2016 rechtfertigt keine andere Beurteilung. Soweit sie darauf verweisen, dass die mangelnde Solvenz keinen in der Person des Dritten liegenden Grund i.S.v. § 553 Abs. 1 S. 2 BGB darstelle, gilt dies nicht für den Fall eines Mieterwechsels. Denn hier ist das Vertragsverhältnis zum Vermieter unmittelbar betroffen. § 553 BGB ist insoweit nicht unmittelbar anwendbar, sondern lediglich der in § 553 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltene Rechtsgedanke, dass bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten die Gebrauchsüberlassung an diese Person nicht zumutbar ist. Im übrigen ist bereits im Einzelnen ausgeführt worden, dass an die Solvenz des Herrn … als potentiellen neuen Mieter keine höheren Anforderungen gestellt werden, als an die des ausscheidenden Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Soweit in dem Hinweisbeschluss vom 07.11.2016 versehentlich von einem „derzeitigen“ Einkommen des Klägers zu 1. die Rede ist, beziehen sich die Ausführungen – wie auch die amtsgerichtliche Begründung – auf das „seinerzeitige“ Einkommen des Klägers zu 1. zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Das derzeitige Einkommen des Klägers zu 1. ist unbekannt und konnte schon aus diesem Grunde selbstverständlich nicht als Vergleichsmaßstab herangezogen werden.“

Aus der Rubrik „Wohnsituation“:

Spandauer Volksblatt am 25.07.2017: In Spandau leben 659 Bedarfsgemeinschaften ohne eigene Wohnung

Unterbringung in Hostels statt eigener Wohnung

Auf eine schriftliche Anfrage des Abgeordneten Stefan Ziller (Bündnis 90/Die Grünen) vom 29.06.2017 teilte die Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales am 10.07.2017 mit, dass per Stand Dezember 2016 in Spandau 659 Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II eine Kostenübernahme über den Kostenübernahmeschein für Unterkunftskosten bei der Unterbringung von Wohnungslosen erhielten. Da bei einer Bedarfsgemeinschaft im Durchschnitt von 1,8 Personen ausgegangen wird, leben in Spandau ca. 1186 Leistungsberechtigte nach SGB II ohne eigene Wohnung und sind in Hostels, Pensionen, einfachen Unterkünften und ähnlichen Quartieren untergebracht.

Monatliche Unterbringungskosten von 686.154 €

Das Jobcenter Spandau muss für die Unterbringung monatlich 686.154 € aufwenden. Im Januar 2012 waren es noch 94.192 € pro Monat. Dies entspricht einer Zunahme von 628 %.
Berlinweit sind es 11.391.800 € im Monat.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/soziales/in-spandau-leben-659-bedarfsgemeinschaften-ohne-eigene-wohnung-d129720.html

Aus der Rubrik „Wohnsituation“:

B.Z. am 22.07.2017: Weil Berlins Wohnungen zu teuer sind – In Berlin müssen 10.000 Hartz-IV-Familien im Hostel wohnen

Weil es keine Wohnungen gibt, zahlten die Berliner Jobcenter jeden Monat mehr als 11 Millionen Euro für den Hostel-Aufenthalt von Hartz-IV-Empfängern.

Inzwischen leben 10.212 Bedarfsgemeinschaften in solchen Quartieren und es werden dafür im Monat 11.391.800 Euro fällig.

Spitzenreiter bei den Hartz-IV-Familien ohne Wohnung sind die Bezirke Mitte (1382 Bedarfsgemeinschaften), Tempelhof-Schöneberg (1088), Neukölln (1067). „Es ist eine deutliche Steigerung der Fallzahlen und entsprechend der damit zusammenhängenden Kosten festzustellen“, bestätigt Sozial-Staatssekretär Alexander Fischer (43, Linke).

http://www.bz-berlin.de/berlin/in-berlin-muessen-10-000-hartz-iv-familien-im-hostel-wohnen

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Rechtfertigt die nicht angezeigte und zeitweilig unbekannt gebliebene Aufnahme der Lebensgefährtin in die Mietwohnung bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis eine außerordentliche bzw. ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 119/17, Beschluss vom 16.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat der erhobene Räumungsklage zutreffend abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung, die sich nur noch auf die behaupteten Vertragsverletzungen des Beklagten zu 1) im Zusammenhang mit der Aufnahme der Beklagten zu 2) stützt, nichts zu erinnern.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten zu 1) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Denn die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nach den §§ 543 Abs. 1, 543Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB sind ebensowenig wie die für eine ordentliche Kündigung nach den §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt.

