Archiv für den Monat: Juni 2018

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:


test.de am 31.05.2018 – Miet­preisbremse: 
Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren

Die Miet­preisbremse funk­tioniert, wird aber nur selten betätigt. Mieter müssen aktiv werden und den Vermieter in die Pflicht nehmen. Finanztest liefert eine Anleitung in vier Schritten und sagt, wie Mieter ohne Kostenrisiko ihre Miete bremsen können. Unsere Tabelle zeigt: Immerhin rund 100 Mieten konnten bisher mithilfe der Miet­preisbremse gesenkt werden – um bis zu 6 100 Euro pro Jahr.

Unser Rat

Bedingung. Sie haben einen neuen Miet­vertrag abge­schlossen und müssen verdächtig viel zahlen? Prüfen Sie, ob für Ihren Wohn­ort bei Abschluss eine Mietbrems­ver­ordnung und ein Mietspiegel galten (siehe Special Mietpreisbremse). Sie können die Miete vielleicht bremsen.

Start. Sprechen Sie die Miet­preisbremse vor Abschluss des Miet­vertrags nicht an. Nach dem Abschluss sollten Sie aber zügig zur Sache kommen. Wenn Sie abwarten, gehen schnell Rechte verloren.

Anspruch. Die Miet­preisbremse soll Sie vor über­höhten Forderungen schützen. Es ist Ihr gutes Recht, sie in Anspruch zu nehmen, auch wenn Sie den Vertrag mit dieser Miete unter­schrieben haben. Oft werden Vermieter gar nicht über die Höchst­miete nachgedacht, sondern sich an den Preisen anderer orientiert haben.

Rechts­schutz. Wenn Sie Mitglied im Mieter­ver­ein sind, erhalten Sie von dort Unterstüt­zung bei der Miet­preisbremsung. Rechts­schutz­versicherungen zahlen, wenn auch Miet­streitig­keiten ausdrück­lich einge­schlossen sind. Ohne Kostenrisiko können Sie die Miet­preisbremse über wenigermiete.de durch­setzen. Zahlen müssen Sie nur, wenn das Unternehmen Ihre Miete tatsäch­lich senkt.Sie zahlen dann die Ersparnis für vier Monate an wenigermiete.de.

https://www.test.de/Mietpreisbremse-Wie-Sie-sich-gegen-zu-hohe-Mieten-wehren-5093661-0/

Aus der Rubrik “Stadtentwicklungspolitik”:


Berliner Abendblatt am
 20.06.2018: Bezirk will Verdrängung vermeiden

Bislang hat der Bezirk Mitte nur einmal vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht. Zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) wurde vor einigen Monaten ein Geschäfts- und Wohnhaus in der Rathenower Straße 50 erworben. Nun sollen weitere Grundstücke folgen. Das zumindest beschloss das Bezirksamt in seiner letzten nicht-öffentlichen Sitzung. Um soziale Erhaltungsgebiete zu sichern, soll demnach das Vorkaufsrecht für das Grundstück Kameruner Straße 12/Togostraße 72-73 zugunsten der WBM ausgeübt werden.

http://www.abendblatt-berlin.de/2018/06/20/bezirk-will-verdraengung-vermeiden/

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Führt eine in die Lunge eingedrungene Asbestfaser automatisch zu einem Gesundheitsschaden und hat einen Krankheitswert, nämlich eine medizinisch erhebliche Störung der Lebensvorgänge?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 140/16, Urteil vom 17.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. (1) wie folgt aus: “Die Feststellungsklage ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils mangels Rechtsschutzbedürfnisses der Klägerin unzulässig, soweit sie sich auf bereits entstandene Schäden bezieht; die Kammer nimmt nach nochmaliger Überprüfung insoweit Abstand von dem mit der Ladungsverfügung vom 19. Oktober 2017 erteilten Hinweis zu a). Gegenstand des Feststellungsbegehrens sind materielle und immaterielle Schäden, die aus einer – bereits eingetretenen oder erst zukünftigen – Verletzung der Gesundheit der Klägerin erwachsen. Das Amtsgericht steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Klägerin etwaige ihr bereits entstandene, also als Ausgleich für eine bereits eingetretenen Gesundheitsverletzung einforderbare Schadenersatzforderungen beziffern und im Wege der Leistungsklage geltend machen müsste.

