Archiv für den Monat: Oktober 2016

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:             

Muss ein Mieter den Austausch aller Fenster in den Treppenhäusern als Modernisierungsmaßnahme dulden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 383/14, Urteil vom 15.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. a) bis d) wie folgt aus: „a) Zu Recht beanstandet die Klägerin, dass das Amtsgericht die Klage – ohne nähere Begründung – auch abgewiesen hat, soweit sie eine Verurteilung der Beklagten zur Duldung des Austauschs der Fenster in den Treppenhäusern begehrt. Der Anspruch der Klägerin folgt aus § 554Abs. 2 BGB a. F. i. V. m. Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB; die Modernisierungsankündigung vom 26. Juli 2012 (Bl. I/41ff. d. A.) ist den Beklagten vor dem 1. Mai 2013 zugegangen.

aa) Dass die Maßnahme – insbesondere unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen – als Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB a. F. anzusehen wäre, wird von den Beklagten weder geltend gemacht, noch lässt sich dem Sachvortrag der Parteien ein Anhaltspunkt dafür entnehmen.

bb) Die Maßnahme wurde auch den Bestimmtheitsanforderungen des § 554 Abs. 3 BGB a. F. gemäß angekündigt und im Klageantrag den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entsprechend hinreichend bestimmt umschrieben.

(1) Nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Die Modernisierungsankündigung soll kein Selbstzweck sein, sondern den Mieter in erster Linie frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren, damit er auf der Grundlage dieser Information vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchem der ihm in dieser Situation zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Die Ankündigung muss daher – nicht mehr und nicht weniger – als den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die dazu geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm eine zureichende Kenntnis darüber zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls in Betracht zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.201 – VIII ZR 242/10, in: WuM 2011, 677).

Diesen Anforderungen wird die Ankündigung der Klägerin hinsichtlich der Treppenhausfenster gerecht. Die Ankündigung des Austauschs aller Fenster in den Treppenhäusern unter Angabe der im Einzelnen damit verbundenen Arbeiten lässt gemessen am Informationsinteresse der Beklagten keine Fragen offen. Nach den vorstehend dargestellten Maßstäben darf der Vermieter insbesondere an offenkundig vorhandenes Wissen des Mieters anknüpfen, das bei diesem aufgrund eigener Anschauung  und Kenntnis vorhanden ist – hier die Kenntnis von der Anzahl und Lage der Treppenhäuser sowie der darin befindlichen Fenster. Alles andere würde – im Widerspruch zum ausdrücklich erklärten Willen des Gesetzgebers – die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung überspannen, ohne dass dem – wie hier – ein (berechtigtes) Informationsinteresse des Mieters gegenüber stünde.

(2) Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt die Beschreibung der Maßnahme im Klageantrag zu 1 b) auch den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Bei der Formulierung der Duldungspflicht im Klageantrag geht es nicht darum, dem Mieter eine hinreichende Entscheidungsgrundlage über die Bedeutung und die Auswirkungen der Maßnahme zu vermitteln, um ihm auf diese Weise eine Beurteilungsgrundlage für seine Entscheidung an die Hand zu geben, ob er die Maßnahme dulden will und wie er sich im Falle einer Duldungspflicht in seinen Dispositionen darauf einstellen will; dies ist vielmehr der Zweck der Modernisierungsankündigung. Der Antrag dient vielmehr nur dazu, die zu duldenden Handlungen so genau zu umschreiben, dass sie die hinreichende Grundlage für eine nach § 890 ZPO vorzunehmende Zwangsvollstreckung bilden können werden (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011, a.a.O.).

