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AMV im Lichte der Presse:

 

Berliner Zeitung am 18.06.2020: Stadtentwicklung – Spandau erhält zwei Milieuschutzgebiete

Die Gefahr, dass Mieter durch teure Sanierungen aus ihren Wohnungen verdrängt werden, besteht nicht nur in der City. Deswegen sollen nun auch die Haushalte im westlichsten Bezirk der Stadt besser geschützt werden.

Nach Spandau zogen in den vergangenen Jahren viele Mieter, die aus der Innenstadt verdrängt wurden. Doch jetzt drohen in den bisher noch preisgünstigen Altbauvierteln des Bezirks auch teure Sanierungen und Verdrängung. Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) hat deswegen am Mittwoch die ersten beiden Milieuschutzgebiete für Spandau beschlossen – unter maßgeblicher Mitwirkung eines Stadtrats der CDU. Dabei steht die Partei Regulierungen auf dem Immobilienmarkt sonst eher kritisch gegenüber.

„Die Ausweisung der beiden Milieuschutzgebiete ist notwendig geworden, um städtebaulich unverträgliche Aufwertungsmaßnahmen zu vermeiden und die Mieter vor Verdrängung zu schützen“, sagt Baustadtrat Frank Bewig (CDU). Die rechtlichen Voraussetzungen dafür lägen vor. Das habe eine Untersuchung ergeben, die das Bezirksamt in Auftrag gegeben hat. „Danach unterliegt mittlerweile auch Spandau aufgrund der steigenden Nachfrage nach gut ausgestatteten Miet- und Eigentumswohnungen einem wachsenden Aufwertungsdruck – vor allem in den Altbaugebieten“, sagt Bewig.

Für zwei Altbaugebiete des Bezirks, die Wilhelmstadt sowie die Spandauer Neustadt, wurde jetzt der Milieuschutz beschlossen. Das Milieuschutzgebiet der Spandauer Neustadt erstreckt sich nördlich vom Falkenseer Platz rund um die Schönwalder Straße bis zum Askanierring. Dort leben etwa 18.800 Menschen in zirka 9.800 Wohnungen. Etwa 89 Prozent der Wohnungen sind einfach, aber zeitgemäß ausgestattet. Die Miete beläuft sich im Mittel auf 6,80 Euro je Quadratmeter (kalt). 17 Prozent der Haushalte haben ein Einkommen unter der Armutsgefährdungsgrenze. Zum Milieuschutzgebiet der Wilhelmstadt gehören die Wohnquartiere rund um Pichelsdorfer Straße und Klosterstraße – von der Heerstraße im Süden bis zum Brunsbütteler Damm im Norden. Hier leben rund 23.000 Menschen in rund 14.500 Wohnungen. Rund 84 Prozent der Wohnungen sind einfach, aber zeitgemäß ausgestattet. Die mittlere Miete beläuft sich auf 7,17 Euro je Quadratmeter (kalt). Hier haben sogar 23 Prozent der Haushalte ein Einkommen unter der Armutsgefährdungsgrenze.

Viele Menschen leben teilweise schon 30 Jahre lang in ihrer Wohnung. Mit der Ausweisung der beiden Milieuschutzgebiete sind Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in den Quartieren künftig genehmigungspflichtig. Erteilt werden Genehmigungen nur in bestimmten Fällen. Bauliche Veränderungen bedürfen ebenfalls einer Zustimmung. „Wir wollen erreichen, dass die städtebaulichen Strukturen erhalten bleiben und die Bewohnerinnen und Bewohner ihr Wohnquartier nicht verlassen müssen, nur weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können“, sagt Baustadtrat Bewig. „Ich habe immer gesagt, ich verschließe mich dem Instrument des Milieuschutzes nicht“, so Bewig. „Aber es muss auch gerichtsfest sein.“ Das sei nun tatsächlich gelungen. „Klar ist aber auch: Der Milieuschutz ist kein Allheilmittel“, sagt Bewig. Der Neubau preiswerter Wohnungen sei genauso nötig, um für eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen.