Die Ansicht der Klägerin, ihr sei bereits ein allerdings noch nicht bezifferbarer Gesundheitsschaden entstanden, da bereits Asbestfasern in ihre Lunge eingedrungen seien, trifft nicht zu. Eine Verletzung der Gesundheit ist eine medizinisch erhebliche Störung der körperlichen, geistigen oder seelischen Lebensvorgänge. Eine in die Lunge eingedrungene Asbestfaser erhöht zwar das Risiko, asbestbedingt zu erkranken, führt jedoch für sich genommen nicht zu einer medizinisch erheblichen Störung der Lebensvorgänge und hat noch keinen Krankheitswert; ob eine in die Lunge eingedrungene Asbestfaser zu einem Schaden führt, bleibt bis zum Ausbruch einer durch sie verursachten Erkrankung offen (vgl. LG Dresden – 4 S 73/10 -, Urt. v. 25.02.2011, ZMR 2011, 465 ff., Rn. 54 f.). Die Befürchtung der Klägerin, die Beklagten könnten ihr bei zukünftigen Ausbruch einer asbestbedingten Erkrankung die Verjährung eines darauf fußenden Schadenersatzanspruchs entgegen halten, geht fehl; denn ein Gesundheitsschaden entstünde erst mit dem Ausbruch der Krankheit. Nichts anderes gilt für den Fall, dass eine aktuelle Befürchtung der Klägerin, an aufgenommenen Asbestfasern tödlich zu erkranken, sich zukünftig zu einer psychischen Belastung mit Krankheitswert entwickeln sollte; auch hier entstünde ein Gesundheitsschaden erst mit dem Eintritt einer medizinisch erheblichen Störung der Lebensvorgänge, nicht aber schon durch das bloße Nachdenken über mögliche Folgen der Asbestfaserexposition.”

Aus der Rubrik “Mieterproteste”:

Berliner Woche am 20.06.2018: Baustadtrat schickt Berater – Mieter an der Habersaathstraße wehren sich gegen Modernisierung

Der Eigentümer des DDR-Plattenbauriegels an der Habersaathstraße 40-48 will sein Gebäude modernisieren. Ein relativ normaler Vorgang. Doch der Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD) kommt gleich persönlich zum kurzfristig angesetzten Mietertreffen.

Der Plattenbau Habersaathstraße 40-48 steht an einer sehr exponierten Lage direkt zwischen dem BND-Neubau und dem Naturkundemuseum. Die Mieter zahlen günstige Mieten, haben zum Teil noch uralte DDR-Verträge. Nicht ungewöhnlich, wenn der Eigentümer aus dem Haus mehr rausholen will. Das ist alles auch rechtens, wenn er sich an die Regeln hält und die Mieter nicht mit illegalen Aktionen terrorisiert. Bis zum 30. Juni sollen sie eine Modernisierungsankündigung unterschreiben, nach der die Gesamtmiete drastisch steigt, für die 39-Quadratmeter-Wohnung von Theo Diekmann zum Beispiel von jetzt 299 Euro auf dann 546 Euro warm.

Das Haus an der Habersaathstraße 40-48 hat 106 Wohnungen. Ein Gästehaus mit 20 Pensionszimmern ist auch drin. Wie die Mieter berichten, sollen etliche Wohnungen zudem an Touristen als Ferienwohnung vermietet sein. Gothe will jetzt prüfen, ob die illegal sind. Einige Mieter sind schon ausgezogen und haben vom Eigentümer zwischen 2000 und 20 000 Euro Abfindung bekommen, wie Diekmann sagt. Er schätzt, dass es höchstens noch 30 Wohnungsmieter in dem langen, „runtergerotteten Haus“ gibt.

https://www.berliner-woche.de/mitte/c-politik/mieter-an-der-habersaathstrasse-wehren-sich-gegen-modernisierung_a168869

Aus der Rubrik “Mieterproteste”:

Berliner Zeitung am 21.06.2018: Solidarität – Wie ein Kiez gegen die Zwangsräumung einer Familie kämpft

In der ruhigen Anwohnerstraße unweit des Schlesischen Tores kleben überall Plakate. “Kommt alle! Zeigt Eure Solidarität für die junge Familie“, steht darauf. Der „Bizim-Kiez“ ruft zum Protest gegen die drohende Zwangsräumung auf.

