Archiv für den Monat: Juli 2017

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Gehören Hobbyräume, die eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern aufweisen und beheizbar sind, mit ihrer vollen Fläche zur Wohnfläche?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 20 C 298/16, Urteil vom 13.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Denn auch die Räume im Unterschoss sind bei der Bestimmung der Wohnfläche einzubeziehen. Im Rahmen einer Mieterhöhung gem. §§ 558 ff BGB kommt es allein auf die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung an, während etwaige abweichende Größenangaben im Mietvertrag nicht beachtlich sind (BGH — VIII 266/14 – GE 2016,49,50f).

Die tatsächliche Größe einer Wohnung wird üblicherweise auch außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaus mit Hilfe der Wohnflächenverordnung (WoflV) ermittelt. Nach § 2 Abs.2 WoflV gehören auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach alle Seiten geschlossenen Räume zur Wohnfläche.

Unstreitig handelt es sich bei den 66,77 m² großen Hobbyräumen nicht um Zubehörräume i.S.d. § 2 Abs.3 WoflV (Kellerraum o.ä.), die nicht als Wohnfläche zählen würden. Die Hobbyräume weisen weiterhin eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern auf und sind beheizbar, was grundsätzlich dafür spricht, sie mit ihrer vollen Fläche zur Wohnfläche zu rechnen, § 4 Nr.1 WoflV. Ob die von der Klägerin eingereichten Fotos, die wohnlich gestalteten Räume zeigen, sämtlich die Unterschossräume zeigen, kann dahinstehen. Denn auch der Beklagte stellt letztlich nicht in Abrede, dass die Räume im Unterschoss wohnlich eingerichtet sind und entsprechend genutzt werden können. Mit welcher Frequenz dies geschieht, ist unerheblich.

Es kommt entgegen der Auffassung des Beklagten für Bemessung der Wohnfläche nicht darauf an, ob die Räume im Unterschoss bei der Art der Finanzierung nicht als Wohnraum angesehen wurden (BGH a.a.O., S. 50). Auch ist es nicht entscheidend, ob die Räume damals bauordnungsrechtlich als nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet eingestuft wurden und deshalb das Kennzeichen “U” in den Bauplänen vorhanden gewesen ist. Denn wie sich aus der WoflV ergibt, sind bei der Ermittlung der Wohnfläche durchaus auch solche Flächen — ggf. nur mit einem Bruchteil — zu berücksichtigen, die nicht für den dauerhaften Aufenthalt geeignet sind, wie z.B. Schwimmbäder oder Dachgärten — letztere nur mit eine Viertel -.

Dass diese Sichtweise auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zutreffend ist, ist nachvollziehbar, weil auch derartige Räume oder Außenbereiche den Marktwert — positiv beeinflussen.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Deutsche Welle dw.com am 21.07.2017: Bundestagswahl 2017 – Wohnungsnot in Deutschland: “Unsichtbare Dramatik”

Zur Miete wohnen wird in deutschen Großstädten zum Luxus. Im Wahlkampf ist bezahlbarer Wohnraum dennoch bisher kein großes Thema. Dabei ist eine Entspannung der Lage vorerst nicht in Sicht. Die Folgen sind beunruhigend.

Am härtesten trifft die Wohnungsknappheit Menschen im unteren Einkommensdrittel. “Nur jeder fünfte finanzschwache Haushalt hat derzeit überhaupt die Chance, eine Sozialmietwohnung zu bekommen”, heißt es auf der Webseite des Pestel-Instituts.

Viel Aufmerksamkeit bekommt das Thema im Wahlkampf bisher trotzdem nicht. Zwar wollen Union und SPD den Bau von Wohnungen fördern, und auch bei den Oppositionsparteien findet man zahlreiche Vorschläge zur Verbesserung der Lage, aber in den Wahlprogrammen sind sie eher versteckt.

http://www.dw.com/de/wohnungsnot-in-deutschland-unsichtbare-dramatik/a-39776384?maca=de-Facebook-sharing

Aus der Rubrik “Wohnungsmarkt”:

WirtschaftsWoche am 21.07.2017: Wohnungsmarkt – Jeder zweite Vermieter verstößt gegen die Mietpreisbremse

Sie sollte den Mietanstieg dämpfen, gilt aber vielen schon als gescheitert: die Mietpreisbremse. Eine Studie für Berlin liefert neue Erkenntnisse zur Wirksamkeit.