Zwar müssen Anträge, mit denen die Duldung von Handlungen verlangt wird, die zu duldenden Handlungen so genau bezeichnen, dass der in Anspruch genommene Schuldner im Falle einer dem Antrag entsprechenden gerichtlichen Entscheidung eindeutig erkennen kann, was von ihm verlangt wird; diese Prüfung darf grundsätzlich nicht in das Vollstreckungsverfahren verlagert werden. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden und dem Schuldner auf der einen Seite die hinreichende Erkenntnismöglichkeit zu eröffnen, was von ihm an zu duldenden Handlungen verlangt wird, auf der anderen Seite die Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten des Gläubigers aber auch nicht unzumutbar zu erschweren, genügt es, dass der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten – wie hier – in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011, a.a.O.)

Nach dem Klagantrag soll – unter Angabe der insoweit konkret erforderlichen Arbeiten – der Austausch aller Fenster in den (d. h. allen vorhandenen) Treppenhäusern geduldet werden. Das ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht „uferlos“ und „nicht nachvollziehbar“; näherer Angaben hätte es vielmehr nur bedurft, wenn die Klägerin nur einzelne Fenster in einzelnen Treppenhäusern auszutauschen beabsichtigen würde.

b) Im Ergebnis ohne Erfolg wendet die Klägerin sich gegen die Klageabweisung bezüglich der begehrten Verurteilung der Beklagten zur Duldung des Fensteraustauschs in der Wohnung und des Einbaus einer Abluftanlage entsprechend den Angaben in der Modernisierungsankündigung vom 26. Juli 2012.

aa) Offen bleiben kann, ob die Argumentation der Beklagten und ihnen folgend die Begründung des Amtsgerichts, wonach der Duldungspflicht der Beklagten ein urheberrechtlicher Abwehranspruch entgegenstünde, trägt. Die Kammer vermag dem Ansatz nicht zu folgen, weil sie letztlich – ohne hinreichenden Anlass – Rechte des Mieters im Rahmen einer vom Vermieter beabsichtigten Wohnungsmodernisierung verkürzt. Maßgeblich für die Entscheidung über die Pflicht der Beklagten als Mieter zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen sind die (Schutz)Vorschriften des Wohnraummietrechts, hier die §§ 554 BGB a.F. als lex specialis, die nicht erst greifen, wenn sich ein Mieter auf (vermeintliche oder tatsächlich bestehende) Urheberrechte berufen kann.

bb) Dem Anspruch entgegen steht der Härteeinwand nach § 554 Abs. 2, 3 BGB a. F. (§ 555d Abs. 2 BGB n. F.) unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen, wie dies auch sonst bei vergleichbaren Sachverhalten – einer dauerhaften, den Charakter der Räumlichkeiten verändernden Umgestaltung der Mietsache, etwa auch einer Altbauwohnung – der Fall sein kann.

Nach § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB a. F. entfällt die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsarbeiten, wenn die Maßnahme für den Mieter bzw. den weitergehend in § 554Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. genannten Personenkreis eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind nach Satz 3 der Regelung unter anderem die vorzunehmenden Arbeiten und die baulichen Folgen zu berücksichtigen.

Die danach vorzunehmende Wertung entzieht sich einer generellen Betrachtung; sie hat sich – wie schon die Formulierung der Regelung nahe legt – an den Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zu orientieren. Im Rahmen der Bewertung der baulichen  Folgen kommt es insbesondere darauf an, ob durch die Modernisierung der ursprüngliche Vertragsgegenstand wesentlich verändert wird; unzumutbar kann eine Maßnahme insbesondere dann sein, wenn die Mietsache in einem solchen Maße umgestaltet wird, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragsgegenstand nicht mehr vergleichbar ist, ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird (vgl. BeckOK MietR/Müller BGB § 555d Rn. 47; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555d Rn. 17; auch: LG Duisburg, Urt. v. 10.05.2000 – 23 S 74/00, in: NZM 2000, 1000, [1001]).

