Hindern die Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) eine Verurteilung zur Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB?

Nachdenklich stimmt dann indessen der 2. Teil der Begründung des Änderungsantrages, wo es ausdrücklich heißt, dass die im Gesetz festgelegten Verbote (§§ 3-5) gesetzliche Verbote im Sinne von § 134 BGB darstellen, die bei Nichtbeachtung die teilweise Nichtigkeit einer Vereinbarung zur Folge hat, soweit sie die durch die §§ 3-5 des Mietendeckelgesetzes gezogenen Grenzen überschreitet. Wenn dies nach einer naheliegenden (wörtlichen) Auslegung der Begründung heißen soll, dass der Landesgesetzgeber im 2. Schritt die Argumentation des 1. Schrittes für obsolet erklärt, weil er meint über die Hintertür einer BGB Regelung nunmehr doch zur Unwirksamkeit der Vereinbarung kommen zu können, dann bringt er nichts weniger als die Quadratur des Kreises zuwege. Die gesetzgebende Katze bisse sich in ihren eigenen legislativen Schwanz.

Das Gericht meint, dass dies aus einer Vielzahl von Gründen wohl nicht der Fall ist.

1. Was zunächst die auch in der Begründung zum Änderungsantrag genannte zivilrechtliche Rechtsprechung und Kommentarliteratur angeht, so vermag das Gericht überhaupt keinen hier vergleichbaren Fall zu erkennen. Sofern dort darauf abgestellt wird, dass nach allgemeiner Auffassung auch Landesrecht ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB statuieren kann, ist dies unstreitig. In keinem der dort genannten Fälle stand aber die gesetzgeberische Kompetenz des Landesgesetzgebers überhaupt nur ansatzweise zur Debatte. In keinem einzigen Fall der in der Begründung zitierten Judikatur ging es darüber hinaus um eine landesrechtlich erlassene Preisrechtsvorschrift. Zum Teil haben die zitierten Quellen auch mit der hier ausschlaggebenden Problematik gar nichts zu tun (vergleiche etwa BGHZ 89, 137,139) bzw. können gerade nicht zum Beleg der in den Raum gestellten Behauptung herangezogen werden (vergleiche etwa die zitierte Fundstelle BGHZ 75, 366, 368 wonach sich ein Verstoß gegen eine Vorschrift der bayerischen Bauordnung nicht als Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB erweist). Soweit darüber hinaus unter Bezugnahme auf das Mietpreisrecht auf eine einzige Fundstelle zurückgegriffen wird (vergleiche Landgericht Köln NJW 1965, 157,159) behandelt diese Entscheidung ein bundesrechtliches Verbotsgesetz. Wenn der Landesgesetzgeber also mit der Bezugnahme auf diverse Judikatur überhaupt etwas zum Ausdruck bringen wollte, dann kann sich das schon nach dem Inhalt der zitierten Entscheidungen jedenfalls nicht darauf beziehen, dass er 1. mietrechtliche Preisvorschriften erlassen kann, deren Außerachtlassung im Hinblick auf eine Vereinbarung nach den Regelungen des BGB 2. die (teilweise) Nichtigkeit derselben nach § 134 dieses schönen Gesetzes zur Folge hat.

2. Das Mietendeckelgesetz ist erkennbar befristet angelegt. Es rührt Bestandsvereinbarungen auch nach dem verzögerten Inkrafttreten von § 5 nicht unmittelbar an, in dem es etwa erklärt, alle vorher geschlossenen Mietvereinbarungen seien rückwirkend unwirksam, soweit sie die festgelegten Mietobergrenzen überschreiten. Warum dies bei Vereinbarungen der Fall sein soll, die während der Dauer des Gesetzes geschlossen werden, erschließt sich nicht. Dies würde bedeuten, dass auch eine Mietpreisabrede unwirksam ist die – und das könnten die Parteien im Zuge der Vertragsfreiheit wohl vereinbaren – sich gar nicht auf den zeitlichen Geltungsbereich des Gesetzes erstreckt (sondern etwa auf den Zeitpunkt danach) nur weil sie zum Zeitpunkt der Geltung abgeschlossen wurde. Eine einigermaßen absurde Vorstellung, die sich wohl auch nicht mit den Regelungen des Art. 4 des Gesetzes in Einklang bringen lässt.

3. Betrachtet man die Problematik aus dem Blickwinkel der in § 11 des Gesetzes vorgesehenen Sanktionsmöglichkeiten ergibt sich ebenfalls ein anderes Bild. Nach Ziffer 4 der genannten Vorschrift soll es lediglich verboten sein, ohne eine erforderliche Genehmigung eine höhere als die nach den §§ 3-7 zulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Allein durch eine Vereinbarung fordert man noch nichts und nimmt schon gar nichts entgegen. Da eine Vereinbarung (auch nach dem unbestimmten Wortlaut der §§ 3 und 5, wo lediglich von “Mieten” die Rede ist) selbst nicht unmittelbar sanktioniert wird, kann daraus nur geschlossen werden, dass die Vereinbarung an sich möglich, jedoch während der Geltungsdauer des Gesetzes nicht durchsetzbar ist. Mit der Frage, ob die tenorierte Miete der Höhe nach auch durchsetzbar ist, befasst sich das Gericht an dieser Stelle nicht.”

