Lässt die Verweigerung der vollumfänglichen Belegeinsicht den Eintritt der Fälligkeit der Nebenkostennachzahlung entfallen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 124 C 45/17, Urteil vom 05.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Demgegenüber können die Kläger keine Zahlung aus § 535Abs. 2 BGB des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2015 ergebenden Saldos durch den Beklagten verlangen.

Dabei kann offen bleiben, ob die Abrechnung inhaltliche oder formelle Mängel aufweist. Denn dem Beklagten steht jedenfalls ein Zurückbehaltungsrecht zu, da die Kläger diesem auf Verlangen nur teilweise Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege gewährten.

Der Mieter kann gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter ihm die Überprüfung nicht in der gebotenen Weise ermöglicht (BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Das Gericht folgt der Rechtsmeinung, wonach das Zahlungsverlangen des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu werten ist, mit der Folge, dass eine Zug-um Zug-Verurteilung, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vorgesehen ist, ausscheidet und die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs verneint wird (KG Berlin GE 2012, 689; LG Bremen WuM 2013, 488 ff.; LG Hannover ZMR 2010, 450; LG Kempten, Urteil vom 16.11.2016 – 53 S 740/16). Dem liegt zugrunde, dass die Pflicht zur Gewährung der Einsicht der Pflicht des Mieters im Nebenkostensaldo auszugleichen vorgeht, sodass der Vermieter mit der Verweigerung der Belegeinsicht eine vertragliche Nebenpflicht verletzt.

Vorliegend nahm der Beklagte am 18.06.2016 Einsicht in die Belege. Der Beklagte hat seine Belegeinsicht schriftlich dokumentiert und sich vom anwesenden Hausmeister quittieren lassen (Anlage 13 3 Bl. 60 d. A.). Er hat auch im Einzelnen vorgetragen, dass die Belege bezüglich der Hausmeistertätigkeit, der Personalnebenkosten und der Grundsteuer fehlten. Dies wurde auch den Klägern mit E-Mail vom 17.05.2017 mitgeteilt. Demgegenüber genügt das pauschale Bestreiten der Unvollständigkeit der Belege durch die Kläger nicht. Es fehlt auch jeder Sachvortrag, wer, wenn nicht der quittierende Hausmeister ###, dem Beklagten dann vollständige Belegeinsicht gewährt haben soll. Der Hausmeister ist aber jedenfalls ein Angestellter der Kläger. Es wäre ihr damit durchaus möglich gewesen, den eigenen Sachvortrag zu ergänzen, statt pauschal zu bestreiten. Die als fehlend monierten Belege legen die Kläger auch im gerichtlichen Verfahren nicht vor. Vorliegend kann damit nicht davon ausgegangen werden, dass der vertragliche Anspruch des Beklagten auf vollständige Belegeinsicht erfüllt wurde, sodass dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.”

Kann ein Mieter seine Miete mindern, wenn es in der Wohnung aufgrund eines Baufehlers zum Auftreten von über das zu erwartende Maß hinaus kalter Zugluft kommt?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 1251/17, Urteil vom 18.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 6.597,50 EUR.

In Höhe von 2.850,00 EUR folgt dieser Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB. Die Beklagte hat dadurch, dass die Kläger für die von ihnen inne gehaltene Wohnung die Miete in vereinbarter Höhe entrichtet hat, obwohl diese mangelhaft war, etwas durch Leistung ohne Rechtsgrund erlangt.

Die Miete war in dem hier maßgebenden Zeitraum von Januar 2015 bis Juli 2017 um 10% gemindert. Die Wohnung war mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertraglich vereinbarten Zweck mehr als lediglich unerheblich beeinträchtigte, § 536 Abs. 1 BGB. In der Wohnung kam es aufgrund eines Baufehlers zum Auftreten von Zugluft.

Das Gericht verkennt dabei zunächst nicht, dass Passivhäusern grundsätzlich und konstruktionsbedingt der Nachteil anhaftet, dass die vorgegebene Raumtemperatur in den jeweiligen Wohnungen nur zu einem sehr geringeren Maße verändert werden kann. Bei einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist darüber hinaus konstruktionsbedingt häufig, zumindest innerhalb eines gewissen Rahmens, mit Zugluft zu rechnen. Diese beiden Punkte stellen, mögen sie auch für die Mieter unangenehm sein, grundsätzlich keinen Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, da sie natürliche Folge der Passivhausbauweise sind. Ein Mangel wäre gegebenenfalls anzunehmen, wenn seitens des Vermieters eines Passivhauses in dieser Hinsicht falsche Versprechungen gemacht wurden. Hiervon ist vorliegend jedoch nicht auszugehen, da in dem vorliegenden Mietvertrag lediglich auf die Fußbodenheizung und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung hingewiesen wurde.

