Kann der Berliner Mietspiegel 2017 zumindest als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 328/17, Beschluss vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Berliner Mietspiegel 2017 entspricht den Anforderungen des § 558cBGB und kann daher als einfacher Mietspiegel zur Überzeugungsbildung des Gerichts gemäß §§ 286, 287 ZPO zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Das Amtsgericht war ebenso wenig wie die Kammer veranlasst, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, stellt der Mietspiegel 2017 eine taugliche Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Die Kammer hält insoweit an ihrer ständigen Rechtsprechung, die im Einklang mit der des BVerfG und des BGH steht, einschränkungslos fest (vgl. Kammer, Vorlagebeschluss v. 7. Dezember 2017 – 67 S 218/17, WuM 2018, 74 m.w.N.; LG Berlin, Urt. v. 14. Februar 2018 – 64 S 74/17, WuM 2018, 209). Ob der Berliner Mietspiegel 2017 nicht ohnehin qualifiziert i.S.d. § 558d Abs. 1 und 2 BGB ist und den Klägern deshalb die gesetzliche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Gute käme, bedarf davon ausgehend keiner Entscheidung.”

Hat ein Mieter bei einem beruflichen Auslandsaufenthalt ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung zur Untervermietung zur Refinanzierung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 281/17, Beschluss vom 19.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die Beklagte mit zutreffender Begründung zur Erteilung einer befristeten Untervermietungserlaubnis verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten rechtfertigt keine andere Entscheidung.

Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend und in nicht zu beanstandender Weise ausführt, hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der von ihr begehrten Erlaubnis für die Untervermietung eines Teils ihrer Wohnung im 3. Obergeschoss rechts des Vorderhauses des Anwesens ### in Berlin bis zum 15. Juli 2018 mit Verlängerungsoption bis zum 15. September 2018 an die Herrn ###. Der Anspruch folgt aus § 553 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 8 Ziffer 2 des zwischen den Parteien am 20. November 2002 geschlossenen Mietvertrages.

Eine solche Erlaubnis ist vom Vermieter zu erteilen, wenn für den Mieter ein berechtigtes Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entsteht. Im gegenständlichen Verfahren geht die Kammer vom Vorliegen eines solchen Interesses aus, weil die Klägerin sowohl eine Bescheinigung der ### Hochschule für Kunst und Design in ### vom 9. Juni 2017 als auch dargetan hat, dass sie nicht in der Lage ist, während der Zeit ihrer Expeditions- und Dozententätigkeit in der Mongolei neben ihren dort anfallenden Aufenthalts- und Unterbringungskosten auch die Miete für die streitgegenständliche Wohnung in Berlin zu finanzieren. Die Beklagte hat diesen Vortrag nicht hinreichend substantiiert bestritten. Damit ist in Übereinstimmung mit weiterer obergerichtlicher Rechtsprechung vom Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB auszugehen (vgl. nur BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/14; BGH, Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17 – beck-online, dort Rn. 55; OLG Hamm, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 17. August 1982 – 4 REMiet 1/82 ).

Hat der Mieter – wie im gegenständlichen Verfahren – ein berechtigtes Interesse dargelegt, so liegt es nunmehr am Vermieter, unter Mitteilung der tatsächlichen Umstände Gründe geltend zu machen, die zur Versagung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit führen können. Dabei kann es sich nach den im Gesetz selbst genannten Regelbeispielen um Gründe in der Person des aufzunehmenden Dritten, um die Überbelegung der Wohnung oder um andere Gründe handeln, die ein Gewicht haben müssen, das dem der Regelbeispiele entspricht (BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84 – beck-online). Solche gewichtigen Gründe hat die Beklagte zur Überzeugung der Kammer im gegenständlichen Verfahren nicht vorgetragen. Die von der Kammer vorzunehmende Abwägung der berechtigten Interessen der Klägerin mit denjenigen der Beklagten führt nicht dazu, dass die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der begehrten Erlaubnis entfiele.