Eine neue Studie der Immobilienmarktforscher vom Beratungsunternehmen Empirica versucht, der Sache auf den Grund zu gehen. Die Autoren haben 3007 Berliner Wohnungen identifiziert, die sowohl in den zwei Jahren vor Einführung der Mietpreisbremse, als auch in den zwei Jahren seit ihrer Einführung zur Miete angeboten worden sind. Da für diese Wohnungen auch die Wohnlage, das Baualter und die Ausstattung bekannt waren, ließ sich eine Vergleichsmiete aus dem Berliner Mietspiegel ableiten. Zudem wertete die Studie die Vormiete und die nach Einführung der Mietpreisbremse geforderte Miete aus. Das unterschied sie von anderen Studien, denn flächendeckende Daten zur Miethistorie einzelner Wohnungen gibt es in Deutschland nicht.

Normalerweise war klar: Die nach Einführung der Mietpreisbremse geforderte Miete durfte jeweils höchstens so hoch wie das Maximum aus der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Zehn-Prozent-Aufschlag und der Vormiete sein. Oft war sie aber höher. Insofern bestätigen die Daten das Scheitern der Mietpreisbremse – auf den ersten Blick. So lag die Angebotsmiete in 81 Prozent der Fälle mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Zieht man jedoch die Fälle ab, in denen Vermieter wegen einer entsprechend hohen Vormiete legal so viel fordern durften, bleiben noch 62 Prozent der Wohnungsangebote übrig, die potenziell gegen die Mietpreisbremse verstoßen.

http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/wohnungsmarkt-jeder-zweite-vermieter-verstoesst-gegen-die-mietpreisbremse/20087968.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Können Eigentümer eines Reihenhauses von anderen Reihenhausnachbarn verlangen, es zu unterlassen, Tabakrauch durch das Öffnen von Fenstern oder Türen ihres Reihenhauses oder den in ihrer Küche vorhandenen Lüfter zu bestimmten Zeiten nach außen zu leiten?

Die Antwort des Landgerichts Dortmund (LG Dortmund – 1 S 451/15, Urteil vom 08.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. b) wie folgt aus: “b) Ein Anspruch darauf, die Beklagten zu verpflichten, es zu unterlassen, Tabakrauch durch das Öffnen von Fenstern oder Türen ihres Reihenhauses oder den in ihrer Küche vorhandenen Lüfter zu bestimmten Zeiten nach außen zu leiten, war den Klägern nicht zuzuerkennen. Denn hinsichtlich des Lüftungsverhaltens der Beklagten können die Kläger von diesen ein entsprechendes Unterlassen weder gemäß §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB bzw. §§ 1004 Abs. 1 S. 2, 906 BGB wegen der Geruchsbelästigung noch analog §§ 1004 Abs. 1 S. 2, 823 Abs. 1 BGB wegen einer von den Rauchimmissionen ausgehenden Gesundheitsgefährdung verlangen.

aa) Ein Anspruch wegen einer nach Maßgabe des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB wesentlichen Geruchsbelästigung, die gerade auf das Lüftungsverhalten der Beklagten zurückzuführen ist, steht den Klägern nicht zu. Dies folgt aus einer Abwägung der den Parteien wechselseitig zustehenden, verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen, welche auf das Nachbarverhältnis ausstrahlen.

(1) Die Wohnung der Beklagten stellt deren räumlich-gegenständlich geschützte Lebenssphäre dar, innerhalb derer sie ihren Interessen im Rahmen der gesetzlichen Grenzen uneingeschränkt nachgehen können, wozu auch das Rauchen gehört. In diesem Zusammenhang muss es den Beklagten unbenommen sein, ihre Wohnung zu lüften. Anders als im Fall der Terrasse ist es den Klägern auch möglich, sich den mit der hiesigen Klage angegriffenen Immissionen, die denjenigen, welche durch das Rauchen auf der Terrasse nach den Bekundungen der vernommenen Zeugen verursacht werden, in ihrer Intensität überdies nachstehen, zu entziehen. Denn ist ihnen die Terrassennutzung nach den getroffenen Feststellungen ggf. nicht möglich, wenn die Beklagten dort rauchen, ohne dass Rauchgerüche von ihnen wahrgenommen werden, haben sie hinsichtlich ihrer Fenster die Möglichkeit, diese zu schließen. Das Maß der Beeinträchtigung fällt vor diesem Hintergrund ungleich geringer aus.