Soweit die Klägerin ihre Kündigungen auf eine unerlaubte und ihr mangels Anzeige zeitweilig unbekannt gebliebene Gebrauchsüberlassung an die Beklagte zu 2) gestützt hat, kann dahinstehen, ob das Verhalten des Beklagten zu 1) überhaupt pflichtwidrig war, insbesondere, ob es sich bei der Beklagten zu 2) als seiner zeitweiligen Lebensgefährtin überhaupt um eine „Dritte“ i.S.d. §§ 540 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 553Abs. 1 BGB handelte (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 540 Rz. 5 m.w.N.). Denn selbst wenn den Beklagten zu 1) durch die nicht genehmigte und angezeigte Überlassung des (Mit-)Gebrauchs der Wohnung an die Beklagte zu 2) eine Pflichtverletzung zur Last fiele, wäre diese mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

Während eine außerordentliche Kündigung nach den §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB eine mit der Gebrauchsüberlassung einhergehende Verletzung der Rechte des Vermieters „in erheblichem Maße“ verlangt, kann der Vermieter eine verhaltensbedingte Kündigung des Mieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur dann erfolgreich aussprechen, wenn die schuldhafte Pflichtverletzung „nicht unerheblich“ ist. An beiden Voraussetzungen fehlt es.

Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung ist für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen (vgl. BGH, Urt. v. 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10NJW 2011, 1065 Tz. 20; Kammer, Urt. v. 6. Oktober 2016 – 67 S 203/16, ZMR 2017, 238; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 543 Rz. 20). Für diese Abwägung sind neben der beanstandungsfreien Dauer des bisherigen Mietverhältnisses und den nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung auf den Vermieter auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten – Untermieterlaubnis sowie ein pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters erheblich (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 22; Urt. v. 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13NJW 2014, 2566 Tz. 23; Urt. v. 15. April 2015 – VIII ZR 281/13NJW 2015, 2417 Tz. 33, Kammer, a.a.O. m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen wäre eine auf der ungenehmigten und nicht angezeigten Gebrauchsüberlassung an die Beklagte zu 2) beruhende Pflichtverletzung des Beklagten zu 1) nicht hinreichend erheblich gewesen, um eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Denn zu Gunsten des Beklagten zu 1) streitet nicht nur der Umstand, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des ersten Kündigungsausspruchs bereits seit knapp 30 Jahren – und damit seit geraumer Zeit – unbeanstandet währte. Gegen die Erheblichkeit des behaupteten Pflichtverstoßes spricht ebenfalls, dass den Beklagten gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse zur teilweisen Überlassung der Wohnung an seine Lebensgefährtin zugestanden hätte, so dass die Klägerin ohnehin zur Genehmigung der Gebrauchsüberlassung verpflichtet gewesen wäre (vgl. Kammer, a.a.O.). Es tritt hinzu, dass die nicht umfassend, sondern räumlich und persönlich lediglich beschränkt erfolgte Gebrauchsüberlassung nicht geeignet war, die wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen der Klägerin mehr als nur unwesentlich zu beeinträchtigen. Das entspricht der – im Ergebnis – zutreffenden Erkenntnis des Amtsgerichts.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:


rbb-online.de am 23.07.2017: Besserer Schutz bei Modernisierung gescheitert
 – Mieter fühlen Minister Maas auf den Zahn 

Mieter sollten besser vor Verdrängung geschützt werden, das hatte Bundesjustizminister Maas (SPD) Betroffenen im Prenzlauer Berg sogar persönlich versprochen. Doch das von ihm geschnürte Mietrechtspaket scheiterte. Nun muss er sich rechtfertigen.

Maas atmet tief durch und antwortet: „Das Gesetz ist fix und fertig. Es lag auch schon im Kanzleramt. Aber wir haben uns leider nicht durchsetzen können. Die CDU hat es im letzten Koalitionsausschuss abgelehnt. Und damit wird es diese  Legislaturperiode nicht mehr beschlossen. Das ist auch für mich eine echte Enttäuschung.“

https://www.rbb-online.de/politik/beitrag/2017/07/modernisierungsumlage-maas-bundesjustizminister-prenzlauer-berg.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Spandauer Volksblatt am 21.07.2017: Neue Empirica-Studie für Berlin: 48 bis 62 % der Wohnungsangebote verstoßen gegen die Mietpreisbremse

„Für den AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. steht fest, dass die Mietpreisbremse in ihrer bestehenden Form gescheitert ist“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV, RA Uwe Piper. „Sie funktioniert nicht. Sie ist vom Bundesgesetzgeber völlig unzureichend und misslungen gestaltet worden. Die Wiedervermietungsmieten steigen trotz Mietpreisbremse ungebremst weiter. Das Wohnen zu bezahlbaren Mieten ist in vielen Städten bedroht. Die Mietpreisbremse bremst nicht. Alle bisherigen Studien belegen, dass viele Vermieter sich nicht an die gesetzlichen Vorschriften halten. Hinzu kommt, dass Mieter mit den komplizierten und intransparenten gesetzlichen Regelungen überfordert sind“, ergänzte Piper.