„Gleichzeitig wollen wir durch den Milieuschutz sinnvolle Modernisierungen nicht grundsätzlich verhindern“, so der Stadtrat. „Ich will schließlich keine Käseglocke über die Quartiere stülpen.“ Welche Umbauten in den Milieuschutzgebieten künftig noch möglich sind und welche untersagt bleiben, werde in einem Kriterienkatalog festgelegt. „Ich tendiere beispielsweise dazu, den Anbau von Aufzügen zu genehmigen, um den barrierefreien Zugang zu Wohnungen zu ermöglichen“, sagt Bewig. Der Einbau einer zweiten oder dritten Toilette müsse aber nicht sein. „Den Ausbau von Dachgeschossen halte ich für sinnvoll, um neuen Wohnraum zu schaffen, eine Zusammenlegung von Wohnungen dagegen nicht”, so der Baustadtrat.

Mietervertreter loben den besseren Schutz der Mieter. „Die Auswirkungen der wachsenden Stadt Berlin sind bereits seit längerem in Spandau deutlich spürbar“, sagt Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). „Von daher begrüßen wir es sehr, dass Spandau nun seine ersten beiden Milieuschutzgebiete bekommt.“ Eupen hatte als Leiter des parteiübergreifenden Runden Tischs „Milieuschutzgebiete in Spandau“ die Entscheidung mit vorbereitet. Zwar sei Milieuschutz kein Instrument, um Mieterhöhungen zu verhindern, doch biete er Mietern einen Schutz vor sozialer Verdrängung, vor Luxussanierungen und der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum, so Eupen.

Zufrieden zeigt sich auch die Linke, die bereits im März 2017 für Milieuschutzgebiete in der Havel-Stadt geworben hatte. „Endlich kommt der Milieuschutz auch nach Spandau und genau dorthin, wo er benötigt wird“, sagt die Bundestagsabgeordnete Helin Evrim Sommer. Die Neustadt sei durch die bevorstehende Schließung des Flughafens Tegel besonders davon bedroht, dass Wohnungen baulich aufgewertet und in Eigentum umgewandelt werden. Das könnte genau wie in der Wilhelmstadt zur Verdrängung der dortigen Bevölkerung führen. Für Lars Leschewitz, den Fraktionsvorsitzenden der Linksfraktion in der BVV, ist das aber erst der Anfang. Er kündigt an, „auch die anderen Ortsteile Spandaus genau im Blick“ zu behalten und bei Bedarf weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen. Eines davon dürfte die Siemensstadt sein, die von Siemens zu einem Zukunftscampus umgestaltet werden soll. Unter dem Strich erhöht sich die Zahl der Milieuschutzgebiete in Berlin durch den Zuwachs in Spandau von 61 auf 63. In ihnen leben insgesamt rund 955.800 Menschen in 506.300 Wohnungen.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/spandau-erhaelt-zwei-milieuschutzgebiete-li.88154

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Zeitung am 18.06.2020: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen soll erschwert werden

Nach einem Gesetzentwurf aus dem Haus des Bundesbauministers soll der Schutz der Mieter verbessert werden. In Berlin würden nicht mehr nur die Bewohner in den Milieuschutzgebieten profitieren, sondern die in der gesamten Stadt.

Mieter in Berlin und anderen Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt sollen künftig vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stärker geschützt werden – und damit vor Verdrängung. Das geht aus dem Referentenentwurf für ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland aus dem Haus von Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) hervor.