(2) Vor allem würde eine antragsmäße Verurteilung aber zu einer nicht gerechtfertigten mittelbaren Beschränkung einerseits des Rechtes der Beklagten führen, in ihrem eigenen Haus zu rauchen, und andererseits, ihr Eigentum zu lüften oder gar zu verlassen. Denn sobald die Beklagten außerhalb der gewährten Zeiten in ihrer Wohnung rauchten, wären sie nach dem Antrag der Kläger gezwungen, selbst ihre Türen geschlossen zu halten, um nicht Gefahr zu laufen, dass Rauch nach außen dringt.

(3) Schließlich nimmt auch das Nichtraucherschutzgesetz NRW Räume, die ausschließlich der privaten Nutzung dienen, von den Verboten des Gesetzes aus, § 1 Abs. 1 S. 2 NischG NRW.

Bei einer objektiven Auslegung der Vorschrift nach ihrem Wortlaut und Sinn und Zweck kommt damit die Wertentscheidung des Gesetzgebers zum Ausdruck, private, geschlossene Räumlichkeiten von Rauchbeschränkungen auszunehmen. Würde den Beklagten das Öffnen ihrer Fenster und Türen aber untersagt, wenn sie rauchen, würde dieser gesetzliche Appell faktisch konterkariert.

Wenn der Bundesgerichtshof den Vorschriften der Nichtraucherschutzgesetze vor diesem Hintergrund indizielle Bedeutung für den Ausgleich der zwischen Privaten herrschenden rechtlichen Beziehungen beimessen will, konnte die hier zu treffende Entscheidung nicht anders ausfallen.

bb) Einen Anspruch analog §§ 1004 Abs. 1 S. 2, 823 Abs. 1 BGB wegen einer von dem Lüftungsverhalten der Beklagten ausgehenden Gesundheitsgefährdung haben die Kläger nicht bewiesen.

(1) Zwar verweisen die Kläger zu Recht darauf – und dies ist auch gerichtsbekannt -, dass von eingeatmeten Zigarettenrauch eine erhebliche gesundheitliche Gefährdung ausgeht, die als wesentliche Beeinträchtigung nicht geduldet werden muss (vgl. BGH, a.a.O. Rn. 25).

(2) Rechtsfehlerfrei geht das Amtsgericht indes davon aus, dass die Gefahr des Eintritts gesundheitlicher Schäden durch das Einatmen der im Tabakrauch enthaltenden krebserzeugenden Substanzen grundsätzlich geringer einzuschätzen ist, wenn nicht in geschlossenen Räumen, sondern im Freien geraucht wird bzw. der Rauch sich durch die Luft außerhalb geschlossener Räume bewegt, weil sich der Rauch in der Luft außerhalb von geschlossenen Räumen schneller verflüchtigen kann, als innerhalb eines Raumes. Dies muss umso mehr gelten, wenn der Rauch in einem geschlossenen Raum entsteht und erst anschließend durch eine Öffnung in die Luft gelangt.

(3) Vor diesem Hintergrund wären die Kläger gehalten gewesen, die aus den Nichtraucherschutzgesetzen folgende Indizwirkung dafür, dass mit dem Rauchen im Freien und erst Recht mit dem Rauchen in der Wohnung der Beklagten keine gesundheitlichen Gefahren für sie durch das Passivrauchen einhergehen, zu erschüttern.

Dies ist den Klägern angesichts der bereits dargestellten Bekundungen der Zeugen nicht gelungen. Denn die Erschütterung dieses Indizes hätte vorausgesetzt, dass sich aufgrund der besonderen Verhältnisse vor Ort im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung durch Feinstaubpartikel ergeben hätte, die in die Häuser der Kläger gelangt sind (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 27).