„Erstaunlich ist, dass Im Wahlkampf die Mietpreisbremse dennoch bisher kein großes Thema ist“, zeigt sich Piper verwundert. „Dabei ist eine Eindämmung des Anstiegs von Wiedervermietungsmieten auf angespannten Wohnungsmärkten vorerst nicht in Sicht. Die Folgen für die Mieterinnen und Mieter sind beunruhigend“, meint Piper. „Es muss unverzüglich durch den Bundesgesetzgeber gegengesteuert werden. Er darf nicht weiter tatenlos zusehen, wie die Mietpreisbremse von Vermietern im großen Stil ignoriert und verletzt wird und die Mieterinnen und Mieter auf den angespannten Wohnungsmärkten vor ungesetzlichen Mieten kaum geschützt sind. Die Mietpreisbremse muss im Interesse der Mieterinnen und Mieter verschärft werden“, fordert Piper. „Nur eine abschreckende Mietpreisbremse motiviert zur Einhaltung und führt damit zu einem langsameren Mietenanstieg“, sagte Piper.

Forderung des AMV – Verschärfung der Mietpreisbremse

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. fordert die Verschärfung der Mietpreisbremse und hat hierzu eine Online-Petition „Mietpreisbremse verschärfen“ (https://www.change.org/p/mietpreisbremse-versch%C3…) gestartet, die inzwischen die 38.000er-Marke „geknackt“ hat. Der AMV fordert:

1. Die Angabe der Vormiete muss für Vermieter gesetzlich verpflichtend sein.

2. Zu hoch angesetzte Mieten müssen vom Vermieter von Anfang an erstattet werden.

3. Ausnahmen von der Mietpreisbremse nach Sanierung oder durch Möblierung müssen abgeschafft werden.

4. Es muss Geldstrafen für Vermieter geben, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/politik/neue-empirica-studie-fuer-berlin-48-bis-62-der-wohnungsangebote-verstossen-gegen-die-mietpreisbremse-d129596.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Trägt ein Mieter die Prozeßkosten einer Mieterhöhungsklage, wenn er die Mieterhöhung wegen einer sozialen Notlage abgelehnt und keine sachlichen Einwände gegen die begehrte Mieterhöhung erhoben und insbesondere die Ortsüblichkeit nicht in Frage gestellt hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 4 C 80/16, Urteil vom 28.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Nach Erlass des Anerkenntnisteilurteils in der Hauptsache war nur noch – im schriftlichen Verfahren gemäß § 128Abs. 3 ZPO – über die Kosten zu entscheiden.
Diese waren gemäß § 91 Abs. 1 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, die sachliche Einwände gegen die begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend dem Verlangen vom 10.09.2015 nicht erhoben, insbesondere die Ortsüblichkeit des begehrten Mietzinses nicht in Frage gestellt, und Anlass zur Einreichung der Klage gegeben hat.

Entgegen der Auffassung der Klägerin folgt die Kostentragungspflicht nicht bereits aus § 307 ZPO, denn die Beklagte hat zu keinem Zeitpunkt gegenüber dem Gericht ein Anerkenntnis (auch) der Kosten erklärt, vielmehr ausdrücklich Kostenantrag gemäß § 93 ZPO gestellt.

§ 93 ZPO, wonach dem Kläger die Prozesskosten zur Last fallen, wenn die beklagte Partei nicht durch ihr Verhalten Anlass zur Klagerhebung gegeben hat und den Anspruch sofort anerkennt, konnte jedoch keine Anwendung zugunsten der Beklagten finden.

Gemäß § 558 b Abs.2 S.1 BGB setzt der Mieter bereits durch die fehlende Zustimmung nach Ablauf der gesetzlich normierten Zustimmungsfrist von zwei Monaten nach Zugang des Erhöhungsverlangens (hier Ablauf am 30.11.2015) den Anlass zur Klageerhebung; hierauf hat die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen vom 10.09.2015 hingewiesen. Die Klage muss dann gemäß § 558 b Abs.2 S.2 BGB innerhalb drei weiterer Monate erhoben werden, ansonsten verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Dem Schreiben der Beklagten vom 02.10.2015 ließ sich nicht entnehmen, dass die Beklagte, sollte die Klägerin an der Erhöhung festhalten, ihre Zustimmung noch erteilen würde. Das Gegenteil ist der Fall: Die Beklagte hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Erhöhung sie in eine finanzielle und soziale Notlage bringen werde; … habe regelmäßig erklärt, eine weitere Erhöhung nicht zu dulden und Erklärungen der Beklagten zur Duldung nicht zu akzeptieren. Ein Umzug sei für die Beklagte mit hohen Kosten und gravierenden Einbußen verbunden.