Vorliegend ist dennoch von einem Mangel der Wohnung auszugehen. Aufgrund des Ergebnisses des zuvor durchgeführten Beweissicherungsverfahrens steht es zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Auftreten von Zugluft in der hier maßgebenden Form jedenfalls aufgrund eines Bauausführungsfehlers über das erwartbare und damit hinzunehmende Maß hinausging. Den Ausführungen des Gutachters kann hierbei uneingeschränkt gefolgt werden. Die insoweit nachvollziehbaren und in sich schlüssigen Feststellungen anlässlich des Besichtigungstermins sind eindeutig. Demnach wird die Zuluft im Winter stets mit einer Untertemperatur eingeblasen. Die eingebauten Zuluftdurchlässe sind jedoch nicht geeignet, Zuluft mit Untertemperatur von der Decke in den Raum zugfrei einzubringen. Im Winter sind daher Kaltluftsträhne im Arbeits- und Schlafzimmer zu erwarten. Insbesondere im Arbeitszimmer entspricht die Zugluft im Winter bei weitem nicht den einschlägigen Behaglichkeitskriterien.

Diese Mängel an der Lüftungsanlage wurden durch eine nicht korrekte Regulierung der Anlage und der Installation ungeeigneter Zuluftdurchlässe verursacht.

Das Gericht verkennt nicht, dass das Problem in der streitgegenständlichen Wohnung möglicherweise dadurch verstärkt wurde, dass andere Mieter in dem Haus die Zuluftdurchlässe in ihren Wohnungen eventuell verstopften, gegebenenfalls weil sie sich ebenfalls durch die Zugluft gestört führten. Dies würde jedoch nichts an der Mangelhaftigkeit der Wohnung selbst und das Minderungsrecht der Kläger ändern, da § 536 Abs. 1 BGB im Gegensatz zu § 536a Abs. 1 2. Var. BGB gerade kein Verschulden des Vermieters verlangt.

Die Höhe der Minderung ist mit ca. 10% durchgängig anzusetzen. Auch wenn die Auswirkungen des Mangels sich besonders im Winter gezeigt haben, liegt er doch ganzjährig vor. Eine von den Klägern beantragte Minderung um 20% wäre dagegen nicht angemessen, da die Zugluft nicht dazu führt, dass die Wohnung nur sehr eingeschränkt nutzbar wäre, sondern vor allem das subjektive Behaglichkeitsempfinden betrifft. Dazu sind außerhalb der kalten Jahreszeit keinerlei Beeinträchtigungen zu erwarten und eine gewisse Zugluft ist Passivhäusern konstruktionsbedingt zuzugestehen.

Ausgehend von der durch die Kläger angenommenen Minderung war diese letztlich zu halbieren, was rechnerisch den Betrag von 2.850,00 EUR ergibt.

In Höhe weiterer 3747,40 EUR ergibt sich der Anspruch aus § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien und der darin enthaltenen Sicherungsabrede.

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsache wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist verstrichen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Dem Vermieter ist demnach nach Beendigung des Mietvertrags eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Nach Ablauf dieser Frist wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung fällig. In der Praxis werden üblicherweise drei bis sechs Monate als angemessen angesehen, sofern keine besonderen Umstände vorliegen. Besondere Umstände hat die Beklagte nicht vorgetragen. Soweit die Beklagte sich auf eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung beruft, hätte diese nach Beendigung der Abrechnungsperiode jedenfalls schon vorliegen können. Mittlerweile sind seit der Beendigung des Mietverhältnisses schon zwölf Monate vergangen.”

Ist einem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, wenn sich sein Mieter weigert, einen Rechtsanwalt und eine Maklerin als Beauftragten des Vermieters ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 316/16, Urteil vom 02.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe des von ihnen innegehaltenen Hauses verpflichtet, denn das Mietverhältnis der Parteien ist d urch die Kündigung der Kläger vom 3. Mai 2016 beendet.

Die Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet.

Aufgrund der mit Schreiben vom 28. April 2016 ausdrücklich erklärten Weigerung der Beklagten, Herrn Rechtsanwalt . . . . . . und Frau . . . . . als Beauftragten der Kläger ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen, war den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten. Den Beklagten ist zuzugeben, dass ihnen aufgrund des ihnen zustehenden mie tvertraglichen Gebrauchs ein ausschließliches Nutzungsrecht – und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss des Eigentümers – zusteht. Dieses ausschließliche Nutzungsrecht ist indes der Natur der Sache nach insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung von Mängeln, insbesondere solcher, die von den Beklagten gerügt worden sind, gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des den Beklagten zustehenden Gebrauchs dient. Dabei unterliegen sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausfhrung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen allein der Disposition der Kläger und nicht der Mitbestimmung der Beklagten.