(a) Zwar haben die Zeuginnen D und G angegeben, die Fenster angesichts des ständigen Rauches nicht öffnen zu können. Die Aussagen beziehen sich indes im Wesentlichen auf die von dem Rauchen auf der Terrasse ausgehenden Immissionen, insbesondere bzgl. des Schlafzimmers. Auch der Zeuge D2 hat insoweit den in dem Haus seines Sohnes wahrgenommenen Rauch auf das Rauchverhalten der Beklagten im Garten zurückgeführt.

(b) Soweit die vernommenen Zeugen mit Ausnahme der Zeugen T und D2 übereinstimmend bekundet haben, dass Rauch auch vor dem Haus wahrnehmbar sei, und die Zeuginnen D und G angegeben haben, dass Rauch durch das Küchen- und WC-Fenster in die Häuser der Kläger dringe, sind die Bekundungen bereits deshalb nicht geeignet, den fundierten Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung durch Feinstaubpartikel zu begründen, weil die Kammer davon ausgehen muss, dass die von den Klägern vorgetragenen Rauchentwicklungen vor dem Haus durch den Lüfter verursacht werden und durch den Lüfter jedenfalls keine nennenswerten gesundheitsgefährdenden Feinstaubpartikel emittiert werden, weil ein handelsüblicher Lüfter, von dem die Kammer mangels abweichenden Vortrags auszugehen hat, mit einem Filter ausgestattet ist, der zwar keine Geruchsbelästigung auszuschließen vermag; indes einer Gesundheitsgefährdung gleichwohl vorbeugt.

Dass der Rauch insoweit maßgeblich durch den Lüfter vor das Haus der Beklagten emittiert wird, steht zur Überzeugung der Kammer fest aufgrund der Aussage der Zeugin D. Diese hat nämlich insoweit angegeben, dass sie vor dem Haus keinen Rauch rieche, wenn der Lüfter nicht in Betrieb sei.

(4) Entsprechend war die Kammer auch nicht gehalten, ein Sachverständigengutachten zu der Frage einzuholen, ob es aufgrund der geöffneten Fenster der Beklagten in den Häusern der Kläger zu einer gesundheitsschädigenden Feinstaubbelastung kommt.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

welt.de am 6.07.2017: Gregor Gysi und die Spekulanten

Gegen hohe Honorare ließ er sich als Türöffner für Immobilienprojekte einspannen – von eher zwielichtigen Vertretern der Branche.

Gysi hat in der Vergangenheit regelmäßig Aufträge aus der Immobilienbranche angenommen. Immer wieder sind Zweifel aufgetaucht, ob er bei solchen Mandaten tatsächlich wie ein Anwalt agierte – oder doch nicht eher wie ein Lobbyist. Wie jemand, der sein politisches Netzwerk zum Wohle seiner Klienten nutzt.

Erstens: Um der Immobilie habhaft zu werden, wird Gysi “beauftragt, Verhandlungen mit dem Senat von Berlin, dem Liegenschaftsfonds Berlin sowie anderen Behörden” zu führen. Zweitens: Im Erfolgsfall gibt es “ein Honorar von 420.200,00 Euro”. Drittens: Scheitert der Kauf, beträgt die Vergütung “300,00 Euro pro Stunde Tätigkeit”. Viertens: Dazu kommen “die gesetzliche Umsatzsteuer, die Pauschale für Post und Telekommunikation sowie Fotokopiekosten und eventuelle Reisekosten” außerhalb Berlins. Und: “Ein Vorschuss in Höhe von 2000,00 Euro ist sofort fällig.”

http://hd.welt.de/politik-edition/article166683527/Gregor-Gysi-und-die-Spekulanten.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Berliner Zeitung am 18.07.2017: Wohnungsknappheit – Berlin braucht mehr Neubau

Wie der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) am Dienstag mitteilte, sank der Anteil der leerstehenden Wohnungen bei seinen Mitgliedsunternehmen im vergangenen Jahr von 1,7 auf 1,6 Prozent.

http://www.berliner-zeitung.de/berlin/wohnungsknappheit-berlin-braucht-mehr-neubau-27992914

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Können Eigentümer eines Reihenhauses von anderen Reihenhausnachbarn verlangen, es zeitweise zu unterlassen, Räucherstäbchen abzubrennen?

