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Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

 

Berliner Zeitung am 07.07.2020: Mietendeckel – Schattenmieten: Vermieter in Berlin behalten sich höhere Miete vor

Seitdem der Mietendeckel gilt, vereinbaren viele Vermieter in Berlin beim Abschluss eines neuen Mietvertrages zwei Mietpreise. Einen niedrigen, der dem Mietendeckel entspricht. Und einen höheren – für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird. Gegen solche „Schattenmieten“ regt sich Protest.

Montagmittag, 13 Uhr. Ein rund 35 Quadratmeter großes „Singleapartment“ in Schöneberg wird im Internet für eine Kaltmiete von 327 Euro angeboten. Ein stattlicher Preis für eine Stadt, in der seit 23. Februar der Mietendeckel gilt. Aber zahlen muss der Mieter diese Miete nicht, erfährt er bei der weiteren Lektüre – jedenfalls vorerst nicht. „Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die im Inserat angegebene Miete diejenige Miete ist, welche im Mietvertrag vereinbart werden wird“, heißt es. Während der Geltungsdauer des Berliner Mietendeckels werde „als Zahlbetrag bis auf weiteres“ lediglich die Nettokaltmiete gemäß Mietendeckel in Höhe von 224,33 Euro von dem Vermieter entgegengenommen. Für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird oder endet, behält sich der Vermieter allerdings vor, die höhere Miete zu verlangen.

So oder ähnlich lesen sich derzeit viele Wohnungsangebote in Berlin.

nennt der Berliner Mieterverein (BMV) die höhere Miete. Brisant daran: Etliche Vermieter behalten sich vor, die Differenz zwischen Mietendeckel-Miete und der höheren Vertragsmiete rückwirkend einzufordern.

Ob Schattenmieten erlaubt sind, ist umstritten. Der Mieterverein hält sie für nicht zulässig, „weil damit dem Mieter eine nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzumutbare Vertragsklausel aufgezwungen wird“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Außerdem werde mit der Schattenmiete dem Sinn und Zweck des Mietendeckels nicht entsprochen, argumentiert Wild. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hält Schattenmieten dagegen für „rechtlich zulässig“. Geschäftsführer und Vorstände müssten „ordnungsgemäß agieren“ und wirtschaftliche Schäden von ihren Unternehmen abwenden, so BBU-Chefin Maren Kern. In diesem Rahmen würden für den Fall, dass der Mietendeckel gekippt werde, die höheren Mieten vereinbart.

Die Deutsche Wohnen, der größte private Vermieter in Berlin, vereinbart beim Abschluss neuer Verträge ebenfalls Schattenmieten. An der Rechtmäßigkeit des Mietendeckels bestünden „bekanntermaßen Zweifel“, argumentiert eine Unternehmenssprecherin auf Anfrage. Das Bundesverfassungsgericht sei aufgerufen, hier eine Entscheidung herbeizuführen. Bis dahin gelte es, „mit dieser anhaltenden Unsicherheit verantwortungsvoll umzugehen“. Hierzu gehöre auch, „Regelungen für den Fall zu finden, dass sich der Mietendeckel als nicht verfassungskonform herausstellen sollte“.

Vor diesem Hintergrund vereinbare die Deutsche Wohnen bei Neuvermietungen auch die nach den Vorschriften des BGB zulässige Miete. Die Deutsche Wohnen verlangt von Hartz-IV-Empfängern eine Bescheinigung vom Jobcenter, dass es neben der Mietendeckel-konformen Miete eine höhere Miete übernimmt und gegebenenfalls sogar für nachzuzahlende Differenzen aufkommt. „Bestätigt das Jobcenter in der Bescheinigung die Übernahme des Differenzbetrages nicht, können wir leider keinen Mietvertrag mit Ihnen abschließen“, heißt es in einem Schreiben der Deutsche Wohnen an einen Interessenten, das der Berliner Zeitung vorliegt. „Diese Übernahmebestätigung ist gerade deshalb so wichtig für unsere Mietinteressentinnen und Mietinteressenten, da diese nicht eigenständig in der Lage sind, finanzielle Rücklagen zu bilden, um eventuell entstehende Nachzahlungen zu bedienen“, argumentiert die Deutsche Wohnen. „In keinem Fall ist bei der Deutsche Wohnen bisher eine Vermietung infolge dieses Vorgehens gescheitert.“