Nach diesen Maßstäben ist hier mit Blick auf die baulichen Folgen eine Härte deshalb anzunehmen, weil der mit dem beabsichtigten Austausch der Fenster in der Wohnung verbundene Einbau einer Abluftanlage entsprechend der hier zu bewertenden Modernisierungsankündigung vom 26. Juli 2012 den Charakter der Wohnung ohne hinreichend gewichtigen Grund in einem Maße verändert, der auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Zuzugeben ist der Klägerin, dass sie aufgrund der Regelungen der EnEV, aber auch zur Herstellung zeitgemäßer Wohnverhältnisse gehalten ist, die aus der Zeit der Errichtung des Gebäudes zu Beginn der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts stammenden, mit den damals zur Verfügung stehenden Materialien (hier: Nadelholz) hergestellten Fenster auszutauschen, dies in einer Weise, die den heute geltenden Vorschriften und Wohnverhältnissen entspricht. Den dringenden Instandsetzungsbedarf stellen die Beklagten auch nicht in Abrede, vielmehr machen sie ihn gegenüber der Klägerin nachdrücklich geltend. Ebenfalls im Ansatz zu Recht verweist die Klägerin darauf, dass sie – aufgrund der allgemeinen Erkenntnis und der darauf reagierenden Regelungen der EnEV – verpflichtet ist, den Einbau der Fenster in der von ihr  beabsichtigten Art und Weise durch ein Lüftungskonzept als Begleitmaßnahme zu unterlegen, um Gebäudeschäden und einer Verschlechterung der Wohnverhältnisse durch Schimmelbildung zu begegnen.

Entgegen der (zunächst im Rahmen dieses Rechtsstreits vertretenen) Auffassung der Klägerin ist sie dabei nicht auf das von ihr in der Modernisierungsankündigung mitgeteilte Lüftungskonzept mangels Alternativen beschränkt. Insoweit hat das Amtsgericht – im Ansatz zutreffend – auf die Einzigartigkeit des vom Bauhaus-Architekten konzipierten „Hauses auf dem Haus“ Bezug genommen. Das geplante – von den Beklagten im Rahmen einer umfangreichen Fotodokumentation hinsichtlich der optischen Auswirkungen visualisierte – Belüftungssystem aus Abluftleitungen und einer Umkofferung mit den Maßen 20 x 50 cm würde den Charakter der luftigen, teilweise durch verglaste Flügeltüren verbundenen Räumlichkeiten nicht nur beeinträchtigen, sondern zerstören, ohne dass die Klägerin (zunächst) die Möglichkeit von Alternativkonzepten hinreichend erwogen und diesbezügliche Ergebnisse dargelegt hätte. Den besonderen „Wert“ der hier gegenständlichen, im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung stellt diese selbst auch nicht (mehr) in Abrede.

Soweit sie auf die im Termin der mündlichen Verhandlung vom 25. Februar 2015 dargestellten Bedenken der Kammer unter Einbeziehung unter anderem des Landeskonservators reagiert und ein neues, die Bedenken aufgreifendes Lüftungskonzept entwickelt hat, kann dieses – außerhalb einer gütlichen Einigung – im Rahmen der von der Kammer zu treffenden Entscheidung über die sich aus der Ankündigung vom 26. Juli 2012 ergebenden Duldungspflichten nicht berücksichtigt werden. Anders als Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558ff. BGB sind Modernisierungsankündigungen einer Nachbesserung nicht zugänglich, sondern müssen neu erklärt werden.

cc) Einer (isolierten) Verurteilung der Beklagten den Hilfsanträgen gemäß zur Duldung des Fensteraustauschs in der Wohnung entsprechend der Modernisierungsankündigung ohne die Duldung des Einbaus der Abluftanlage entgegensteht, dass die Klägerin selbst – ohne weiteres nachvollziehbar – davon ausgeht, dass der Fensteraustausch ohne Abluftanlage oder anderes Belüftungskonzept zu Feuchtigkeit und Schimmelbildung führen wird, was im Übrigen den im Rahmen ihrer Spezialzuständigkeit gewonnenen Erfahrungen der Kammer entspricht und der Reaktion des Gesetzgebers mit den Vorschriften, auf die die Klägerin sich (im Ansatz zu Recht) bezogen hat.

