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Pressemitteilung 06/2019

Wende im Mietspiegelfall Wolf-Dietrich Kniffka

Landgerichtskammer: Mietspiegel statt Gutachten

Das Amtsgericht Spandau – 3 C 306/17, Urteil vom 29.11.2018, weigerte sich, in der Mieterhöhungsklage der Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH gegen Herrn Wolf-Dietrich Kniffka den Berliner Mietspiegel 2017 anzuwenden und verurteilte den Spandauer auf der Basis eines für 2.850,00 € eingeholten Sachverständigengutachtens zu einer Mieterhöhung von monatlich 23,17 €.

Zur Begründung heißt es in dem Urteil: „Die vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichsobjekte sind der streitgegenständlichen Wohnung ähnlicher als die im Mietspiegel erfassten Objekte.“

Wolf-Dietrich Kniffka akzeptierte das Urteil des Amtsgerichts Spandau nicht und legte gegen dieses Berufung ein. Der Berufungsrechtsstreit wird beim Landgericht Berlin unter dem Aktenzeichen 67 S 21/19 geführt.

Mit Hinweisbeschluss vom 01.03.2019 teilte die Landgerichtskammer 67 mit:

„Die Kammer weist darauf hin, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete auch im hiesigen Fall unter Zugrundelegung des Mietspiegels 2017 bestimmen wird.”

Am 11.04.2019, 12:00 Uhr, findet vor dem Landgericht Berlin, Littenstraße 12 – 17, 10179 Berlin, Sitzungssaal 3807, die mündliche Berufungsverhandlung statt.

„Sollte das Landgericht Berlin, wovon auszugehen ist, bei seiner vorläufigen Rechtsauffassung bleiben und die ortsübliche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des Mietspiegels 2017 bestimmen, würde der Berliner Mietspiegel 2017 gestärkt. Die Rechtssicherheit des Berliner Mietspiegels würde erhöht”, erklärte der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., Marcel Eupen. 

„Der AMV begrüßt es ausdrücklich, dass die Landgerichtskammer 67 beabsichtigt, dem vom Amtsgericht Spandau eingeholten Sachverständigengutachten mit 15 Vergleichswohnungen eine klare Absage zu erteilen. Sie bringt damit deutlich zum Ausdruck, dass der Berliner Mietspiegel eine bessere Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete als Sachverständigengutachten mit Vergleichswohnungen darstellt”, so Eupen.

„Spandauer Mieter müssen sich aufgrund der mitgeteilten Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin in Zukunft nicht mehr scheuen, notfalls einen Rechtsstreit zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen”, so Eupen.

„Dennoch bleibt die Forderung des AMV, dass der Bundesgesetzgeber die Rechtssicherheit der Mietspiegel stärken muss, um Mieterinnen und Mieter besser vor Angriffen auf Mietspiegel zu schützen. Die Deutsche Wohnen wird den Berliner Mietspiegel trotz der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin weiter nicht anerkennen und muss durch den Bundesgesetzgeber gestoppt werden”, schließt Eupen.

Berlin, den 15.03.2019

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

 
DER TAGESSPIEGEL am 13.03.2019: Unveröffentlichtes Senatspapier– Darf Berlin die Mieten deckeln?

Bausenatorin Lompscher wollte über ihre Vorlage zum Mietendeckel im Senat sprechen, doch sie vermasselte die Formalitäten.

Vergangenen Mittwoch hatte Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) angekündigt eine Vorlage zum „Mietendeckel“ einbringen zu wollen. Vergangenen Donnerstag wurde sie in der „Aktuellen Stunde“ dazu befragt. Donnerstagabend reichte sie die Vorlage ein. Und am gestrigen Dienstag? Wurde Lompscher wütend, weil die „Einführung eines landesrechtlichen Mietendeckels“ nicht auf der Tagesordnung der Senatssitzung stand.

Die Erklärung: Senatsvorlagen haben eine Deadline: Dienstag, 12 Uhr. Darauf Lompscher: „Seit wann denn das?“ Darauf der Regierende schmunzelnd zu einem Mitarbeiter: „Wie lange?“ Darauf der Mitarbeiter: „Solange ich hier arbeite.“ Müller: „Und das ist wie lange?“ Mitarbeiter: „Seit 19 Jahren!“ Nach insgesamt mehr als sieben Jahren als Senatorin weiß Frau Lompscher das jetzt also auch.

