Hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer dauerhaften Untervermietung an einen Untermieter, wenn er durch die sie seine Wohnkosten reduzieren will und dieses Interesse erst nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M. – 33 C 2762/15, Urteil vom 23.12.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankfurt a. M.  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin kann die Erlaubnis zur Untervermietung eines der Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung an Herrn ## verlangen, da sie ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung hat (§ 553Abs. 1 S. 1 BGB).

An die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB sind keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Einerseits reicht der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten für sich allein nicht aus. Es genügt aber, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Deshalb ist ein berechtigtes Interesse zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will. Wesentlich ist, dass das Interesse an der Gebrauchsüberlassung nach dem Vertragsschluss entsteht.

Die Klägerin hat in ihrem Schreiben vom 09.06.2015 ihr Interesse an einer Untervermietung im Wesentlichen damit begründet, dass sie durch ihre berufsbedingten Auslandseinsätze einer finanziellen Mehrbelastung ausgesetzt ist, die sie durch die Vermietung eines der zwei Zimmer gerne reduzieren möchte. Im Schreiben vom 08.07.2015 hat die Klägerin darüber hinaus darauf hingewiesen, dass der potentielle Untermieter sich bereits in der Vergangenheit um die Wahrnehmung von Handwerkerterminen gekümmert habe und auch im Hinblick auf die zurückliegenden Einbrüche in der Liegenschaft sich die Aufnahme des Untermieters positiv auswirken würde. Der Beklagte hat in der Klageerwiderung den diesbezüglichen Vortrag nicht substantiiert bestritten, sondern vielmehr die Ansicht vertreten, dieser könne dahingestellt bleiben. Lediglich hinsichtlich des Internetinserats hat der Beklagte behauptet, dieses sei lediglich zur Erwirtschaftung von Geld für Reisen erfolgt. Das seinerzeitige Interesse der Klägerin an einer tageweisen Untervermietung ist aber zu trennen von dem mit Schreiben vom 09.06.2015 und 08.07.2015 bekundeten Interesse. Mangels substantiierten Bestreitens eines berechtigten Interesses der Klägerin an der Untervermietung ist der entsprechende Klagevortrag als unstreitig anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO). Dieses Interesse ist auch erst nach Abschluss des Mietvertrags (25.3.2013) entstanden.

Der Anspruch scheitert auch nicht gemäß § 553 Abs. 1 S. 2 BGB an in der Person des Dritten liegenden Gründen. Die Ablehnung der Erlaubnis zur Untervermietung aus personenbezogenen Gründen kommt nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Anhaltspunkte dafür, dass der von der Klägerin im Schreiben vom 09.06.2015 namentlich vorgestellte Untermieter ## in dieser Weise das Miteinander der übrigen Mieter oder auch die streitgegenständliche Wohnung beeinträchtigen würde, sind nicht ersichtlich und werden vom Beklagten auch nicht vorgetragen.

Schließlich liegt auch kein sonstiger Fall der Unzumutbarkeit für den Beklagten als Vermieter der Wohnung vor. Hiervon kann dann ausgegangen werden, wenn der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an den Dritten unzumutbar belastet würde, beispielsweise weil das Hauptmietverhältnis alsbald endet und die Durchsetzung des Rückgabeanspruchs des Vermieters unter Umständen einen zusätzlichen Räumungstitel erfordert. Eine baldige Beendigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin ist – auch unter Berücksichtigung der unwirksamen Kündigung vom 04.08.2015 (im Einzelnen hierzu unter II.) – nicht absehbar. Der Beklagte hat die Versagung der Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung im Wesentlichen darauf gestützt, dass die Klägerin ohne seine Erlaubnis ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung tageweise untervermietet hat. Es dürfte unstreitig sein, das die Klägerin hierzu nicht berechtigt war. Dem Beklagten ist es aber nicht gelungen substantiiert darzulegen, dass die Klägerin über die einmalige Untervermietung im März 2015 hinaus das Zimmer erneut unerlaubt untervermietet hat. Aus der einmaligen unerlaubten Untervermietung kann aber die Unzumutbarkeit einer künftigen Untervermietung an eine konkrete genannte Person nicht folgen, vielmehr sind diese beiden Umstände getrennt zu betrachten.”

Kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus formell auf den Berliner Mietspiegel 2013 gestützt werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 209/15, Urteil vom 27.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 13. März 2014 ist formell wirksam, denn es entspricht den Anforderungen des § 558a BGB; es ist insbesondere entsprechend den Anforderungen des § 558a Abs. 2 BGB begründet worden.