Vorgeschlagen wird darin, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt generell unter  Genehmigungsvorbehalt der Behörden gestellt wird. Bisher gilt ein solcher Genehmigungsvorbehalt für Umwandlungen nur in Milieuschutzgebieten. Durch die Neuregelung soll die Gebietskulisse deutlich erweitert werden. Für Berlin würde dies bedeuten, dass nicht nur die etwa 956.000 Menschen in den 63 Milieuschutzgebieten der Stadt von dem besseren Schutz profitieren, sondern alle etwa 3,6 Millionen Einwohner, sofern sie Mieter sind. Denn die gesamte Stadt gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Klausel ermöglicht weitere Genehmigungen

Ziel des Genehmigungsvorbehalts ist es, die Umwandlungen einzuschränken. Unter bestimmten Bedingungen sollen sie jedoch – wie  bisher – möglich sein. So mussten die Behörden beispielsweise schon bisher in Milieuschutzgebieten der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen  zustimmen, wenn die Eigentümer versicherten, dass sie die Wohnungen sieben Jahre lang nur Mietern zum Kauf anbieten. Viele Vermieter beriefen sich auf diese Klausel, wodurch weiterhin Mietwohnungen in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden. So lagen im Jahr 2018 in Berlin allein 5200 der 12.800 Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, in einem Milieuschutzgebiet. In 98 Prozent der Fälle mussten die Behörden die Umwandlungen genehmigen, weil sich die Eigentümer auf die Sieben-Jahres-Klausel beriefen.

Die umstrittene Klausel zum Verkauf an die Mieter soll im Zuge der Gesetzesreform nicht gestrichen, sondern nur verändert werden. So ist die Umwandlung laut dem Referentenentwurf zu genehmigen, wenn das Wohneigentum „zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll“. Ein anderer Grund für eine Genehmigung solle sein, wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen zur eigenen Nutzung verkauft werden soll.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/umwandlung-von-miet-in-eigentumswohnungen-soll-erschwert-werden-li.88306

Aus der Rubrik “Mieterprotest”:

Berliner Zeitung am 17.06.2020: Mieten-Demo am Sonnabend gegen den Druck steigender Mieten

Transparente rufen zum Abstandhalten auf, es herrscht Maskenpflicht: Mehr als 500 Menschen wollen vom Potsdamer Platz nach Schöneberg ziehen.

Viele Menschen in Deutschland stehen nach Angaben eines Bündnisses verschiedener Gruppierungen nach wie vor unter dem Druck steigender Mieten. Bei einer Demonstration am Sonnabend in Berlin fordern sie „Shut down Mietenwahnsinn – sicheres Zuhause für alle“.

Die Initiatoren warnen vor einer Zwangsräumungs- und Verdrängungswelle im Herbst, wenn Mieter ihre Mietschulden aus der Corona-Krise nicht zurückzahlen könnten. Angemeldet ist eine Demonstration mit 500 Teilnehmern vom Potsdamer Platz nach Schöneberg.

Die Demonstration soll ein erster Schritt zu weiteren Aktionen sein.

Das Hygienekonzept sieht unter anderem ein Maskengebot vor, zudem sollen Transparente zum Abstandhalten aufrufen. Organisatorisch sei man auch auf den Fall vorbereitet, dass mehr als 500 Menschen kommen, hieß es. Ziel des Zuges ist die Kreuzung vor einem Schöneberger Jugendzentrum, dem nach Veranstalterangaben die Zwangsräumung droht.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mieten-demo-am-samstag-gegen-den-druck-steigender-mieten-li.88050

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 17.06.2020: Hunderte Verstöße gegen Mietendeckel in Berlin angezeigt

Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) zieht ein Jahr nach dem Beschluss des Eckpunkte-Papiers durch die Landesregierung eine Bilanz.