Die Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales, die für die Kosten der Unterkunft zuständig ist, zeigt sich unterdessen hart. Das Jobcenter übernehme nur die Unterkunftskosten, die der Mieter dem Vermieter schulde „und die auch angemessen“ seien.  Das Jobcenter übernehme keine nach dem Mietendeckel unzulässige Mieterhöhung. Wenn nach dem 23. November 2020 eine überhöhte Miete abgesenkt wird, was dann möglich ist, übernehme das Jobcenter nur die abgesenkte Miete.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schattenmieten-vermieter-in-berlin-behalten-sich-hoehere-miete-vor-li.91581

AMV im Lichte der Presse:

 

Spandauer Volksblatt am 06.07.2020: Termine für Mieterberatungen in Spandauer Kiezen

Spandau. Das Beratungsbüro des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) in der Westerwaldstraße 9a bleibt bis 9. August geschlossen. Persönliche Sprechstunden gibt es dagegen wieder an folgenden Standorten: Gemeinwesenverein Haselhorst, Burscheider Weg 21, Montag von 10 bis 12 Uhr. Stadtteilbüro Siemenstadt, Wattstraße 13, montags von 13 bis 15 Uhr. Gemeinwesenverein Heerstraße Nord, Obstallee 22 d/e, montags von 16 bis 19 Uhr. Paul-Schneider-Haus, Schönwalder Straße 23-24, dienstags von 14 bis 17 Uhr. Kieztreff, Einkaufszentrum Posthausweg, Falkenseer Chaussee 199, dienstags von 18 bis 20 Uhr.

https://www.berliner-woche.de/bezirk-spandau/c-soziales/termine-fuer-mieterberatungen-in-spandauer-kiezen_a279337

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Sind die gesetzlichen Vorschriften über die “Mietpreisbremse” einschließlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 95/19, Urteil vom 29.04.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. wie folgt aus: „ Die Kammer hat bereits entschieden, dass die gesetzlichen Vorschriften über die “Mietpreisbremse” einschließlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam sind (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 – 64 S 199/17, GE 2018, 1386 ff.). Die Entscheidung war Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde, die nicht zur Entscheidung angenommen wurde (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, GE 2019, 1097 ff. [beeil). Die Kammer hält auch nach den weiteren Ausführungen der Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz vom 16.03.2020 weiterhin an ihrer Beurteilung fest; insbesondere ist die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung ausreichend, und zwar von amtlicher Stelle, nämlich im parlamentarischen Dokumentationssystem des Abgeordnetenhauses von Berlin, veröffentlicht worden (vgl. Kammer, a. a. O., Rn. 12). Die Veröffentlichung erfolgte auch rechtzeitig, nämlich vor dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung am 01.06.2015. Die Drucksache Nr. 17/2272, mit der die Verordnung samt ihrer Begründung veröffentlicht wurde, datiert vom 20.05.2015 (vgl. https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/d17-2272.pdf). Die Kammer verweist ergänzend auf die Gründe des Urteils vom 29.01.2020 der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin (66 S 143/19, WuM 2020, 152 ff.) und macht sich diese zu eigen.
Soweit die Beklagte vorträgt, die Begründung sei ihr nach einem – nicht näher dargelegten – Anruf beim Berliner Senat für Stadtentwicklung nicht übersandt worden, vermag dies die ordnungsgemäße Veröffentlichung nicht in Zweifel zu ziehen, zumal Drucksachen des Parlaments grundsätzlich bei diesem anzufordern sind.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Ist das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist?
 
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 55/20, Urteil vom 10.06.2020) lautet: Nein!
 

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) ee) wie folgt aus: „Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) wird vom Vortrag der Klägerin nicht getragen. Anders als noch in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 ist das Merkmal nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist. Da die Klägerin das wohnwerterhöhende Merkmal geltend macht (nicht die Beklagte das entsprechende wohnwertmindernde), reicht es nicht aus, die Geräuschentwicklung über das Kopfsteinpflaster und (erst recht nicht) die Belastung durch Fluglärm ausgehend vom Flughafen Tegel zu bestreiten. Die Wohnung liegt im Einflugbereich des Flughafens, wie sich der Lärmkarte entnehmen lässt, die auf den Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht ist.”