Die Kammer folgt damit nicht nur der bereits im Hinweis in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH Urt. v. 17.09.2008 – VIII ZR 58/08, in: NZM 2009, 27), sondern auch den Vorstellungen des Gesetzgebers zu den Begründungsanforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558ff. BGB. Ausweislich der Begründung zu § 558a BGB-E ist der Vermieter in der Wahl des Begründungsmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel – wie hier – keine Angaben für die konkrete Wohnung enthält oder ein solcher nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 55). Der Vermieter kann sich mithin ohne Einschränkungen auf eines der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel beziehen, auch auf einen Mietspiegel iSd § 558c BGB oder einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB.

Von den formalen Anforderungen unabhängig ist die Frage, ob die geforderte Mieterhöhung berechtigt ist; diese Frage unterliegt im Streitfall – wie hier geschehen – einer gesonderten Prüfung (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 54).

Dieser rechtliche Ansatz entspricht auch den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben zum (formalen) Begründungserfordernis bei einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach den Regelungen des MHG a. F. bzw. nunmehr nach den §§ 558ff. BGB. Die Begründung soll – nicht mehr und nicht weniger als – sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen kann, ihm “konkrete Hinweise” auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürfen. Es ist den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfG, Kammerbeschluss v. 08.09.1993 – 1 BvR 1331/92, in Grundeigentum 1993, 1146; BGH, Urt. v. 12. November 2003 – VIII ZR 215/05, in WuM 2006, 569, m. w. N.). Danach muss das Erhöhungsverlangen – in formaler Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (vgl. auch Kammer, Urt. v. 23. März 2010 – 65 S 165/09, in Grundeigentum 2010, 985). Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthält alle Angaben, die die Beklagte für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigte und im Übrigen auch nutzte.

Die Kammer sieht vor diesem Hintergrund (weiterhin) keine Veranlassung, dem vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 17. September 2008 entwickelten Erfahrungssatz zur Anwendung eines für Mehrfamilienhäuser geltenden Mietspiegels auf ein Einfamilienhaus in Berlin nicht zu folgen (vgl. BGH, a.a.O. Rn. 12).

Eine andere rechtliche Bewertung folgt insbesondere nicht aus dem Umstand, dass im Berliner Mietspiegel 2013 nicht nur ein dem in der vorgenannten Entscheidung vergleichbarer Zusatz fehlt, sondern Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich aus dem Geltungsbereich des Mietspiegels ausgenommen werden.

Zum einen betraf der Zusatz in dem maßgeblichen Mietspiegel für die Stadt Krefeld lediglich Wohnungen in Zweifamilienhäusern, während Streitgegenstand (ebenfalls) ein Einfamilienhaus war (vgl. auch Kammer, Urt. v. 25. Januar 2011 – 65 S 173/10, in Grundeigentum 2011, 411). Dessen ungeachtet berührt der Zusatz im Berliner Mietspiegel 2013 – wie oben ausgeführt – nicht die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens, sondern die Beurteilung seiner materiellen Berechtigung. Besonderheiten des Mietobjektes selbst, die eine andere Bewertung nahe legen würden, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.”

Erfordert das wohnwerterhöhende Merkmal der “gepflegten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich” im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 eine besondere Gestaltung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 259/15, Urteil vom 01.04.2016) lautet: Nein?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Soweit die Berufung die Bewertung in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) als positiv wegen des wohnwerterhöhenden Merkmals der “gepflegten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich” angreift, ist auch dies nicht erfolgreich. Die Mülltonnen befinden sich unstreitig in einem abgeschlossenen, nur den Mietern zugänglichen Hausflur, der auch nicht als Durchgangsflur dient, sondern lediglich als Müllstandsfläche. Ausweislich der eingereichten Fotos macht dies einen gepflegten Eindruck. Sofern die Beklagten ausführen, eine derartige Müllstandsfläche verstehe sich von selbst und sei nicht besonders, ist dies auch – wie zuvor ausgeführt – nicht Voraussetzung des wohnwerterhöhenden Merkmals. Die Müllstandsfläche ist unstreitig sichtbegrenzt gestaltet, da sie sich in einem geschlossenen Raum befindet. Ferner ist sie unstreitig nur den Mietern zugänglich. Sie ist weiterhin ordentlich, die Wände sind gefliest und sauber, was die Beklagten auch nicht in Abrede stellen. Dies ist ausreichend für die Annahme der Eigenschaft “gepflegt”. Voraussetzung ist gerade nicht, dass einer Müllstandsfläche, die der Mieter lediglich kurze Zeit zum Entsorgen des Mülls betritt, eine weitere Gestaltung zukommt.”