Viele Vermieter halten sich offenbar nicht an den Mietendeckel. Die zwölf Bezirksämter haben jedenfalls bis Ende Mai 2020 insgesamt 425 Anzeigen und Hinweise zu Verstößen gegen den Mietendeckel erfasst. Das teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am Mittwoch mit. 270 Anzeigen bezogen sich danach auf den Mietenstopp, der seit dem Inkrafttreten des Gesetzes am 23. Februar gilt. In weiteren 105 Fällen seien Beschwerden zur Auskunftspflicht der Vermieter über die Zusammensetzung der Miete eingegangen, so die Senatsverwaltung. 44 Anzeigen beziehen sich auf die Mietobergrenzen bei der Wiedervermietung, sechs Anzeigen auf die Regelung zur Absenkung überhöhter Mieten, die jedoch erst im November 2020 wirksam wird. Die meisten Fälle wurden den Angaben nach in den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg erfasst.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/hunderte-verstoesse-gegen-mietendeckel-angezeigt-li.88093

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

 

Berliner Zeitung am 17.06.2020: Mietendeckel in Berlin – 84 Prozent der Vermieter müssen Mieten absenkenEine Umfrage zeigt, dass viele Wohnungseigentümer in Berlin wegen des Mietendeckels mit weiteren Einbußen rechnen müssen. Jeder Achte erwartet, in die Verlustzone zu rutschen.

Falls der Mietendeckel Bestand hat, dürfen sich Berlins Mieter im November auf weitere Entlastung freuen, Vermieter hingegen müssen mit finanziellen Einbußen rechnen. Das geht aus einer am Dienstag präsentierten Umfrage unter 171 Vermietern hervor, die vom Maklerhaus Engel & Völkers und dem Investmentunternehmen Skjerven Group beauftragt wurde. 84 Prozent der befragten Vermieter werden danach ab November Mieten absenken müssen. Mehr als die Hälfte (57 Prozent) geht dabei von einem maximalen Korrekturbedarf von 30 Prozent für einzelne Wohnungen aus. Nur 16 Prozent der Vermieter werden keine Mieten absenken müssen. Etwa jeder achte Vermieter erwartet, durch den Mietendeckel in die Verlustzone zu rutschen.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mietendeckel-in-berlin-84-prozent-der-vermieter-muessen-mieten-absenken-li.87892

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Darf ein Gericht den in den Kosten eines Vollwartungsvertrags enthaltenen Reparaturkostenanteil schätzen?

Die Antwort des Landgerichts Heidelberg (LG Heidelberg – 5 S 42/19, Urteil vom 28.05.2020) lautet: Ja!
 

Zur Begründung führt das Landgericht Heidelberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2) a) wie folgt aus: „Es ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den in den Kosten des Vollwartungsvertrags enthaltenen, in § 2 Nr. 7 BetrKV nicht umfassten Reparaturkostenanteil nach § 287 ZPO wie geschehen geschätzt hat. Dagegen spricht insbesondere nicht, dass der vorgelegte Servicevertrag “für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche” während der ersten 60 Monate einen reduzierten “Sonderpreis” nennt. Das rechtfertigt nicht die Schlussfolgerung, dass diese Kalkulation gerade den nicht umlegbaren Anteil entfallen lassen würde. Zwar mögen bei einem neuen Aufzug weniger Reparaturen anfallen bzw. solche Reparaturen teilweise bereits als Nacherfüllung geschuldet sein. Andererseits müssen bei neuen Aufzügen von Benutzern vorsätzlich oder fahrlässig verursachte Schäden nicht seltener als bei gebrauchten Aufzügen vorkommen, und nicht allen Reparaturen, die während der Dauer der Verjährungsfrist anfallen, liegt ein Mangel zugrunde. Umgekehrt liegt es nahe, dass bei einem neuen Aufzug auch die von § 2 Nr. 7 BetrKV erfasste Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft in deutlich geringerem Umfang anfallen als bei älteren Aufzügen.”