Die Beklagte hat damit eine Zustimmung nicht in Aussicht gestellt sondern der Erhöhung widersprochen und darum gebeten, wegen sozialer Härte von der Mieterhöhung abzusehen.

Es wäre wünschenswert gewesen, dass die Sachbearbeiterin … der Beklagten vor Einreichung der Klage mitgeteilt hätte, dass die Klägerin an dem Mieterhöhungsverlangen festhalten wollte; gleichwohl konnte und durfte die Klägerin im Hinblick auf das Schreiben vom 02.10.2015 davon ausgehen, dass die Beklagte mangels finanzieller Möglichkeiten der Erhöhung nicht zustimmen würde und daher Klage geboten war.“

AMV im Lichte der Presse:

Tageszeitung Junge Welt am 24.07.2017: »Fast jede zweite Neumiete ist zu hoch«

Studie belegt, dass in Berlin massenhaft gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird. Der Staat bleibt untätig. Gespräch mit Marcel Eupen

Welche Änderungen am Gesetz fordern Sie?

Insgesamt vier. Noch einmal zur Rügepflicht: Es wäre doch fair und billig, wenn der Vermieter die gesamten zu hoch angesetzten Teil der Miete zurückzahlen müsste, und zwar von Beginn des Vertrags an, nicht erst ab dem Moment, an dem der Mieter sich wehrt. Auch muss es eine gesetzliche Verpflichtung geben, nicht nur die neue, sondern auch die Vormiete in einem Inserat anzugeben. Dann wäre sehr viel schneller ersichtlich, ob die geforderten Beträge überhöht sind.

Drittens müssten die vielen Ausnahmeregelungen, die die Mietpreisbremse derzeit enthält, ersatzlos gestrichen werden. Und zuletzt muss es endlich Sanktionen gegen Vermieter geben, die überzogene Summen fordern. Derzeit ist das schlimmste, was ihnen passieren kann, dass sie einen Teil zurückzahlen müssen. Doch wirklich bestraft werden sie nicht.

https://www.jungewelt.de/artikel/314953.fast-jede-zweite-neumiete-ist-zu-hoch.html

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 22.07.2017: Neue Empirica-Studie für Berlin

48 bis 62 % der Wohnungsangebote verstoßen gegen die Mietpreisbremse

Eine neue Empirica-Studie für Berlin, die erstmalig einen empirischen Paneldatensatz einschließlich der Vormieten verwendet, um die legale Miete zu ermitteln, und damit die Mietpreisbremse unter Berücksichtigung von Vormieten evaluiert hat, kommt zu dem Ergebnis, dass die Angebotsmieten in 81 % der untersuchten Fälle mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel lagen. Bei Abzug der Fälle, in denen Vermieter wegen einer entsprechend hohen Vormiete legal eine höhere Miete fordern durften, waren es noch 62 % der Angebote, die potenziell gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Bei Abzug aller Inserate, bei denen die Wohnungen als „renoviert“ oder „saniert“ angeboten wurden, verblieben noch 48 %. Bei diesen gab es keine Hinweise, dass die höhere Miete durch eine entsprechend höherwertige Ausstattung oder einen besseren Zustand gerechtfertigt war. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass die tatsächliche Verletzungsquote der Mietpreisbremse daher zwischen 48 % als Untergrenze und 62 % als Obergrenze liege. Näheres unter Empirica-Institut

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. fordert die Verschärfung der Mietpreisbremse und hat hierzu eine Online-Petition „Mietpreisbremse verschärfen“ (change.org/mietpreisbremse) gestartet, die inzwischen die 38.000er-Marke „geknackt“ hat. Der AMV fordert:

1. Die Angabe der Vormiete muss für Vermieter gesetzlich verpflichtend sein.
2. Zu hoch angesetzte Mieten müssen vom Vermieter von Anfang an erstattet werden.
3. Ausnahmen von der Mietpreisbremse nach Sanierung oder durch Möblierung müssen abgeschafft werden.
4. Es muss Geldstrafen für Vermieter geben, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/neue-empirica-studie-fuer-berlin/