Die Kammer geht – wie das Amtsgericht – davon aus, dass die Klägerin lediglich einen Teil der von ihr angemieteten Wohnung an ### untervermieten will, nämlich ein Zimmer ihrer 2Zimmer-Wohnung. Dies hat sie der Hausverwaltung der Beklagten in ihrem Schreiben vom 11. Mai 2017 auch unmissverständlich mitgeteilt. Entgegen der Behauptung der Beklagten hat die Klägerin auch für einen konkret angegebenen Zeitraum, nämlich vom 15. Juli 2017 für ein Jahr (= 15. Juli 2018) mit einer möglichen Verlängerung um maximal weitere zwei Monate (= 15. September 2018) um die Erteilung der befristeten Untervermietungserlaubnis nachgesucht. Spekulationen der Beklagten über eine mögliche Verlängerung des Auslandsaufenthaltes bis ins Jahr 2019 hinein entbehren jeglicher Grundlage und erfolgen ersichtlich “ins Blaue hinein”. Es ist auch nicht ersichtlich, aus welchem Grunde die Beklagte behauptet, eine Ansprechbarkeit der Klägerin sei für sie während der Dauer des Auslandsaufenthaltes nicht gewährleistet, denn die Klägerin hat stets angegeben, per E-Mail jederzeit ‘erreichbar zu sein und ihre Post durch eine zuverlässige Person in Berlin nachgesendet zu bekommen. Dieser Angabe ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten. Sie hat auch nicht dargetan, aus welchem Grunde eine “ladungsfähige Wohnanschrift” der Klägerin nicht vorhanden sei. Diese besteht auch während der Dauer des zeitlich befristeten Auslandsaufenthaltes unter der bisherigen Wohnanschrift der Klägerin fort. Diese Anschrift ist der Beklagten als Vermieterin der Wohnung bekannt. Im Übrigen wäre die Beklagte auch nicht berechtigt, die Erteilung der Untervermietungserlaubnis von der ständigen Erreichbarkeit der Klägerin abhängig zu machen, denn ein Anspruch auf ständige Erreichbarkeit seines Mieters besteht für einen Vermieter nicht.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist sie zur Verweigerung der Erteilung der Untervermietungserlaubnis auch nicht deshalb berechtigt, weil sie die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Dachgeschoss des Hauses und im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung plant. Diese mögen bereits angekündigt sein. Die Klägerin hat ihre Zustimmung aber noch nicht erteilt und ist deshalb noch nicht zur Duldung verpflichtet. Hier müssten die Beklagten gegebenenfalls zunächst im Klagewege ihren Duldungsanspruch gerichtlich durchsetzen. Aus welchem Grunde die Anwesenheit eines Untermieters statt des Hauptmieters in einer Wohnung die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter erschwert oder unmöglich macht, ist für die Kammer nicht ersichtlich. Im Falle einer Verpflichtung zur Duldung hätte der Hauptmieter sicherzustellen, dass auch der Untermieter den notwendigen Zutritt gewährt. Anhaltspunkte, dass das Zutrittsrecht der Beklagten für gebotene “Notfallmaßnahmen” nicht gewährleistet wäre, sind ebenso nicht ersichtlich und von der Beklagten lediglich behauptet, ohne konkrete Anhaltspunkte für deren Annahme zu nennen. Es liegt deshalb auch keinerlei berechtigter Grund für die Beklagte vor, die Untervermietungserlaubnis nur für einen kürzeren als den begehrten Zeitraum zu erteilen.

Wie das Amtsgericht weiter zutreffend ausführt, war die Beklagte auch nicht zur Verweigerung der begehrten Untervermietungserlaubnis berechtigt, weil die Klägerin ihr nicht weitere geforderte Bescheinigungen und Auskünfte in Bezug auf Herrn Tewes erteilt hat. Ihrer Verpflichtung zur Mitteilung der Person des Untermieters ist die Klägerin zur Überzeugung der Kammer in ausreichendem Maße nachgekommen. Weitere Informationen waren der Beklagten nicht zugänglich zu machen. Eine Pflicht, plausible Angaben für ein Interesse an der Untervermietung im Rahmen vertraglicher Korrespondenz förmlich zu beweisen, besteht nicht (LG Berlin v. 11.04.2018, 66S 275/17). Die Beklagte verkennt, dass das angestrebte Vertragsverhältnis ausschließlich zwischen der Klägerin und ### bestehen, nicht aber sie selbst in ein vertragliches Verhältnis zu ### eintreten wird. Ergänzend nimmt die Kammer insofern Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung, denen sich die Kammer in vollem Umfang anschließt. Die Mutmaßungen der Beklagten zu möglicherweise entstehenden Schadensersatzansprüchen gegenüber Herrn Tewes entbehren jeglicher Grundlage und berechtigen sie nicht zur Verweigerung der begehrten Untervermietungserlaubnis.