Aus der Rubrik “Stadtentwicklungspolitik”:

 

DER TAGESSPIEGEL am 16.06.2020: Die ersten zwei Milieuschutzgebiete

Spandau bekommt seine ersten beiden Milieuschutzgebiete. Es geht um die Neustadt und die Wilhelmstadt. „Der Runde Tisch hatte sich am 14. März 2018 gegründet“, erinnert sich Marcel Eupen. Er ist Chef des Alternativen Mieterbundes (AMV) und nach eigenen Angaben der Leiter des parteiübergreifenden Runden Tischs. „Die Auswirkungen der wachsenden Stadt sind seit längerem in Spandau deutlich spürbar“, sagt er.  Logo: Altbauten, Flussnähe, niedrige Mieten, bald kein TXL-Krach mehr – so mancher Innenstädter schielt längst auf Kieze am Havel-Ufer, die er vor einigen Jahren noch verspottet hat. Zwar sei Milieuschutz kein Instrument, um Mieterhöhungen zu verhindern, biete Mietern aber einen Schutz vor sozialer Verdrängung, vor Luxussanierungen und der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum, schreibt Eupen. Die Mieter müssen „mit allen zur Verfügung stehenden städtebaulichen Instrumenten geschützt werden, und zwar jetzt, da der Flughafen Tegel in Bälde schließt“. Der macht am 7. November 2020 dicht. Und in der aktuellen Rathausmappe für Mittwoch, 17 Uhr, stecken die zwei Karten von Stadtrat Frank Bewig, CDU, die die zwei neuen Milieuschutzgebiete eingrenzen – hier zeige ich Ihnen die beiden Karten.

https://leute.tagesspiegel.de/spandau/macher/2020/06/16/126915/die-ersten-zwei-milieuschutzgebiete/

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

 

Spandauer Volksblatt am 16.06.2020: Wissenswertes zum Mietendeckel

Staaken. Was bringt der Mietendeckel? Antworten auf diese Frage soll es auf einem Infoabend geben. Dazu laden die Spandauer Linken-Politikerinnen Helin Evrim Sommer und Franziska Leschewitz am 25. Juni ein. Gesprächspartner sind Guido Brendgens, Referent für Stadtentwicklung der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, sowie Marcel Eupen, Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). Ort ist ab 18 Uhr das Stadtteilzentrum an der Obstallee 22e. Die Teilnehmerzahl ist wegen Corona begrenzt. Anmeldung unter 23 56 41 77 oder per E-Mail an helin-evrim.sommer.ma05@bundestag.de. Eine Schutzmaske ist nötig.

https://www.berliner-woche.de/staaken/c-politik/wissenswertes-zum-mietendeckel_a276124

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Begründen Vermieter und Mieter ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz, wenn sie die Vermietung des Kfz-Stellplatzes in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 192/19, Urteil vom 27.02.2020) lautet: Ja!
 

Zur Begründung führt das Landgericht Berrlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Jedoch ist der Klageantrag nicht begründet. Dabei kann dahinstehen, welche Auswirkungen es hat, dass nur der Kläger zu 2) den Mietvertrag über den Kfz-Stellplatz unterzeichnet hat. Denn zumindest hat die Kündigung der Beklagten vom 22. Februar 2019 das Mietverhältnis der Regelung im Stellplatzmietvertrag unter § 2 Nr. 2 entsprechend mit Wirkung zum 31. Mai 2019 beendet. Entgegen der Auffassung der Kläger handelt es sich bei dem Stellplatzmietvertrag und dem Wohnungsmietvertrag nämlich um zwei selbständige, separat kündbare Verträge.

Nach der von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10, Beschluss vom 09. April 2013 – VIII ZR 245/12).

Solche Umstände liegen hier nicht vor. Allein die Tatsache, dass sich der Stellplatz auf dem Parkplatz vor dem Wohngrundstück Y-Straße befindet, reicht hierfür nicht aus, weil sich aus anderen Umständen ergibt, dass ein separater Vertrag geschlossen werden sollte (vgl. BGH, Beschluss vom 09. April 2013 – VIII ZR 245/12; BGH, Beschluss vom 04. Juni 2013 – VIII ZR 422/12; BGH, Beschluss vom 03. September 2013 – VIII ZR 165/13).