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Zeitung am 02.07.2020: „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ – Einigung im Streit um Volksbegehren wohl möglich 

Die Initiative will zwar erst noch über Änderungsvorschläge der Innenverwaltung beraten. Doch Unterstützer halten eine Verständigung für denkbar.

Im Streit um dasVolksbegehren “Deutsche Wohnen und Co enteignen” scheint eine Einigung zwischen der Senatsverwaltung für Inneres und der Enteignungsinitiative offenbar doch möglich. Das jedenfalls legen Äußerungen aus dem Unterstützerkreis der Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ gegenüber der Berliner Zeitung nahe. Danach wird zwar die Einschätzung der Innenverwaltung, dass der Senat nicht per Volksbegehren zur Erarbeitung eines Gesetzes aufgefordert werden kann, weiterhin als „nicht plausibel“ bezeichnet – die von der Innenverwaltung vorgelegten Änderungsvorschläge für den Beschlusstext des Volksbegehrens stoßen dagegen auf Wohlwollen.

Ziel der Enteignungsinitiative ist es, die Bestände von Immobilienunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin gegen eine Entschädigung zu vergesellschaften. Die Initiative beruft sich dabei auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Darin ist formuliert, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können.

Drei Alternativ-Formulierungen

Im ursprünglichen Beschlusstext für das Volksbegehren wollte die Enteignungsinitiative den Senat auffordern, ein Gesetz „zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz“ zu erarbeiten. Weil der Senat nach Ansicht der Innenverwaltung aber nicht per Volksbegehren dazu aufgefordert werden kann, ein Gesetz zu erarbeiten, hat die Behörde drei Alternativ-Formulierungen vorgeschlagen, in denen eine solche Aufforderung nicht mehr enthalten ist. Offiziell will sich bisher zwar weder die Innenbehörde noch die Initiative zum Inhalt der Vorschläge äußern, doch hat die Berliner Zeitung diese aus zuverlässiger Quelle erhalten.

In der ersten Variante wird der Senat zur Prüfung und Erarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum nach Artikel 15 des Grundgesetzes aufgefordert. Dieser Vorschlag gilt bei Unterstützern der Initiative als nicht akzeptabel, sofern er lediglich eine Aufforderung zur Prüfung eines Gesetzentwurfs vorsieht.

Weiterer Spielraum denkbar

Anders sieht es mit dem zweiten und dritten Vorschlag aus. In der zweiten Variante wird der Senat aufgefordert, „geeignete Maßnahmen“ zur Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes einzuleiten. In der dritten Variante wird der Senat sogar aufgefordert, „alle Maßnahmen einzuleiten“, die zur Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz erforderlich sind. Zwar ist in beiden Formulierungen nicht mehr von einem Gesetzentwurf die Rede. Das ist nach Ansicht aus den Unterstützerkreisen aber auch nicht nötig. Der Bezug auf Artikel 15 des Grundgesetzes ist danach ausreichend, weil darin ein Gesetz als Grundlage für die Vergesellschaftung genannt werde. Die Formulierung, dass „alle Maßnahmen“ einzuleiten seien, die zur Vergesellschaftung notwendig sind, lasse neben einem Gesetzentwurf theoretisch sogar noch weiteren Spielraum offen.

Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ will zunächst intern über die Vorschläge beraten. In Unterstützerkreisen wird eine Zustimmung, zumindest für Variante zwei oder drei, aber für möglich gehalten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-und-co-enteignen-einigung-im-streit-um-volksbegehren-wohl-moeglich-li.90787

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

 

Berliner Zeitung am 02.07.2020: Vermieter-Verband will Mieterhöhungen beschränken

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen kritisiert den Mietendeckel als Investitionsbremse – und legt eigene Vorschläge für einen besseren Schutz der Mieter vor.

