DER TAGESSPIEGEL am 07.09.2019: Volksbegehren “Deutsche Wohnen & Co. enteignen” – Juristen streiten über Parlamentsgutachten zur Enteignung

Rechtsgutachter des Abgeordnetenhauses sehen beim Markteingriff vor allem ein Problem: Die hohen Entschädigungen könnten gegen die Schuldenbremse verstoßen.

Jeder, der mehr als 3000 Wohnungen besitzt, gehört enteignet – das ist die Forderung der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Was die einen als „Rückkehr des Sozialismus“ halten und andere für eine Notwehr-Maßnahme im Kampf gegen die Wohnungsnot. Als wegweisende Bestätigung der eigenen Rechtsauffassung bewerten Befürworter des starken Eingriffs in den Markt das überraschendeGutachten vom Wissenschaftlichen Dienst des Abgeordnetenhauses, wonach eine solche „Vergesellschaftung“ jedenfalls möglich wäre.

Der Streit um die Vergesellschaftung spaltet. Und die  Juristen bewegen sich auf dünnem Eis. Niemals zuvor kam in der Geschichte der Bundesrepublik bisher der  Artikel 15 des Grundgesetzes zur Anwendung. Und so eindeutig ist auch das Fazit der Juristen aus dem Abgeordnetenhaus nicht – und wer das Gespräch mit zwei Rechtsanwälten aus  den beiden  Lagern sucht, bekommt  – wie es sprichwörtlich heißt –  mindestens „drei Meinungen“.

Prinzipiell möglich „wäre“ eine Vergesellschaftung auf der Grundlage des Grundgesetzes, heißt es in dem Gutachten des wissenschaftlichen Dienstes. Aber sogar in ihrem Fazit betonen die Juristen, dass es „gewisse Bedenken“ hinsichtlich der Verhältnismäßigkeit dieses tiefen Eingriffs in den Markt gibt. Den größten Einwand gegen die eigenen Argumente führen die Rechtswissenschaftler allerdings ins Feld, ohne darüber zu urteilen: Weil die enteigneten privaten Unternehmen entschädigt werden müssen, „stellt sich die Frage, wie sich eine solche Kreditaufnahme mit der ab 2020 für das Land Berlin geltenden Schuldenbremse vereinbaren lassen würde“.

Für die Verfasser ist klar: „Es erscheint kaum möglich, eine Entschädigung der betroffenen Unternehmen ohne Verstoß gegen Art.109 Abs.3 Satz 1 und 5 GG durchzuführen“.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/volksbegehren-deutsche-wohnen-und-co-enteignen-juristen-streiten-ueber-parlamentsgutachten-zur-enteignung/24991320.html

Berliner Zeitung am 04.09.2019: Wissenschaftliches Gutachten zeigt – Enteignungen sind laut Grundgesetz möglich

Der Wissenschaftliche Dienst des Berliner Abgeordnetenhauses kommt in einem jetzt bekanntgewordenen Gutachten zu dem Schluss, dass eine Vergesellschaftung der Wohnungen von Immobilienunternehmen mit mindestens 3.000 Wohnungen laut Grundgesetz möglich ist. Er stützt damit die Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“, die Bestände von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Gemeineigentum überführen will.

Die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen stützt sich bei ihrem Vorstoß auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Darin steht, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können – die betroffenen Unternehmen müssen jedoch entschädigt werden. Laut Schätzung des Senats bewegen sich die Kosten für die Sozialisierung von 243.000 Wohnungen, die betroffen wären, auf 28,8 Milliarden bis 36 Milliarden Euro. Nach Berechnungen der Initiative fallen zwischen 7,3 Milliarden Euro und 13,7 Milliarden Euro an. Eine Entschädigung müsste laut Gutachten des Wissenschaftlichen Parlamentsdienstes nicht zwingend dem Verkehrswert entsprechen, hätte sich aber mindestens an ihm zu orientieren.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) will sich noch nicht zu der aktuellen Untersuchung äußern. „Wir werden uns mit dem Gutachten in der gebotenen und sachlichen Gründlichkeit auseinandersetzen und können erst dann eine Einschätzung abgeben“, sagt BBU-Sprecher David Eberhart. Die Reaktion des Berliner Mietervereins (BMV) lässt dagegen nicht auf sich warten: „Das Gutachten wird das Volksbegehren zur Vergesellschaftung beflügeln, da sind wir uns sicher“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/wissenschaftliches-gutachten-zeigt-enteignungen-sind-laut-grundgesetz-moeglich-33119498