Die Ausgangslage: „Die Regierungsfraktionen haben zum Ausdruck gebracht, dass sie einen solchen Weg gern beschreiten wollen und den Senat um Prüfung der Umsetzungsmöglichkeiten gebeten.“ Das Zwischenergebnis: Jurist Peter Weber sagt ja. Jurist Max Putzer sagt ja, wenn „die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum nicht gewährleistet“ ist.

Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages verneint. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verneint ebenfalls, weist aber darauf hin, dass auf „Grundlage der gemäß Art. 70 Abs. 1 GG bestehenden Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Wohnungswesen ‚Regelungen mit Auswirkungen auf Konditionen von Mietverträgen‘ geschaffen werden könnten.“

Lompschers Fazit: Aufgrund der „widerstreitenden Auffassungen(…) kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine abschließende Empfehlungabgegeben werden“. Ihr Vorschlag: Arbeitsgruppe gründen. Die soll, sofern der Senat zustimmt, bis zur Sommerpause eine entschiedenere Vorlage liefern.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/unveroeffentlichtes-senatspapier-darf-berlin-die-mieten-deckeln/24096236.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 
rbb24.de am 13.03.2019: Rekommunalisierung in Berlin-Altglienicke– Experten halten Kaufpreis für Kosmosviertel für unwirtschaftlich
 
250 Millionen Euro soll die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft “Stadt und Land” nach rbb-Recherchen für unsanierte Wohnungen im Berliner Kosmosviertel gezahlt haben. Immobilienexperten halten das für sicheres Geldverbrennen.
Dem rbb liegt ein Maklerexposé aus dem Jahr 2018 vor, nach dem die Jahresnettokaltmiete für die Wohnungen im Kosmosviertel rund 6,7 Millionen Euro beträgt. Demnach würde der Kaufpreis das 37-Fache der Jahresmiete bedeuten. Das heißt: Die “Stadt und Land” hätte erst in 37 Jahren den Kaufpreis über die Mieten wieder erwirtschaftet. “Ein Preis zum 37-Fachen ist wohnungswirtschaftlicher Unfug”, meint Thomas Doll. Er ist Berliner Projektentwickler und hat bereits viele Bauvorhaben für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften realisiert.
Bereits vor Jahren extremer Sanierungsbedarf

Ein freies Unternehmen würde das niemals machen, sagt Doll. Üblich seien bei Immobilienkäufen das 20- bis 25-Fache der Jahresnettokaltmiete. Ihm sei die Siedlung von dem bisherigen Eigentümer schon 2013 angeboten worden – da habe der Preis noch bei 130 Millionen Euro gelegen. “Das war uns schon damals zu teuer”, berichtet der Projektentwickler. Denn der Sanierungsbedarf sei extrem hoch gewesen.

Doll kann nicht verstehen, dass die Wohnungsbaugesellschaft “Stadt und Land” nun fast das Doppelte bezahlt haben soll. Generell findet er es richtig, dass das Land Berlin die Wohnungen durch Ankauf der Spekulation entziehe. “Aber ich kann den Preis überhaupt nicht nachvollziehen. Es ist nicht wirtschaftlich.” Dafür spreche auch, dass die Wohnungsbaugesellschaft einen Zuschuss von 36,5 Millionen Euro vom Land Berlin für den Kauf der Siedlung bekommen haben soll.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2019/03/kosmosviertel-berlin-preis-zu-hoch-stadt-und-land.html

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Landgericht Berlin – 67 S 345/18, Urteil vom 12.03.2019: Landgericht Berlin stärkt den Schutz alter Menschen vor der (Eigenbedarfs-)Kündigung ihres Mietverhältnisses

In einem am heutigen Tage verkündeten und mündlich begründeten Urteil hat die unter anderem für Berufungen in Wohnraumsachen zuständige 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin entschieden, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können.

Die Parteien des Rechtsstreits streiten über die Räumung und Herausgabe einer von den mittlerweile 87- und 84-jährigen Beklagten im Jahre 1997 von den Rechtsvorgängern der Klägerin angemieteten Wohnung. Die Klägerin erklärte im Jahre 2015 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.

Das Amtsgericht Mitte hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage mit einem am 26. Oktober 2018 verkündeten Urteil, Aktenzeichen 20 C 221/16, abgewiesen.