Offen lassen kann die Kammer daher, ob die Beklagten zu Recht den Austausch der Fenster in der Wohnung in der von der Klägerin beabsichtigten Weise verweigern.

Die Wahl zwischen einer Instandsetzung bestehender Fenster oder anderer wesentlicher, im Eigentum des Vermieters stehender Bestandteile der Mietsache oder einem Austausch bzw. einer modernisierenden Instandsetzung steht – in den Grenzen gegebenenfalls zu berücksichtigender gesetzlicher Regelungen – im Ermessen des Vermieters, nicht des Mieters – hier der Beklagten. Das Ermessen mag im Einzelfall so weitgehend reduziert sein, dass sich allein eine Maßnahme als ermessensfehlerfrei und damit duldungspflichtig erweist. Der – von den Beklagten geltend gemachte – Umstand, dass eine Instandsetzung der aus der Nachkriegszeit der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts stammenden Fenster nicht ausgeschlossen oder grundsätzlich möglich sein mag, wird allein eine so weitreichende Ermessensreduktion und den damit einher gehenden Eingriff in das Eigentumsrecht der Klägerin als Vermieterin schwerlich rechtfertigen können.

c) Ebenfalls ohne Erfolg wendet die Klägerin sich gegen die zutreffenden Feststelllungen des Amtsgerichts zu dem mit dem Klageantrag zu 1 a) verfolgten Anspruch. Der mit dem Antrag begehrte Erfolg ist ausweislich des Abnahmeprotokolls vom 1. März 2013 unstreitig eingetreten; eine Duldungspflicht der Beklagten besteht damit nicht (mehr). Entgegen der Auffassung der Klägerin kann mit einem Ausspruch in diesem Rechtsstreit keine Bindungswirkung für eine Entscheidung in einem etwaigen nachfolgenden Mieterhöhungsverfahren erreicht werden.

Gemäß § 322 Abs. 1 ZPO ist ein Urteil insoweit rechtskraftfähig, als darin über den mit der Klage erhobenen Anspruch – hier ursprünglich den Duldungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagten – entschieden wird. Maßgebend für den Umfang der Rechtskraft ist demnach der Streitgegenstand, das heißt der zur Entscheidung gestellte Anspruch und der zugehörige Lebenssachverhalt (vgl. st. Rspr., BGH, Urt. v. 23.09.1992 – I ZR 224/90; Musielak in:  Musielak/Voit, ZPO, 13. Auflage 2016, § 322 Rn. 16, m. w. N., beck-online). Nicht in Rechtskraft erwachsen demnach die Urteilsgründe.

d) Die mit dem Klageantrages zu 1 d) (Optimierung der Heizungsanlage) verfolgte Verurteilung der Beklagten zur Duldung der Maßnahme genügt nach den unter 1 a) bb) dargestellten Maßstäben weder hinsichtlich der Ankündigung den Anforderungen § 554 Abs. 3 BGB a. F. noch hinsichtlich der Beschreibung der Maßnahme im Klageantrag den Vorgaben des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Welche Arbeiten die Klägerin hier durchzuführen beabsichtigt, wie diese sich auf den Gebrauch der Mietsache auswirken und was die Beklagten hier zu dulden haben, bleibt vollkommen offen.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

ra-online GmbH am 19.10.2016: Die Rechte des Mieters: Die 10 wichtigsten Mieter­rechte

Diese Rechte haben Mieter gegenüber ihrem Vermieter:

Zeiten angespannter Immobilien­märkte sind Zeiten einer starken Vermieter­position. Umso wichtiger, dass sich Mieter ihrer Rechte besinnen. Wir geben einen Überblick über die 10 wichtigsten Mieter­rechte gegenüber dem Vermieter.

https://www.anwaltsregister.de/Rechtsratgeber/Die_Rechte_des_Mieters_Die_10_wichtigsten_Mieterrechte.d1925.html

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 24.10.2016: Kiezversammlung der Deutsche Wohnen/GSW-Mieter im Falkenhagener Feld – Wo drückt der Schuh?

