Muss der einer Kostenmieterhöhung beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die fiktiven Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen enthalten?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 18 C 108/15, Urteil vom 09.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Es fehlt an einer ausreichenden Wirtschaftlichkeitsberechnung als Vergleichsgrundlage für die Kostenmiete. Die dem Erhöhungsverlangen beigefügte Berechnung mit Stichtag 01.07.2011 genügt den gesetzlichen Voraussetzungen nicht. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG ist die auf Mieterhöhung gerichtete Erklärung des Vermieters nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Dies hat in einer Form zu geschehen, die ein wohnungswirtschaftlich nicht gebildeter Mieter verstehen und nachprüfen kann (LG Itzehoe, Beschluss vom 14. Januar 2003 – 1 S 236/02 -, ZMR 2003, 494). Zwar ist der Mieterhöhungserklärung nicht stets eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen. Schon nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu berechnen (BGH, Urteil vom 04. Dezember 2013 – VIII ZR 32/13 -, GE 2014, 185 = NJW 2014, 457). Es genügt ein entsprechender Auszug betreffend die für die Erhöhung maßgeblichen Kosten. Deshalb sind keine Angaben zu fordern, soweit der Mieter diese bereits kennt, diese ihm keinen Erkenntnisvorsprung bieten oder sich eben überhaupt nicht auswirken (LG Berlin, Urteil vom 30. November 2012 – 63 S 144/12 -, GE 2013, 269). Nach §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 2 Abs. 1 I!. BV sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nach §§ 8 bis 9 WoBindG in Verbindung mit §§ 3 bis 10 NMV eine Grundlage für die Ermittlung der Kostenmiete bildet, aber die laufenden Aufwendungen für das Gebäude oder die jeweilige Wirtschaftseinheit zu ermitteln und den Erträgen gegenüber zu stellen. Erträge sind gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen sowie Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden können. Diese Bestimmung ist nach ihrem Wortlaut unter Berücksichtigung der Systematik der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und dem Sinn und Zweck der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung dahingehend auszulegen, dass alle die Einnahmen zu berücksichtigen sind, die im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden und denen anrechenbare laufende Aufwendungen (§ 18 Abs. 1 II. BV) gegenüberstehen (BGH, Urteil vom 02. November 2005 – VIII ZR 310/04 -; GE 2006, 111 = NJW-RR 2006, 380). Hierzu gehören nicht außergewöhnliche Einnahmen. Dagegen sind grundsätzlich Mieteinnahmen für die Wohnungen auch bei einem tatsächlichen Leerstand (fiktiv) in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Dem auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung unvermeidbaren Leerstand wird hier mit dem pauschalen Mietausfallwagnis Rechnung getragen (LG Berlin, Urteil vom 17. Juni 2005 – 63 S 68/05). Wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, um für Wohnraum die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) zu ermitteln, so ist der Gesamtbetrag der Erträge in derselben Höhe wie der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen auszuweisen, § 31 Abs. 3 II. BV. Aus dem nach Abzug der Vergütungen verbleibenden Betrag ist die Miete nach den für ihre Ermittlung maßgebenden Vorschriften zu berechnen.

Die Erhöhungserklärung vom 21./29.07 2011 ist danach unwirksam, weil sie die Höhe der Erträge gar nicht erkennen lässt und die Erläuterung insgesamt unzureichend ist.”

Hat ein Mieter einen Anspruch auf Anbringung von Taubenstachel oder einer gleichwertigen Maßnahme, wenn die den Wohnwert beeinträchtigende Taubenbesiedlung im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, da die Tauben durch die vom Vermieter zu verantwortende Fassadengestaltung angezogen werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Augsburg (AG Augsburg – 17 C 4796/15, Urteil vom 16.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Augsburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch gemäß § 535Abs. 1 Satz 2 BGB auf Anbringung von Taubenstachel oder einer gleichwertigen Maßnahme zur Beseitigung der Störung.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis seit 01.06.2012. Aus diesem ergibt sich die Pflicht des Vermieters, hier des Beklagten, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache liegt vor, wenn sie zum üblichen oder vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dazu gehört neben der Gebrauchsgewährung auch der Schutz gegen Störung am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, jedenfalls soweit dies dem Risikobereich des Vermieters zuzurechnen ist. Räumlich sind alle Bestandteile der Mietsache umfasst. Damit muss grundsätzlich auch der mitvermietete Balkon der klägerischen Wohnung in einem gebrauchsfähigem Zustand erhalten werden.

Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben liegt ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vor. Wird der Wohnwert deshalb beeinträchtigt, weil sich in der Umgebung des Anwesens zahlreiche Tauben aufhalten, so ist dieser Umstand idR als großstadttypisch von den Mietern hinzunehmen. Die Mieter haben gegen den Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Abwehrmaßnahmen. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Tauben durch eine konkrete Fassadengestaltung angezogen werden, die vom Vermieter zu verantworten ist. In diesem Fall gehört die durch die Tauben bedingte Beeinträchtigung des Wohngebrauchs zum Risikobereich des Vermieters, mit der weiteren Folge, dass er im Rahmen des Zumutbaren für Abhilfe zu sorgen hat (BayObLG NZM 1998, 713, Blank/Börstinghaus Miete BGB § 536 Rn. 116).

1. Aus Sicht des Gerichts ist ein solcher Mangel ist hier in Bezug auf den klägerischen Balkon zu bejahen. Das Gericht stützt seine Überzeugungsfindung insbesondere auf die Ausführungen der Sachverständigen wie der Aussage des Klägers selbst und der Zeugen La R., Y. und Sch. Die Zeugin G. dagegen ist nicht dauerhaft vor Ort und konnte dem Gericht schon aus diesem Grund kein ausreichendes Bild von der Situation vor Ort vermitteln.

Die Zeugen gaben übereinstimmend an, dass nahezu durchgängig Tauben das Dach besiedeln, auch wenn in den jeweiligen Momentwahrnehmungen die Zahlen nachvollziehbar variieren. Die Zeugen La R. und Y. schilderten auch eindrucksvoll, wie sie selbst durch den Taubenkot beeinträchtigt sind, ohne dass das Gericht hier Anhaltspunkte für eine Gefälligkeitsaussage aus Eigeninteresse bestanden hätten.

Diese Aussagen lassen sich auch mit den überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen in Einklang bringen, die bei ihrem Ortstermin selbst zahlreiche Tauben auf dem Dach gezählt hatte. Zwar wurden keine Anzeichen für laufende Bruten gefunden, die vorgefundenen Strukturen, die Kotauflagen und die zahlreichen Federn auf dem Dach, insbesondere zwischen und unter den dort angebrachten Solaranlagen, sprechen aber für viele Brutplätze. Die Tauben werden durch die Solaranlagen besonders angelockt, da sie ihnen optimal für Sitzwarte, Lebensraum und Nistmöglichkeit dienen und Schutz vor Feinden bieten. Die baulichen Eigenschaften sowie die Beschaffenheit des Gebäudes stellen somit einen besonderen Anziehungspunkt für Tauben dar. Somit fällt die Taubenplage vor Ort in diesem Einzelfall auch in den Risikobereich des Vermieters, da er durch die konkrete Ausgestaltung und Nutzung des Hauses Anreize für Stadttauben zur Ansiedelung geschaffen hat.

Weiter ist nach den Ausführungen der Sachverständigen die tatsächliche Benutzung des Balkons dem Kläger größtenteils unmöglich bzw. sollte davon sogar abgesehen werden. Die Tauben halten sich vermehrt auf dem Geländer des Balkons und auf dem Dach auf. Durch die große Menge der dauerhaft anwesenden Tauben kommt es zu einer überdurchschnittlichen Verunreinigung und Kontamination sowohl des klägerischen Balkons als auch des angrenzenden Fensterbereichs. So ist es dem Kläger weder möglich sich auf dem Balkon aufzuhalten, noch Wäsche aufzuhängen. Besonders der Taubenkot enthält krankmachende Mikroorganismen. Krankheitserreger und Parasiten können durch offene Fenster in die Wohnung gelangen, was eine erste Gefahr darstellt.

2. Der Vermieter hat hier auch nicht durch die Anbringung eines Kunstoffrabens auf der Balkonbrüstung noch nicht alles zumutbare und erforderliche getan, um die Störung zu beseitigen. Nach den Ausführungen im Sachverständigengutachten haben Attrappen gerade keinerlei Abschreckungseffekt.

2. Die Beseitigung der Störung ist dem Vermieter auch möglich und zumutbar, § 275BGB. Die Sachverständige führt dazu aus, dass es durchaus erfolgsversprechende Möglichkeiten gibt, die Tauben dauerhaft fern zu halten. Neben dem Anbringen von Taubenstachel sog. Spikes, können auch Netze gespannt oder Vergrämungspaste aufgetragen werden.

Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit kann das Gericht nicht erkennen. Die Beklagtenpartei hatte in der mündlichen Verhandlung vom 27.06.2016 vorgetragen, dass das Anbringen von Taubenstacheln umlaufend auf dem gesamten Dach etwa 3.358,00 Euro netto kosten würde. Dies ist angesichts des Wertes der sechstöckigen Wohnanlage nicht unverhältnismäßig.”