Die Antwort des Landgerichts Dortmund (LG Dortmund – 1 S 451/15, Urteil vom 08.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. a) wie folgt aus: “a) Soweit die Kläger begehrt haben, die Beklagten zu verurteilen, es zeitweise zu unterlassen, Räucherstäbchen abzubrennen, haben die Kläger eine wesentliche Beeinträchtigung – wie ausgeführt – nicht bewiesen. Die Aussagen der Zeugen insbesondere in deren freien Vortrag konzentrierten sich wesentlich auf den Zigarettenrauch. Die Kammer kann eine wesentliche Beeinträchtigung der Kläger gerade durch die Räucherstäbchen deshalb nicht feststellen und sieht das von der Zeugin G geschilderte gelegentliche Abbrennen von Räucherstäbchen als sozialadäquat an.”

Pressemitteilung 62/2017

Neue Empirica-Studie für Berlin: 48 bis 62 % der Wohnungsangebote verstoßen gegen die Mietpreisbremse

Nach der Mietpreisbremse darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses bei Wiedervermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Mit der Mietpreisbremse soll der Anstieg von Wiedervermietungsmieten auf angespannten Wohnungsmärkten eingedämmt werden.

Eine neue Empirica-Studie für Berlin, die erstmalig einen empirischen Paneldatensatz einschließlich der Vormieten verwendet, um die legale Miete zu ermitteln, und damit die Mietpreisbremse unter Berücksichtigung von Vormieten evaluiert hat, kommt zu dem Ergebnis, dass die Angebotsmieten in 81 % der untersuchten Fälle mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel lagen. Bei Abzug der Fälle, in denen Vermieter wegen einer entsprechend hohen Vormiete legal eine höhere Miete fordern durften, waren es noch 62 % der Angebote, die potenziell gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Bei Abzug aller Inserate, bei denen die Wohnungen als “renoviert” oder “saniert” angeboten wurden, verblieben noch 48 %. Bei diesen gab es keine Hinweise, dass die höhere Miete durch eine entsprechend höherwertige Ausstattung oder einen besseren Zustand gerechtfertigt war. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass die tatsächliche Verletzungsquote der Mietpreisbremse daher zwischen 48 % als Untergrenze und 62 % als Obergrenze liege. Näheres unter https://www.empirica-institut.de/nc/nachrichten/details/nachricht/notizen-zur-mietpreisbremse/

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Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 17.07.2017: Deutsche Wohnen – Mieterhöhungskampagne in der Großsiedlung Falkenhagener Feld

Die Deutsche Wohnen AG, die im Falkenhagener Feld knapp 5.000 Wohnungen in der Westerwaldstraße, im Böhmerwaldweg, im Elmweg, in der Frankenwaldstraße, im Hainleiteweg, im Kellerwaldweg, im Knüllweg, in der Steigerwaldstraße, im Hümmlingweg, im Osningweg und in der Sollingzeile bewirtschaftet, führt seit dem 20.06.2017 im Falkenhagener Feld eine Mieterhöhungskampagne zum 01.09.2017 durch und versucht, die Nettokaltmieten zu erhöhen. Sie geht in ihren Mieterhöhungen – soweit bekannt – von ortsüblichen Vergleichsmieten zwischen 5,43 €/m² monatlich und 5,86 €/m² monatlich aus.

Sämtliche bisher vom AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. durchgeführten Überprüfungen der Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen Management GmbH führten jedoch zu niedrigeren Nettokaltmieten (im Schnitt 5,22 €/m² monatlich) mit der Folge, dass den Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach widersprochen werden konnte und nur Teilzustimmungen erteilt werden mussten.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/deutsche-wohnen-mieterhoehungskampagne-in-der-grosssiedlung-falkenhagener-feld-d129295.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Berliner Zeitung am 17.07.2017: Wohnungsbau – Zwei Drittel aller Haushalte hätten Anspruch auf Sozialwohnung

Die Debatte ist eröffnet. Weil es mittlerweile sogar für Menschen mit mittleren Einkommen immer schwieriger wird, preiswerte Wohnungen zu finden, will Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) die Wohnungsbauförderung auf diesen Personenkreis ausweiten.

http://www.berliner-zeitung.de/berlin/wohnungsbau-zwei-drittel-aller-haushalte-haetten-anspruch-auf-sozialwohnung-27986222