Aus den genannten Gründen war auch die Widerklage der Beklagten abzuweisen.”

Kann die Fütterung von Stadttauben auf dem Balkon eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen, die zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt?

Die Antwort des Amtsgerichts Bonn (AG Bonn – 204 C 204/17, Urteil vom 20.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bonn in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Kläger kann gem. § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung verlangen, denn das Mietverhältnis der Parteien ist beendet.

Die Kündigung vom 14.07.2017 hat das Mietverhältnis beendet. Sie ist sowohl formell als auch materiell wirksam. Insbesondere ist sie auch ausreichend begründet worden.

Aus Sicht des erkennenden Gerichts kann dahin gestellt bleiben, ob die Vogelvoliere eine zulässige Gestaltung des Balkons darstellt. Jedenfalls aber stellt die Fütterung der Stadttauben eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die den Kläger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Trotz Abmahnung verletzt die Beklagte ihre mietvertraglichen Pflichten, indem sie weiterhin Stadttauben außerhalb der Vogelvoliere füttert.

Die Art und Weise der von der Beklagten vorgenommenen Fütterung entspricht nicht dem allgemein üblichen Gebrauch und ist auch nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt (siehe hierzu auch LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014- Aktenzeichen: 6 S 411/13). Die Fütterung von Stadttauben gilt allgemein als nicht mehr sozialadäquat (siehe LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014- Aktenzeichen: 6 S 411/13). Von diesen Tieren gehen Verschmutzungen und Gesundheitsgefahren aus, so dass das Füttern eine Vertragsverletzung darstellt (siehe LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014- Aktenzeichen: 6 S 411/13). Eine Befugnis zur außerordentlichen Kündigung wird dann bejaht, wenn der Mieter Tauben füttert und sich die dadurch bewirkten Immissionen in hygienischer und akustischer Hinsicht als erhebliche Belästigung für andere Mieter auswirken (siehe Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 543, Rn. 60). So verhält es sich hier.

Aufgrund der von den Zeugen in der Beweisaufnahme gemachten Bekundungen folgert das Gericht, dass die Beklagte systematisch und permanent eine nicht genau bestimmbare größere Anzahl von Tauben füttert und damit an die Umgebung gewöhnt, was zu einer gravierenden Veränderung des vertragsgemäßen Benutzungszwecks führt. Die Zeugen G und Q1, die ebenfalls in dem streitgegenständlichen Mietobjekt wohnen, haben insoweit übereinstimmend bekundet, dass eine größere Anzahl an Stadttauben durch die von der Beklagten selbst durchgeführte bzw. wenn diese nicht anwesend ist von ihr veranlasste Fütterung angezogen würden. Die Zeugin G hat erläutert, dass zeitweise bis zu 50 Stadttauben angezogen würden. Der Zeuge Q1 hat ein Foto vom 17.09.2017 vorgelegt, auf dem in etwa 40 Tauben teilweise auf dem Dach und teilweise auf der Voliere zu sehen sind. Er hat diesbzgl. geäußert, dass es hinsichtlich der angelockten Tauben variieren würde. Die Zeugin B, die im Nachbarhaus wohnt, hat bekundet, dass sie sogar 80 bis 90 Tauben gesehen habe. Die Beweisaufnahme hat auch ergeben, dass akustische Belästigungen von den Stadttauben ausgehen. Der Zeuge Q1 hat anschaulich erläutert, dass es sich teilweise so anhören würde, als würde ganz Lengsdorf die Teppiche ausklopfen. Auch die Zeugin B, hat bekundet, dass Lärm besonders morgens von den Tauben aufgrund des Gurrens und des Flatterns ausgehen würde. Die von ihr genannten Schlafprobleme können auch zu gesundheitlichen Störungen führen. Aufgrund der übereinstimmenden Aussagen der Zeugen steht ebenfalls fest, dass in hygienischer Sicht erhebliche Belästigungen aufgrund von Kotanhaftungen und Rattenbefall aufgetreten sind und hinsichtlich der Kotanhaftungen auch weiterhin auftreten. Die Zeugen Q1 und G haben diesbezüglich erläutert, dass sie bis zu drei Ratten auf der Terrasse der Beklagten gesehen hätten, wobei seit November 2017 keine Ratte mehr gesichtet worden sei. Der Zeuge Q1 hat erklärt, dass sich die Ratten auch zeitweise an dem Vogelfutter in der Voliere bedient hätten, wenn diese tagsüber geöffnet sei. Auch die Zeugin B hat bekundet, dass sie das Quietschen der Ratten vernommen habe, wenn diese kein Futter mehr in der Vogelvoliere finden könnten. Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass diese Belästigungen auch erheblich sind. Die Zeuginnen G und B haben insoweit bekundet, dass sie aufgrund der Rattenproblematik in ihrem Alltag stark eingeschränkt seien, da sie den zu ihrer Wohnung gehörenden Außenbereich nicht haben nutzen können. Die Zeugin G hat anschaulich erläutert, dass sie ihre Wäsche nicht in den Hof stellen könne ohne dass diese mit Kot und Federn der Tauben verdreckt werden würde. Die Zeugen G und Q1 haben auch von dem mit Taubenkot und Federn verdreckten Hof berichtet. Dies stellt ein gesundheitliches Problem dar. Es ist medizinisch erwiesen, dass gerade der Taubenkot einen besonders hohen Prozentsatz von Ornithoseviren und Salmonellen enthält, die auch für den menschlichen Organismus gesundheitsgefährdende Auswirkungen haben können (AG Frankfurt, Urteil vom 17.12.1975, Aktenzeichen 33 C 4831/74). Auch die Zeugin B hat in diesem Zusammenhang bekundet, dass ihr Sohn, der im dritten Stock ihres Haus wohnt, tag-täglich mit kotverschmierten Fensterbänken und Rollos aufs Neue konfrontiert sei.