Wenn es nach Berlins größter Vermieterorganisation geht, dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), ist die Welt für die Mieter in der Hauptstadt in Ordnung. Die Mieten in Berlin lägen noch immer deutlich niedriger als in Hamburg oder München, referierte BBU-Chefin Maren Kern am Donnerstag bei der Jahres-Pressekonferenz ihres Verbandes. Und Mieter bei den Mitgliedsunternehmen des BBU zahlten mit durchschnittlich 6,28 Euro je Quadratmeter kalt Ende 2019 noch mal deutlich weniger Miete als der Mietspiegel mit 6,72 Euro als Mittelwert für die Stadt ausweise.

Trotzdem sieht der BBU offenbar Bedarf, um die Spielräume für Mieterhöhungen weiter einzuschränken. Der Verband schlägt jedenfalls vor, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie in Berlin, die Möglichkeit zur Mieterhöhung in laufenden Verträgen von derzeit 15 Prozent in drei Jahren auf zehn Prozent in vier Jahren zu begrenzen. Die Modernisierungsumlage könnte laut BBU von derzeit acht Prozent auf sechs Prozent der Investitionssumme verringert werden. Außerdem spricht sich der BBU für eine „Schärfung der Mietpreisbremse“ aus. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages soll die ortsübliche Miete nicht wie bisher um bis zu zehn Prozent überschritten werden dürfen, sondern um maximal fünf Prozent. Außerdem sollen „alle Ausnahmetatbestände“ gestrichen werden. Damit würde die Mietpreisbremse beispielsweise auch nach einer grundlegenden Modernisierung greifen. Den Neubau will der BBU aber nur „eventuell“ von der Bremse ausnehmen. „Erschweren“ will der Verband zudem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Eigenbedarfskündigungen. Und warum der Vorstoß? „Wir wollen an der Stelle konstruktive Vorschläge machen“, sagt BBU-Chefin Kern. Der BBU lehnt den Mietendeckel nämlich ab, der seit 23. Februar in Berlin gilt.

Erhöhung der Investitionen geplant

Der Mietenstopp des Mietendeckels treffe die BBU-Mitgliedsunternehmen besonders hart, argumentiert BBU-Chefin Kern – mit Auswirkungen auf dringend notwendige Investitionen. Anhand der vorgelegten Zahlen lässt sich das aber nur bedingt ablesen. Nachdem die Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen im Jahr 2019 noch 2,7 Milliarden Euro in den Neubau und die Sanierung investiert haben, was einem neuen Rekord entspricht, planen sie für 2020 sogar Investitionen von 3,8 Milliarden Euro. Diese Planung stammt laut BBU aber noch aus der Zeit vor Corona und teilweise vor dem Mietendeckel. „Hier rechne ich mit einem deutlichen Rückgang“, sagt BBU-Chefin Kern.

Ansonsten stützt sich der BBU bei der Einschätzung, dass es durch den Mietendeckel weniger Investitionen gibt, vor allem auf eine aktuelle Umfrage unter seinen Mitgliedsunternehmen. Rund 54 Prozent der Unternehmen gaben dabei an, infolge des Mietendeckels ihre Investitionen in Modernisierungen stark oder deutlich reduzieren zu müssen. Rund 32 Prozent sehen sich zu einer leichten Reduktion gezwungen. Gut 41 Prozent müssen ihre Neubauplanungen ganz oder deutlich herunterfahren, rund zwölf Prozent sehen leichte Reduzierungen vorher. Gegenüber einer vorherigen Umfrage stufen die Unternehmen die Folgen durch den Mietendeckel allerdings als weniger gravierend ein.

Beim Neubau vermeldet der BBU für 2019 eine gemischte Bilanz. Während die Zahl der Baufertigstellungen in Berlin – insbesondere durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften – im Vergleich zu 2018 um rund 1200 auf 5475 zugelegt hat, halbierte sie sich bei Berlins Genossenschaften nahezu, von 840 auf 479 Wohnungen.