Es kann dahinstehen, ob die Beklagten eine persönliche Abneigung gegen die von den Klägern beauftragte Hausverwalterin ….. und den Prozessbevollmächtigten der Kläger haben. Diese rechtfertigen vorliegend die Verweigerung der Besichtigung durch diese nicht. Derartige persönliche Abniegungen sind vom Mietverhältnis mit den Klägern zu trennen. Nichts Anderes folgt aus dem Umstand, dass Frau ….. im Rahmen des Streits mit den Beklagten um die Rückzahlung der Maklerprovision für den Abschluss des vorliegenden Mietverhältnisses ihrerseits die Prüfung eines strafrechtlich relevanten Verhaltens der Beklagten erwähnt hat. Konkrete persönliche Vorwürfe gegen Rechtsanwalt …… bringen die Beklagten nicht vor.

Es sind danach keine Umstände ersichtlich, die eine Besichtigung durch Frau ….. und Rechtsanwalt …… für die Beklagten als unzumutbar und die Verweigerung einer Besichtigung durch diese gerechtfertigt erscheinen lassen.

Eine Besichtigung von angezeigten Mängeln muss nicht durch den Vermieter persönlich erfolgen. Er kann hiermit Dritte beauftragen, deren Auswahl grundsätzlich ihm zusteht. Das gilt auch für die Beurteilung der Geeignetheit der Besichtigungsperson. Selbst wenn diese keine Fachausbildung zur Beseitigung der Mängel hat, ist sie sowohl als Vertrauensperson als auch im Hinblick auf die ggf. erforderliche Beauftragung der Handwerker nicht von vornherein ungeeignet. Es kommt hierbei auch nicht darauf an, ob die Hausverwalterin ansonsten fehlerfrei gehandelt hat oder etwa eine nach Auffassung der Beklagten falsche Nebenkostenabrechnung erstellt hat.

Das Verhalten der Beklagten ist von Seiten der Kläger zuvor auch mehrfach abgemahnt worden. Die Abmahnungen beschreiben mehrere von den Klägern gegenüber den Beklagten erhobene Beanstandungen. Sie enthalten aber stets den Hinweis, dass die Kläger die Verweigerung der Besichtigung der angezeigten Mängel für pflichtwidrig halten. Dabei kommt es letztlich nicht darauf an, ob die Besichtigung im Einzelfall für die Hausverwalterin oder den Prozessbevollmächtigten der Kläger verweigert worden ist. Maßgeblich ist, dass die Kläger zu erkennen gegeben haben, dass sie sich die Auswahl der Besichtigungsperson nicht vorschreiben lassen wollen und dies in den Abmahnungen jeweils deutlich zum Ausdruck gebracht haben.

Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt auch der Kündigung vom 3. Mai 2016 ein mit dem abgemahnten Verhalten in seinen Wesenszügen vergleichbarer Sachverhalt zugrunde, nämlich die Verweigerung der mit Schreiben vom 21. April 2016 verlangten Besichtigung. Es kommt hierbei nicht darauf an, dass die Beklagten behaupten, zu beiden angekündigten Terminen sei von Seiten der Kläger keiner erschienen, obgleich sie vor Ort gewesen seien. Denn sie haben mit Schreiben vom 28. April 2016 ausdrücklich eine Besichtigung durch die Hausverwalterin und den Prozessbevollmächtigten der Kläger abgelehnt. Bei dieser Sachlage bedurfte es dessen persönlichen Erscheinens nicht mehr. Es kann dahinstehen, dass mit dem Schreiben vom 21. April 2016 die Besichtigung nur durch den Prozessbevollmächtigten der Kläger verlangt worden ist. Denn auch die Verweigerung der Besichtigung durch diesen ist pflichtwidrig und nicht gerechtfertigt.

Das Amtsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass das Verhalten der Beklagten eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstellt, welche eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Das Verhalten der Beklagten besteht nicht nur in der Versäumung einzelner angekündigter Termin, sondern in der ungerechtfertigten und beharrlichen Verweigerung der Besichtigung durch bestimmte, ihnen nicht genehme Personen. Dies stellt ein vorsätzliches Verhalten und eine ihnen nicht zustehende Einmischung in die Angelegenheiten der Kläger dar. Hinzu kommt, dass das Besichtigungsverlangen der Kläger jeweils auf von den Beklagten zuvor gerügten Mängel beruht und ihre Verweigerungshaltung danach auch als widersprüchlich erscheint.

Nach allem ist unter Berücksichtigung der vorstehenden gesamten Umstände dem Klägern ein Festhalten am Vertrag bis zum Ende der vorgesehenen Laufzeit nicht zuzumuten.”