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V. lädt alle Mieterinnen und Mieter der GSW-Großsiedlung im Falkenhagener Feld zur Kiezversammlung am 10.11.2016 ein.

Zeit für ein Resümee nach der Fusion: Auf der letzten Hauptversammlung am 07.07.2016 wurden den Aktionären der GSW glänzende Geschäftszahlen für das abgelaufene Geschäftsjahr 2015 präsentiert; aber was bedeutet der Zusammenschluss für die GSW-Mieter im Falkenhagener Feld in der Westerwaldstraße, im Böhmerwaldweg, im Elmweg, in der Frankenwaldstraße, im Hainleiteweg, im Kellerwaldweg, im Knüllweg, in der Steigerwaldstraße, im Osningweg, in der Sollingzeile, im Hümmlingweg? Wie wird mit Mängelmeldungen – bspw. Heizungsausfall – umgegangen? Hat es im Service Veränderungen gegeben? Diese und ähnliche Fragen sollen auf der Kiezversammlung der Deutsche Wohnen/GSW-Mieter im Falkenhagener Feld besprochen und diskutiert werden. Nach dem Motto: Wo drückt der Schuh? Was läuft gut? Was läuft schlecht? Was ist verbesserungswürdig?

E I N L A D U N G

Kiezversammlung der Deutsche Wohnen/GSW-Mieter im Falkenhagener Feld am 10.11.2016 – Wo drückt der Schuh?

Wann: 10.11.2016, 18:30 bis 20.00 Uhr

Wo: Klubhaus Falkenhagener Feld, Westerwaldstraße 13, 13589 Berlin

Der AMV freut sich auf zahlreiches Erscheinen interessierter Mieterinnen und Mieter! Die Teilnahme ist kostenlos!

http://www.unterwegs-in-spandau.de/kiezversammlung-der-deutsche-wohnen/

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:             

Muss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausordnung stets aufgestellt werden, wenn auch nur ein Eigentümer dies verlangt?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 73 C 33/16, Urteil vom 16.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klage wurde auch innerhalb der Fristen der §§ 46 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 167 ZPO erhoben und begründet. Sie ist auch inhaltlich begründet. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass gemäß § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen kann, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Aus § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG folgt, dass die Aufstellung einer Hausordnung eine solche Maßnahme ist, die jeder Eigentümer verlangen kann. Ungeachtet des unbestritten weiten inhaltlichen Ermessens der Eigentümer bei der Gestaltung dieser Hausordnung, kann diese Fassung des Gesetzes nur zu dem Schluss zwingen, dass eine Hausordnung stets aufgestellt werden muss, wenn auch nur ein Eigentümer dies verlangt.

Dieser Anspruch kann nicht dadurch erfüllt werden, dass, wie hier geschehen, lediglich beschlossen wird, dass die gesetzlichen Regelungen gelten. Unter einer Hausordnung ist im Wesentlichen nämlich eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften zu verstehen, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden sollen. Außerdem können Regelungen über den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums getroffen werden, soweit dies nach § 15 Abs. 2 WEG möglich ist (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rdnr. 78). Die beschlossene Hausordnung muss sich daher zumindest bemühen, Regelungen aufzustellen, die diesen Zwecken entsprechen und auf die Situation der jeweiligen Wohnanlage und ihre Bewohner abgestimmt sind. Die Hausordnung muss also die „goldene Regel“ des Wohnungseigentumsrechts in § 14 Nr. 1 WEG, nämlich dass jeder von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen vom Gemeinschaftseigentum in solcher Weise Gebrauch zu machen hat, dass dadurch keinem der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, mit konkreten Regelungen erfüllen. Der angefochtene Beschluss leistet in dieser Beziehung nichts.