Erfordert eine umfassende Modernisierung i. S. d. § 556f Satz 2 BGB, dass diese einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 17 C 148/16, Urteil vom 08.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist unbegründet. Die Kläger haben weder einen Anspruch gegen die Beklagte gem. § 556g Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 812 BGB auf Rückzahlung überzahlter Miete noch können sie die Feststellung begehren, dass die Nettokaltmiete für die von ihnen gemietete Wohnung lediglich 823,44 Euro beträgt. Für beide Klageanträge (sowie den Hilfsantrag) wäre Voraussetzung, dass die Vereinbarung über die geschuldete Nettokaltmiete in Höhe von 1.199,00 Euro teilweise unwirksam wäre, wobei als Unwirksamkeitsgrund allein § 556g Abs. 1 Satz 1 i.V.m. §§ 556d, 556e BGB in Betracht kommt. Die §§ 556d, 556e BGB sind jedoch gem. § 556f Satz 2 BGB nicht anwendbar, da die Vermietung an die Kläger die erste nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung war.

Umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB soll eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann sein, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, 12. Aufl., § 556f Rn. 18, beck-online).

Ein wesentlicher Bauaufwand wurde bisher bei ähnlichen Fragestellungen angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 19). Das Statistische Bundesamt weist durchschnittliche Baukosten im Jahr 2016 für Mietwohnungen in den neuen Bundesländern und Berlin von 1.486,00 Euro/m2 aus (Statistisches Bundesamt, Bauen und Wohnen 2016 vom 26.07.2017 -https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bauen/BautaetigkeitWohnungsbau/Baugen ehmigungenBaukostenPDF_5311103.pdf? blob=publicationFile Stand 04.09.2017, Seite 6). Dies bedeutet, dass die Beklagte Modernisierungskosten von ca. 500 Euro/m2 hätte aufwenden müssen, um eine umfassende Modernisierung annehmen zu können.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte in der Wohnung vor der Vermietung an die Kläger u.a. die Elektrik komplett erneuert, die vormals auf Putz verlegten Heizungsrohre unterhalb des Bodenbelags verlegt, Küche und Bad gefliest, die übrigen Räume mit Parkett ausgestattet, das Bad in Gänze erneuert und eine moderne Einbauküche eingebaut hat. Für diese Modernisierungsarbeiten hat die Beklagte nach ihrem Vortrag (ohne Architekten-/Bauleitungskosten) 58.463,58 Euro aufgewandt, was bereits einem Betrag von 682,59 Euro/m2 entspräche. Soweit die Kläger eingewandt haben, dass dieser Betrag zu einem wesentlichen Teil auf Instandsetzungsarbeiten entfallen dürfte, vermag dies den wesentlichen Bauaufwand einer umfassenden Modernisierung nicht entfallen zu lassen. Zwar lassen sich dem von der Beklagten eingereichten Anlagenkonvolut B 1 (Bl. 62) einige Positionen entnehmen, bei denen es sich um Instandsetzungsarbeiten handeln dürfte (die Pos. E.0110, E.0800, E.0900, E.1000, E.1100, E.1200, E.1300, E.1500, E.1700, E.1800, E.1900, G.0100, G.0200, G.0300, G.0710, G0800 und G.2100 aus der Abrechnung der ZPK Nord UG vom 01.10.2015, Bl. 72 ff.), doch summieren sich diese Positionen nur auf rund 14.000,00 Euro brutto, so dass Modernisierungskosten in Höhe von 44.463,58 Euro verblieben, was einem Quadratmeter-Betrag von 519,13 Euro entspräche. Selbst unter Herausrechnung von möglichen Instandsetzungsarbeiten liegt daher der für eine umfassende Modernisierung erforderliche wesentliche Bauaufwand vor, zumal bei einer instandsetzenden Modernisierung die auf die Erhaltungsarbeiten entfallenden Kostenanteile nicht herausgerechnet werden müssen, um die Drittel-Regel zu erfüllen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 19 a.E.)

Auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung, also der durch die Arbeiten geschaffene Zustand entspricht in etwa dem einer Neubauwohnung. Insofern ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen im Sinne der Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drs 18/3121, S. 32) verbessert hat, indem sie von den dort genannten Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektro und energetische Eigenschaften die Hälfte modernisiert hat, und zwar das Bad, den Fußboden und die Elektroinstallation, wobei die neu geschaffene moderne Einbauküche insoweit noch zusätzlich berücksichtigt werden kann. Ergänzend wird auf die von der Beklagten zur Akte gereichten Fotografien verwiesen (Bl. 127 ff.), die durchaus einen der Qualität einer Neubauwohnung vergleichbaren Charakter der Wohnung vermitteln. Soweit sich die Kläger darauf berufen haben, dass das Parkett uneben verlegt worden sei, ist dies für die Frage des Modernisierungscharakters dieser Maßnahme nicht relevant, sondern allenfalls für mögliche Instandsetzungsansprüche.”