Die Corona-Krise trifft die Mieter zwar, aber mit rückläufiger Tendenz. Während im April noch für 2445 Haushalte die Miete gestundet wurde, waren es im Juni nur noch rund 1600. BBU-Chefin Kern bekräftigt, dass in der Corona-Pandemie kein Mieter seine Wohnung verliere. „Wer bei einem BBU-Mitgliedsunternehmen wohnt, wohnt sicher“, sagt Kern.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/vermieterverband-will-mieterhoehungen-beschraenken-li.91011

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Ist die in einem Mietvertrag vorgesehene Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam, wenn dieser die Wohnung unrenoviert anmietet?
 
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 107 C 224/19, Urteil vom 05.12.2019) lautet: Nein!
 

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Auch die unter 6) des Kündigungsschreibens mitgeteilten Gründe rechtfertigen keine Beendigung des Mietverhältnisses. Denn die im Mietvertrag vorgesehene Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte als Mieterin war unwirksam, denn sie hat die Wohnung unrenoviert angemietet (vgl. BGH WuM 2015, 338). Mithin hätte es der Klägerin oblegen, die Schönheitsreparaturen auszuführen und auch die Fenster und Balkontür zu streichen. Wenn sie dies unterlässt und auch nicht vornimmt, nachdem sie von dem Zustand der Wohnung Kenntnis erlangt hat, ist dies kein vertragswidriges Verhalten der Beklagten.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

 
Ist ein Mieter verpflichtet, die Wohnung zu nutzen, d.h. besteht eine Gebrauchspflicht?

 
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 107 C 224/19, Urteil vom 05.12.2019) lautet: Nein!
 

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Unstreitig verbindet die Parteien der unter dem 30. November 1993 geschlossene Mietvertrag.

Das Mietverhältnis ist nicht beendet. Denn nach § 573 Abs. 1 BGB darf ein Vermieter von Wohnraum nur kündigen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat. Bei den gemieteten Räumlichkeiten handelt es sich um eine Wohnung. Die Vorschrift des § 573 BGB ist anwendbar, denn die Anwendbarkeit ist nicht durch § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen. Dies wäre der Fall, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist. Dies ergibt sich indes aus dem Mietvertrag nicht, denn nach dessen Inhalt wurden die Räume als Wohnung und auf unbestimmte Zeit vermietet. Zudem belegt auch das Schreiben vom 28. November 2010 BI. 42 f d.A., dass die Parteien von einem Wohnmietverhältnis ausgegangen sind, denn die Klägerin verlangte hiermit die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB und richtete dies an eine H. Anschrift. Es kann dahin stehen, ob die Beklagte noch oder jemals in der Wohnung wohnt oder nicht. Denn einseitiges Handeln ändert nichts an dem beiderseits vereinbarten Mietvertrag. Auf die klägerseits in der Verhandlung vom 21. November 2019 zitierten Ansichten (Aufsatz von Bernd-Gunnar Haake und Urteil des Amtsgericht Viechtach vom 28.10.1986) kommt es nicht an. Der Klägerin war hierzu auch nicht der beantragte Schriftsatznachlass nach § 139 ZPO zu gewähren, denn diese Rechtsfrage war nicht überraschend, zumal die Klägerin diese auch bereits erkannt hat, wie sich aus dem Umstand ergibt, dass sie hierzu Zitate mitteilte.

Kündigungsgründe liegen nicht vor. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Kündigungsgründe anzugeben und andere Gründe nur zu berücksichtigen, soweit sie nachträglich entstanden sind. Gründe, die nach dem 26. Juli 2018 entstanden sind, liegen nicht vor. Soweit die Klägerin den Vortrag der Gegenseite als widerliche Polemik bewertet, finden sich in den eingereichten Schriftsätzen der Beklagten-keine Beleidigungen. Das Bestreiten der vorgetragenen Absicht der Klägerin, die Wohnung wieder dem Wohnungsmarkt zuführen zu wollen, stellt keine Beleidigung dar, sondern ist prozessual nach § 138 ZPO erlaubt, denn die Beklagte kann nicht wissen, ob die angegebenen Intentionen der Klägerin zutreffen oder nicht. Es sind mithin nur die im Schreiben vom 26. Juli 2018 angegebenen Gründe zu berücksichtigen.