Die wichtigsten Inhalte des Referentenentwurfs zum Mietendeckel

• Mit Inkrafttreten des Gesetzes gilt ein Mietenstopp, d.h. die Mieten werden auf dem Stand vom 18. Juni 2019 (Stichtagsregelung) eingefroren.
• Je Baualtersklasse wird eine zulässige Mietobergrenze definiert (Mietentabelle). Diese liegt – für normal ausgestattete Wohnungen – zwischen 5,95 Euro und 9,80 Euro. Die maximal zulässigen Miethöhen werden ermittelt ausgehend von den Werten des Mietspiegels 2013, indiziert mit der Preis- und Lohnentwicklung.
• Zu den Werten der Mietentabelle sind Zuschläge möglich, sofern sich die Wohnung in einem Gebäude mit maximal zwei Wohnungen befindet (10 Prozent) oder wenn in den letzten 15 Jahren Modernisierungen vorgenommen worden sind (maximal 1,40 Euro pro Quadratmeter).
• Die zulässigen Miethöhen laut Mietentabelle gelten für die Wiedervermietung und für Absenkungsanträge.
• Mietabsenkungen auf die Mietobergrenze sind auf Antrag möglich, wenn die bisherige Nettokaltmiete 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigt. Das Verfahren wird in Anlehnung an die entsprechenden Regelungen der Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften ausgestaltet.
• Der Referentenentwurf sieht einen „atmenden“ Mietendeckel vor. Ermöglicht werden moderate Mieterhöhungen bis zur Mietobergrenze, die sich an der jährlichen Inflationsrate orientieren. Außerdem wird eine Anpassungsmöglichkeit der Mietentabelle vorgesehen.
• Kosten für Modernisierungen bis zu 1 Euro pro Quadratmeter müssen beim Bezirksamt angezeigt werden. Darüber hinaus gehende Modernisierungsvorhaben bedürfen der Genehmigung. Im Rahmen der Genehmigung werden die Erforderlichkeit der Maßnahme und die Angemessenheit der Kosten geprüft.
• Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit wird eine wirtschaftliche Härtefallklausel vorgesehen. Vermieterinnen und Vermieter, die nachweisen können, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache erforderlich ist, können einen entsprechenden Antrag stellen.
• Für soziale Härtefälle wird eine Mietzuschussregelung eingeführt. Diese sieht vor, dass WBS-berechtigte Mieterinnen und Mieter für die Differenz zwischen der genehmigten Miethöhe und der Mietobergrenze einen Zuschuss erhalten.
• Für die Durchführung des Gesetzes sind die Bezirksämter die zuständigen Behörden. Sie können sich der Unterstützung durch die IBB und gegebenfalls weiterer Beliehener bedienen.
• Das Gesetz gilt für fünf Jahre.

https://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1908/nachricht6785.html

rbb24.de am 30.08.2019: Lompscher stellt Entwurf vor – Pläne für Mietendeckel werden abgeschwächt

DER TAGESSPIEGEL am 30.08.2019: Rot-rot-grüner Senat einigt sich– So soll Berlins neuer Mietendeckel aussehen

Harte und wahllose Einschnitte in die Mieten, wie von Senatorin Lompscher geplant, wird es nicht geben. Stattdessen kommt es aufs Einkommen der Mieter an.

Durchbruch bei der Gestaltung des Mietendeckels: Die Verhandlungsrunde mit den Spitzen der Koalition von SPD, Linken und Grünen hat am Donnerstagabend die größten Streitpunkte um den Arbeitsentwurf aus dem Hause der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher (Linke) ausgeräumt. Statt des radikalen Eingriffes in den Markt mit wahllosen Mietsenkungen auch für Spitzenverdiener kommt der “Mietendeckel 2.0” mit weitaus besseren Chancen, verfassungsrechtlichen Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit gerecht zu werden.

Es bleibt dabei: Ab 11. Januar werden die Mieten in Berlin fünf Jahre lang eingefroren. Der Mietspiegel wird damit außer Kraft gesetzt. Stattdessen zahlen alle Berliner ihre bisherige Miete weiter, sofern diese nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommen beträgt. Ist diese „wirtschaftliche Notlage“ des Mieters gegeben, darf die Miete auf die staatlich festgelegten „Mietoberwerte“ gesenkt werden.

Neu berechnen muss Senatorin Lompscher allerdings die Oberwerte. Die Tabelle vom ersten Entwurf aus ihrem Hause haben die Koalitionäre verworfen. Statt der bisher angesetzte Miete aus dem Jahr 2011 sieht der Kompromiss zur Grundlage die Werte aus dem Jahr 2013. Diese Mieten liegen höher.

Diese Oberwerte sollen außerdem noch etwas nach oben angepasst werden, indem die Lohnentwicklung in Berlin seit dieser Zeit dazugerechnet wird – oder alternativ die Inflation. Auch diese Abmilderung trägt den Warnungen des Bundesverfassungsgerichts Rechnung, Eingriffe in den Markt dürften “Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten” abschneiden und müssten aber auch dann noch verhältnismäßig sein.

Ein „atmender Deckel“ statt starrer Obergrenzen

Einen Ausweg gibt es auch im Streit um die starren Obergrenzen, die Lompscher bevorzugt hatte. Auch das korrigierten die Koalitionäre und einigten sich auf einen „atmenden Deckel“ wie ihn die Grünen zuletzt in der Parlamentsdebatte gefordert hatten. Damit will Rot-Rot-Grün verhindern, dass ausgerechnet die fairen Vermieter bestraft werden, die selten und mäßig die Miete erhöht hatten.

Diese werden, falls die Koalitionsvereinbarungen tragen, ihre Mieten auch nach Inkrafttreten des Gesetzes noch jährlich moderat erhöhen dürfen, bis sie die neuen „Oberwerte“ erreicht haben. Dies soll im Einklang mit den Löhnen geschehen, die in Berlin bei den meisten Betrieben steigen und durchschnittlich sogar schneller als im Bundesgebiet– alternativ ist eine solche „Indexierung“ anhand der Inflationsrate noch im Gespräch.

Sanierte Wohnungen: 1,40 Euro mehr Miete pro Quadratmeter

Und noch eine Regelung ist neu: Damit die Mieten von hübsch sanierten Wohnungen nicht unverhältnismäßig stark gesenkt werden, ist ein Aufschlag von 1,40 Euro je Quadratmeter vorgesehen. Voraussetzung ist, dass die Arbeit in den letzten 15 Jahren erfolgten.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/rot-rot-gruener-senat-einigt-sich-so-soll-berlins-neuer-mietendeckel-aussehen/24959956.html