Die dagegen erhobene Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hat die Berufung mit der Begründung zurückgewiesen, dass den Beklagten gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zustehe.

Die Kammer hat es dabei dahinstehen lassen, ob die von den Beklagten behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig erheblich sind wie vom Amtsgericht angenommen. Die beklagten Mieter hätten sich berechtigt darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung – unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen – für Mieter hohen Alters eine „Härte“ i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeute. Die Vorschrift sei mit Blick auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen. Die Richter der Zivilkammer 67 haben es dabei dahinstehen lassen, ab welchem Alter sich Mieter auf den Härtegrund „hohen Alters“ berufen können, da das Lebensalter der bereits zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung über 80-jährigen Beklagten nach sämtlichen in Betracht zu ziehenden Beurteilungsmaßstäben hoch sei.

Die Kammer hat gleichzeitig befunden, dass das als Härtegrund eingewandte hohe Alter des Mieters auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters bei nicht auf einer Pflichtverletzung des Mieters beruhenden Kündigungen durch den Vermieter in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses gebiete. Eine Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters komme grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses geltend machen könne, die ein den Interessen des betagten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründeten. Ein solches müsse in seiner Bedeutung für den Vermieter über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ zur Kündigung noch hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lassen. Ein entsprechend hohes Erlangungsinteresse könne die Klägerin aber nicht geltend machen, da die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile gerichtet sei.

Die Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision würde eine Beschwer von über 20.000,00 EUR erfordern. Ob dieser Wert vorliegend erreicht ist, wäre vom Bundesgerichtshof selbst zu entscheiden.

Die schriftlichen Urteilsgründe liegen noch nicht vor.

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2019/pressemitteilung.791533.php

Aus der Rubrik “Wohnungsbau”.

 

DER TAGESSPIEGEL am 12.03.2019: Neubau in Berlin – Wo in den Bezirken wie viele Wohnungen geplant sind

200.000 Wohnungen bis 2030 – große Pläne, aber wo sollen die entstehen? Eine erste Übersicht im “Checkpoint” für jeden Berliner Bezirk.

Berlin rückt zusammen. Wer kommen will, ist willkommen, ist doch klar. Damit das auch faktisch möglich bleibt – im besten Fall nicht nur für Spitzenverdiener – sieht der Entwurf für den Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 Potenzial für 199.000 neue Wohnungen bis 2030.

Die meisten sind in Pankow geplant, die wenigsten in Reinickendorf, wobei die Spannweite auch innerhalb der Bezirke enorm ist.

Aber schauen Sie selbst – hier eine erste Übersicht aus dem neuen Tagesspiegel-Checkpoint von Dienstagmorgen: Pankow: 18.400 bis 48.000 geplante Wohnungen, Lichtenberg: 9600 bis 36.000,Treptow-Köpenick: 8200 bis 35.000, Mitte: 7200 bis 27.000,Spandau: 8000 bis 23.000, Neukölln: 4600 bis 23.000, Marzahn-Hellersdorf: 5000 bis 22.000, Charlottenburg-Wilmersdorf: 3800 bis 16.000, Friedrichshain-Kreuzberg: 3000 bis 15.000, Tempelhof-Schöneberg: 3400 bis 14.000, Steglitz-Zehlendorf: 2800 bis 6000, Reinickendorf: 7600 bis 19.000 geplante Wohnungen.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/neubau-in-berlin-wo-in-den-bezirken-wie-viele-wohnungen-geplant-sind/24091376.html

Aus der Rubrik “Steuerpolitik”:

 
Berliner Morgenpost am 12.03.2019: „Share Deals“ – Warum Berlin beim Verkauf von Wohnungen häufig leer ausgeht

Durch Steuerschlupflöcher entgehen Berlin jährlich 100 Millionen Euro Grunderwerbsteuer. Das ließe sich verhindern.

Sechs Prozent Grunderwerbsteuer muss jeder zahlen, der in Berlin eine Wohnung oder ein Haus kauft. Beim Kauf einer Eigentumswohnung zum Preis von 300.000 Euro fließen also 18.000 Euro in die Landeskasse. Ärgerlich nur: Wirklich zahlen müssen meist nur die privaten Erwerber.