Kann sich der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen?

Ist § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot gerichtliche Mieterhöhungsverfahren erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18.06.2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt?

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. 3. a) – b) unter den Randnummern 70 – 76 wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung der Revision stehen die seit dem 23. Februar 2020 geltenden Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 (GVBl. S. 50) dem Anspruch des Klägers nicht entgegen.

a) § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet vorbehaltlich bestimmter – im Streitfall nicht festgestellter – Ausnahmen eine Miete, welche die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558a BGB kommt eine wirksame Vereinbarung mit der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zustande (§ 558b Abs. 1 BGB). Im Falle eines Rechtsstreits nach § 558b Abs. 2 BGB tritt, wie die Revision zutreffend ausführt, die Vertragsänderung erst mit der Rechtskraft des der Zustimmungsklage des Vermieters stattgebenden Urteils ein; denn die Zustimmungserklärung des Mieters gilt gemäß § 894 ZPO erst dann als abgegeben (Senatsurteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 8).

Die rechtliche Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens als einzuklagender Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung führt somit zwar dazu, dass die angestrebte Vertragsänderung erst mit rechtskräftiger Verurteilung des Mieters wirksam wird. Entgegen der Auffassung der Revision folgt daraus jedoch nicht, dass auch ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt begehrt (wie hier der Kläger zum 1. November 2015), gegen das in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln angeordnete gesetzliche Verbot einer Überschreitung der am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarten Miete verstieße (ähnlich AG Charlottenburg, Urteil vom 4. März 2020 – 213 C 136/19, juris Rn. 15; Schultz, GE 2020, 168, 172; aA LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2020, 204, 205 [zur Aussetzung eines Zustimmungsverfahrens zwecks Vorlage der Frage der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln an das Bundesverfassungsgericht]; Tietzsch, WuM 2020, 121, 128 f.).

Die von der Revision vertretene Auslegung mag zwar noch vom Wortlaut des Gesetzes gedeckt sein. Sie verkennt aber, dass es bei dem als Klage auf Abgabe einer Willenserklärung ausgestalteten Mieterhöhungsverfahren materiell um einen Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete zu dem sich aus § 558b Abs. 1, 2 BGB ergebendem Zeitpunkt geht, nämlich zum Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen folgenden Monat. Insoweit hat der im Mieterhöhungsprozess unterliegende Mieter die erhöhte Miete auch nachträglich zu entrichten, denn die Vertragsänderung bewirkt, dass der Mieter die erhöhte Miete nunmehr rückwirkend ab dem vorgenannten Zeitpunkt schuldet (vgl. Senatsurteile vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 94/04, NJW 2005, 2310 unter II 2 b aa; vom 8. Juli 2011 – VIII ZR 204/10, aaO).

Nach seinem Sinn und Zweck ist § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln deshalb dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verfolgt. Denn § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bezweckt lediglich, Mietsteigerungen ab dem Stichtag zu verhindern, nicht aber die materielle Rechtslage in bereits laufenden Mieterhöhungsprozessen zum Nachteil des Vermieters zu verändern. Der Landesgesetzgeber hat eine auf den Tag der Gesetzesankündigung (“Eckpunktepapier”) bezogene Rückwirkung des Gesetzes allein deshalb für erforderlich gehalten, weil dem Gesetzeszweck zuwiderlaufende Mitnahmeeffekte in Form von Mieterhöhungen in dem Zeitraum zwischen Bekanntwerden des Gesetzesvorhabens und Inkrafttreten des Gesetzes unterbunden werden sollten (LT-Drucks. 18/2347 S. 24 f.). Ein solcher Mitnahmeeffekt ist aber bei Klagen nach § 558b Abs. 2 BGB, die – wie hier – auf Zustimmung zu einer Erhöhung zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt gerichtet sind, ausgeschlossen. Die Konstellation eines im Stichtagszeitpunkt anhängigen Mieterhöhungsprozesses nach § 558b Abs. 2 BGB wird im Übrigen in den Gesetzesmaterialien an keiner Stelle erörtert (dort ist nur die Rede von “Rechtsgeschäften” – LT-Drucks. 18/2347 S. 25 vierter Absatz), was aber zu erwarten gewesen wäre, wenn auch zum Stichtag bereits fällige und prozessual durchsetzbare Zustimmungsansprüche von dem Verbot hätten erfasst werden sollen.

b) Ob das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin unbeschadet der hiesigen Erwägungen zur Auslegung des § 3 Abs. 1 Satz 1 dieses Gesetzes einer verfassungsrechtlichen Kontrolle standhält, was von verschiedenen Seiten aus mehreren Gründen bezweifelt wird (dazu BVerfG, WuM 2020, 150; NJW 2020, 1202; Beschluss vom 10. März 2020 – 1 BvR 515/20, juris [jeweils als unzulässig abgelehnte Anträge auf Erlass einer einstweiligen Anordnung im Zusammenhang mit noch nicht verbeschiedenen Verfassungsbeschwerden von Vermietern]; LG Berlin, aaO S. 206 mit zahlreichen Nachweisen aus der Literatur), kann danach – wegen fehlender Entscheidungserheblichkeit – offen bleiben.”