Die unter 1) bis 3) dieses Schreibens angegebenen Gründe berechtigen die Klägerin nicht zur Vertragsbeendigung. Denn die Beklagte ist nach dem Inhalt des Mietvertrags berechtigt, indes nicht gegenüber der Klägerin verpflichtet, die Wohnung zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht besteht nicht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 535 Rz. 253). Hinzu kommt, dass der Klägerin die Nichtnutzung der Wohnung offenbar bereits seit Jahren bekannt war.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Liegt ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vor, wenn der Mieter eine Einladung als Gastdozent über zwei Semester im Ausland erhalten hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 3 C 234/19, Urteil vom 22.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin steht gegen die Beklagten ei Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der von ihr bewohnten Wohnung an Herrn ### in der Zeit vom 01. August 2019 bi 31. August 2020 gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu.

Eine solche Erlaubnis ist vom Vermieter zu erteilen, wenn für den Mieter ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nach Abschluss des Mietvertrages entsteht. Die Klägerin hat gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein solches berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung.

Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszulegen (BGH, Urteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 11. Juli 2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014 Rn. 14, 2717 Rn. 14; Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17 – BGHZ 217, 263-287, Rn. 53).

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin nach Auffassung des Gerichts ausreichend dargelegt und nachgewiesen, dass sie einen beruflichen bedingten Auslandsaufenthalt beabsichtigt bzw. derzeit absolviert. Sie hat hierzu eine Bestätigung der mongolischen Hochschule für bildende Künste und Design in Ulan Bator vorgelegt als auch vorgetragen, dass sei aus wirtschaftlichen Gründen wegen der erforderlichen doppelten Haushaltsführung auf eine Untervermietung angewiesen ist. Im Verlauf des Rechtsstreits hat sie eine weitere Bescheinigung der Leiterin des Fachbereichs Kunst und Design an der Nationalen Mongolischen Hochschule für Kunst und Literatur vom 3. Dezember 2019 eingereicht, aus welchem sich u.a. das Unterrichtsgebiet der Klägerin und die Anzahl der wöchentlichen Unterrichtsstunden ergibt (Anlage K10); des Weiteren hat sie den befristeten Arbeitsvertrag mit Übersetzung, das Visum und eine Aufenthaltsbescheinigung zu den Akten gereicht. Die Beklagten sind dem weder substantiiert entgegengetreten noch haben sie auf Vorlage dieser von ihnen verlangten Dokumente die geschuldete Genehmigung erteilt.

Hat der Mieter – wie hier die Klägerin – ein berechtigtes Interesse dargelegt, so liegt es nunmehr am Vermieter, unter Mitteilung der tatsächlichen Umstände Gründe geltend zu machen, die zur Versagung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit führen können. Dabei kann es sich nach den gesetzlichen Regelbeispielen in § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB um Gründe in der Person des aufzunehmenden Dritten, um die Überbelegung der Wohnung oder um andere Gründe handeln, die ein Gewicht haben müssen, welches dem der Regelbeispiele entspricht. Solche gewichtigten Gründe haben die Beklagten nicht vorgetragen. Die Beklagten berufen sich zunächst selbst nicht darauf, dass ihr die Person des Untermieters nicht zumutbar sei. Weitere Unterlagen bzw. eine Erklärung des Untermieters über seinen definitiven Auszug zum Ende des Untermietverhältnisses können die Beklagten nicht beanspruchen. Zunächst ist die Dauer des Untermietverhältnisses und die nach Beendigung derselben geschuldete Rückgabe der Mietsache an die Klägerin dem den Beklagten schon vorprozessual zur Verfügung gestellten Untermietvetrag vom 11. Juni 2019 zu entnehmen. Im Übrigen sind die Beklagten erneut darauf zu verweisen, dass das Untermietverhältnis ausschließlich zwischen der Klägerin und dem Untermieter, Herrn ###, besteht und die Beklagten an diesem Vertragsverhältnis nicht beteiligt sind. Die Klägerin haftet insofern auch weiterhin für Schäden in der Wohnung; ob der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung unterhält oder nicht spielt daher ebenfalls keine Rolle.