Unternehmen, die dagegen gleich mehrere hundert Wohnungen kaufen, umgehen diese Steuer mittels sogenannter Share Deals. Bei dem Modell werden keine Immobilien, sondern Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen. Unterhalb einer Grenze von 95 Prozent fällt dann regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an, denn das Eigentum am Grundstück verbleibt bei der Gesellschaft.

Allein in Berlin sind in den vergangenen drei Jahren ein gutes Dutzend Share Deals abgewickelt worden, bei denen jeweils mehr als 800 Wohnungen gehandelt wurden. Das geht aus einer Antwort der parlamentarischen Staatssekretärin Christine Lamprecht (SPD) auf eine parlamentarischen Anfrage der grünen Bundestagsabgeordneten Lisa Paus hervor. Der jährliche Schaden für die Landeskasse beläuft sich nach Schätzungen von Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) auf rund 100 Millionen Euro – jedes Jahr.

2017 erwarb die Deutsche Wohnen AG ebenfalls per Share Deal 3700 Wohnungen in Berlin von einem nicht genannten Verkäufer – ebenfalls ohne Grunderwerbsteuer zu zahlen. Und im vergangenen Jahr kaufte Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia von Anlegern an der Börse 24.700 Wohnungen in Berlin, Schleswig-Holstein, Hessen, Niedersachsen und Brandenburg. Und natürlich wurden auch hier keine Grunderwerbsteuern gezahlt.

„Die Zahlen belegen, dass Share Deals weiter beliebt sind bei großen Börsenunternehmen und internationalen Investoren“, sagt Lisa Paus. „Es kann nicht sein, dass einige wenige große Investoren Steuerschlupflöcher nutzen, während Otto Normal brav seine Steuern zahlt“, so die Grüne. Es müssten gleiche Regeln für alle gelten. Das sei auch eine Frage der Gerechtigkeit. Dazu komme, dass Wohnraum so noch weiter zu einem leicht handelbaren Finanzprodukt werde. „Share Deals sind eine Art Brandbeschleuniger für den spekulativen Handel“, so Paus. Auch das Vorkaufsrecht der Kommunen könne so ausgehebelt werden. Nach Jahren intensiver Diskussion sei eine Reform überfällig.

https://www.morgenpost.de/berlin/article216641985/Warum-Berlin-beim-Verkauf-von-Wohnungen-haeufig-leer-ausgeht.html

Aus der Rubrik “Steuerpolitik”:

 
DER TAGESSPIEGEL am 12.03.2019: Immobiliengeschäfte – So könnte Berlin das Steuer-Schlupfloch beim Häuserkauf schließen

Mit Hilfe von “share deals” können Immobilienhändler sich die Grunderwerbssteuer umgehen. Ein Gutachten sieht Chancen gegen dieses Schlupfloch.

Gerecht ist dieses Gesetz nicht, zumal es nur einen kleinen Kreis von Immobiliendealern begünstigt. Durch dieses Schlupfloch müssen sie fast keinen Cent Grunderwerbssteuer bezahlen beim Handel mit Wohnhäusern – anders als jeder andere, der ein Haus oder eine Wohnung kauft. Die Rede ist von „share deals“: „Anteilsgeschäfte“. Mit diesem Trick kaufen und verkaufen Rendite-Jäger Anteile von Firmen mit Abertausenden Wohnungen – und nur wegen der Verpackung der Immobilien in einem Firmenmantel gehen die Finanzämter leer aus. Berlin kostete das Hunderte Millionen Euro. Ein neues Gutachten sieht jetzt die Chance, das Unrecht bei der Wurzel zu packen.

Das Gutachten stammt von Ulrich Hufeld von der Universität der Bundeswehr in Hamburg. Die steht nicht im Ruf, „Gefälligkeitsgutachten für die Grünen zu verfassen“, wie deren Bundestagabgeordnete Lisa Paus sagte. Hufeld kommt trotzdem zum Ergebnis, dass „wir ein Gleichbehandlungsproblem“ im Zusammenhang mit den Share Deals haben. Denn der Begriff der Grunderwerbsteuer selbst enthalte den Grundsatz, dass die Steuer „alle treffen soll“. Genau daran müsse eine Reform anknüpfen mit dem Ziel, die Ausnahmen zu streichen.