Soweit die Beklagtenseite einwendet, dass der Kläger nach der Abmahnung noch zwei bis drei Monate bis zu einer Kündigung hätte abwarten müssen, ob die Beklagte ihr Verhalten ändert, so konnte dies dem Kläger nicht zugemutet werden. Insoweit hat er auch die Interessen der anderen Mieter und Nachbarn zu schützen, die aufgrund der erheblichen Belästigungen mehrfach an ihn herangetreten sind. Das Gericht ist nach erfolgter Beweisaufnahme auch davon überzeugt, dass das Schreiben vom 23.06.2017 (Anlage K5, Bl. 32 f. d.A.) von der Zeugin B stammt.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass das Verhalten der Beklagten in Form der gezielten Fütterung der Stadttauben den gesetzlichen Tatbestand der fristlosen Kündigung erfüllt. Damit kann auch dahin gestellt bleiben, ob darüber hinaus aufgrund einer unterlassenen Beseitigung der Ratten sowie der Vornahme von baulichen Veränderungen durch das Aufstellen der Vogelvoliere die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung erfüllt sind.

Das Gericht erachtet eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2018 als angemessen und ausreichend. Unter Abwägung der widerstreitenden Interessen kann vorliegend lediglich eine kurze Räumungsfrist gewährt werden, um der Beklagten nunmehr die Gelegenheit zu geben, einen Umzug zu organisieren. Das Gericht hält vorliegend die Einräumung einer Räumungsfrist von etwas mehr als 5 Wochen für ausreichend, um einen Umzug durchzuführen. Nach unbestrittenen Angaben verweilt die Beklagte derzeit sowieso nur an etwa drei Tagen in der Woche in der streitgegenständlichen Wohnung und wohnt die andere Zeit bei ihrer Mutter. Sollte es der Beklagten innerhalb der nun eingeräumten Räumungsfrist nicht gelingen eine andere Wohnung zu finden, so ist ihr zumindest zuzumuten, übergangsweise zu ihrer Mutter zu ziehen sowie ggf. ihre Möbel einzulagern bis sie anderen für sie adäquaten Wohnraum gefunden hat. Aus dem Vortrag der Beklagten ist nicht ersichtlich, dass diese sich seit der Kündigung überhaupt intensiv um die Suche von Ersatzwohnraum kümmerte. Eine weitergehende Räumungsfrist war unter Berücksichtigung dessen, dass die fristlose Kündigung bereits vom 14.07.2017 datiert ist nicht zu gewähren.”