Kann im preisgebundenen Wohnraum die Anfangsrenovierung individualvertraglich wirksam auf den Mieter übertragen werden?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 287/17, Beschluss vom 22.08.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. unter den Randnummern 11 – 16 wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz der für die Einzugsrenovierung entstandenen Kosten weder aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu.
Nach § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6 des § 9 WoBindG, unwirksam. Soweit eine solche unwirksame Vereinbarung vorliegt, ist die Leistung gemäß § 9 Abs. 7 WoBindG zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Diese Regelung hat den Zweck, der Umgehung zwingender Mietpreisvorschriften nach dem Wohnungsbindungsgesetz vorzubeugen. Sie soll verhindern, dass der Mieter im Wege einer Einmalleistung für die Anmietung der Wohnung einen (Kosten)Aufwand erbringen muss, der über die höchstzulässige (Kosten-)Miete hinausgeht (vgl. BT-Drucks. 4/2891, S. 30; BTDrucks. 3/1234, S. 83; dazu auch Roquette, Bundesmietengesetze, 3. Auflage § 29a Erstes BMietG, Rn. 8; Hollenberg/Bender, Das neue Recht für Mieter und Vermieter, 1960, S. 145 f.).
Der Wohnberechtigte soll mithin nicht unter dem Druck, ein Mietvertrag werde sonst nicht geschlossen, eine Wohnung nur unter wirtschaftlichen Belastungen anmieten müssen, die aus einer missbräuchlichen Verknüpfung mit einer anderweitigen Leistung entstehen können (vgl. BVerwG, NZM 1998, 885 unter 2; Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, Stand: Januar 2006, § 9 WoBindG, Anm. 2.2).
Auch bei der Kostenmiete im preisgebundenen Wohnraum ist es dem Vermieter aber gestattet, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen oder alternativ nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV einen Zuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen zu nehmen, der sich auf bis zu 8,50 € je qm Wohnfläche im Jahr belaufen kann (ab 1. Januar 2014 10,32 € je qm Wohnfläche im Jahr). Da Entsprechendes weder vorgetragen noch ersichtlich ist, sind dem Vater der Klägerin bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung mit der Übernahme der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt worden, die, verbunden mit seinen sonstigen Pflichten, den Rahmen der Kostenmiete übersteigen. Dies gilt erst recht unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beklagte dem Vater der Klägerin für die Übernahme der – hier letztlich ihm selbst im Rahmen der Nutzung der Wohnung zugutekommenden – Anfangsrenovierung einen Geldbetrag in Höhe einer (Netto-) Monatsmiete gutgeschrieben hat.
Die Vorinstanzen haben daher rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Erstattung der durch die Anfangsrenovierung entstandenen Kosten aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG nicht zusteht. Die weitere Frage, ob einem Anspruch auch der Umstand entgegen stehen könnte, dass die Dekoration während der fünfjährigen Mietzeit des Vaters weitgehend “abgewohnt” sein dürfte, bedarf deshalb keiner näheren Erörterung.
b) Auch ein Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1 BGB kommt nicht in Betracht, da eine etwaige Leistung jedenfalls nicht ohne Rechtsgrund erfolgt ist. Wie ausgeführt, verstößt die Vereinbarung nicht gegen § 9 Abs. 1 WoBindG. Da es sich nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen um eine Individualvereinbarung handelt, scheidet eine Unwirksamkeit nach § 307 BGB von vornherein aus.”