Hufeld von der Bundeswehr-Universität dagegen leitet aus dem Verfassungsrecht selbst ab, dass die Grunderwerbsteuer „unausweichlich“ nicht nur die Zahlungskraft von Neueigentümern erfasst, des Bürgers, der eine Wohnung kauft, sondern auch „desjenigen, der mehrheitlich Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt“. Damit wäre der Kauf von 50 Prozent der Anteile an einer Firma mit Immobilien-Beständen grunderwerbsteuerpflichtig.

„Radikal“ nennt Hufeld diesen Reformvorschlag, aber genau „das ist Politik“. Und es decke sich mit dem, was das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe „seit Jahrzehnten“ von der Politik fordere, nämlich zu gestalten im Rahmen des Grundgesetzes.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/immobiliengeschaefte-so-koennte-berlin-das-steuer-schlupfloch-beim-haeuserkauf-schliessen/24090054.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Kann ein einfacher Mietspiegel (hier Dresdner Mietspiegel 2015) eine Indizwirkung haben?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 245/17, Urteil vom 13.02.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) – c) unter den Randnummern 17 – 19 wie folgt aus: „a) Als Grundlage seiner tatrichterlichen Überzeugungsbildung hat es den nach seinen verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 1 BGB erfüllenden, sondern im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB einfachen Dresdner Mietspiegel 2015 herangezogen. Obwohl diesem nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 269/12, Rn. 32).

 
b) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) dem Dresdner Mietspiegel 2015 zu Recht eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, aaO Rn. 14). Gründe, an der notwendigen Qualität des (einfachen) Mietspiegels, in welchen 3.948 Datensätze aus der Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen sind (vgl. Dresdner Mietspiegel 2015, S. 5), zu zweifeln, sind weder vorgebracht noch ersichtlich. Die seitens der Kläger gegen die Wissenschaftlichkeit und die Anzahl der Wohnlagen vorgebrachten Einwände können allenfalls dessen Einordnung als qualifizierten Mietspiegel in Frage stellen, nicht jedoch die Indizwirkung beeinflussen. Eine solche Indizwirkung nehmen letztlich auch die Kläger für sich in Anspruch. Sie begründen die Mieterhöhung unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels und haben diesen zunächst sogar als qualifiziert angesehen. Sie wenden ihn, wenngleich mit anderem Ergebnis, weiterhin an. So halten sie an der Einordnung der Wohnung in die mittlere Wohnlage fest und berechnen die Einzelvergleichsmiete anhand der im Mietspiegel enthaltenen Orientierungshilfe. Auch der von den Klägern mit der Vornahme der Einordnung in eine Wohnlage beauftragte Sachverständige legt seiner Betrachtung die Vorgaben des Mietspiegels zu Grunde, den er sogar – wie vormals die Kläger – als qualifiziert ansieht.
 
c) Die zur Einordnung der Wohnung in die Mietpreisspanne erforderlichen Feststellungen (§ 558 BGB) hat das Berufungsgericht unter Beachtung der vorgenannten Indizwirkung verfahrensfehlerfrei getroffen (§§ 286, 287 Abs. 2 ZPO).”

Pressemitteilung 05/2019

Kooperationsverträge auf Bezirksebene zum Mieterschutz vereinbaren

Mietenanstieg in Spandau durch Abschluss von Kooperationsverträgen begrenzen

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verrbraucherschutzbund e.V. fordert das Bezirksamt Spandau auf, mit den großen Immobilienkonzernen Deutsche Wohnen, Vonovia, ADO Properties etc. Verhandlungen mit dem Ziel des Abschlusses von Kooperationsverträgen aufzunehmen, um Mieterhöhungen in Spandau zu begrenzen.

Bezirk Lichtenberg als Vorbild

Das Bezirksamt Lichtenberg und die Deutsche Wohnen haben jüngst einen Kooperationsvertrag geschlossen. Als wesentlichen Inhalt haben sich die Deutsche Wohnen und das Bezirksamt Lichtenberg darauf verständigt, dass künftige Modernisierungsvorhaben der Deutsche Wohnen sozial verträglich gestaltet werden sollen. Scheint dies bei einzelnen Modernisierungsvorhaben gefährdet, wird das Bezirksamt Lichtenberg mit der Deutsche Wohnen eine Vereinbarung abschließen, die die Höhe der Modernisierungsumlage begrenzt.