Wie bereits in der mündlichen Verhandlung geschehen, wird ergänzend darauf hingewiesen, dass die Eigentümermehrheit selbstverständlich nicht verpflichtet ist, deswegen den vom Kläger in die Eigentümerversammlung eingebrachten Entwurf der Hausordnung unverändert zu übernehmen. Auch die in der Gemeinschaftsordnung bestehende Verpflichtung des Verwalters, im Einvernehmen mit dem Beirat eine Hausordnung aufzustellen, lässt weder die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für die Aufstellung einer Hausordnung entfallen, noch deren Verpflichtung gemäß §21 Abs. 4 WEG die Gemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten (vgl. Bärmann a. a. O. Rdnr. 80 mit Nachweisen zur Rechtsprechung).“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Morgenpost am 24.10.2016 – Wenn der Mieter stirbt: Mietvertrag bleibt bestehen

Nach dem Tod eines Angehörigen kommt für die Hinterbliebenen zur Trauer oft noch die Sorge um die Wohnung dazu. Bei Mietwohnungen gilt: Für die Mitbewohner des Verstorbenen greifen besondere Schutzregelungen. Gleichzeitig ergeben sich für sie einige Pflichten.

http://www.morgenpost.de/lifestyle/wohnen/article208482721/Wenn-der-Mieter-stirbt-Mietvertrag-bleibt-bestehen.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Amtsgericht Neukölln – 11 C 414/15, Urteil vom 08.09.2016: Weiteres Urteil zur „Mietpreisbremse“!

Neben dem Amtsgericht Lichtenberg (vgl. Pressemitteilung Nr. 51/2016) hat sich auch das Amtsgericht Neukölln mit der Verordnung über die sogenannte Mietpreisbremse auseinandergesetzt und ebenfalls zugunsten des Mieters entschieden: „Vorliegend werde gegen § 556 d Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungsverordnung verstoßen. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sei der Mietspiegel 2015 als Schätzungsgrundlage heranzuziehen. Nach dem maßgeblichen Feld G 1 und unter Berücksichtigung der unstreitigen Zu- und Abschläge betrage die ortsübliche Vergleichsmiete 6,00 EUR/m². Auf die von der Vermieterin benannten 23 Vergleichswohnungen komme es nicht an. Zulässig sei inklusive des Zuschlags von zehn Prozent mithin nur eine Höchstmiete von 6,60 EUR/m², d.h. von insgesamt von 503,91 EURnetto kalt. Die Differenz von je 221,09 EUR für die Monate August bis Dezember 2015 müsse die Vermieterin daher an den Mieter zurückzahlen.“

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2016/pressemitteilung.526191.php

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:               

Ist für die Frage, ob ein Mieter für Schlierenbildungen im Parkett aufkommen muss, der Zeitwert des Parkettfußbodens entscheidend?

Die Antwort des Amtsgerichts Pfaffenhofen/Ilm (AG Pfaffenhofen/Ilm  – 1 C 829/15, Urteil vom 04.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Pfaffenhofen/Ilm  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Darüber hinaus bestand aber auch kein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Schadensbeseitigung am Parkettfußboden.

Laut Vortrag sollte der Fußboden tiefe Schleifspuren aufweisen.

Dies hatte sich entsprechend der durchgeführten Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen ### nicht bestätigen lassen.

Dieser hatte lediglich berichtet, dass der Parkettfußboden entsprechend seiner Bemerkung in seinem Angebot vom 11.05.2015 erhebliche Schlierenbildung aufgewiesen habe und glänzende sowie matte großflächige Stellen hätte.

Weitere Schäden konnte die Klägerin am Parkettfußboden nicht nachweisen.

Im Weiteren hatte der Zeuge ### seine Empfehlung, wie im Angebot angegeben, ausgesprochen, das zur Beseitigung dieser Schäden der Boden abzuschleifen und ein neuer Lackaufbau aufzubringen sei.

