Muss ein Vermieter bei einer Eigenbedarskündigung darlegen und beweisen, dass der Eigenbedarf bei Vertragsschluss noch nicht absehbar gewesen ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Westerstede (AG Westerstede – 27 C 396/16, Urteil vom 26.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Westerstede in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Es liegt hier auch keine treuwidrige Kündigung vor. Eine solche liegt vor, wenn der Vermieter ein Mietverhältnis nach nur kurzer Mietdauer wegen Eigenbedarf kündigt, er aber bereits beim Abschluss des Mietvertrages wusste, dass er die Wohnung alsbald selbst für sich oder einen Angehörigen benötigt. Dem Eigentümer wird allerdings nicht abverlangt, eine Lebensplanung vorzunehmen, die er im Zeitpunkt der Vermietung seines Eigentums noch nicht vornehmen brauchte (BVerfG, NJW 1989, 970). Maßgeblich sind dabei nicht die subjektiven Vorstellungen des Vermieters, sondern die tatsächlichen Verhältnisse beim Abschluss des Mietvertrages. Die Darlegungs- und Beweislast trägt nach allgemeinen Grundsätzen der Mieter. Da die Tatsachen, ob der Bedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar gewesen ist, aber in der Sphäre des Vermieters liegen, erfolgt insoweit eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast. Die Zeugin hat hierzu bekundet, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Beziehung zwischen ihr und dem Kläger erst ein knappes Jahr bestanden habe. Zu diesem Zeitpunkt sei die Entwicklung der Beziehung noch nicht absehbar gewesen. Sie habe sich außerdem nicht vorstellen können, in #### zu wohnen. Mittlerweile habe sie die Familie des Klägers und den Freundeskreis besser kennengelernt und könne sich dies nun doch vorstellen. Außerdem sei die Familienplanung erst nach dem Vertragsschluss vor dem Hintergrund der Entwicklung der Beziehung in Betracht gezogen worden. Neben diesen und weiteren Aspekten sei der Bedarf, in das streitgegenständliche Wohnhaus zu ziehen, erst nach Vertragsschluss mit den Beklagten deutlich geworden. Seitens des Gerichts bestehen keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage der Zeugin. Ebenso bestätigte dieses Bild die Anhörung gem. § 141 ZPO des Klägers. Dieser bekundete glaubhaft, dass es ihm Leid täte, den Beklagten nach so kurzer Zeit bereits wieder zu kündigen.”

Ist eine Eigenbedarfskündigung, wonach der Vermieter mit seiner Lebensgefährtin in die Wohnung ziehen möchte, weil er wegen einer Familiengründung und der Tatsache, dass seine Lebensgefährtin ein Arbeitszimmer brauche, eine größere Wohnung benötige, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Westerstede (AG Westerstede – 27 C 396/16, Urteil vom 26.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Westerstede in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat das Mietverhältnis mit den Beklagten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam gekündigt. Danach kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Zur Erfüllung dieses Tatbestandes genügt es, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen und wenn diese Absicht auf vernünftige Erwägungen beruht (Schmidt-Futterer, 12. Auflage, § 573 Rdnr. 42). Diese ernsthafte Absicht wurde durch das Zeugnis der Lebensgefährtin des Klägers, der ####, bewiesen. Diese bekundete durch glaubhafte Angaben, dass eine Familie geplant werden würde, wodurch mehr Platz notwendig sei. Außerdem sei es durch ihren Beruf als auch notwendig, ein Arbeitszimmer zu haben. Dieser Nutzungswille durch den Kläger und seine Lebensgefährtin wird von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen. Dabei ist auch der Wohnbedarf nicht weit überhöht. Dies ergibt sich schon allein daraus, dass die Beklagten gerade selbst zu zweit in der Immobilie wohnen.”

Ist eine Summen- und Saldoklage, die auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto aufbaut, zulässig?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a. M. – 2-11 S 220/16, Urteil vom 16.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto basierende Klage ist bereits unzulässig, weil entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO der geltend gemachte Gegenstand nicht hinreichend bestimmt ist. Anders als in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.01.2013 (Az. VIII ZR 94/12 – NZM 2013, 422; ZMR 2013, 271), liegen dem Saldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde. Vielmehr werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, Mahngebühren, Zahlungseingänge sowie ein Guthaben und eine Gutschrift Betriebskosten eingestellt. Stellt ein Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechnet er diese mit Zahlungen bzw. Guthaben oder Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt. Es ist nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderungen in welcher Höhe streitgegenständlich sind. Weiter stellt sich das Problem, dass das dem Klagebegehren zugrunde liegende Mieterkonto, welches einen Zeitraum von Oktober 2013 bis Oktober 2014 umfasst, keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen enthält und hinsichtlich der insoweit somit auch geltend gemachten Vorauszahlungsansprüche bereits die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist. Soweit in einer Kontoaufstellung jedoch Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter darlegen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt (Blank/Börstinghaus Miete, § 543 BGB Rn. 181). Soweit die Klägerin in der Berufungsbegründung ausgeführt hat, die Frage der Abrechnungsreife spiele keine Rolle, da die Zahlungen im Zweifel auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen seien, ist dieser Vortrag bereits unschlüssig, da ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte tabellarisch geführte Mietkonto eingestellt wurden und als Mietrückstand jeweils die Differenz zwischen der Bruttomietforderung und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben wurde. Zudem kann dem pauschalen Vortrag, wonach eine Verrechnung zunächst mit den Vorauszahlungen und im Übrigen mit der geschuldeten Grundmiete verrechnet wurde, auch nicht entnommen werden, welche Nettobeträge für welche Monate die Klägerin geltend macht. Auch der pauschale Vortrag, es sei im Zweifel die gesetzliche Tilgungsreihenfolge anzuwenden und die vorhandenen Gutschriften seien mit den ältesten bestehenden Mietrückständen verrechnet worden, hat keinen Aussagegehalt. § 366 Abs. 2 BGB gibt nur im rechtlichen Sinne vor, wie der Gläubiger zu verrechnen hat, er muss dann aber vortragen, was tatsächlich worauf verrechnet wurde und welche Ansprüche noch Teil der Klage sind. Dann kann das Gericht prüfen, ob den Anforderungen des § 366 Abs. 2 BGB tatsächlich nachgekommen wurde. Es ist hingegen weder Aufgabe des Gerichts, noch überhaupt möglich, dieses selbst zu eruieren dahingehend, was die Klägerin wohl als “ältesten Mietrückstand” ansieht.

Damit bleibt es im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollen. Dies ist aber für die Zulässigkeit der Klage erforderlich, weil durch die Bestimmung des Gegenstands der Klage der Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und Umfang der Rechtshängigkeit (§ 261 ZPO) und der materiellen Rechtskraft (§ 322 ZPO) festgelegt werden. Die Kammer folgt insoweit der Ansicht des Amtsgerichts Hanau in der Entscheidung vom 28.10.2015 (Az. 37 C 44/15), wonach eine derartige Klage keine zulässige Saldoklage über einen einheitlichen Anspruch im Sinne der Entscheidung des BGH vom 09.01.2013 (BGH NZM 2013, 422; ZMR 2013, 271) darstellt.”