Unabhängig von dieser vorhabenbezogenen Vereinbarung gilt in Lichtenberg ab jetzt für alle Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen , dass Modernisierungen nur noch soweit auf die Miete umgelegt werden dürfen, dass die Miete nicht 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens übersteigt. Diese Regelung ist identisch mit der, die der Senat mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften abgeschlossen hat. Außerdem sind durch die Kooperationsvereinbarung alle Empfängerinnen und Empfänger von Arbeitslosengeld II und Sozialhilfe für drei Jahre nach Modernisierungen von Mieterhöhungen ausgenommen.

Näheres unter

https://www.berlin.de/ba-lichtenberg/aktuelles/pressemitteilungen/2019/pressemitteilung.790027.php

oder

https://www.deutsche-wohnen.com/ueber-uns/presse/pressemitteilungen/deutsche-wohnen-vereinbart-kooperation-fuer-starke-quartiere-mit-dem-bezirk-berlin-lichtenberg/

Nicht nur in Lichtenberg steigen die Mieten durch Modernisierungsumlagen; auch Spandau ist betroffen. So startet die Vonovia demnächst im Ederkopfweg und den angrenzenden Straßen im Falkenhagener Feld in 13583 Berlin-Spandau mit einer exorbitant großen Modernisierungsmaßnahme über mehrere Monate hinweg mit einem Bauvolumen vom ca. 6,5 Millionen Euro. Die Mieten der betroffenen Mieterinnen und Mieter werden danach kräftig steigen. Nicht alle Mieterinnen und Mieter werden sich nach der Modernisierung ihre Wohnung noch leisten können.

„Solange die Mieterinnen und Mieter in Spandau nicht durch das Mietrecht auf Bundesebene ausreichend vor Modernisierungsmieterhöhungen geschützt werden, ist es erforderlich, sie durch bezirkliche Kooperationsverträge und Vereinbarungen zu schützen”, so der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., Marcel Eupen. „Das Bezirksamt Spandau sollte keine Zeit verlieren und unverzüglich Verhandlungen mit den großen Immobilienkonzernen Deutsche Wohnen, Vonovia, ADO Properties etc. mit dem Ziel des Abschlusses von Kooperationsverträgen aufnehmen, um Mieterhöhungen in Spandau zukünftig zu begrenzen”, fordert Eupen.

Berlin, den 13.03.2019

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

DER TAGESSPIEGEL am 08.03.2019: Neuer Stadtentwicklungsplan – An diesen Orten will Berlin bis 2030 199.000 Wohnungen bauen

Kleingärten, Dachgeschosse, Randbezirke: Es ist noch Platz für 200.000 Wohnungen in Berlin. Das geht aus dem Entwurf für den Stadtentwicklungsplan 2030 hervor.

Auf Hausdächern und durch die Nachverdichtung von Wohnsiedlungen will Berlin bis 2030 insgesamt neue 199.000 Wohnungen schaffen. Das sieht der neue „Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen 2030“ vor, der dem Tagesspiegel vorliegt. Den Plan hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemeinsam mit einem Kreis von rund 30 Personen aus Wohnungswirtschaft, Wissenschaft, Politik, Verwaltung, Bezirken und Initiativen erarbeitet. Er soll im zweiten Quartal 2019 gemeinsam mit den anderen Stadtentwicklungsplänen für Kleingärten, Verkehr und Gewerbe in den Senat eingebracht werden.

Die Kernaussagen des Plans: Bis 2030 werden in Berlin 194.000 Wohnungen gebraucht. „Bis 2021 müssten jährlich mindestens 20.000 Wohnungen neu gebaut werden, um eine annähernd ausreichende Wohnversorgungsentwicklung sicherzustellen“, heißt es in dem gut 100 Seiten starken Papier. Seit dem StEP Wohnen 2025 habe sich die Wachstumsdynamik „erheblich beschleunigt“. Die Stadt wachse jedes Jahr um 40.000 bis 45.000 Menschen. Erst ab Mitte des nächsten Jahrzehnts werde diese Dynamik etwas abnehmen. Doch auf Kleingärten werden bis 2030 auf keinen Fall Wohnungen gebaut, das ist eine politische Vereinbarung.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/neuer-stadtentwicklungsplan-an-diesen-orten-will-berlin-bis-2030-199-000-wohnungen-bauen/24078904.html