Der Vermieter wollte sich auf Anfrage der Berliner Zeitung nicht äußern.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/solidaritaet-wie-ein-kiez-gegen-die-zwangsraeumung-einer-familie-kaempft-30656016

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt hat, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu machen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 283/17, Beschluss vom 01.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2) wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die materiell entscheidungserheblichen Fragen zur Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§559 ff. BGB im Ergebnis zutreffend beantwortet. Der Beklagten steht eine Mieterhöhung weder wegen des Austausches der Fenster, noch wegen des Wärmeschutzes an der Fassade, noch wegen des Fahrstuhls zu. Die auf diese Feststellungen gerichtete Klage und entsprechende Rückzahlungsansprüche der Mieter sind also begründet. Die Verurteilung der Beklagten ist auch unter Berücksichtigung der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden.

a) Das Amtsgericht gelangt mit Recht zu dem Ergebnis, dass im laufenden Mietverhältnis einschneidende bauliche Maßnahmen nicht sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahmen (§ 555a BGB) angekündigt werden dürfen, wenn die Arbeiten tatsächlich die Merkmale von Modernisierungsmaßnahmen erfüllen, also an den (abweichenden) Maßstäben gem. §§ 555 b ff. BGB zu messen sind. Genau dies ist aber geschehen, als die Vermieterin im November 2010 und im Mai 2011 alle streitgegenständlichen Maßnahmen (Fenster, Fassaden, Aufzug) als “Diverse Instandsetzungsarbeiten” bzw. als “Sanierungs-/Instandsetzungsarbeiten” ankündigte.

Entgegen der Einschätzung der Berufungsklägerin sind die Folgen dieses Fehlers auch nicht auf die Entstehung bzw. die Fälligkeit eines Duldungsanspruchs beschränkt. Die Berufungsklägerin irrt also wenn sie meint, sobald die Maßnahmen selbst baulich stattgefunden hätten, könne nach Maßgabe (allein) des § 559 b BGB eine Mieterhöhung unabhängig von den Inhalten der Modernisierungsankündigung beansprucht werden.

Das Gegenteil ergibt sich aus § 555c Abs. 1 Satz 2 Ziff. 3 BGB, wonach die Pflicht zur Angabe des zu erwartenden Erhöhungsbetrages in der Modernisierungsankündigung ausdrücklich die Verbindung zu der Konsequenz herstellt “sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll”. Mit dieser Neuregelung, die als Gegenstand des MietRÄndG am 01.05.2013 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber die Konsequenzen klargestellt, die der Vermieter hinzunehmen hat, wenn er bei Modernisierungen das Maß der vorgesehenen Angaben unterschreitet. Ihn trifft zur Wahrung seiner nachfolgenden Befugnisse die Obliegenheit, dem Mieter als Grundlage für dessen Entscheidung auch Informationen darüber zu liefern, dass die angekündigten Maßnahmen zu einer Erhöhung des Mietzinses führen sollen und in welchem Umfang dies geplant ist.

In den Gesetzesmaterialien zur Neufassung des § 555c BGB heißt es insoweit unmissverständlich: “…In Nummer 3 ist klargestellt, dass der Vermieter zur Angabe der erhöhten Miete verpflichtet ist, wenn er eine Mieterhöhung nach § 559 verlangen will…” (BT-Drs. 17/10485; S. 20).

b) Die von der Berufungsklägerin angeführte Entscheidung des BGH vom 02.03.2011 (AZ.: VIII ZR 164/10) ist demgegenüber zu der bis zum 30.04.2013 maßgeblichen Vorgängerregelung des heutige § 555c BGB ergangen, also zu § 554 Abs. 3 BGB a.F.. Die Entscheidung ist mit der Gesetzesänderung überholt, denn der BGH hatte darin die Auffassung vertreten, die Mitteilungspflicht nach §554 Abs. 3 Satz 1 BGB diene (allein) dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Anschließend heißt es dort: “(…) Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen (…) Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird (…)” (BGH a.a.O.).

Die Mitteilungspflicht war nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. noch darauf beschränkt, dass u.a. “…die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitgeteilt” werden müsse. Nachdem der Gesetzgeber den Wortlaut entscheidend um die Konsequenzen für eine beabsichtigte (spätere) Mieterhöhung erweitert hat, kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur noch in Betracht, wenn entsprechende Angaben auch bereits Gegenstand der Ankündigung gewesen sind.

c) Etwas anderes gilt auch nicht im vorliegenden Fall mit Blick auf die lang zurückliegenden Vorgänge aus der Zeit seit November 2010. Zwar galt zu dieser Zeit noch die Vorgängerfassung (also § 554 Abs. 3 BGB a.F.), diese Regelung ist aber nach der Überleitungsvorschrift zum MietRÄndG in Art. 229 § 29 EGBGB für die hier zu treffende Entscheidung nicht mehr heranzuziehen.