Das Gericht hat insoweit darauf hingewiesen, dass die Klägerin hier Angaben zum Alter und Zustand des Parkettbodens bei Übergabe an die Beklagte zu Beginn des Mietverhältnisses machen musste, um den Zeitwert des Parkettfußbodens zu bestimmen, All dem war die Klägerin nicht nachgekommen. Vielmehr hat diese die Meinung vertreten, dass dies nicht erforderlich sei.

Dem ist jedoch entgegenzutreten. Hier war festzustellen, dass es sich beim Parkettfußboden, soweit der Zeitwert erreicht bzw. überschritten war und die Maßnahmen, die der Zeuge ### vorgeschlagen hat um Instandsetzungen bzw. Instandhaltunsmaßnahmen handelte. Hierfür haftet die Beklagte nicht. Lediglich im geringen Umfang sind Instandsetzungen auf den Mieter und damit die Beklagte übertragbar. Die Instandsetzung ist nach BGH das, was für die Kosten als Reparatur und Wiederbeschaffung aufzuwenden ist. Instandhaltung ist danach der Aufwand, mit dem durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstandene bauliche und sonstige Mängel ordnungsgemäß beseitigt werden (vgl. BGH NZM 2005, 863). Demgemäß war entsprechend dem gerichtlichen Hinweises es erforderlich, den Zeitwert des Parkettfußbodens festzustellen. Hierzu erforderliche Anknüpfungstatsachen wurden durch die Klägerin nicht mitgeteilt. Dementsprechend war es nicht möglich, den Zeitwert zu bestimmen.

Dabei wird gerichtlicherseits nochmals darauf hingewiesen, dass zu unterscheiden ist die Frage dessen, was der Eigentümer als Vermieter investieren muss. Dies ist nicht gleich zu setzen mit dem, was der Mieter als Schaden zu ersetzen und zu erstatten hat.

Soweit der Zeitwert des Parkettfußbodens erreicht bzw. überschritten ist, besteht insoweit kein weitergehender Schaden. Vielmehr ist der Vermieter und damit die Klägerin nunmehr verpflichtet, die Mietsache instand zu setzen. Die Instandsetzung ist Teil der Vermieterpflichten und stellt keinen Schaden dar. Wie der Vermieter diese Instandsetzung durchführt, ist letztlich seine Entscheidung. Er kann dies beim Parkettfußboden entsprechend der Empfehlung durch Abschleifen und Neuaufbringen eines Lackaufbaus oder durch Auswechseln des gesamten Parkettfußbodens und Erneuerung machen.

Streitgegenständlich war dies wohl hier entsprechend der Empfehlung durch Abschleifen und Neuaufbau des Lackes gewünscht. Die Instandsetzung trifft damit aber allein den Vermieter und nicht den Mieter.

Der Kostenaufwand stellt damit keinen Schaden dar, sondern vielmehr eine Instandsetzungsmaßnahme und war damit nicht auf die Beklagte überzubürden.

Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand insoweit damit nicht.“

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Landgericht Berlin – 67 S 76/16, Urteil vom 16.06.2016: Hotel im Haus – Lärm kann Mietminderung rechtfertigen

Lärm durch einen Hotelbetrieb im Haus kann eine Mietminderung rechtfertigen. Das gilt insbesondere, wenn der Hotelbetrieb erst nach Unterzeichnen des Mietvertrags entsteht. Und wenn der Mieter den Vermieter schriftlich informiert hat, dass er die Miete nur unter Vorbehalt zahlt. Dann darf er einen Teil der Zahlungen später zurückfordern.

https://www.berlinonline.de/themen/immobilien-und-wohnen/mietrecht/4610904-739652-hotel-im-haus-laerm-kann-mietminderung-r.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:               

Haftet ein Mieter eines Mehrfamilienhauses, sofern er seine Gäste nicht dazu animiert hat, für einen Schaden, den seine Gäste an der Wohnungeingangsstür eines anderen Mieters verursacht haben?