Zwar hat der Bundesgerichtshof im genannten Urteil vom 12. Oktober 2011 die im Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 30. März 1983 – 3 REMiet 1/83 vertretene Auffassung für zutreffend erachtet, dass ein enger rechtlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage, der es auch bei einer nachträglich angemieteten Garage im Regelfall rechtfertigt, eine Einbeziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag anzunehmen, nur für den Fall bejaht werden kann, dass die Garage zu demselben Anwesen gehört, auf dem sich auch die Wohnung befindet. Jedoch hat der Bundesgerichtshof damit nicht entschieden, dass in jedem Fall, in dem nachträglich eine Garage auf demselben Grundstück angemietet wird, ein einheitlicher Vertrag vorliegt. Denn schon aus dem in dem Urteil zitierten Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe ergibt sich ferner, dass es der Grundsatz der Vertragsfreiheit Mieter und Vermieter ermögliche, in eindeutiger Weise einen selbständigen Vertrag über die Garage zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wollten. Fehle es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, sei es gleichwohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen ließen. Diese könnten beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über die Garage getroffen hätten (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 30. März 1983 – 3 REMiet 1/83 -, Rn. 10).

Hier haben die Kläger mit dem Eigentümer des Grundstücks im Jahr 2005 einen separaten “Mietvertrag über Kfz-Stellplatz” geschlossen, in dem an keiner Stelle auf den Wohnungsmietvertrag Bezug genommen wird. In diesem Vertrag findet sich unter § 2 Nr. 2 eine Kündigungsregelung, die vom Wohnungsmietvertrag abweicht. Zwar sind die Kündigungsfristen für den Mieter die gleichen wie bei der Wohnung (vgl. § 5 MV i.V.m. Nr. 9 der Allg. Vertragsbedingungen). Für den Vermieter unterscheiden sie sich demgegenüber erheblich. Denn in Nr. 10 der AVB ist für den Wohnungsmietvertrag eine ordentliche Kündigung ohne wichtigen Grund für den Vermieter ausgeschlossen, während der Stellplatzmietvertrag eine ordentliche Kündigung erlaubt. Dies lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Mietvertrag über den Stellplatz um ein separates Mietverhältnis handeln sollte, das für beide Parteien unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB) kündbar sein sollte (BGH, Beschluss vom 09. April 2013 – VIII ZR 245/12).

Auch der Umstand, dass die Kläger nach Nr. 26 der AVB des Wohnungsmietvertrags bereits vor Abschluss des Stellplatzmietvertrags ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abstellen durften, führt zu keiner anderen Wertung. Denn aus dieser Klausel ergab sich – wie vom Amtsgericht zutreffend festgestellt – kein vertraglicher Anspruch auf Überlassung eines Stellplatzes. Vielmehr handelte es sich um eine unverbindliche Erlaubnis zum Abstellen des Fahrzeugs auf irgendeinem freien Parkplatz auf dem Grundstück. Spätestens im Jahr 2005 wurde diese Erlaubnis widerrufen und eine Schranke angebracht. Damit hatten die Kläger – ohne Abschluss eines gesonderten Vertrags – kein Recht und keine Möglichkeit mehr, ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abzustellen. Denn in der Folge konnten – unabhängig davon, ob sie Mieter im Haus waren oder nicht – nur noch Personen, die einen Kfz-Stellplatz gemietet haben, auf den Parkplatz fahren, weil nur sie einen Schlüssel für die Schranke erhalten haben. Auch daraus ist zu ersehen, dass es sich bei dem Stellplatz-Mietvertrag um einen gesonderten Vertrag handelt. Denn nicht jeder Mieter einer Wohnung war verpflichtet, einen solchen Vertrag abzuschließen. Außerdem konnten auch Personen einen Stellplatz anmieten, die nicht in der Wohnanlage leben.