Allein der Umstand, dass die Klägerin bereits zuvor für ein Jahr eine Untervermietungsgenehmigung begehrt und schließlich vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg erstritten hat, führt entgegen der Auffassung der Beklagten nicht zur Unzumutbarkeit der erneuten Untervermietung. Auch ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung ein es Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 a.a.O.). Erst Recht muss dies gelten, wenn wie hier vor dem Hintergrund einer zweimaligen, jeweils einjährigen Dozent Tätigkeit die Erlaubnis der zeitlich befristeten Untervermietung begehrt wird. Soweit die Beklagten die Auffassung vertreten, es handle sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein privates Hobby, entbehrt dies jeglicher Grundlage und wird zudem von den klägerseits eingereichten Unterlagen widerlegt.

Der Umstand, dass die Klägerin aufgrund ihres Auslandsaufenthaltes für die Beklagten unter Umständen schwerer zu erreichen ist, steht einer Untervermietung ebenfalls nicht im Wege. Die Klägerin hat bereits vorprozessual erklärt, weiterhin postalisch über die Berliner Adresse als auch per Mail erreichbar zu sein. Insofern ist es nicht nachvollziehbar, wenn die Beklagten eine erschwerte Kommunikation “ohne zustellbare Adresse” beklagen.”

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 29.06.2020: Union blockiert – Verlängerung Corona-Schutz für Mieter endet – nun droht Kündigungswelle

Wer seine Miete nicht zahlen kann, muss mit dem Rauswurf rechnen. Das gilt für Wohnungen und für Gewerberäume. Eine Corona-Sonderregelung läuft aus.

Wohnungs- und Gewerbemieter, die wegen der Coronakrise ihre Mieten nicht zahlen können, können nicht länger auf Nachsicht der Vermieter bauen. Eine gesetzliche Regelung, wonach die Miete in solchen Fällen gestundet wird und erst später gezahlt werden darf, läuft an diesem Dienstag aus und wird nicht verlängert. Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) wollte den Schutz der Mieter bis September ausdehnen, hat sich aber gegen die Union nicht durchsetzen können. Auch der Zahlungsaufschub für private Kredite, Strom- und Gasrechnungen endet an diesem Dienstag. Wer nicht zahlt, muss auch hier mit Kündigungen rechnen.

Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, ist entsetzt: „Ab Mittwoch wieder in den Normalmodus überzugehen und Mieter, die unverschuldet Einkommenseinbußen erleiden, dem Kündigungsrisiko auszusetzen, ist absolut widersinnig.“ Die Verlängerung des Kündigungsschutzes koste nichts, schütze aber Wohnraum- und Gewerbemieter vor dem Verlust ihrer Wohnung und ihrer wirtschaftlichen Existenz, sagte der Mieterschützer am Montag. „Menschen ohne finanzielle Rücklagen könnten schon in zwei Monaten auf der Straße stehen“, warnte auch Stefan Körzell, Vorstandsmitglied des Deutschen Gewerkschaftsbunds (DGB). Vor dem Hintergrund, dass mehrere Millionen Beschäftigte in Kurzarbeit sind und hunderttausende Soloselbstständige dauerhafte Einkommenseinbußen haben, schaffe die Bundesregierung „völlig ohne Grund sozialen Sprengstoff“.

Union: Verlängerung wäre ein “völlig verfehltes Signal”

„Eine Verlängerung der Corona-bedingten Sonderregelungen wäre ein völlig verfehltes Signal“, sagte Jan-Marco Luczak, der rechts- und verbraucherpolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, dem Tagesspiegel. „Wir setzen gerade alles daran, zur Normalität zurückzukehren und das Wirtschaftsleben ans Laufen zu bringen“. Mit dem „größten Kraft- und Zukunftspaket der Nachkriegsgeschichte“ wolle die Regierung vermeiden, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommen und sich die Frage der Kündigung daher gar nicht stellt. Die bereits beschlossenen Hilfsmaßnahmen wirken, meint Luczak, zudem würden die sozialen Sicherungssysteme wirtschaftliche Härten unbürokratisch abfedern. Dafür spreche, dass nur ein verschwindend geringer Teil der privaten Mieter in den letzten Monaten von den Stundungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht habe.

https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/union-blockiert-verlaengerung-corona-schutz-fuer-mieter-endet-nun-droht-kuendigungswelle/25960190.html