Abs. 1 Ziffer 2 der genannten Überleitungsvorschrift betrifft ausschließlich “Bagatell”-Maßnahmen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F.. Für die stattdessen hier zu beurteilenden Maßnahmen wäre deshalb eine Fortgeltung der Vorgängerregelung in dieser Sache nach Ziffer 1 der Überleitungsregelung nur möglich wenn, “die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist”. Gegenstand der Regelung in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. ist nur eine Modernisierungsankündigung (also für “Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache” gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Im Unterschied dazu waren Maßnahmen, die “zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind” in § 554 Abs. 1 BGB a.F. geregelt. Vor dem 01.05.2013 sind aber den Klägern vorliegend keine Ankündigungen für “Verbesserungen” zugegangen, sondern lediglich solche für Instandsetzungen. Dies gilt sowohl für die Nachricht vom November 2010 wie für die vom Mai 2011. Auch i.S.d. Art. 229 § 29 Abs. 1 Ziff. 1 EGBGB liegt damit kein Zugang einer Erklärung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. vor.

d) Die Vermieterseite hat zwar noch eine weitere Ankündigung vom 29.08.2012 versandt und diese (zusammen mit dem Heizungseinbau) als Modernisierungsankündigung bezeichnet, für die hier allein streitgegenständlichen Fenster war die so gewählte Bezeichnung aber sachlich falsch. Die Vermieterin selbst hat diesbezüglich von ihrer eigenen Ankündigung abgelassen (und sie insbesondere nicht im nachfolgenden Duldungsprozess verfolgt), weil die Fenster bereits vor dem Zugang der Ankündigung ausgetauscht worden waren. In diesem Punkt beinhaltete auch die Ankündigung vom 29.08.2012 also keine “Maßnahmen zur Verbesserung”, die mit 3-monatigem Vorlauf i.S.d. § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dem Mieter mitgeteilt wurden. Eine Modernisierungsankündigung die nach Maßgabe der Überleitungsvorschrift vor dem 01.05.2013 zugegangen wäre, ist also auch insoweit nicht feststellbar.

e) Das Amtsgericht führt im Übrigen auch mit Recht die für das Mietverhältnis maßgebliche individuell getroffene Vereinbarung aus der Anlage 1 zum Mietvertrag an, wonach eine Modernisierung “im Einzelfall besprochen” und zu seiner Entscheidung auch “die dem Mieter hierfür entstehenden Kosten (11%) (…) bekannt gegeben” werden. Diese Abrede betont den Zweck der auch gesetzlich vorgesehenen Informationen dahingehend, dass über etwaige Modernisierungen Einvernehmen gesucht werden soll (“besprochen”), und dass eine Entscheidung gerade nicht unabhängig von den Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses fallen soll. Die Befugnis zu (späteren) Mieterhöhung wäre auch durch die Abrede an die vorherige vertragsgerecht erfolgende Information des Mieters gekoppelt. Für die von der Berufungsklägerin stattdessen wahrgenommene Beschränkung dieser Vereinbarung auf Duldungsstreitigkeiten findet sich im Text der Vereinbarung kein Hinweis.”

Aus der Rubrik “Wohnungsbaugenossenschaften”:


DER TAGESSPIEGEL am 19.06.2018: Brandenburger Freiheitspreis – Baugenossenschaft aus Prenzlauer Berg ausgezeichnet

Die „Bremer Höhe“ erhält in diesem Jahr den Brandenburger Freiheitspreis. Gelobt wird ihr pflichtbewusster Umgang mit Wohnraum.

Die Genossenschaft sei Selbsthilfe von Menschen, die sich zusammentun, eine freie Entscheidung treffen, Genossenschaftsanteile zu erwerben.

„Die Menschen stecken ihr Geld nicht in eine Eigentumswohnung, sondern entscheiden sich, eben keinen Wertzuwachs nutzen zu können“, sagt König. „Sie wollen das, was die Genossenschaft an Leben, Gemeinschaft und Nachbarschaft bietet – statt Profit.“

https://www.tagesspiegel.de/berlin/brandenburger-freiheitspreis-baugenossenschaft-aus-prenzlauer-berg-ausgezeichnet/22706148.html

Aus der Rubrik “Wohnungsbau”:


DER TAGESSPIEGEL am 19.06.2018: Wohnungsnot in Berlin – Noch keine Wohnung? Wir haben eine für Sie: in Marzahn

Andernorts wird es schon schwieriger. So viel wie 2017 wurde lang nicht gebaut: 15.000 Wohnungen – trotzdem zu wenig.