Ein anderes Ergebnis ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung des § 305c Abs. 2 BGB, wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zulasten des Verwenders gehen. Bei sämtlichen in Frage stehenden vertraglichen Vereinbarungen handelt es sich zwar bereits prima facie um vermieterseits gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen. Voraussetzung für ein den Klägern gemäß § 305c Abs. 2 BGB günstigeres Auslegungsergebnis wäre jedoch, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bliebe und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar wären (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juni 2017 – IV ZR 161/16). Daran fehlt es. Denn vorliegend ist die Auslegung des “Mietvertrags über Kfz-Abstellplatz” dahin, dass er keinen eigenständigen Vertrag darstellt, sondern als Ergänzung zum Wohnungsmietvertrag anzusehen ist, aus obigen Erwägungen unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht vertretbar. Vielmehr ergibt sich eindeutig der Abschluss einer gesonderten – und unabhängig vom Bestand des zwischen den Parteien bestehenden Wohnraumietvertrages kündbaren – Vereinbarung.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

 

Berliner Zeitung am 15.06.2020: Deutsche Wohnen verspricht Mieterschutz

Die Deutsche Wohnen will 21 weitere Häuser in Berlin kaufen. Dagegen regt sich Protest. Der Wohnungskonzern reagiert mit Garantien. Aber reicht das?

„Kein Mieter“ werde seine Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung verlieren, verspricht die Deutsche Wohnen. Denn sie biete einen lebenslangen Schutz vor Eigenbedarfskündigung, der „grundbuchlich“ gesichert werde. Kein Mieter solle seine Wohnung durch eine Mieterhöhung verlieren. Denn die Deutsche Wohnen wolle Erhöhungen der Kaltmiete auf 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens begrenzen, wie generell versprochen. Außerdem solle kein Mieter wegen der Corona-Krise seine Wohnung verlassen müssen. Dafür sei ein Hilfsfonds über 30 Millionen Euro eingerichtet worden.

Den Berliner Mieterverein (BMV) überzeugen die Zusagen nicht. „Soweit die Ankaufsobjekte in Milieuschutzgebieten liegen, sollten die betreffenden Bezirke das Vorkaufsrecht ausüben, in der Hoffnung, dafür auch Dritte aus dem Kreis der städtischen Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften zu finden“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Das wäre „auf jeden Fall besser als der Verkauf an die Deutsche Wohnen“. Der Mieterverein bezweifele die Wirksamkeit der Garantien. So komme die Kappung der Mieterhöhung bei 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens häufig nicht zum Tragen, weil die zulässige Fläche überschritten werde. Beim Schutz vor Eigenbedarfskündigungen sei es besser, wenn dieser den Bewohnern mietvertraglich zugesichert werde. „Vom grundbuchlichen Schutz hat der Mieter im Normalfall ja keine Kenntnis“, sagt Wild.

Mehrere der zum Verkauf stehenden Häuser befinden sich in Milieuschutzgebieten. Hier haben die Bezirke zwei Monate Zeit, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben, wenn zu befürchten ist, dass die Ziele des Milieuschutzes ausgehebelt werden. Nicht zum Zuge kommt das Vorkaufsrecht, wenn sich der Käufer dazu verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Eine solche Übereinkunft wird als Abwendungsvereinbarung bezeichnet. Der Mieterverein fordert, dass die Abwendungsvereinbarungen der Deutsche Wohnen auch den Ausschluss von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen für 20 Jahre enthalten müssen.

Den Bezirken reichen die individuellen Zusagen der Deutsche Wohnen nicht aus. „Die Garantien sind für die jetzigen Mieter sicherlich positiv“, sagt Neuköllns Baustadtrat Jochen Biedermann (Grüne). Der Milieuschutz sei aber „ein städtebauliches Instrument: Wir erhalten damit langfristig günstigen Mietwohnraum – unabhängig vom konkreten Mietverhältnis, das früher oder später endet“, so Biedermann. Zu welchen langfristigen Verpflichtungen die Deutsche Wohnen bereit sei, bleibe abzuwarten. Was die Mieter wollen, ist eindeutig. „Wir fordern die Anwendung des Vorkaufsrechts durch die Bezirksämter“, so die  Hausgemeinschaft Maybachufer 6.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-verspricht-mieterschutz-li.87660