Die Antwort des Amtsgerichts Pfaffenhofen/Ilm (AG Pfaffenhofen/Ilm  – 1 C 829/15, Urteil vom 04.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Pfaffenhofen/Ilm  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 417,07 Euro für die Reparatur der Wohnungseingangstür der Mitmieterin.

Soweit im Mietvertrag Regelungen aufgenommen wurden, die auch die Haftung für das Verschulden Dritter auf die Mieterin und hier die Beklagte überwälzt, sind diese Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 BGB unwirksam. Gem. der Entscheidung des BGH vom 15.05.1991, AZ: VIII ZR 38109 sind Klauseln, die die Haftung des Mieters auf Schäden erweitern, die durch Dritte an der Mietsache verursacht werden und nicht durch § 278 BGB bzw. § 831 BGB gedeckt werden, unwirksam. Insoweit hat der BGH ausgeführt hierzu: „Nach allgemeiner Meinung hat der Mieter zwar im Rahmen seiner Obhut und Sorgfaltspflichten gem. § 278 BGB auch Schäden von Personen zu vertreten, die auf seine Veranlassung hin mit der Mietsache in Berührung kommen, worunter Betriebsangehörige, Verwandte, Gäste, Kunden, von ihm beauftragte Handwerker, Transporteure fallen … Ferner haftet der Mieter für ein einem Dritten bei dem Gebrauch der Mietsache zur Last fallen des Verschulden, dem er den Gebrauch überlassen hat (§ 549 III BGB). Diese Haftung würde, … sich auch auf schädigende Handlungen Dritter erstrecken, die ohne sein Zutun mit der Mietsache in Berührung kommen. Eine solche Haftungserweiterung, die mangels Obhutsmöglichkeit des Mieters nicht gerechtfertigt ist, gehen in nicht zu vertretender Weise den Mieterpflichten aus und benachteiligen den Mieter unangemessen … Ebenso erweitert die beanstandete Klausel einseitig die Verantwortlichkeit des Mieters über § 278 BGB hinaus auf schadensstiftende Handlungen von Erfüllungsgehilfen, die lediglich „bei Gelegenheit“ begangen worden sind; rechtfertigende Gründe bestehen auch hierfür nicht.“

Dies macht deutlich, dass der Mieter und hier die Beklagte für Schäden nicht einzustehen hat, die ein Gast nur bei Gelegenheit seiner Anwesenheit verursacht hat.

Dies liegt streitgegenständlich vor. Die Klägerin hatte nichts Gegenteiliges vorgebracht. Zunächst wurde auch entsprechend den Angaben der Zeugin ### in der Wohnung der Beklagten gefeiert. Nach mehrmaligen Polizeieinsätzen war die Feier dann irgendwann beendet und die Gäste gingen nach Hause. Hier hatte die Zeugin ### weiter berichtet, dass die Beklagte sich vor dem Haus befunden habe, dies habe die Zeugin selbst gesehen. Weiter hat die Zeugin berichtet, dass zwei männliche Stimmen im Treppenhaus gewesen seien. Dies habe sie entsprechend den Stimmen geschlussfolgert. Sodann habe es plötzlich einen Schlag gegen die Tür getan. Insoweit hatte die Zeugin ### ausgeführt, dass sie eindeutig sagen könne, dass ein Mann den Schaden verursacht haben müsste, da die Beklagte zur gleichen Zeit sich vor dem Haus aufgehalten habe.

Bei dem schadenstiftenden Ereignis war daher davon auszugehen, dass es sich dabei um einen Exzess eines Gastes der Beklagten handelte. Mit diesem Exzess musste die Beklagte nicht rechnen. Jedenfalls hatte die Klägerin nicht entsprechendes vorgetragen, insbesondere nicht, dass die Beklagte ihre Gäste hierzu animiert hätte. Beim Verlassen der Wohnung nach der Feier hatte so ein Gast „bei Gelegenheit“ einen Schaden bei einer anderen Mitbewohnerin an der Wohnungstür verursacht, für den die Beklagte damit als Exzess eines ihrer Gäste nicht haftet.“