1,93 Millionen Wohnungen haben die Mitarbeiter vom Amt für Statistik Ende des vergangenen Jahres in Berlin gezählt, 0,8 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, so die aktuelle Meldung. Und trotzdem wächst der Mangel. Durch den Neubau von Häusern seien im vergangenen Jahr 12.814 Wohnungen entstanden, knapp 3000 weitere durch „Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden“. Doch das ist zu wenig, weil die Stadt im vergangenen Jahr ebenfalls wuchs, und zwar um knapp 30.000 Menschen aus anderen Ländern und durch den Geburtenüberschuss. Dazu kommt noch der über Jahre aufgestaute Bedarf von 70.000 Wohnungen – und das ist noch eine wohlwollende Schätzung, denn sie stammt vom Senat, der die Wohnungsnot verantwortet.

Schwach ist die Neubautätigkeit auch an den Rändern der Stadt: in Reinickendorf (609) etwa und besonders in Spandau (407).

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsnot-in-berlin-noch-keine-wohnung-wir-haben-eine-fuer-sie-in-marzahn/22708288.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist für eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend, wenn und soweit Kosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 220/17, Urteil vom 30.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 3. b) umter den Randnummern 15 – 23 wie folgt aus: “Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 42,46 Euro nach § 535 Abs. 2 BGB zusteht. Die Mieteinbehalte der Beklagten in Höhe von 26,55 Euro für das Wirtschaftsjahr 2013 und von 15,91 Euro für das Wirtschaftsjahr 2014 erfolgten jeweils zu Unrecht, da den Beklagten für die genannten Zeiträume weitere, über die Abrechnungen der Klägerin hinausgehende Guthaben nicht zustehen. Denn die Klägerin hat die Heizkosten für die genannten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abgerechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06NJW 2008, 142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14BGHZ 208,18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN). Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. Novem- ber 2015 – VIII ZR 266/14, aaO; vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; jeweils mwN).

2. Dies bedeutet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre.

So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10 f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß §558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Wohnungsgröße hat. Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers alleinigen Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung dürfen bei der Frage der Berechtigung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Elemente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkmalen wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO). Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 – VIII ZR 205/08NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn.10) ausdrücklich aufgegeben.

3. Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) – jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) – auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, aaO), hält er daran nicht mehr fest.

a) Die Revision meint, die Heizkostenverordnung erkenne mit der Regelung in § 7Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV an, dass die Einbeziehung nicht beheizter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Damit dürften aber auch Wertungsspielräume der Parteien, mit denen diese in gewissem Umfang subjektive Vorstellungen verwirklichten, in die Abrechnung einfließen. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien hinzunehmen. Entsprechend dürfe es dem Vermieter nicht verwehrt sein, bei seinen Mietern unterschiedliche Umlagemaßstäbe anzuwenden, solange lediglich die tatsächlich angefallenen Kosten umgelegt würden und der Vermieter nicht mehr als die ihm entstandenen Kosten erhalte.

b) Dies trifft nicht zu.

Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 437 Rn. 29; vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 183/09NJW 2010, 3645 Rn. 17), erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566aAbs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche (so jedenfalls im Ergebnis auch: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2338; Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F Rn. 83; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 19; Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2017, § 556a Rn. 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284, 286; unklar: MünchKommBGB/Schmid-Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31). Auch erwähnt die Heizkostenverordnung mehrfach den Begriff der “anerkannten Regeln der Technik” (so in § 5 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher darauf hindeutet, dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich ansieht. Dies spricht ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 19.06.2018: Illegale Entsorgung – Die Asbest-Sauerei von Spandau

Die Mieter der Wohnanlage an der Straße Am Bogen in Spandaubekommen neue Fenster. Und genau das ist das Problem. Inzwischen hat sogar die Kriminalpolizei die Ermittlungen aufgenommen. Es geht um illegale Abfallentsorgung – und um ein großes Gesundheitsrisiko für die Mieter. Es geht um Asbest.

Eigentümer des Hauses Am Bogen im Falkenhagener Feld ist die Vonovia AG.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/polizei/illegale-entsorgung-die-asbest-sauerei-von-spandau-30643312